Стоп-сигнал для апартов?
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
Ленинградская область традиционно примет активное участие в ПМЭФ. Правительство региона планирует заключить не менее десяти инвестиционных и экономических соглашений.
В этом году страной-гостем форума станет Китай. Делегация Ленинградской области также планирует провести ряд встреч с участием представителей КНР. Экономическое сотрудничество между Ленобластью и Китаем выходит на новый уровень.
Кооперация бизнеса и власти
В списке соглашений, планируемых к заключению на ПМЭФ-2019, – строительство новых предприятий и модернизация уже существующих производств, развитие крупных инфраструктурных проектов.
Так, в рамках ПМЭФ состоится торжественное открытие нового аммиачного завода «ЕвроХим». Это крупнейший инвестиционный проект компании. Новая производственная площадка расположена в Кингисеппе. Предприятие создаст 300 новых рабочих мест. После запуска предприятия налоговые поступления в бюджеты различных уровней составят около 1,5 млрд рублей ежегодно. Объем инвестиций в проект оценивается в 1,2 млрд долларов США, проектная мощность – около 2,7 т в день или 1 млн т товарного аммиака в год.
Приоритетным направлением является реализация федерального проекта – создание «умных городов». В качестве «пилотов» выбраны города Сосновый Бор и Гатчина. Основные направления преобразований – это городское ЖКХ, транспорт, благоустройство, участие общественности в принятии управленческих решений. Ленинградская область также планирует на ПМЭФ-2019 подписать с Минстроем РФ соглашения о реализации проектов по цифровизации городского хозяйства.
Кадры решают все
В этом году темой стенда региона станет «Кооперация бизнеса и власти в развитии человеческого капитала – вклад в будущее Ленинградской области». Она будет отражена в соглашениях с ведущими высшими учебными заведениями России (МГИМО, СПбГУ, ЛЭТИ). «Совместная работа с университетами в вопросах подготовки кадров позволяет гарантированно и своевременно обеспечить новые производства квалифицированной рабочей силой. На стенде региона будут представлены образовательные проекты, реализуемые в Ленинградской области», – подчеркивают в пресс-службе Правительства региона.
Ленинградская область – первый субъект Российской Федерации, который получил доступ к платформе «Профессионалы 4.0». Там регион разместил десять своих кейсов, к выполнению которых уже в апреле приступили финалисты и полуфиналисты конкурса управленцев «Лидеры России». Цель кейсов – расширить инвестиционные возможности региона: например, улучшить работу Инвестиционного портала Ленобласти или найти привлекательные для инвесторов сферы. На ПМЭФ также планируется подписать соглашение с создателями платформы – компанией «Газпром нефть».
Перспективный партнер
2018 и 2019 годы объявлены перекрестными годами межрегионального сотрудничества России и Китая. На ПМЭФ запланирован ряд мероприятий с участием руководителей Ленинградской области и представителей КНР. В частности, Агентство экономического развития Ленинградской области подпишет соглашение с Банком развития КНР и Российским китайско-инвестиционным фондом.
В Ленинградской области разработаны меры поддержки для предприятий-экспортеров. Региональный Центр развития промышленности предлагает для предпринимателей различные меры поддержки для выхода на китайский рынок, в частности, экспортный аудит предприятия, маркетинговые исследования, бизнес-миссии, поддержку электронной торговли
Мнение
Дмитрий Ялов, заместитель председателя Правительства Ленинградской области – председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области:
– Ленинградская область остается в числе инвестиционно привлекательных регионов уже много лет. В последние годы мы сознательно уходим от помощи инвесторам в ручном режиме – и для этого создали эффективную систему работы с инвесторами. Агентство экономического развития Ленинградской области занимается комплексным сопровождением инвестиционных проектов – от выбора участка до введения в эксплуатацию производства. У нас есть интегрированная региональная информационная система – это самая полная и открытая база инвестиционных площадок региона.
Сейчас приток инвестиций в Ленинградскую область в большей степени обусловлен ее естественными преимуществами, связанными с географическим положением. Но мы хотим сделать следующий шаг и найти новые факторы роста и конкурентные преимущества перед другими субъектами.
В последние годы сложилась тенденция, когда в регион приходят инвесторы, заинтересованные в развитии логистических проектов, строительстве портовых мощностей. К примеру, стартовал проект Приморского универсально-перегрузочного комплекса, «Ультрамар» строит перевалочный комплекс для минеральных удобрений в Кингисеппском районе. Рядом с портовыми комплексами появляются предприятия по переработке различных видов сырья, в первую очередь углеводородов. Недавно был открыт завод «Криогаз-Высоцк», в рамках ПМЭФ состоится запуск нового аммиачного завода компании «Еврохим».
