Санкт-Петербург. Хроники пикирующих балконов
Балконы являются ответственными конструктивными элементами зданий, эксплуатируемыми в условиях непосредственного воздействия атмосферных осадков, циклических изменений температуры и влажности агрессивного влияния окружающей среды, а также возможных перегрузок, возникающих в результате складирования материалов и бытовой мебели. В совокупности перечисленные выше факторы предопределяют ускоренный физический износ по сравнению с конструкциями, находящимися в пределах отапливаемого контура здания.
Даже незначительные повреждения декоративных фрагментов балконных ограждений, в случае их отслоения и падения, представляют опасность для пешеходов. Повреждения же несущих балконных конструкций — железобетонных плит либо металлических балок — могут привести к их неконтролируемому обрушению, что уже неоднократно наблюдалось в нашем городе.
В 2020 году в Санкт-Петербурге в общей сложности произошло семь случаев повреждения балконных конструкций, в том числе несколько обрушений. Наиболее разрушительные случаи были зафиксированы на Кирочной улице, когда обвалилось сразу четыре балкона, и Лесном пр., когда произошло обрушение трех балконов и при этом пострадало трое рабочих, выполнявших в это время ремонтные работы. Но были и другие случаи, причем как самопроизвольного падения балконных конструкций, так и контролируемого демонтажа балконов, аварийное состояние которых свидетельствовало об опасности их обрушения. Такие случаи были зафиксированы, в частности, на ул. Подвойского, д. 50, к. 1 (пострадала женщина), Загородном пр., д. 24 (нанесен физический ущерб трем припаркованным во дворе автомобилям), Лесном пр., д. 77 (произведен демонтаж аварийного балкона), Кузнецовской ул., д. 36 (падение на тротуар фрагментов бетонного ограждения балкона), ул. Братьев Радченко, д. 16, в г. Колпино (падение на тротуар декоративных фрагментов балконного ограждения). И, к сожалению, мы вынуждены констатировать, что в последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению количества аварийных случаев с участием балконных конструкций.
Представляем ретроспективный анализ случаев обрушения балконов и повреждения балконных конструкций в Санкт-Петербурге в период с 2012 по 2020 год. Всего за указанный временной интервал произошло 33 аварийных случая, которые были официально зафиксированы и по которым информация прошла в открытых источниках массовой информации. Нами выполнен статистический анализ распределения аварийных происшествий, который можно увидеть на графиках.
Безусловным является тот факт, что чем старше здание, тем выше в нем риск аварийной ситуации. Это подтверждают данные, представленные на рис. 1, на котором показано распределение повреждений балконных конструкций в зависимости от рассматриваемого периода застройки города.
Рис. 1. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций в зависимости от периода застройки зданий
На рис. 2 представлена несколько уточняющая информация, которая касается распределения аварийных случаев в зависимости от типа зданий, на которых были зафиксированы факты обрушения или частичного повреждения балконных конструкций.
Рис. 2. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по типам зданий
Распределение аварийных случаев по районам города представлено на рис. 3, из которого следует, что наибольшее их количество фиксируется в исторических районах города. Понятно, что чем старше район, тем больше в нем зданий с более длительным сроком эксплуатации и тем выше риск аварийных ситуаций. Данные, представленные на рис. 1–3, довольно неплохо коррелируют между собой.
Рис. 3. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по районам города
Распределение аварийных случаев в зависимости от времени года показано на рис. 4, более уточненная информация с распределением аварийных случаев по месяцам — на рис. 5, а в связи со временем суток — на рис. 6.
Рис. 4. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени года
Рис. 5. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от месяца года
Из данных, показанных на рис. 4 и 5, следует, что значительная доля повреждений приходится на теплый период года. При этом большинство случаев обрушений фиксируется в светлое время суток (см. данные, представленные на рис. 6).
Рис. 6. Распределение аварийных случаев повреждения балконов в зависимости от времени суток
В подавляющем большинстве случаев (в 30 из 33) при аварии повреждается один балкон, однако в ряде случаев зафиксированы и массовые обрушения, чаще связанные с тем, что один балкон падает на расположенный ниже, и это обстоятельство порождает цепную реакцию (рис. 7).
