Стоп-сигнал для апартов?
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
Венгерская компания «Тригранит», которая хочет построить общественно-деловой комплекс «Дворец искусств» в Петербурге, пересматривает свой проект, лишившийся поддержки правительства с приходом губернатора Георгия Полтавченко. В новой версии проекта в его состав может войти политехнический музей, как того хочет губернатор.
В компании «Тригранит» пересматривают проект строительства «Дворца искусств» у домов 77-79 Среднего пр. на Васильевском острове. Об этом 8 февраля заявил глава ООО «Архитектурная мастерская Мамошина» Михаил Мамошин, выступая на конференции «Идеи для Петербурга: развитие территорий» (его мастерская создает архитектурную концепцию проекта).
«Мы отказались от строительства трех треугольных гостиниц в правой части территории застройки, вид здания дворца искусств пересматривается, в левой части, как и предполагалось, будут построены три бизнес-центра с апартаментами. Трамвайный парк № 2, расположенный на территории застройки, будет сохранен, а трамвайный музей сейчас восстанавливается заказчиком», — заявил Михаил Мамошин.
Участки общей площадью 80 тыс. кв. м под исзыскательские работы правительство Петербурга передало ЗАО «Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов «Телеград» (ЗАО «ЦММП «ТелеГрад») в 2008 году, которое аффилированно с инвестиционно-девелоперской фирмой «Тригранит».
Строительство «Дворца искусств» встало под вопрос 25 ноября 2011 года, когда вице-губернатор Василий Кичеджи назвал проект «непротокольном и непроработанным», а перспективы его создания «призрачными». Мнение господина Кичеджи закрепил на третий день после этого губернатор Георгий Полтавченко, заявив, что у правительства на этом месте «есть возможности создать и реализовать там другие, более интересные проекты».
Исполнительный директор ЗАО «ЦММП «Телеград» Семен Краснов сообщил «Строительному Еженедельнику», что новое руководство города по-другому смотрит на развитие города и целесообразность расходования бюджетных денег (часть проекта предполагалось построить в том числе за счет казенных денег).
«Вице-губернатор Кичеджи сказал нам, что культура сама себя должна кормить. Должна получать деньги не из бюджета, а от меценатов. Хотя при предыдущем руководстве города проект получил хорошую поддержку», — рассказал он.
Инвестор готов выполнить любые пожелания администрации Петербурга, однако не может этого сделать, пока чиновники не издадут соответствующие документы.
«Телеград» вынужден простаивать. «Через СМИ мы узнали, что губернатор Полтавченко предлагает построить вместо главного здания, дворца искусств, политехнический музей, в состав которого войдет ныне действующий музей городского электротранспорта. Мы сделали реконцепцию и готовы его построить, вы только примите документ», — рассказал он.
По словам господина Краснова, «Телеград» получил акт выбора на левый участок площадью 18,5 тыс. кв. м. Это значит, что правительство города в течение трех лет обязано будет предоставить участок под строительство двух отелей и бизнес-центра. В соответствии с соглашением ГЧП, правительство должно было к 1 декабря 2011 года предоставить под строительство дворца искусств центральный участок, однако этого не произошло, сообщил господин Краснов.
«Когда мы решили заняться строительством в этом месте, нам предложили построить дворец искусств. Мы предлагали четыре варианта концепции, работа была оплачена архитекторам, и стоит она приличных денег. Сейчас мы готовы рассмотреть любые варианты. Готовы интегрировать в проект вагонные депо в полном объеме в качестве музея», — сказал господин Краснов.
Как пояснила пресс-секретарь ГУП «Горэлектротранс» Татьяна Брындина, трамвайный парк находится в собственности города, и решение о том, что будет на его месте принимают чиновники. «С тех пор как парк был закрыт, Васильевский остров обслуживает парк № 3, расположенный на Петроградской стороне», — сказала она.