Но это не значит, что мы делаем ставку только на крупные проекты в привязке к портам. В Ленинградской области есть проекты, связанные с локализацией и импортозамещением. Это небольшие проекты, но их много, и они наравне с масштабными инвестициями дают стабильно положительные результаты экономики региона.
Сейчас мы пересматриваем региональные налоговые преференции, в связи решением Минфина о сохранении льготы по налогу на прибыль только до 2022 года. В перспективе они будут доступны для тех, у кого специальный инвестиционный контракт (СПИК) или региональный инвестиционный проект (РИП). Мы планируем установить ставку по налогу на прибыль для инвесторов на уровне 10% для компаний, имеющих РИП и вложивших в новый проект не менее 50 млн рублей.
30 мая текущего года состоится VII Региональный съезд организаций по управлению и обслуживанию жилищного фонда и ресурсоснабжающих организаций Ленинградской области. Участники съезда намерены подписать резолюцию о проблемах отрасли и способах их решения.
С тем, что проблем в сфере ЖКХ не просто много, а очень много, не спорят ни игроки этого рынка, ни жители многоквартирных домов, ни власти. Однако причины сложившейся ситуации все называют разные.
Нужна база
Представители жилищно-коммунальной отрасли уверяют, что эффективно работать им мешают несколько объективных факторов. Главные из них – несовершенная правовая база и часто меняющееся законодательство.
«Необходимо внести мораторий на изменения в Жилищный кодекс РФ на 5 лет», – уверен директор МУП ЖКХ «Сиверский», председатель Ассоциации управляющих и обслуживающих организаций Ленобласти Алексей Рыжов.
«В коммунальном законодательстве множество противоречий. Например, по закону, офис управляющей компании (УК) должен быть расположен в пешеходной доступности, т. е. в 3 км от зданий либо от земельного участка, если он относится к территории дома. При этом не уточняется, каким образом должны проводиться измерения. И это только один пример», – отметил первый заместитель генерального директора ГК «КВС-Сервис» Евгений Перминов.
Генеральный директор группы компаний «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков говорит, что в Ленобласти до сих пор отсутствует адекватная методика ценообразования на работы по содержанию дома.
Евгений Перминов уверен, что таковая должна рассчитываться по каждому дому отдельно, чтобы можно было оценить состояние конкретного объекта и его насыщенность инженерными коммуникациями. «Комитет по тарифам Петербурга установил рекомендуемый тариф на текущий ремонт – 6,31 рубля за 1 кв. м. В Ленобласти этот тариф не установлен и должен приниматься либо конкурсной документацией, либо общим собранием собственников», – добавил он, обозначив еще одну глобальную проблему
отрасли.
Общее значит ничье?
Вся система управления многоквартирными домами (МКД) базируется на самоуправлении, однако далеко не все владельцы квартир правильно оценивают свои права и обязанности.
«Одна из важных проблем – это предвзятое отношение собственников по причине изначально негативного имиджа сферы ЖКХ среди населения. Люди заранее подозревают коммунальщиков в обмане, использовании средств не по назначению и ищут подвох там, где его нет», – считает Евгений Перминов.
При этом большая часть жителей не спешит принимать участие в судьбе дома, чем, по сути, блокирует работу УК. «В соответствии с законодательством, любое решение по управлению МКД принимается либо на общем собрании собственников квартир, либо на совете МКД. Однако посещае-
мость общих собраний собственников оставляет желать лучшего, собрать кворум сложно», – сообщил Евгений Жуков.
Такое мнение разделяет и Алексей Рыжов: «Инертность собственников, их пассивность создают сложности в принятии и реализации решений по управлению МКД».
Евгений Перминов добавил, что проблемы создают и активные, но не грамотные в вопросах ЖКХ люди: «Зачастую некоторые жители выдвигают инициативы, которые в принципе не могут быть реализованы технически или с точки зрения законодательства»
Евгений Жуков уверен, что низкая активность владельцев квартир связана с тем, что большинство из них не воспринимает общедомовое имущество как что-то свое. Кроме того, люди просто не понимают, за что платят деньги.
В связи с этим игроки рынка уверены, что для решения существенной части жилищно-коммунальных проблем нужно вести работу с населением. «Необходимо сформировать эффективного собственника помещений в МКД», – заявил Алексей Рыжов.