Рис. 7. Распределение аварийных случаев по количеству одновременно поврежденных балконов
Распределение аварийных случаев по характеру повреждений представлено на рис. 8, из которого следует, что в 14 случаях из 33 происходит полное обрушение балконов, после чего их эксплуатация оказывается невозможной (рис. 9).
Рис. 8. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по характеру повреждений
Рис. 9. Распределение аварийных случаев повреждения балконов по степени обрушения
К большому сожалению, в 11 случаях из 33 были пострадавшие, в том числе один человек погиб в результате падения декоративных фрагментов балконного ограждения (06.04.2012, Невский пр., д. 147).
Рис. 10. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по наличию пострадавших
Наибольшее внимание заслуживает график, представленный на рис. 11, из которого следует прогрессирующий характер тренда повреждения балконных конструкций в нашем городе за период с 2012 по 2020 г.
Рис. 11. Распределение аварийных случаев повреждения балконных конструкций по годам
Выше описаны только те случаи частичного или полного разрушения балконов, которые были доступны на основании данных открытых источников. Полагаем, что случаев повреждения балконных конструкций за это время было больше. Об этом свидетельствует обход центральных районов города. Двадцатиминутная прогулка в пределах района, ограниченного Лермонтовским пр., наб. реки Фонтанки, Большой Подьяческой ул. и наб. канала Грибоедова, позволила выявить более 15 балконов, которые либо частично демонтированы, либо затянуты сеткой — наиболее распространенный вариант временного решения проблемы, либо поддержаны дополнительными опорами.
Понятно, что все эти противоаварийные мероприятия являются временными. Но, как гласит одна известная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное.
На сайте Жилищного комитета представлена информация, из которой следует, что, по данным управляющих компаний, в жилищном фонде Санкт-Петербурга насчитывается 566 766 балконов, из которых 16 327 находятся в ненадлежащем техническом состоянии, а 2644 — в аварийном. При этом за последние пять лет удалось отремонтировать только 366 балконов (≈ по 73 балкона в год). Понятно, что подобные темпы ремонтно-восстановительных работ совершенно недостаточны для полного устранения выявленной аварийности. При сохранении указанных темпов проведения ремонтных работ понадобится более 35 лет на то, чтобы отремонтировать все балконы, находящиеся в аварийном состоянии. За это время количество аварийных может возрасти за счет физического износа и ухудшения технического состояния балконов, находящихся в ненадлежащем (по терминологии Жилищного комитета) техническом состоянии. В этой связи Жилищный комитет включил их ремонт в программу устранения аварийности многоквартирных зданий (http://gilkom-complex.ru/2009-10-15-07-54-19/2014-07-25-17-26-14/4285/, дата обращения 02.11.2020), однако конкретные механизмы ее реализации, в том числе организационные и финансовые, пока еще точно не определены.
Все более актуальной становится проблема диагностики технического состояния балконов, возведенных в различные периоды градостроительного развития города и отличающихся значительным многообразием конструктивных решений. Анализ публикационной активности по рассматриваемой здесь тематике, выполненный в результате поиска на сайте Российской научной электронной библиотеки (www.elibrary.ru, дата обращения 01.11.2020), показал, что рассматриваемую проблему затрагивают многие авторы (на запрос «ремонт балконов» откликаются 1222 публикации), однако практические рекомендации и способы устранения аварийности балконных конструкций в этих публикациях рассматриваются крайне редко. Это свидетельствует о том, что в настоящее время практически не осталось специалистов, которые хорошо понимают данную проблему и знают, как ее устранить, а также как мало осталось организаций, которые специализируются на устранении аварийности балконных конструкций. Чаще на месте демонтированных балконов, признанных ранее аварийными, устраиваются так называемые «французские», которые, как правило, не имеют собственной балконной площадки. Вопросы: в какие сроки, в каком размере и за чей счет будут ремонтироваться аварийные балконы, как, кто, на основании каких нормативных и методических документов будет этим заниматься, остаются крайне актуальными. В этой связи для уменьшения количества неконтролируемых обрушений балконов в Санкт-Петербурге и снижения риска для жителей города в результате падения балконов или фрагментов балконных конструкций требуется:
- разработка региональных методических документов (далее — РМД) по диагностике, ремонту и восстановлению аварийных балконов в Санкт-Петербурге (примеры: РМД 51-25-2015, РМД 23-27-2017, РМД 51-25-2018, РМД 23-16-2019 и др.);
- разработка комплексной программы ремонта и восстановления балконов в Санкт-Петербурге;
- увеличение объемов финансирования на ремонт и восстановление балконов, находящихся в неисправном и аварийном техническом состоянии.
