Стоп-сигнал для апартов?


09.12.2020 13:57

Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.


Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.

Запретительная инициатива

Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.

«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.

Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.

Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.

Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.

Что ни город, то норов

Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.

«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.

Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.

Как это понимать?

Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.

«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.

По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.

Системная ошибка

Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.

«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.

Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.

Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.

Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.


РУБРИКА: Актуальная тема
АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК ФОТО: https://uiut.boltai.com



05.11.2019 09:15

В рамках нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» в 2020 году на ремонт регио­нальных трасс из собственного бюджета власти Ленобласти выделят 1 млрд рублей и надеются на увеличение софинансирования программы из федерального бюджета.


В 2020 году в рамках приоритетного национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» в Ленинградской области ремонт будет проходить на восьми объектах. Об этом сообщил и. о. директора ГКУ «Ленавтодор» Олег Глазунов. В частности, по данной программе во Всеволожском районе запланировано привести в порядок девятикилометровый участок Дороги жизни, а также 20 км Токсовского шоссе, подъезд к деревне Хитилово и дорогу на Бугры. В Выборгском районе Ленобласти продолжатся ремонтные работы на трассе Огоньки – Стрельцово – Толоконниково, в Тосненском – на дороге Кемполово – Выра – Тосно – Шапки. В Гатчинском районе специалисты выйдут на трассу Гатчина – Ополье, а в Волосовском – на дорогу Жабино – Губаницы – Волосово.

По словам Олега Глазунова, количество объектов, попавших в ремонт по нацпроекту, возможно, еще будет увеличено. Многое будет зависеть от схемы софинансирования данной программы. В этом году из дорожного областного фонда на «Безопасные и качественные автомобильные дороги» было также выделено 1 млрд рублей. Москва добавила 296 млн рублей. По сравнению с другими регионами РФ транш из федерального центра был относительно скромным.

«Сейчас на всех уровнях Ленинградская область ведет переговоры об увеличении средств, выделяе­мых по нацпроекту. В том числе с Минтрансом и Росавтодором. Определенные подвижки есть. Рассчитываем, что в 2020 году финансирование из Москвы будет увеличено. Это нам поможет нарастить объемы проводимых дорожно-ремонтных работ», – отметил и. о. директора ГКУ «Лен­автодор».

Готовы оказать поддержку Ленобласти в ремонте дорог и активисты общественного движения «Общероссийский Народный фронт». Представитель регионального исполкома отделения ОНФ Алексей Орлов сообщил о намерении подготовить обращение в Правительство РФ с просьбой пересмотреть схему софинансирования данного нацпроекта. «Суммы в 296 млн рублей, безусловно, мало для Ленобласти. Тут 10 тыс. км дорог. Далеко не все они находятся в идеальном состоянии. Соседние Вологодская, Архангельская область получили гораздо больше средств на реализацию программы. Нам тоже нужны дополнительные средства. Стоит также учесть, что Ленобласть является транзитным регионом, граничит с иностранными государствами – и тут жизненно необходимы качественные дороги», – подчеркнул он.

Напомним, несколько недель назад премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на всероссийском совещании, посвященном реализации нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги», отметил, что в этом году на него из бюджета выделено 110 млрд рублей. Однако ряд регио­нов страны, в частности, Приморье, Чукотка, Крым, освоили к середине октября менее трети средств. Глава российского правительства не исключил возможности пересмотреть схемы софинансирования проекта в ряде субъектов страны.

Кстати

В 2019 году в Ленинградской области отремонтировано 180 км трасс. В том числе обновлена дорога в Старую Ладогу. Проведены работы на трассах Сосновый Бор – Глобицы, Ульяновка – Отрадное, Зеленогорск – Приморск – Выборг. На федеральные средства (296 млн рублей) нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» отремонтированы участки трасс Санкт-Петербург – Ручьи, Кемполово – Выра – Тосно – Шапки и Гатчина – Ополье.


АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК: СЕ_ЛО №11(110) от 04.11.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



04.11.2019 10:51

Вопросы, затрагивающие решение стратегических задач реализации нацпроекта в жилищной сфере и развития строительного комплекса России, стали одними из самых обсуждаемых на VI Международном форуме и выставке высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, прошедших на прошлой неделе в Екатеринбурге.


Деловая программа форума, проходящего при поддержке Правительства Свердловской области и Администрации Екатеринбурга, включала свыше 80 мероприятий, собравших более 320 экспертов.

Цель – нацпроект

Пленарное заседание форума было посвящено тому, каким видят эксперты город будущего. И большинство выступавших согласилось с тем, что основные принципы современной урбанистики – комфортность, социальность, безопасность, транспортная доступность, экологичность, технологичность и прочее – нашли отражение в национальных проектах.

Заместитель полномочного представителя Президента в УрФО Виктор Дубенецкий отметил, что нацпроект в сфере жилья является важнейшей стратегической задачей, комплексно решающей вопросы повышения качества жизни граждан. При этом он подчеркнул, что его реализация сталкивается со сложностями: «Переходный период реформы привлечения средств в отрасль характеризуется снижением активности застройщиков по получению разрешений на строительство жилья. До конца не отработана система взаимодействия с банками».

«Наш приоритет при реализации нацпроекта – создание комфортной городской среды. Процесс отбора проектов в этой сфере на местах показал, насколько обществом востребованы вопросы, связанные с благоустройством. Перед нами стоит задача не просто обеспечить увеличение объемов строительства, но создать городское пространство, в котором хочется жить», – заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, понятие «комфорт» сегодня шагнуло далеко за пределы квартиры и дома. «Сейчас это и двор, и квартал, и развитая социальная и транспортная инфраструктура, и общественные пространства, и в целом уровень развития населенных пунктов, в которых проживают люди», – подчеркнул он.

Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев заявил, что целей нацпроекта невозможно достигнуть без самого пристального внимания двум важнейшим направлениям – реализации проектов комплексного развития территории (КРТ), а также реновации.

Магистральные пути

Этот постулат широко обсуждался в рамках выездного заседания Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера. По словам экспертов, в этой сфере существует много проблемных вопросов.

Многие обращают внимание на успешность столичной программы реновации, но этот опыт невозможно без корректировок тиражировать в регионах, уверен Владимир Якушев. «Я бы все-таки не говорил, что этот механизм можно взять и наложить на всю карту страны. Везде своя специфика. Вот на это нужно обратить внимание, найти золотую середину, выбрать механизмы, подходящие к использованию на местах», – отметил он.

«Без реновации дальнейшее развитие многих городов сегодня крайне затруднено или практически невозможно», – соглашается Антон Глушков, но отмечает, что сегодня механизмы для эффективного выполнения таких программ не созданы. Проекты реновации и КРТ очень сильно переплетаются, помимо жилья в них вовлекаются и прочие объекты недвижимости. «В рамках Нацобъединения мы подготовили ряд поправок в нормативные документы, которые помогли бы создать комплексную модель, позволяющую включать в такие проекты и аварийное жилье и промышленные территории», – подчерк­нул он.

Кроме того, после изменения механизма финансирования строительства одним из главных критериев для девелопера стал срок освоения банковских средств. Любой застройщик, входящий в проект, в первую очередь просчитывает срок освоения привлеченных средств, но когда речь заходит о таких долгих и сложных проектах, как реновация, сделать это бывает очень непросто, особенно с учетом того, что не существует простого, понятного и прописанного законодательно механизма выкупа объектов под проекты реновации. «А без этого застройщик не может просчитать свои затраты, создать проект и получить под него банковское финансирование», – говорит Антон Глушков.

Владимир Якушев высказал мысль о необходимости вернуться к обсуждению возможности распространения механизма отчуждения земель для государственных и муниципальных нужд в определенных случаях, когда это необходимо для развития территории.

Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий отметил, что под масштабные инвестпроекты, как имеющие высокую социальную значимость, земли должны выделяться регионами – и такой механизм предусмотрен Земельным кодексом РФ. «Но конкретные критерии таких проектов в законодательстве не определены, такое право предоставлено субъекту РФ, однако в большинстве из них это не сделано. Было бы здорово, если бы законодатели назвали примерные параметры проектов, которым возможно выделение земли», – сказал он.

Первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий напомнил, что задачи по увеличению объемов ввода жилья никто не снимал. «Чтобы сформировать платежеспособный спрос, нужно в орбиту интересанта втянуть менее обеспеченный слой граждан. Это можно сделать за счет создания относительно дешевого предложения на рынке. А для этого нужно развивать крупнопанельное домостроение, то есть индустриальные методы строительства жилья», – считает сенатор.

Стратегический посыл

Необходимым условием реализации нацпроекта является вопрос модернизации строительного комплекса страны. Неслучайно поэтому НОСТРОЙ для своего семинара в рамках форума выбрал темой Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года.

Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин напомнил, что Стратегия разрабатывалась при самом активном участии отраслевой общественности. «Ее цель – развитие конкурентоспособной отрасли, основанной на компетенциях и ориентированной на обеспечение комфорта и безопасности граждан», – отметил он, назвав основные целевые показатели документа (см. таблицу).

Эксперт отметил, что до 2024 года в Стратегию закладываются параметры нацпроекта, затем предполагается дальнейшее интенсивное развитие. «Между тем текущая ситуация в строительном комплексе не дает основания для оптимизма в смысле достижения поставленных на сегодняшний день задач нацпроекта. Одна из самых болевых точек, особенно в свете перехода на проектное финансирование, – развитие социальной инфраструктуры», – подчеркнул Виктор Прядеин.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов (напомнив, что вице-премьер Виталий Мутко заявил, что с 2021 года ни одна стройка в России не начнется, пока жилье не будет обеспечено детсадами и школами) рассказал о практике решения вопроса в Санкт-Петербурге. Также он сообщил, что подготовлен проект постановления правительства города, детально прописывающий подходы к решению проблемы. «Детсады застройщики готовы строить за свой счет, но в отношении школ, стоимость которых достигает 1,2–1,3 млрд рублей, мы рассчитываем на последующий выкуп властями. «Бюджетные гарантии» города позволят получить банковское финансирование строительства таких объектов», – отметил эксперт.

Представители региональных строительных компаний заявили, что маржинальность их работы не позволяет брать «социалку» на себя. Подробно эту позицию обосновал Антон Глушков. «Если обратиться к Конституции, то обязанности по обеспечению социнфраструктурой возложена на органы МСУ и госвласти. Но застройщики, со своей стороны, заинтересованы в решении этого вопроса, поскольку это повышает востребованность жилья. И они участвуют в процессе – в зависимости от возможностей», – отметил он.

По мнению эксперта, власти, предъявляя требования к застройщикам по возведению «социалки», должны учитывать разные условия работы на местах. «Во многих регионах таких возможностей почти нет. И не потому, что застройщики скупые, а потому, что рентабельность строительного процесса очень невысока. Необходимо учитывать эту разницу условий работы в субъектах РФ. Если мы не найдем удобную схему взаимодействия, то нам придется год от года отчитываться о несоответствии плановых показателей нацпроектов достигнутым результатам», – резюмировал Антон Глушков.

Мнение

Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:

– Стратегия развития строительной отрасли включает два базовых направления. Первое – это формирование новых условий комфортной среды. Второе – поиск источников финансирования этих условий. Для комплексного решения этих задач, в том числе в плане создания необходимой социнфраструктуры, необходимо создание понятной схемы взаимодействия застройщиков и власти на местах. От этого зависит успешность реализации и стратегии, и нацпроекта.


АВТОР: Михаил Добрецов  
ИСТОЧНИК: СЕ_ЛО №11(110) от 04.11.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: 100+ Forum Russia