Качество и безопасность оборудования для соцобъектов: «ПАРНАС» — оптимальный выбор
Представим ситуацию: новый многоквартирный жилой комплекс введен в эксплуатацию, ключи переданы людям, территория благоустроена, и даже пресловутые инфраструктурные объекты построены и запущены (детский сад, школа, если повезло, то и поликлиника и проч.) — все новенькое, чистенькое, красивое. Веселые фасады, серьезные и громкие речи на открытии… А теперь разберемся, чего это стоит нам, налогоплательщикам, и что мы в реальности получаем?! Какого качества и уровня безопасности эти объекты?
Итак, государство выступает заказчиком при строительстве соцобъектов, планирует бюджет из наших налоговых отчислений, и мы надеемся, что эти средства будут потрачены рационально и с оптимальной пользой. На деле же часто оказывается, что эти объекты строятся в режиме максимальной экономии, материалы и оборудование выбираются подрядчиком самые дешевые. На этапе эксплуатации, скажем, детского сада или школы эта экономия улетучивается, возникает множество текущих ремонтов, оборудование (изначально не самых современных моделей) невысокой функциональности, энергозатратное, требует дорогого обслуживания, дефицитных запчастей — все это обратная сторона красивого фасада, за которую платим опять же мы с вами.
Всеобщее признание
С каждым годом детские сады и школы проектируются на все большее количество детей. В этих условиях оснащение, к примеру, пищеблока надежными современными малыми лифтами для перемещения продуктов питания становится не просто помощью для персонала, а необходимым элементом технологической цепочки в процессе общественного питания.
Завод лифтового оборудования ЗАО «Предприятие ПАРНАС» производит такие лифты серийно в Санкт-Петербурге уже более пятнадцати лет. На сегодняшний день это основная специализация завода, однако наш опыт в лифтовом хозяйстве уже приближается к полувековому юбилею. Мы всегда занимались лифтами, системами управления, комплектами модернизации, запчастями. Сегодня к тому же производим и платформы подъемные для инвалидов и МГН — тоже продукция социально значимая. Но подробнее о малых лифтах. «ПАРНАС» за многие годы отработал технологии производства настолько, что мы с уверенностью можем сказать: наши лифты — лучшие из производящихся сегодня России в своем классе. Это подтверждено многократно наградами высокого уровня, но главное — признанием коллег-лифтовиков, строителей и непосредственных пользователей наших лифтов. Да и на международном уровне мы вполне «на уровне», аналогичное оборудование есть только в Германии и Италии. Казалось бы, малые лифты — оборудование не самое сложное, это не ракета, но требований к нему в нашем техническом законодательстве не меньше, чем к лифту пассажирскому. И это правильно, ведь, только исполнив все до последней точки, мы подтверждаем высокий уровень безопасности, надежности, работоспособности, комфорта для пользователя. По нашим данным, в процессе пользования у лифта «ПАРНАС» текущих поломок на 62% меньше, чем у лифтов других марок отечественных производителей, а значит, меньше затраты и комфортнее людям.
Ассортимент — под заказчика
Малый грузовой лифт «ПАРНАС» может быть любым. Есть готовая шахта — значит, поставим классический лифт бескаркасный, подобрав оптимальный размер. Нет возможности возвести шахту — значит, лифт будет в комплекте с металлокаркасной самонесущей шахтой. Угловые выходы, нет приямков? Низкие потолки? Все решается конструктивно в рамках серийного исполнения.