Основной причиной физического износа несущих элементов балконов чаще всего является деструкция их материала, например, в виде коррозии арматуры либо металлических балок, которая вызвана проникновением атмосферных осадков через толщу защитных гидроизоляционных слоев балконных плит. По мнению авторов, зоны заделки балконных плит в стенах зданий являются наиболее уязвимыми конструктивными элементами балконов. В этих зонах несущие элементы балконов испытывают наибольшие внутренние усилия и деформации, способствующие образованию трещин в защитных слоях, через которые легко проникает атмосферная влага. Своевременная диагностика подобных повреждений и их устранение могут значительно снизить риск неконтролируемого обрушения балконных конструкций.
В заключение хочется обратить внимание также на проблему остекления балконов, которая активно обсуждается на законодательном уровне Санкт-Петербурга последние несколько лет.
С точки зрения влияния остекления на эксплуатационную надежность балконных конструкций имеются как положительные, так и отрицательные факторы воздействия, перечень которых (по мнению авторов) представлен в табл. 1.
Таблица 1. Позитивные и негативные факторы влияния остекления балконов на их эксплуатационную надежность
|
Плюсы остекления |
Минусы остекления |
|
Повышение герметичности ограждающих конструкций (уменьшение потерь тепловой энергии за счет уменьшения инфильтрации наружного воздуха) |
Ухудшение архитектурного облика фасада |
|
Уменьшение потерь тепловой энергии (tВ на балконе выше tн) |
Отсутствие единообразия в архитектурном оформлении |
|
Повышение защиты от шума городских улиц (дополнительная звукоизоляция ОК) |
Увеличение нагрузки на балконную плиту* (от веса остекления и ветрового напора) |
|
Защита балконных плит от увлажнения (осадков) |
Дополнительные изгибные напряжения в балконной плите, обусловленные разностью температур на ее нижней и верхней поверхностях (при низких температурах наружного воздуха) |
|
Дополнительная защита от несанкционированного проникновения в жилое помещение |
Уменьшение интенсивности естественного освещения помещений в дневное время суток |
П р и м е ч а н и е к табл. 1.* По мнению авторов настоящего исследования, представленные в табл. 1 данные заставляют полагать, что перед остеклением балконов исторических зданий целесообразно выполнить обследование балконных конструкций и оценку их несущей способности на предмет соответствия дополнительным нагрузкам.
Авторы надеются, что данная статья привлечет внимание общественности и органов исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга к рассматриваемой в статье проблеме, что будет способствовать повышению безопасности жителей и гостей нашего города.
Компания «СПб Реновация» в судебном порядке продлила договор со Смольным о развитии застроенных территорий еще на десять лет.
На прошлой неделе Тринадцатый апелляционный арбитражный суд утвердил мировое соглашение между Комитетом имущественных отношений Петербурга и ООО «СПб Реновация». В его рамках был продлен на десять лет договор со Смольным на реновацию застроенных территорий (РЗТ), действие которого завершалось в начале 2019 года.