Мнение
Трамвайный парк № 2 с 2003 года является недействующим. По мнению руководителя «Группы ЭРА» Алексея Ярэмы, необходимо восстановить трамвайный парк и сделать его снова действующим транспортным предприятием. «Это нужно сделать для возрождения трамвайных сетей, уничтожение которых учинили Матвиенко с Яковлевым. Музей должен быть сохранен. В нем находится 77 троллейбусов и трамваев. Их невозможно будет разместить в тех помещениях, которые до сих пор были предусмотрены проектом. Нужно сохранить здания депо, которые к тому же являются памятником архитектуры», — считает господин Ярэма.
На рассмотрение Государственной Думы внесены поправки в Воздушный кодекс России. Авторы законопроекта предлагают в целях обеспечения безопасности полетов запретить строительство зданий высотой более 100 метров в радиусе 50 км от аэропортов. Если документ будет принят, в Петербурге будет поставлен крест на все высотные проекты.
Петропавловку придется укоротить
В «неприкосновенную» зону аэропорта «Пулково» попадает вся территория Санкт-Петербурга, большая часть Всеволожского, Кировского (до Шлиссельбурга), Гатчинского и других районов Ленинградской области. Кроме того, на юге зона с ограничением высоты достигает поселка Сиверский, в котором находится одноименный военный аэродром, вокруг которого также должен быть установлен пятидесятикилометровый радиус. Близ Северной столицы функционируют аэродромы «Левашово», «Пушкин», в Касимово, в Горелово, около Лисьего Носа, в Лодейном Поле и т.д. Аналогичным образом в зону запрета на высотное строительство может попасть вся территория Москвы (в том числе и часть Московской области).
Татьяна Макарова, младший юрист ЗАО «Северо-Западный Юридический центр», считает, что в том случае, если указанное положение законопроекта будет принято, возникнут не только препятствия для строительства новых высотных объектов, но также необходимо будет разрешить вопрос о судьбе уже существующих. «Очевидно, что количество уже существующих высотных объектов будет немалым, в связи с чем логично предположить, что положения законопроекта к моменту его принятия претерпят изменения, предусматривающие более гибкий подход к строительству вокруг аэродромов. В настоящее время законопроект не прошел даже предварительного рассмотрения, и слишком рано говорить о последствиях его принятия», – говорит госпожа Макарова.
Предложенная норма не допускает никаких исключений (в том числе, по согласованию с надзорными органами в области воздушного транспорта), а также распространяется не только на проектируемые, но и уже существующие объекты.
Порядок исполнения вводимых законоположений, в том числе их последствия для петербургской телебашни (высота 326 метра), Петропавловского собора (122,5 метра), многих иных высотных зданий Северной столицы, равно как и Останкинской башни в Москве в документе или в пояснительной записке к нему не приводится.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», уверен, что в Санкт-Петербурге уже работает утвержденный высотный регламент, и в Правилах землепользования и застройки четко обозначено, какой высоты здания и сооружения могут быть построены в том или ином районе. «В существующих нормах и правилах отражены актуальные требования по безопасности в отношении авиасообщения. Поэтому новый закон не должен вступать в противоречия с существующими, тем более, если речь идет об уже построенных домах», – подытожил господин Берсиров.
Кроме того, в радиусе десяти километров от центра аэродрома предлагается запретить нахождение зданий и сооружений, на сорок и более метров превышающих высоту самого высокого объекта самой воздушной гавани, а в семикилометровой зоне такая разница не должна превышать десяти метров. Такие ограничения могут затруднить возведение (и существование) даже малоэтажных построек на Пулковских высотах в 5 километрах от главного петербургского аэропорта, так как перепад высот достигает в этих местах 50 - 60 метров.
