Стоп-сигнал для апартов?
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
Санкт-Петербург со дня своего основания был городом-идеей, призванным перенести на российскую почву величайшие достижения мировой культуры и найти им оригинальное национальное развитие. Именно потому он так похож – и так не похож – на города Европы. Не случайно Северную столицу России называют самым европейским из всех русских городов и самым русским из всех европейских.
Первые два века своей жизни Петербург прекрасно справлялся со своей миссией, превратившись в границах начала ХХ века в тот музей под открытым небом, взглянуть на который сейчас едут туристы со всего мира. Затем по-настоящему интересные, знаковые проекты стали явлением единичным. И вот сегодня, по оценкам социологов, в обществе очень силен запрос на появление новых масштабных инициатив, в том числе в градостроительной сфере, которые дали бы новый толчок развитию города, вернули бы ему статус города-идеи мирового значения.
Старый новый проект
Своеобразным ответом на этот вызов стала очередная инициатива Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге по строительству спроектированной, но так и не построенной великим зодчим Франческо Бартоломео Растрелли (1700–1771) колокольни Собора Воскресения Христова в Воскресенском Новодевичьем Смольном монастыре. Этот амбициозный проект был заявлен в Петербурге в самом конце прошлого года.
Комплекс Смольного монастыря – один из самых ярких и известных архитектурных шедевров Северной столицы, ставший классическим «открыточным видом», посещение которого при поездке в город – обязательно. Это было любимое детище дочери Петра Великого – императрицы Елизаветы Петровны. Разработку проекта поручили придворному архитектору Растрелли, работами которого являются такие известные шедевры русского барокко, как Зимний, Аничков, Воронцовский дворцы в Петербурге, Андреевская церковь в Киеве, Большой Екатерининский дворец в Царском Селе и др.
140-метровая пятиярусная колокольня была неотъемлемой частью проекта архитектурного ансамбля Смольного монастыря и должна была стать одной из высотных доминант города. По проекту первый ярус представлял собой триумфальную арку – парадный въезд в монастырь, второй был надвратной церковью, а в остальных трех должны были располагаться звонницы. Однако сооружение возвели только до второго уровня, что по высоте превышает келейные корпуса, но из-за нехватки средств в связи с Семилетней войной (1756–1763) реализация проекта была приостановлена. Сам Смольный монастырь достраивался после этого еще много лет (последние работы были завершены в 1835 году). Но до колокольни так «руки и не дошли».
Интересно, что сам Растрелли до самой своей смерти мечтал о том, что его проект будет реализован полностью – и колокольня все-таки будет возведена в монастыре. «Посреди просторного двора внутри монастыря я возвел великую церковь с куполом. Капители, колонны и базы из чугунного литья… Большая колокольня, коя будет построена при входе в монастырь, будет иметь 560 английских футов высоты. Нельзя не восхищаться великолепием сей постройки, коя снаружи и изнутри имеет дивную архитектуру», – так писал он о своем проекте.
И вот нашлись люди, которые готовы завершить реализацию этого мегапроекта XVIII века.
Первая среди равных
На момент создания проекта 140-метровая (в другом варианте – даже 170-метровая) колокольня должна была не только стать самым высоким зданием в Петербурге, но и фактически сравняться с высочайшим храмом Европы или даже превзойти его. Задумка Растрелли была весьма амбициозным проектом – и масштабность затеи за прошедшее время ничуть не уменьшилась.
В этом смысле очень интересно сравнить этот проект с иными высотными историческими храмовыми сооружениями Европы. Самым высоким из таких объектов является готический собор в немецком Ульме, начало строительства которого относится к 1377 году. Его высота в настоящее время составляет 161,5 м (аккурат на полметра меньше, чем в одном из вариантов проекта Растрелли). На втором месте – еще один образец германской готики – Собор Святого апостола Петра и Пресвятой Девы Марии в Кёльне, возведение которого стартовало в 1248 году. Сегодня его высота достигает 157,4 м. Третью позицию этого своеобразного рейтинга занимает еще один образчик готики, на сей раз из Франции, – Собор Руанской Богоматери. Его строительство началось в 1145 году. На данный момент его высота – 151 м. Четвертая строка – у еще одного представителя французской готики (с элементами романского стиля) – Собора Страсбургской Богоматери, основанного в 1015 году. Современная высота храма – 142 м. Остальные сохранившиеся шпили исторических храмов уже уступают растреллиевскому «проекту-минимуму».
