Стоп-сигнал для апартов?
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
Санкт-Петербург – крупнейший центр мировой и российской культуры. Его архитектурные ансамбли, дворцы, музеи, набережные и мосты известны всему миру. Миллионы туристов ежегодно посещают Северную Венецию, исторический центр которой внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Среди зодчих, градостроителей, инженеров, которые сформировали неповторимый архитектурный облик нашего города, а также среди тех, кто продолжает формировать и бережно сохранять его для потомков, много выпускников и преподавателей Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета – одного из старейших технических вузов России.
За свою 188-летнюю историю вуз дал городу много выдающихся архитекторов, инженеров, ученых, государственных деятелей. По праву гордясь своей историей, своими достижениями, выдающимися выпускниками и преподавателями, Университет уверенно смотрит вперед и воплощает в жизнь девиз «Строим будущее вместе!»
Тесно сотрудничая с Правительством Санкт-Петербурга, Университет участвует в принятии научно обоснованных градостроительных решений, в реконструкции исторического центра города и его пригородов, во внедрении новых технологий в строительную индустрию. Ученые СПбГАСУ проводят техническое обследование зданий и объектов инженерной инфраструктуры, физико-механические испытания строительных материалов и изделий, строительно-технические экспертизы, осуществляют контроль качества строительной продукции. Университет осуществляет работы по заказу профильных комитетов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, проектных институтов, строительных и научно-производственных организаций.
Трудиться на благо родного города, сохранять его архитектурное наследие, способствовать его процветанию и развитию – такие цели ставят перед собой кафедры, научно-технические институты и центры СПбГАСУ.
Специалисты кафедры геотехники во главе с заведующим член-корр. РААСН, д.т.н., профессором Рашидом Мангушевым принимали участие в решении технических задач на таких всемирно известных объектах, как вторая сцена Мариинского театра, Лахта Центр, Морской порт, Фондохранилище Государственного Эрмитажа, Собор Воскресения Христова «Спас на Крови», казематы Зотова бастиона Петропавловской крепости и многих других.
В реконструкции исторического здания Мариинского театра принимала участие кафедра металлических и деревянных конструкций под руководством заведующего кафедрой, члена РАЕН, д.т.н., профессора Александра Черных. Сотрудники кафедры определили расчетные прочностные характеристики древесины несущих конструкций театральных ферм и лож. Кроме того, они разработали предпроектную документацию вестибюля станции метро «Обводный канал-2», обследовали техническое состояние пилонов стадиона «Газпром Арена».
Возглавляемая советником РААСН, лауреатом премии Правительства РФ, почетным работником высшей школы РФ, д.т.н., профессором Валерием Морозовым кафедра железобетонных и каменных конструкций СПбГАСУ провела работы по обследованию, оценке и контролю технического состояния окружающей застройки зданий Городской Мариинской больницы. Обследовано кровельное покрытие здания театрально-культурного комплекса новой (малой) сцены Александринского театра, проведен мониторинг за техническим состоянием зданий Нахимовского военно-морского училища Министерства обороны Российской Федерации.
Это далеко не полный список объектов, на которых довелось работать преподавателям СПбГАСУ. Так, великолепная акустика Большого зала Санкт-Петербургской академической филармонии им. Д. Д. Шостаковича – во многом заслуга Центра физико-технических испытаний строительных конструкций «Блок» и его директора, заведующей кафедрой строительной физики и химии, д.т.н., профессора, советника РААСН, заслуженного работника высшей школы РФ Тамары Дацюк.
Студенты СПбГАСУ также мечтают приносить пользу любимому городу. И не только мечтают, но и воплощают свои мечты, разрабатывая в своих выпускных квалификационных работах актуальные темы.
Основная масса выпускных квалификационных работ бакалавров кафедры градостроительства СПбГАСУ носит прикладной характер. Авторы работают над рефункционализацией обширных заводских территорий предприятий «Электросила», «Пигмент», Абразивный завод «Ильич», «Северная Заря», «Арсенал». Большое внимание уделяется развитию намывных территорий севернее КАД и прибрежных территорий вдоль р. Охта.
Магистранты кафедры архитектурного проектирования под руководством доцентов Владимира Линова, Владлена Лявданского и Наталии Новоходской стремятся найти решение острых социальных проблем. Дарья Митина разрабатывает многофункциональный медицинский центр, а Анастасия Яскевич – многофункциональный центр для детей с ограниченными возможностями в Кронштадте. Анастасия Насибова работает над культурно-оздоровительным комплексом для лиц пожилого возраста в Курортном районе, Алёна Антоха – над ветеринарным центром в Калининском районе, Иван Болтаевский проектирует мусороперерабатывающий завод в Выборгском районе. В центре внимания выпускников кафедры находился «серый пояс» в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга и концепция развития Выборгской стороны.
