Стоп-сигнал для апартов?
Минстрой РФ собирается породить очередную законодательную инициативу, направленную на наведение порядка в сегменте апартаментов. Эксперты, однако, опасаются, что тотальное внедрение заявленных идей этот сегмент может просто убить.
Впрочем, специалисты отмечают: поскольку пока не опубликован текст законопроекта, а имеется лишь устное изложение инициативы, понять в точности, что именно задумали в Минстрое, просто невозможно.
Запретительная инициатива
Недавно стало известно, что до конца этого года Минстрой РФ планирует законодательно запретить строительство апартаментов, предварительно, правда, утвердив жилой статус уже реализованных проектов и дав достроить начатые объекты.
«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий со своей стороны отметил, что для апартаментов нужно утвердить новый вид жилых помещений, который не будет обладать всем набором привилегий и обязанностей, которые сейчас распространяются на многоквартирные дома.
Поняв, что заявление прозвучало очень жестко, через несколько дней Никита Стасишин постарался разъяснить позицию Минстроя. «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты — это по факту нежилые здания. Наша задача — внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объеме ввода жилых помещений. Кроме того, должен быть урегулирован вопрос с платой за коммунальные услуги. Сейчас их стоимость кратно выше тарифов для жилых помещений, что не совсем правильно. Наконец, важная тема — работа управляющих компаний и применение законодательных требований, которые установлены в отношении жилья», — уточнил он, добавив, что многое будет зависеть и от позиции каждого конкретного региона.
Впрочем, по словам экспертов, нельзя признать, что от этого разъяснения суть законодательной инициативы федерального ведомства стала намного яснее.
Что ни город, то норов
Петербургские эксперты в целом оценивают инициативу негативно. Прежде всего потому, что она ориентирована на московские реалии, где ежегодно под видом апартаментов в эксплуатацию вводится 500–700 тысяч кв. м псевдожилья, но не берет в расчет ситуацию в Санкт-Петербурге, где большая часть апарт-проектов являются сервисными, и предоставляет услуги кратко- и среднесрочного проживания.
«Более 80% апартаментов, которые сейчас находятся в предложении в Петербурге, — сервисные апартаменты и апарт-отели. В нашем городе, в отличие от Москвы, почти не выходят новые проекты «псевдожилья», а апартаменты являются весомой частью туристической индустрии», — говорит председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.
Ему вторит руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко. «В Петербурге, в отличие от Москвы, большинство апартаментов — это сервисные объекты, поэтому не очень понятно, зачем, ориентируясь только на ситуацию на столичном рынке, приравнивать данный формат к жилью по всей России. Сервисные апартаменты вряд ли исчезнут, а в случае принятия данного законопроекта, это только создаст очередную неразбериху в сегменте», — отмечает она.
Как это понимать?
Эксперты считают, что озвученная инициатива оставляет простор для толкования. Запрещать строить апарт-отели ни в коем случае нельзя, уверен Константин Сторожев. «Впрочем, я и не думаю, что Минстрой хочет запретить строить гостиницы. Скорее всего, инициатива направлена на решение проблемы псевдожилья. Но из-за того, что псевдожилье у нас на законодательном уровне никак не отделено от апарт-отелей, могут возникнуть неприятные казусы. Вся эта ситуация еще раз демонстрирует, как сильно сегменту апартаментов необходимо правовое регулирование и стандартизация», — подчеркивает он.
«В Минстрое анонсировали одно из возможных решений путем ввода в законодательство понятия многофункциональных комплексов с жилыми помещениями, на которые будет распространяться регуляторика жилищного законодательства. «Аббревиатура МФК была запущена на столичном рынке недвижимости несколько лет назад и, как правило, используется для обозначения апартаментов без управления, то есть псевдожилья. Если такой статус будет введен в законодательство, то произойдет более четкое выделение апарт-отелей как категории. В таком случае они будут получать звездность и являться проектами, созданными на 100% для сдачи в аренду через управляющую компанию», — предполагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Он считает, что в целом сервисным апартаментам в Петербурге ничего не грозит. «Возможно, в законодательстве появятся нормы, позволяющие выводить отдельные помещения в статус жилых, которые в дальнейшем через УК в рамках гостиничной системы сдавать будет нельзя. Полагаю, что петербургский рынок готов к подобным изменениям, насколько их пока можно конкретизировать», — считает эксперт.