Дотошный читатель, наверное, уже обратил внимание на использованные формулировки: датировка именно начала строительства и уточнение, что показатель высоты здания дается по состоянию на сегодняшний день. И это не случайно. Храмы таких масштабов строились веками, часто с большими перерывами, а иногда – и с изменением архитектурного стиля.
В частности, строительство основной части Ульмского собора длилось с 1377 по 1543 год, самый длинный перерыв в работах – с 1405 по 1530-й. Кёльнский собор строили с перерывами с 1248 по 1437 год, Руанский – с 1145 по 1506-й, Страсбургский – с 1015 по 1439-й. То есть ничего необычного ни в вековых сроках возведения объекта, ни в вековых же перерывах в ходе работ нет. Это никак не препятствует признанию этих зданий архитектурными достижениями человечества.
Но есть и вторая интересная деталь. Шпили почти всех вышеперечисленных храмов – еще более позднего времени. Они появились при реконструкции объектов. Причем по времени она отстояла от основного строительства на много столетий и была выполнена только в конце XIX века. Единовременный самому зданию шпиль – только у Страсбургского кафедрала. Руанский собор стал высочайшим храмом при реконструкции в 1876 году, Кёльнский – в 1880-м, Ульмский – в 1894-м.
И это тоже никак не мешает признанию всех этих объектов шедеврами архитектуры, включению Руанского собора в число памятников национального наследия Франции, а Кёльнского – в список мирового наследия ЮНЕСКО. Есть и еще один очень интересный прецедент: известный собор Саграда Фамилиа в Барселоне строится по замыслу великого Антонио Гауди с 1882 года по сей день. Несмотря на то, что объект еще не завершен, в 2005 году он уже внесен в список наследия ЮНЕСКО.
Кстати, в списке самых высоких храмов мира Саграда Фамилиа сегодня занимает 38-ю позицию (112 м). Высочайший представитель России в «рейтинге» – Петропавловский собор в Петербурге – 22-ю (122,5 м). Строительство колокольни Смольного собора даже в «проекте-минимуме» позволит нам выйти на восьмую строчку.
Осмыслить идею
Сегодня в петербургском обществе отношение к инициативе Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге отличается разнородностью. Немало скептических комментариев связано главным образом с «неаутентичностью» и «неединовременностью» планируемой к строительству колокольни остальным зданиям монастыря. Однако, как видно из вышеизложенного, такое положение не является редким, а в равной степени не препятствует мировому признанию объекта, в том числе на уровне ЮНЕСКО.
Но есть немало и позитивных оценок. «Идея уже получила поддержку в достаточно широких кругах общества, особенно среди деятелей культуры и искусства. Этот проект – дань истории, традиции, сохранению и восстановлению духа Северной столицы, и при этом – движение вперед», – говорит представитель Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге Филипп Грибанов.
«Идея завершения замысла гениального Растрелли вызывает интерес в профессиональном сообществе уже давно. В частности, и наша мастерская в свое время делала предпроектные эскизы, чтобы оценить, как выглядел бы ансамбль, если бы проект был реализован полностью», – отмечает руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
По его словам, достройка колокольни Смольного собора – серьезный вызов и очень интересная задача. «Что останется от архитектуры начала XXI века в будущем? Что станет наследием нашего времени? Торговые центры и гостиницы? Вряд ли. А вот воплощение задумки Растрелли вполне способно оставить след в истории», – подчеркивает эксперт.
«Мечтаю о том, чтобы это гениальное сооружение было построено. Мы знаем примеры, когда задумки гениев не были при их жизни реализованы, но со временем, через столетия, воплотились в жизнь. Я думаю, что колокольня Смольного собора украсит Петербург», – со своей стороны, отмечает Фёдор Туркин, председатель совета директоров холдинга РСТИ («Росстройинвест»).
По словам Филиппа Грибанова, инициаторов проекта не смущают скептические отзывы. «Новое часто сначала встречается большинством «в штыки». В этом нет ничего страшного. Обществу необходимо время на осмысление идеи. Надо объяснить людям, что это не разрушение исторического облика, а его развитие. Причем в историческом же духе, в рамках задумки нашего великого зодчего. То, что уже сейчас многие разделяют нашу позицию, вселяет в нас оптимизм», – заключил он.
