Стоп-сигнал для апартов?
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
В мировой практике немало примеров того, как объекты, изначально сильно критиковавшиеся и считавшиеся «градостроительными ошибками», впоследствии признавались шедеврами и становились визитной карточкой городов, где они расположены. Классический пример – Эйфелева башня в Париже. Эту проблематику обсудили эксперты, приглашенные «Строительным Еженедельником» к участию в очередном заочном круглом столе по вопросам градостроительства.
«Строительный Еженедельник» («СЕ»): На ваш взгляд, как «градостроительные ошибки» становились шедеврами? Почему менялось их восприятие обществом?
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Петербурге: Многие объекты, которыми сегодня гордятся петербуржцы и без которых сложно представить наш город, в свое время воспринимались современниками в штыки. Каких только эпитетов ни удостаивали тот же Исаакиевский собор. Искусствовед Наталия Толмачева приводит такие цитаты. Например, Владимир Стасов, критик и историк искусства, сын архитектора, говорил следующее: «Русский каменщик Тон может дружески пожать руку французскому каменщику Монферрану. Оба сумели заставить наше государство потратить множество миллионов на создания некрасивые, безвкусные по формам, ничтожные по остову, с неописанною роскошью мраморов, бронзы и позолоты, и несмотря на это, все-таки мрачные и скучные».
Я читал, что художник, основатель и главный идеолог объединения «Мир искусства» Александр Бенуа называл Спас-на-крови жалким подражанием Василию Блаженному, которое «поражает своим уродством, являясь в то же время настоящим пятном в ансамбле петербургского пейзажа». Дом компании «Зингер» и вовсе называли «гнилым зубом в челюсти Невского проспекта». Мы найдем десятки примеров, когда шедевры становились объектом нападок именитых современников. Здание городской думы тоже критиковали постоянно.
Однако прошли сотни лет – и мы видим только предмет для гордости, вся эта критика оказалась погребена временем.
Рафаэль Даянов, руководитель Архитектурного бюро «Литейная часть-91»: Опираться на конкретные примеры при рассмотрении проблематики градостроительных ошибок очень сложно. Дом компании «Зингер», который нам сегодня известен, радикально отличается от того, что изначально предполагалось проектом, а именно – небоскреба, на манер уже начинавших в то время строиться американских. Но главным архитектором и градостроителем Петербурга в то время был сам император, который и «укоротил» здание до привычной нам высоты. К тому же ревнители чистоты стиля и сегодня скажут, что этот дом противоречит эстетике Невского проспекта.
Если же говорить о массовом восприятии объектов, то надо понимать, что очень многое зависит от привычки. Мало кто задумывается над тем, что в историческом центре, даже на том же Невском проспекте, многие здания за советский период были надстроены двумя и даже тремя этажами. Горожане привыкли к их сегодняшнему облику, и он их ничуть не смущает, они считают, что дома изначально были именно такими. Подобные примеры были и в постсоветское время, и к ним тоже довольно быстро привыкли. Город живет, растет, меняется – это неизбежный естественный процесс. Таким образом, отношение большинства к тому или иному объекту – это вопрос скорее привычки, чем какой-то оценки его эстетических характеристик.
Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44»: В любое время были люди, негативно относившиеся к новым объектам, новым архитектурным стилям. Имела место и обратная ситуация, когда критиковались старые направления, а новшества отстаивались. По-человечески это понятно, новое часто старается самоутвердиться за счет вытеснения старого. В любом случае критика отдельными людьми того или иного проекта – и раньше, и сегодня – обычно выражение частных предпочтений.
«СЕ»: По вашему мнению, возможно ли «превращение» того, что сегодня многие считают градостроительной ошибкой, впоследствии в шедевр? Получил или получит в будущем признание, например, «Лахта Центр»?
Никита Явейн: Если говорить конкретно о «Лахта Центре», не думаю, что когда-либо его будут считать шедевром. И дело тут не в архитектуре – сам по себе проект вполне имеет право на существование, претензий нет – а в величине, масштабах, которые входят в диссонанс с традиционным архитектурным ландшафтом Петербурга.
Филипп Грибанов: «Лахта Центр», который был предметом ожесточенных споров и протестов, уже сейчас становится достоянием города, новым открыточным видом.
Рафаэль Даянов: Что в будущем будут считать шедеврами – сказать сложно, я не пророк. А вот то, что к новым объектам привыкнут – я практически не сомневаюсь. Собственно, к «Лахта Центру» по большей части уже привыкли. И не называют его «кукурузиной», как во время активной борьбы с проектом, еще когда его хотели разместить на Охте. Больше того, некоторые уже восхищаются комплексом новых, современных сооружений – мостами ЗСД, стадионом на Крестовском острове и «Лахта Центром». Думаю, лет через пятьдесят все эти объекты будут называть «архитектурным наследием начала XXI века». Так же, как сейчас наследием своего периода именуют здания 1960–1970-х годов, тот же СКК.