Анастасия Солдатова, юрисконсульт «НДВ СПб», полагает, что в нашем городе и без того сильно ограничено высотное строительство, поэтому принятие новых законов представляется излишним. «Особенно, если учитывать, что большая часть аэропорта «Пулково» расположена в черте города, в Московском районе и под действие закона попадает весь Петербург, включая уже существующие постройки, а это и Исаакиевский собор, и телебашня, и Петропавловский собор. С нашей точки зрения, принятие подобного закона в существующей форме маловероятно и может законсервировать развитие Петербурга как инвестиционно привлекательного города», – говорит госпожа Солдатова.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» отмечает, что, несмотря на популярность высотного строительства, катастроф в связи с наличием высотных искусственных объектов в России не случалось, поэтому цель данного законопроекта не очень ясна. «На текущий момент у всех аэропортов существуют коридоры маневрирования и параметры высотности зданий, а также их освещенность, что очень жестко контролируется. С учетом расположения аэропортов во всех крупных городах России в предложенную пятидесятикилометровую зону везде будут попадать центральные районы. Поэтому нельзя сказать, что мера оправдана, и, думаю, что, скорее всего, законопроект не будет принят», – резюмировал господин Некрестьянов.
Нововведения необоснованны
Необходимость принятия таких мер авторы поправок объясняют отсутствием прямых правовых ограничений, защищающих аэродромы от высотного строительства. Однако это не так. Действующий в настоящее время Воздушный кодекс РФ вводит соответствующие ограничения без детализации, однако, указывает на необходимость требований по безопасности и согласования с собственниками аэродрома размещения в районе аэродрома зданий, сооружений.
Так, Статья 46. «Строительство в пределах приаэродромной территории» Воздушного Кодекса РФ, указывает, что «проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома». Статья 47. «Размещение различных объектов в районе аэродрома» указывает на необходимость соответствующих согласований: «Размещение в районе аэродрома зданий, сооружений, … должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации».
По словам Сергея Петрова, депутата ГосДумы, проект закона уже вызвал критику и СМИ, и профессиональной общественности Санкт-Петербурга и Северо-Западного округа. «Жесткие необоснованные запретительные меры, содержащиеся в представленном законопроекте, в случае их реализации приведут к стагнации регионального жилищного строительства, так как только в Петербурге сегодня строится более 200 высотных жилых комплексов, и к пересмотру всей региональной градостроительной политики. Очевидный популизм предложенных новаций, опирающихся на, казалось бы, такие базовые социальные принципы, как безопасность приведет к усилению коррупционной составляющей при получении необходимых разрешений на строительство и созданию дополнительных административных барьеров», – сказал депутат.
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, высказал свою точку зрения. «Очевидно, что авторы законопроекта считают указанные меры не достаточными, предлагая более жесткие ограничения. Однако не ясно, на основании каких данных эти меры предложены. Так, аналогичный законопроект был внесен 1 марта минувшего года. Однако он предусматривал более мягкие ограничения – запрет на строительство высотных объектов без согласования с руководством аэродромов в радиусе 15 км и только в створе взлетно-посадочных полос», – заметил господин Созинов.
В связи с этим, авторам законопроекта следует представить необходимые расчеты, подкрепленные соответствующими данными и исследованиями профильных НИИ. В настоящее время нет обоснованных данных для принятия более жестких ограничений, чем они имеются на сегодняшний день. Следует указать, что Воздушный кодекс РФ не вводит конкретных ограничительных мер, так как эти меры содержаться в соответствующих отраслевых нормах и правилах. Очевидно, нет необходимости отходить от сложившейся практики, а это означает, что авторам законопроекта следует сосредоточить свои усилия на изменениях в указанных выше отраслевых Сводах правил.
Как отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», любое ограничение в строительной отрасли автоматически сказывается на стоимости квадратного метра строящегося жилья. «Земля дорожает, стоимость строительства сетей и подключения к коммуникациям тоже постоянно увеличивается. Единственный вариант сохранения рентабельности строительства без повышения цен – увеличивать количество этажей. Если весь Петербург и пригороды войдут в зону ограничения высотности, то строительство здесь может стать попросту убыточным для застройщиков. Также хотелось бы понимать, что в данном законе подразумевается под высотным строительством. Предполагается ли уменьшать радиус зоны ограничений в зависимости от класса аэропорта (международного стандарта, национального, местного значения) и типа принимаемых судов», – подытожил господин Гражданкин.