По словам Светланы Московченко, присвоение статуса жилья несервисным апартаментам может увеличить их стоимость на 10–15%. «Однако различия в земельном законодательстве, технических регламентах приведут к еще большему количеству вопросов и сложностей в реализации данного типа недвижимости. Видимо, поэтому запретить в целом строительство апартаментов (квазижилья) становится проще», — допускает она.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что на нормативном уровне не существует такого понятия как сервисные апартаменты и на стадии строительства просто невозможно разграничить, сервисный ли это апартамент или в нем кто-то планирует жить. «Разграничить такие объекты можно только на стадии эксплуатации, и поэтому регулировать эти вопросы правильнее всего через ограничение структуры владения такими гостиничными объектами — достаточно установить запрет на разделение таких объектов на отдельные помещения, как интерес к таким объектам не как к объектам инвестиций мгновенно пропадет. Однако это можно реализовывать только при условии создания адекватного механизма финансирования таких объектов с вовлечением средств граждан — фактически надо возродить доверие к инструментам, аналогичным паям в закрытых паевых инвестиционных фондах или их аналогах. Я не уверен, что в текущем моменте государство способно это сделать, а значит, пытаться ограничить строительство апарт-отелей в текущем моменте — это убийство быстроразвивающегося сектора экономической активности», — говорит он.
Системная ошибка
Управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова считает, что в случае воплощения инициативы в жизнь она повлечет серьезные негативные последствия как для застройщиков и компаний, управляющих апарт-отелями, так и собственников апартаментов в них. Кроме того, это вызовет необходимость существенно «перелопатить» огромное количество правовых норм.
«Нельзя присвоить статус жилых зданий и помещений апарт-отелям, которые находятся в градостроительных зонах, не предназначенных для размещения жилых объектов (с учетом санитарных, экологических требований, требований по обеспеченности социальной инфраструктурой и т. п.). Для этого придется поменять существенное количество правовых норм, внести изменения в генеральные планы городов, правила землепользования и застройки, градостроительные документы младшего уровня», — отмечает эксперт.
Запрет на строительство апарт-отелей в будущем, по ее мнению, в целом противоречит действующему законодательству РФ, помимо этого, есть устойчивый спрос на этот продукт рынка и сложившийся зарубежный опыт.
Майя Петрова отмечает, что концепция защиты интересов приобретателей псевдожилья также представляется странной. «Физические лица, которые приобретали апартаменты, вполне осознавали плюсы и минусы такого приобретения — более высокие тарифы на коммунальные услуги, связанные со статусом нежилых помещений, отсутствие социальной инфраструктуры и т. п.», — говорит она.
Впрочем, Дмитрий Некрестьянов предлагает не очень переживать из-за странной инициативы Минстроя. «Применительно к громким заявлениям чиновников наиболее часто подходит присказка: "Нет ничего более постоянного, чем временные меры". Текущий статус апартаментов, вероятно, временный, и таким он будет, как мне кажется, еще долго», — полагает он.
Эксперты, собравшиеся в Санкт-Петербурге на Северо-Западном форуме «Устойчивое развитие», обсудили широкий круг проблем, связанных с переходом России к развитию в рамках одноименной концепции. В центре внимания были национальные проекты.
Напомним, концепция устойчивого развития (англ. sustainable development) предполагает процесс экономических и социальных изменений, при котором эксплуатация природных ресурсов, направление инвестиций, пути научно-технического развития, развитие личности и институциональные изменения согласованы друг с другом и укрепляют потенциал страны. Идея появилась в результате объединения трех основных точек зрения – экономической, социальной и экологической – в 1970-х годах и оформилась в единую концепцию к началу XXI века. В РФ в прошлом году «Единой Россией» создан одноименный партийный проект.