«СЕ»: Некоторые градозащитники считают самым надежным способом избежать градостроительных ошибок в центре города полный запрет на появление в нем новых объектов. Как вы оцениваете такую позицию?
Рафаэль Даянов: Термин «градозащитники» сейчас непонятно на каких основаниях присвоила себе некая группа людей, которая всех остальных – в том числе и специалистов: архитекторов и реставраторов – рассматривает как каких-то врагов наследия. Хотя, между прочим, первое выступление о недопустимости строительства башни «Газпрома» на Охте было написано именно Союзом архитекторов.
Строительство в центре можно остановить, но тогда не взыщите – город начнет очень быстро умирать. Никакие системы не работают вечно, их надо модернизировать и обновлять. Город – живой организм, и останавливать в нем любое движение значит просто его губить.
Никита Явейн: Полная остановка строительной деятельности в историческом центре – подход, имеющий некоторое распространение в мировой практике. Применительно к небольшим городкам это вполне допустимый вариант. Как правило, в таких случаях основным источником дохода является туризм, а население в этих «музеях под открытым небом» не проживает. Других положительных примеров такой практики мир не знает. Для Петербурга (мегаполиса, где в историческом центре по-прежнему живут люди, а доход от туризма вряд ли превышает 5% бюджета) пытаться реализовать этот подход – глупость несусветная. Город без постоянного развития, в том числе центра – разумеется, в строгом соответствии с законами, – имеет свойство умирать.
«СЕ»: Как, на ваш взгляд, можно обеспечить, с одной стороны, развитие центра, а с другой – избежать появления новых градостроительных ошибок?
Никита Явейн: Подавляющее большинство современных градостроительных ошибок – это превышение допустимых параметров либо же снос исторических объектов. То есть имеются определенные, достаточно объективные критерии, следование которым позволяет избежать появления новых диссонирующих объектов. В то же время наше градостроительное регулирование жутко переусложнено и в целом исходит из предположения, что все вокруг враги, стремящиеся изуродовать город. Поэтому регламентируется каждая мелочь, каждая деталь, и, кажется, даже авторы этих законов уже не могут в них разобраться.
Впрочем, основные его посылы можно признать верными. Хуже то, что это законодательство никак не коррелирует со строительными нормативами. И следствием этого становится то, что мировая практика, допускающая реконструкцию исторических зданий и даже объектов наследия, у нас становится невозможной.
Рафаэль Даянов: Обеспечить развитие исторического центра могут только законодательные изменения, для чего нужна соответствующая политическая воля власти. Необходимо сформировать целую систему реконструкции зданий исторического центра. Только не так, как это было в советские времена, когда практиковались достаточно резкие преобразования, а с максимально корректным подходом. Необходимо и изменение нормативов применительно к реконструкции, поскольку соблюсти современные требования по санитарной, противопожарной безопасности, инсоляции и др. просто невозможно.
Филипп Грибанов: Пора отходить аргумента «не нравится», который является основным в градостроительной дискуссии. Нужно думать о красоте и о будущем. Что мы можем вспомнить из ярких архитектурных произведений за последние двадцать лет? Что скажут об архитектуре начала XXI века через сто лет? Ничего, потому что сказать особенно и нечего. Я убежден, что сейчас не хватает новых ярких объектов, которые впишутся в городскую среду и станут гордостью нашего города спустя годы. Для этого необходимо в корне менять подход к строительству и ограничениям, которых сейчас слишком много и которые не позволяют развивать город.
На прошедшем XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга многие говорили о сложностях в строительстве социальных объектов. Градоначальник даже попросил строителей о помощи в решении проблемы.
XVII Съезд строителей Северной столицы не только подвел итоги уходящего 2019 года, но также обозначил сложности, существующие в строительной отрасли. Представители общественных организаций, чиновники, бизнесмены говорили о проблемах кредитования строительного комплекса, сохранения исторического центра, об уходе с рынка подрядных компаний, обманутых дольщиках и т. д. Но, вольно или невольно, главной стала тема дефицита в городе объектов социальной инфраструктуры и сложности их сооружения.
Тему обозначил губернатор Петербурга Александр Беглов, сделавший доклад по итогам года. Для начала он отметил сложность работы в строительной отрасли. Затем немного посетовал на то, что «год прошел не так, как бы хотелось», однако настрой остается оптимистичным.