По итогам 2019 года, количество застройщиков, пребывающих в процедуре банкротства, выросло на 30%. Это порождает новую волну появления обманутых дольщиков. Сейчас с проблемами сталкиваются в основном некрупные компании, но причин для улучшения ситуации пока не видно.
По данным Института развития строительной отрасли, близкого к Национальному объединению строителей (НОЗА), в конце прошлого года число компаний-девелоперов, находящихся в процедуре банкротства, достигло 508. Рынок покинули 8% застройщиков. Соответственно, вырос объем остановленного строительства – на 57%, до 9,12 млн кв. м.
По оценке Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), количество застройщиков, которым угрожает банкротство, выросло в 2019 году на 77% относительно 2018-го. Кредиторы собирались подать иски против 350 компаний. Число банкротов за год выросло на 22% – несостоятельными признаны 184 организации.
Увеличение числа банкротств эксперты рынка объясняют несколькими причинами. Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский называет три, по его мнению, основных: переход отрасли на проектное финансирование, повышение НДС до 20% и сложности с получением госзаказов, обусловленные конкурсными процедурами.
Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан в качестве главной из причин называет снижение доходов и, соответственно, покупательной способности населения, что ведет к снижению спроса. Вторая причина – «недоступность банковского кредитования». «С рынка уходят проектировщики и подрядчики, основные фонды почти не обновляются. Банкротятся малые и средние компании», – говорит он.
Председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов ставит во главу угла экономику: «Общеэкономическая тенденция к снижению рентабельности строительных проектов по всей стране – вызвана, в частности, переходом отрасли на новые условия финансирования. Еще в 2018 году эксперты нашей организации разработали «карту рентабельности» регионов. На ней было видно, как новая система эскроу-счетов приведет к снижению рентабельности проектов жилищного строительства. В некоторых субъектах РФ карта отражала перспективу выхода на практически неприемлемые для застройщиков показатели рентабельности».
Вторая причина, по его мнению, – недостаточная кадровая обеспеченность и готовность большинства строительных организаций работать в рамках проектного финансирования. «Наконец, третья причина – сложность обеспечения соответствия новых проектов действующим критериям оценки рентабельности и рисков по «нормам» Банка России, на основании которых принимается решение о предоставлении застройщикам проектного финансирования. Ситуация дополнительно усугубляется снижением доли госзаказов», – добавляет Дмитрий Панов.
Эксперты полагают, что 2020 год может стать отрицательным пиком для строительного рынка. Ранее специалисты уже прогнозировали укрупнение застройщиков, рост монополизации, увеличение банкротов, проблемных объектов и обманутых дольщиков. «В этом году число пострадавших соинвесторов увеличится. При переходе на эскроу-счета количество проблемных домов точно вырастет», – заявил новый вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Дмитрий Панов обращает внимание на заявления властей о необходимости поддержать строительный комплекс: улучшить доступ к проектному финансированию, ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов, устранить административные барьеры и снизить ставки ипотечного кредитования. Однако подобные решения принимаются крайне медленно, а строительные площадки должны действовать ежедневно.
Мнение
Лев Каплан, директор «Союзпетростроя»:
– По сравнению с 2017 годом в 2019-м было всего 8% заказов на проектные работы – то есть застройщики не заказывают новые проекты.
В настоящее время практически весь строительный комплекс пребывает в полной растерянности. Банкротятся мелкие и средние компании. Вся производственная цепочка (застройщики – подрядчики – проектировщики) – все в ожидании катастрофы. Общее состояние отрасли можно охарактеризовать как стагнацию – и это мягко сказано.
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России»:
– Большинство проектов, особенно в наименее экономически развитых субъектах РФ, не способно соответствовать критериям Центрального банка, в частности, уровня рентабельности строительства не ниже 20%. Это, возможно, и становится причиной для отказа от дальнейшей реализации проектов.
По данному вопросу в 2019 году эксперты нашей организации подготовили и направили в адрес Банка России предложения по снижению установленных требований.
И если в прошлом году практически все проекты благополучно завершались в рамках прежних условий финансирования, то можно ожидать, что 2020 год станет репрезентативным для действия новых правил.