Напомним, петербургская программа РЗТ стартовала в 2008 году. Ее участниками стали два девелопера: «Воин-В» и «СПб Реновация». В рамках конкурса «Воин-В» в 2008 году получил для проведения реновации квартал в округе Ульянка в Кировском районе города. Застройщику необходимо было снести 15 «хрущевок». «СПб Реновация» на торгах, прошедших в начале 2009 года, за 392 млн рублей заключила договор со Смольным о развитии 22 кварталов в различных районах города. К 2019 году компания обязалась снести приблизительно 1200 жилых домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, и на их месте построить 8 млн кв. м нового жилья, рассчитанного на проживание 450 тыс. человек.
Между тем, реновация застроенных территорий у компаний-операторов по-серьезному за прошедшее десятилетие так и не сложилась. Сами застройщики задержку реализации проектов связывали с законодательными коллизиями, которые сделали запуск реновации по целому ряду кварталов просто невозможным из-за отсутствия стартовых «пятен». По данным Комитета по строительству Петербурга, на данный момент инвесторами введено в эксплуатацию только 20 многоквартирных домов: 17 из них у «СПб Реновация» и 3 – у «Воин-В». Квартиры в них получили 342 семьи собственников жилья из сносимых домов и 150 семей переселенцев из неприватизированного жилого фонда.
В ООО «СПб Реновация» отмечают, что в декабре 2017 года суд первой инстанции удовлетворил иск компании к КИО о продлении договора на десять лет. «Однако формальной обязанностью ведомства было подготовить апелляцию на данное решение. Обращение в суд было признано как органами государственной власти, так и нами единственным юридически надежным способом продления договора о развитии застроенных территорий (РЗТ)», – сообщает застройщик.
В городском Комитете по строительству «Строительному Еженедельнику» рассказали, что последнее решение суда касается одного из четырех договоров компании «СПб Реновация». Но в ведомстве согласны, что с учетом старта и изначально обозначенных сроков реализации программы обращение в суд было единственным юридически верным способом продления договора.
Отметим, что по схожей судебной схеме также пытался продлить действие своего договора о реновации территорий (его действие закончилось в феврале 2018 года) «Воин-В». Но в мае этого года апелляционный суд не поддержал застройщика. Пролонгации договора компания теперь намерена добиться в кассационном суде. Рассмотрение заявления назначено на 11 сентября текущего года.
Старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев поясняет, что программа РЗТ состоит из ряда инвестиционных договоров с девелоперами. «Продлить их действие, если другое положение не определено в документе, в судебном порядке действительно возможно. Для этого компании-инвестору необходимо доказать наличие внешних обстоятельств, повлиявших на невыполнение ею своих обязательств. Факторы, тормозящие программу реновации, уже признавали и сами чиновники города. Но, конечно, у вопроса продления реновации есть и социально-политическая сторона», – делает выводы он.
Отметим, что в настоящее время компаниями-операторами программы реновации в городе возводится 24 многоквартирных дома. Из них 22 дома строит «СПб Реновация», еще 2 дома (несмотря на завершение действия договора) – «Воин-В».
Как отмечают в Комитете по строительству, с учетом социальной значимости программы и в силу ряда причин, помешавших инвесторам в полной мере реализовать свои обязательства, комиссия по РЗТ, куда входят профильные комитеты города и представители депутатского корпуса, ведет постоянную работу в части формирования предложений по внесению изменений в законодательство, которое регулирует программу. Разрабатываются дополнительные механизмы реализации проекта, анализируются территории с возможностью предоставления стартовых «пятен».
Госстройнадзор начал проявлять бґольшую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов. Это вызвало ряд алармических публикаций в СМИ, предрекавших в связи с этим чуть ли не появление новых обманутых дольщиков. В ситуации постарался разобраться «Строительный Еженедельник».
Проблемы ввода
По данным СМИ, за четыре месяца Госстройнадзор отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам. В комментариях авторы высказывали мнение, что сделано это было «по надуманным предлогам», что это «спровоцировало задержку передачи жилья дольщикам» и «в итоге упали общие показатели ввода жилья по Петербургу».