Многие учебные проекты и выпускные квалификационные работы на кафедре архитектурного и градостроительного наследия СПбГАСУ выполняются по ежегодным заданиям КГИОП Правительства Санкт-Петербурга. Тема работы Дарьи Мишагиной (руководитель – заведующий кафедрой АГН, доктор архитектуры, профессор Сергей Семенцов) – «Система музеев обороны Ленинграда». Работа может быть использована как практическое руководство для подготовки документации по выявлению объекта как достопримечательного места. В работе Маргариты Рединой (руководитель – доцент Надежда Акулова) «Анализ особенностей визуального и эмоционального восприятия исторической среды Санкт-Петербурга» изучаются нематериальные аспекты с предложением методики средового сохранения. Данная тема в последние годы приобретает все большую актуальность.
Студенты кафедры дизайна архитектурной среды СПбГАСУ стараются повысить комфорт и экологические характеристики городской среды. В магистерской выпускной квалификационной работе «Реновация архитектурного ансамбля «Купчинские ворота» (магистрант – Любовь Карпенко, научный руководитель – доцент Светлана Данилова), разработана принципиально новая структура пешеходно-транспортного и функционального зонирования. Предложения по решению Левашовского проспекта с примыкающими территориями в проекте «Петроградская диагональ» (магистрант – Никита Спиридонов, научный руководитель – доцент Светлана Данилова) демонстрируют комплексный подход к магистралям и пространствам, формирующим облик центральных районов Санкт-Петербурга.
Активная деятельность преподавателей и успехи студентов СПбГАСУ приносят свои плоды. С каждым годом наш родной город становится еще красивее.
В период пандемии коронавируса Компания Л1, как и многие другие ведущие застройщики России, стала активно использовать надежную и эффективную систему онлайн-продаж жилья. Сейчас все отделы Компании уже работают в штатном режиме, но в холдинге уверены, что и после победы над заболеванием эта схема сохранит высокую привлекательность, как минимум, для некоторых категорий покупателей.
Одним из самых болезненных последствий эпидемии и введенных в связи с ней ограничений для девелоперов стали сложности с реализацией новых квартир. Традиционная схема, при которой клиентам демонстрировалось или уже построенное жилье, или красочные буклеты, рендеры и видеоролики в отделах продаж, перестала работать.
Это стимулировало развитие в компании таких направлений как онлайн-показы и онлайн-продажи, которые ведущие застройщики и так постепенно вводили, ориентируясь на иногородних покупателей и все большую цифровизацию современной жизни. Не стала исключением и Компания Л1 – один из лидеров петербургского строительного рынка.
Для того, чтобы в условиях пандемии коронавируса обеспечить клиентам возможность безопасного приобретения квартир была усовершенствована система онлайн-продаж, созданная для региональных клиентов еще до периода изоляции. Теперь покупатели могут удаленно пройти все этапы сделки – начиная от выбора оптимального для себя варианта нового жилья и поиска наиболее подходящей схемы оплаты (включая, при необходимости, подбор ипотечной программы) и заканчивая регистрацией сделки в соответствующих государственных органах. Личные контакты при этом практически исключены.
Система, разработанная в Компании Л1 и распространяющаяся на все ее проекты, уже доказала свою эффективность и стала востребованным инструментом в сервисном арсенале застройщика. Более того, в холдинге уверены, что и по окончании пандемии она сохранит свою актуальность. В будущем эта схема поможет при работе, например, с иногородними покупателями, а также с людьми с ограниченными возможностями, которым сложно приезжать в офис.
Но адресована она не только им. Распространение цифровых технологий происходит столь бурно потому, что они помогают людям экономить тот ресурс, которого в современном стремительном мире не хватает больше всего – время. Соответственно, развитие систем онлайн-продаж было неизбежно, и распространение коронавируса лишь ускорило этот процесс. Таким образом, схема, предлагаемая Компанией Л1, и впредь будет помогать людям, не теряя времени, комфортно и безопасно подбирать и приобретать качественное современное жилье.
Прилагаемый ролик наглядно и доступно расскажет, как эта система работает, и даст представление о новых возможностях, открывающихся перед клиентами Компании Л1.