Многие УК стимулируют участие собственников в жизни МКД, однако отраслевики уверены, что здесь нужна государственная поддержка. «Мы поощряем жителей грамотами и отмечаем их заслуги публично на досках почета. Но материальная поддержка тоже нужна – например, льготы на оплату коммунальных услуг», – рассказал Евгений Перминов.
Евгений Жуков добавил, что не лишним будет увеличить и меру ответственности тех собственников, которые принимают решения о будущем своего МКД
Точка зрения
Валерий Калюжный, директор ОАО «Управляющая Компания»
– Проблемы управления МКД остаются одними из самых болезненных и актуальных в регионе. В чем основные причины?
– В жилищно-коммунальной сфере огромное количество участников: поставщики ресурсов (тепло, вода, канализация, газ, электричество); операторы по вывозу бытовых отходов; специализированные организации по эксплуатации лифтов, газового оборудования и т. д. У каждого из них своя специфика работы. Однако весь процесс управления и распределения ресурсов ложится на плечи управляющей компании. Обычному жителю очень тяжело разобраться, кто за что отвечает и куда бежать. Отсюда и возникает ощущение беспорядка и болезненных проблем. Компании, которые давно в сфере ЖКХ, понимают, что нужно делать в каждом конкретном случае, и успешно решают проблемы жильцов, но отсутствие грамотности населения в этом вопросе и порождает ощущение непроходящих проблем.
– Есть ли какие-то противоречия в законодательстве, которое регулирует сферу ЖКХ? Что необходимо изменить?
– Необходимо пересмотреть схему взаимоотношений управляющих компаний с поставщиками коммунальных ресурсов. На сегодняшний день управляющая компания является «концентратором» долгов населения перед коммунальными предприятиями, т. е. неплатежи ложатся на плечи УК, что нередко приводит к банкротству.
Последние изменения в законодательстве позволяют собственникам заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, однако проблему это не решает. Ресурсникам просто невыгодно работать сразу с сотней физических лиц, ведь вести переговоры с одной УК гораздо проще. В результате они просто мешают заключению прямых договоров. На мой взгляд, эту ситуацию надо изменить и окончательно перейти именно на работу по прямым договорам.
– С какими сложностями сталкиваются УК в реализации решений собственников квартир?
– Основная сложность заключается, скорее, в принятии решений, а не в исполнении. Собственники неохотно ходят на собрания. Активные жители есть всегда, однако для принятия многих важных решений требуется присутствие на собрании более 50% собственников. Собрать кворум сложно, поэтому сотрудникам УК приходится ходить по квартирам и убеждать людей принять участие в голосовании по жизненно важным для дома решениям. А ведь должно быть наоборот.
– Насколько адекватна методика расчета стоимости работ по содержанию и текущему ремонту МКД?
– Надо понимать, что идеальных методик расчета не бывает, во всех есть изъяны. Кроме того, у каждого жителя свое понимание о том, что такое, например, «чисто». Для кого-то и паутина на стене – норма, а кому-то нужна стерильная чистота, как в операционной. При этом тариф рассчитывается исходя из усредненных понятий о содержании дома и текущем ремонте, закрепленных в нормативных документах РФ. Если жители хотят лучше и чище, то наша компания готова рассчитать индивидуальный тариф, однако для этого собственникам необходимо принять соответствующее решение. Тут и начинаются проблемы, о которых я говорил, отвечая на предыдущий вопрос.
– Стоит ли государству усиливать поддержку собственников, которые берут на себя ответственность за улучшение состояния своего МКД?
– Я думаю, что государство должно объединяться с управляющими компаниями, чтобы вместе вести работу с населением. Нужна социальная реклама, формирующая позитивный образ ответственного собственника, который заботится о состоянии не только своей квартиры, но и всего дома и двора. Надо понимать, что безынициативность собственников в конечном итоге приводит к безынициативности управляющих компаний – возможно, поэтому у нас возникают вопросы и проблемы с ЖКХ.
Мнение
Валерий Пикалёв, заместитель председателя Правительства Ленобласти по безопасности:
– В 2018 году Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области занял первое место в рейтинге Минстроя РФ. Это заслуга не только комитета и других органов власти, но и управляющих компаний, работающих в регионе. В коммунальной отрасли, конечно, не все идеально, от жителей поступает очень много жалоб. Власти и управляющие организации должны объединить усилия и сделать жизнь в Ленобласти более комфортной.