С последним трудно не согласиться. По данным Комитета Смольного по строительству, за первое полугодие 2018 года в городе было введено чуть более 961,38 тыс. кв. м жилья. Это составляет лишь около 60% от показателя прошлого года за аналогичный период (1,64 млн кв. м). А вот с «надуманными предлогами» хотелось бы разобраться.
Позиция Службы госстройнадзора и экспертизы по этому вопросу проста: никаких новых требований к застройщикам не предъявляется. Специалисты надзорного ведомства просто стали требовать четкого исполнения существующих правил. Еще в начале июня новый начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким заявил о запуске Службой программы предотвращения возможных нарушений, получившей условное название «Госстройнадзор 2.0». Тогда он отмечал необходимость выполнения нормативных требований по проектной документации, вопросам благоустройства, срокам выполнения работ и пр. Многочисленные отказы во вводе в эксплуатацию последних месяцев, судя по всему, означают, что теперь «Госстройнадзор 2.0» стал реальностью.
Главной причиной для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов стало невыполнение застройщиками требований по пусконаладке систем теплоснабжения и по проведению комплексного благоустройства территорий. Действительно, у этих работ есть определенная специфика, заключающаяся в их сезонном характере. Проведение испытаний систем теплоснабжения, без которых нельзя получить подтверждение соответствия объекта техническим условиям, возможно только в отопительный период (обычно это октябрь–апрель). А зеленые насаждения при благоустройстве должны производиться весной или осенью.
Проблема ранее решалась в рамках, условно говоря, «джентльменского соглашения» между сотрудниками Госстройнадзора и застройщиками. Строительные компании предоставляли гарантийные письма, в соответствии с которыми брали на себя обязательства оперативно выполнить эти работы сразу после наступления соответствующего сезона. А в обмен получали разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Теперь надзорное ведомство такой подход не устраивает, его сотрудники требуют выполнения всех работ, как и положено, до сдачи комплексов.
Глас вопиющих
Конечно, любое ужесточение «правил игры» (а именно так восприняли многие застройщики требования к скрупулезному соблюдению процедуры ввода) вызывает недовольство. «Новая позиция Госстройнадзора создает очень серьезные проблемы. Совершенно очевидно, что, например, в зимний период выполнять работы по благоустройству невозможно. Значит, их надо переносить на весну. А если срок сдачи, например, в феврале, значит, он будет сорван. А это, принимая во внимание новые требования закона 214-ФЗ, означает иски от дольщиков, не получивших вовремя свои квартиры, в результате чего застройщик попадает под очень большие штрафные санкции. Соответственно, получается, что строительную компанию ставят перед выбором: выполнить работы в срок под снегом, сдать объект и потом переделывать их в рамках гарантийных обязательств или платить штрафы. Первый вариант, видимо, будет дешевле, но это надо еще считать. В общем, застройщики получили еще одну головную боль», – говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, как минимум, надо было предоставить застройщикам какой-то переходный период. «В сложившихся условиях жесткость позиции ведомства, на мой взгляд, необоснованна. Мне представляется, что даже если надзорным ведомством принято было такое решение, надо было известить застройщиков заранее, четко оговорить все требования, которые теперь будут обязательны к исполнению, обозначить какой-то переходный период, по истечении которого послабления станут невозможны. Неплохо было бы также получить обратную связь от девелоперов. Иногда, например, исполнение законных требований, связанных со сдачей в эксплуатацию, просто невозможно из-за невыполнения обязательств монополистами», – отмечает Марк Лернер.
Иную позицию занимает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко. «Всегда было понятие перенесенных работ, переходящих в следующий сезон. Соответственно, строительные компании должны были это учитывать и лучше планировать свою работу. Ужесточение условий, возможно, связано с накопившейся в Госстройнадзоре негативной статистикой по выполнению застройщиками или генподрядчиками взятых на себя обязательств. В такой ситуации это может быть своего рода дисциплинирующей акцией, призванной обратить внимание компаний на необходимость исполнения существующих норм. В Госстройнадзоре работают профессионалы, к которым я отношусь с большим уважением, и думаю, у них были серьезные основания для того, чтобы предпринять эти меры», – заключает он.