В каждый регион
Северо-Западный форум «Устойчивое развитие» – уже третий; предыдущие прошли на Северном Кавказе и на Урале. Об этом напомнил председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов. «Концепция устойчивого развития становится одним из приоритетов сегодняшней повестки дня. Неслучайно она была ключевой в этом году на Петербургском международном экономическом форуме», – подчеркнул он, отметив большой вклад НОСТРОЙ в организацию проходящих мероприятий.
Борис Грызлов обратил внимание на многогранность понятия «устойчивое развитие»: «Это и сохранение безопасности страны, и диверсификация российской экономики, и привлечение новых инвесторов, цифровизация и инновационные технологии, сокращение бюрократизации, развитие транспортной инфраструктуры и экологические вызовы, современное образование и модернизация системы здравоохранения, сохранение традиций российской цивилизации и многое другое. Несложно заметить, что нацпроекты как раз направлены на развитие во всех этих сферах. Не будет преувеличением сказать, что достижение целей, указанных в национальных проектах, станет переходом России к устойчивому развитию».
Важнейшим условием для перехода к устойчивому развитию, по словам Бориса Грызлова, должна стать активная работа в регионах. «Ни в коем случае нельзя сужать нацпроекты до городов-миллионников. Это должна быть стратегия повышения качества жизни во всех частях страны», – подчеркнул он. Эта мысль была поддержана многими участниками форума.
Полномочный представитель Президента РФ в СЗФО Александр Гуцан отметил, что реализация нацпроектов невозможна без широкого общественного обсуждения тех вызовов, которые стоят перед страной.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о практике реализации концепции устойчивого развития на примере возглавляемого им региона. «Наш подход базируется на семи платформах: экономическое развитие, социальная ориентированность, создание комфортной среды проживания, комплексное обеспечение безопасности, цифровизация, развитие гражданского общества и модернизация инфраструктуры. На этой основе сформирована концепция социально-экономического развития региона до 2030 года. Реализация заложенных в нее идей позволит поднять уровень качества жизни всех жителей Ленобласти», – отметил он.
Законостабильность
Президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Юрий Бурчаков, со своей стороны, отметил, что переход к устойчивому развитию невозможен без стабильной законодательной базы. «Как можно вести бизнес, если «правила игры» меняются каждый год, а то и не по разу?» – посетовал он.
Той же проблемы коснулся и президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, который подчеркнул, что для строителей устойчивое развитие – это прежде всего стабильность законодательной базы. «За девять лет существования Федерального закона № 214-ФЗ он подвергся 26 корректировкам, и они продолжаются по сей день. Это в среднем примерно два-три изменения каждый год. Получается, что реализация проекта жилого комплекса занимает порядка двух лет, а закон за это время менялся примерно пять-шесть раз. Конечно, это не идет на пользу строительному комплексу», – отметил он.
Эксперт отметил, что строители уже свыклись с такой ситуацией – и выработали навык быстро адаптироваться к новым условиям. «Однако в отрасли немало и других проблем. И осложнять строителям жизнь законодательными метаниями – как минимум нецелесообразно, особенно учитывая огромные задачи, которые ставятся перед стройкомплексом нацпроектами», – добавил Антон Глушков.
Заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по физической культуре, спорту, туризму и делам молодежи Вячеслав Фетисов акцентировал внимание на экологическом аспекте. «Устойчивое развитие требует системного, комплексного подхода. И вопросы экологии сегодня являются одним из важнейших факторов, без учета которого никакое развитие вообще невозможно», – подчеркнул он, добавив, что эта проблематика сейчас активно обсуждается во всем мире – и внимание России к ней находит позитивный отклик.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Уверен, что такие мероприятия, как форум «Устойчивое развитие», проходящие с широким участием строительной общественности, позволяют Правительству РФ делать правильные шаги в реализации нацпроекта. Роль саморегулируемых организаций сегодня растет. Вице-премьер РФ Виталий Мутко ввел НОСТРОЙ в число структур, с которыми обязательно согласование всей нормативно-технической и правовой документации. Также нашему нацобъединению фактически поручено осуществлять мониторинг реализации нацпроекта в сфере жилья. Результаты этой работы ложатся в основу решений в этой сфере, принимаемых на самом высоком уровне.