Хотя за 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья, Александр Беглов рассчитывает на исполнение плана (3,4 млн кв. м). Гораздо больше его беспокоит сложившийся дисбаланс между жильем и социальными объектами. По официальным данным, сейчас дефицит мест в детских садах составляет 37 тыс. единиц, в школах также не хватает 24 тыс. мест.
До 2025 года в Петербурге будет построено примерно 25 млн кв. м жилья, прогнозирует губернатор. Для их обеспечения инфраструктурой надо 189 социальных объектов. На это требуется 310 млрд рублей. И это только на «социалку»! На прочую инфраструктуру требуется еще 320 млрд. Для сравнения Александр Беглов привел размер бюджета на 2020 год – всего 711 млрд рублей. «Я за то, чтобы объекты строились вместе», – подчеркнул он, имея в виду жилые и социальные постройки.
По словам губернатора, застройщики в 2019 году безвозмездно передали городу 24 социальных объекта. При этом Петербургу удалось получить от российского правительства 10 млрд рублей на «социалку». «Мне удалось вам помочь», – сказал Александр Беглов и попросил строителей, со своей стороны, тоже помочь городу – вводить жилье вместе с социальной инфраструктурой.
Ввод социальных объектов тормозится и регулярным неисполнением Адресной инвестиционной программы. Как сообщил губернатор, в течение года Смольный расторг 26 контрактов с подрядчиками на сумму около 7 млрд рублей. «Деньги есть – почему не строят?» – удивляется он.
На этот вопрос ответили в своих выступлениях представители бизнеса. Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил недостаточное финансирование возведения социальных объектов на фоне низкого спроса на жилье. Директор Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан указал на подход к формированию АИП, которая, по его словам, «принимается кулуарно», условия торгов заставляют подрядчиков демпинговать, а ценообразование – вообще неясная сфера.
При этом выяснилось, что у компании «Главстрой Санкт-Петербург» получены разрешения на строительство 17 социальных объектов. Однако строительство идет по очереди и в невысоком темпе. Как пояснил генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, объекты плохо вписываются в экономику. Он пояснил: пока проект проходит согласование, чиновники в них «напихивают все свои «хотелки», но денег они не считают». В результате утвержденный проект выходит за рамки экономических реалий.
Строительство социальных объектов сегодня убыточно, подчеркнул эксперт. И если полностью строить социальную инфраструктуру, застройщик может попасть в коллапс. «Тогда вообще ничего строиться не будет», – резюмировал Александр Лелин.
«У застройщика нет прибыли для опережающего строительства «социалки». Откуда деньги?» – соглашается генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По новому законодательству, средства, аккумулированные на эскроу-счетах, должны расходоваться исключительно целевым образом – на строительство жилья. На возведение социальной инфраструктуры эти деньги использовать нельзя. Средства дольщиков можно тратить, если передать объект в общедолевую собственность или безвозмездно государству.
По ее словам, новая система финансирования не заработала так, как было обещано: кредитовать строителей должны были 94 банка, в реальности их 10. Кроме того, банки часто отказываются предоставлять деньги, причем по достаточно странным, с точки зрения застройщиков, причинам. Продекларированный срок рассмотрения заявок – 45 дней, в реальности – три-четыре месяца, и т. д.
В случае, когда застройщик решается потратить на «социалку» собственные средства, они окажутся фактически заморожены. Если власти и выкупят объект, это случится года через два. А передача социального объекта в общедолевую собственность – вообще странная идея: зачем покупателям квартир платить за содержание детсада, если у них, например, уже взрослые дети?
Валерия Малышева полагает необходимым подправить законодательство. Например, кредиты на строительство социальных объектов могли бы получать подрядчики. Еще лучше – разрешить использовать застройщикам деньги дольщиков для возведения социнфраструктуры – по сути, это часть жилого комплекса. Также, по ее мнению, необходимо исключить из документа слово «безвозмездно» относительно передачи соцобъектов муниципалитетам.
Кроме проблемы с дефицитом социальных объектов, на съезде также говорилось о сохранении исторического центра, развитии транспортной инфраструктуры, решении проблемы обманутых дольщиков. В частности, президент ЛенОблСоюзстроя Руслан Юсупов назвал создание Фонда защиты прав дольщиков в Ленобласти главным итогом года. А Александр Беглов в 2020 году пообещал решить эту проблему в городе.
Также съезд утвердил отчет работы Союза строительных объединений и организаций (ССОО) и планы на будущий год, продлил полномочия исполнительного директора Олега Бритова, вновь переизбрал президентом ССОО Александра Вахмистрова. Последний в заключительном слове пообещал, что Союз продолжит диалог с властью.
Фотоотчет - на сайте https://asninfo.ru/events/photo-reports/276-xvii-syezd-stroiteley-sankt-peterburga