Обжалованию не подлежит
Озабоченность застройщиков сложившейся ситуацией привела к тому, что вопрос о сроках проведения застройщиками пусконаладочных работ на системах теплоснабжения был вынесен на обсуждение Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
В ходе недавнего заседания группы и. о. первого заместителя начальника Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова четко обозначила позицию ведомства: «Ввод в эксплуатацию без справки о соответствии построенного объекта требованиям техусловий невозможен. В случае, если в документах появляются какие-либо дополнительные оговорки, разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не будет. Рабочей группой под эгидой Комитета по энергетике и инженерному обеспечению разработан механизм, как обеспечить связку от техусловий до окончания строительства. Выполнение пусконаладочных работ должно быть предусмотрено обязательно».
Этот подход был безоговорочно поддержан Алексеем Золотовым, председателем Рабочей группы, начальником аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. «Норма вполне однозначна: если документа о выполнении испытаний и соблюдении техусловий нет, значит, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано быть не может. В нашем распоряжении имеется список из примерно 400 объектов, по которым застройщики предоставляли гарантийные письма по выполнению соответствующих работ уже после получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и свои обязательства не выполнили. По некоторым объектам задержка с пусконаладкой и комплексными испытаниями в сфере теплоснабжения достигает нескольких лет. И среди нарушителей – крупнейшие городские застройщики», – сообщил он, добавив, что такая ситуация – это прямые риски для граждан, участвующих в долевом строительстве. «И эти риски должны быть ликвидированы. Причем это задача не только власти, но и всего строительного комплекса города», – подчеркнул чиновник.
Он заявил также, что не принимает в качестве оправданий ссылок на плохую работу монополистов. «Была проведена тщательная проверка, которая показала, что срыв сроков проведения пусконаладки и комплексных испытаний по системам теплоснабжения по вине монополистов имел место лишь в четырех случаях из тех почти четырехсот прецедентов, когда застройщики не выполняли своих обязательств по гарантийным письмам. Это всего 1%! Поэтому ссылаться на монополистов, обосновывая свои промахи, не надо!» – резюмировал Алексей Золотов.
По словам чиновника, в проекте организации строительства (ПОС) должно быть четко указано, что монтаж системы теплоснабжения и ее пусконаладка должны выполняться в отопительный сезон, предшествующий периоду сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно быть учтено всеми застройщиками. К контролю за этим с 1 сентября 2018 года подключатся Госстройнадзор и Комитет по строительству. «Если озвученный принцип не будет включен в ПОС, компании просто не получат разрешения на строительство», – заявил он.
Алексей Золотов сообщил также, что для тех компаний, у которых сейчас происходит процесс сдачи объектов, а пусконаладку прямо сейчас провести невозможно (поскольку отопительный сезон не наступил), будет сделан переходный период. «Специальная рабочая группа под руководством главы КЭиИО Андрея Бондарчука выработала исчерпывающие механизмы, дающие алгоритм работы при такой ситуации, что позволит учесть интересы застройщиков и дольщиков, которые приобрели жилье во вводимых комплексах. «"Ножом по живому" резать никто не будет», – заключил чиновник.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Если говорить абстрактно, то наведение порядка – это, безусловно, хорошо. Но если переходить к конкретике, то с учетом всех тех обстоятельств, с которыми сегодня приходится сталкиваться застройщикам, это стало еще одним моментом, серьезно усложняющим работу, даже если требуется, по сути, просто исполнить законодательство. Существующие сегодня требования к девелоперам настолько сложны, запутанны и противоречивы, что зачастую все их выполнить просто невозможно. В итоге ужесточение позиции Госстройнадзора приводит к очень большим сложностям при сдаче в эксплуатацию уже построенных домов и передаче квартир дольщикам. Следствием этого может стать обострение того, что принято называть «потребительский терроризм». Срыв сроков передачи дольщику жилья через суд карается штрафами, которые «убивают» и без того невысокую сегодня рентабельность строительных проектов.