Справка
Организаторами Северо-Западного форума «Устойчивое развитие» выступили СРО А «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики, при поддержке Правительства РФ, профильных министерств, НОСТРОЙ, НОПРИЗ и других нацобъединений, правительств Санкт-Петербурга, Ленобласти и еще ряда регионов. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер.
Ускорить реализацию программ, направленных на улучшение жилищных условий петербургских очередников, может только их коррекция и дополнительное финансирование.
В Санкт-Петербурге продолжается реализация региональных и федеральных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. Чиновники Смольного рассказали об итогах работы в данном направлении за девять месяцев этого года.
В настоящее время на жилищном учете стоят 140 тыс. петербургских семей. Это различные категории очередников: жители коммуналок, многодетные семьи, «аварийщики» и т. д. А также ветераны, инвалиды, сироты, чьи вопросы с жильем должны решаться вне очереди. В рамках целевых программ за девять месяцев этого года улучшила свои жилищные условия 6291 семья. По итогам всего года их должно быть 6519. Из городского и федерального бюджета на эти цели было выделено более 9 млрд рублей.
По словам председателя Жилищного комитета Петербурга Виктора Борщева, одной из основных и приоритетных программ для Северной столицы является «Расселение коммунальных квартир». В этом году по ней было расселено 2,5 тыс. коммуналок. Жилищные условия улучшили чуть более 6 тыс. семей. В частности, социальные выплаты для приобретения жилья по данной программе получили почти 2,5 тыс. граждан – на сумму 2,7 млрд рублей.
Всего, добавил Виктор Борщев, с 2008 года количество коммуналок в Петербурге сократилось на 48 тыс. Жилищные условия за это время смогли улучшить 110 тыс. семей. «В настоящее время в городе остается чуть более 68 тыс. коммуналок. В них проживает 224 тыс. семей. Это большая цифра. Предстоит еще долгая серьезная работа по их расселению. Отмечу, что только треть жителей коммуналок стоит на учете по улучшению жилищных условий. Остальные граждане не подходят под действие программы. Соответственно, реализация ее тормозится. Надо принимать какие-то дополнительные законодательные меры. Также есть люди, не желающие принимать участие в программе. Они не хотят выезжать из центра, хотя и живут в коммунальной квартире», – рассказал он.
Напомним, согласно программе «Расселение коммунальных квартир» право на улучшение жилищных условий имеют граждане, проживающие в Петербурге не менее 10 лет. На человека в коммуналке должно приходиться не более 15 кв. м. Кроме того, семья должна относиться к категории малообеспеченных. Ее общий доход должен быть не более двукратного прожиточного минимума на человека. Первоочередное право на участие в программе имеют многодетные семьи, имеющие трех и более детей.
Виктор Борщев признался, что в ближайшее время количество очередников существенно снижаться не будет. На жилищный учет будут становиться все новые люди и семьи, имеющие в решении квартирного вопроса право на поддержку города и государства. Ускорить работу с очередниками может только дополнительное финансирование программ, направленных на улучшение жилищных условий.
Директор АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Денис Зубарев сообщил, что в настоящее время активно реализуется программа «Молодежи – доступное жилье». В ней могут принять участие граждане в возрасте от 18 до 35 лет, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (являющиеся очередниками). В этом году в рамках программы социальные выплаты были предоставлены 866 семьям на сумму 1,4 млрд рублей. Еще 329 молодых семей получили средства на общую сумму 867 млн по программе «Обеспечение доступным жильем граждан РФ». Также 154 семейные пары приобрели квартиры через «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» на льготных условиях, 424 – получили беспроцентные жилищные займы на покупку жилья.
«Все социальные выплаты на текущий год мы выполнили. По жилищным займам продолжаем работать. Это очень интересный инструмент, имеющий большие перспективы», – отметил Денис Зубарев.