Обратим внимание еще раз на то, что размеры могут быть любыми (в пределах регламента, конечно). В базовой комплектации лифта: высота подъема до 50 м, количество остановок — до пятнадцати, огнестойкость дверей шахты — EI-30, ловители, грузовзвешивающее устройство, устройства защиты и блокировки при опасных и аварийных ситуациях, материалы лифта — максимально безопасные и экологичные, сертифицированные. Нержавеющая сталь кабины и дверей может подвергаться многократной влажной уборке и дезинфекции. Надежный привод с частотным регулированием обеспечивает плавность и бесшумность. Потребляемая мощность двигателя меньше, чем у бытового электрочайника — 1,1 кВт. Любые опции и дополнительные функции: от стеклянной шахты с художественной подсветкой до подогрева кабины. При этом строго соблюдаются все требования безопасности, лифт сертифицирован по ТР ТС «Безопасность лифтов» (ГОСТ Р 56943-2016), регулярно проходит приемку инженерными центрами в разных городах России. В обслуживании прост, понятен и надежен. Установить такой лифт можно практически в любые строительные условия на любом этапе строительства, даже если здание уже готово, а про лифт как-то забыли… (да, в нашей практике и такое бывает!). Нередко в процессе проектирования-строительства появляются ошибки, отклонения в строительной части (неверный размер шахты, не те характеристики, «неожиданные» коммуникации и проч.), строители грешат на проектировщиков, проектировщики ссылаются на непомерно раздутое нормативное законодательство…
Наименование: лифт
ЗАО «Предприятие ПАРНАС» — завод-изготовитель полного цикла. Внести изменения в конструктив мы вполне можем без потери качества и надежности и, что немаловажно, без увеличения цены. Кстати, цена на наши лифты вполне реалистичная, на одном уровне с другими российскими производителями. А вот характеристики правильно сравнивать и оценивать и выбрать оптимальный вариант должны как раз профессионалы-эксперты. К слову, наше оборудование успешно прошло процедуру одобрения НТС Комитета по строительству Санкт-Петербурга и включено в каталог товаров, рекомендованных для использования при строительстве государственных объектов. Также мы включены в каталог Минпромторга, состоим в координационном совете национального объединения производителей лифтового оборудования «РЛО». Так что экспертная оценка доступна всем.
К огромному нашему сожалению, далеко не все проектировщики и эксперты готовы и хотят в этом разбираться. Они ссылаются на нехватку времени и, как и прежде, закладывают оборудование, устаревшее морально, функционально ограниченное, неэргономичное, неэкономичное, разработанное еще в 60-е годы — неудобные в пользовании, громоздкие, шумные, часто ломающиеся машины, потребляющие до 3 кВт, с низкой ремонтопригодностью. Свою функцию перемещения малого груза с этажа на этаж они худо-бедно выполняют, но… закономерный вопрос: зачем за те же деньги пользоваться коромыслом или, скажем стирать на речке, если есть водопровод?!
Бывает и хуже, проектировщик перестраховывается — указывает в документации не «малый грузовой лифт», который с точки зрения законодательства полностью отнормирован, понятен, безопасен и надежен, служить будет 25 лет, а пропишет некое общее название — «подъемник для продуктов», и этим пользуются горе-экономы, ставят «какой-то подъемник», произведенный кем-то, где-то, в «каком-то гараже». И, как ни странно, экспертиза такое пропускает.
Про надежность и качество таких «подъемных устройств» умолчим, работает оно, как правило, плохо и недолго. Его останавливают, и персонал вынужден вновь по лестницам «бегать с коромыслом».
И здесь — внимание! Наименование оборудования в современной системе оценки качества играет немаловажную роль. Так, если в наименовании указано «лифт», значит, это определенная товарная группа и все требования к нему определены Техническим регламентом ТС «Безопасность лифтов». К слову сказать, нормирование здесь очень четкое, подробное и довольно сложное. Не каждый производитель технически способен выдержать все нормы. Вот почему появляются десятками и сотнями по стране горе производители «гаражного уровня», выпускающие некое оборудование по другим нормативным базам (другие коды ТНВЭД, регламенты, ГОСТы, ТУ). Лифт — опасный объект, здесь не может быть ТУ, только обязательная сертификация по регламенту, причем желательно по схеме 1С (серийное производство). Но «гаражные экземпляры» все-таки попадают и на объекты госзаказа — и это печально. В лучшем случае оно просто работать не будет, в худшем это угрожает безопасности людей. Так что же мы покупаем?!
Золотой стандарт
Нам важно мнение пользователей. Так приятно, когда звонит заведующая детским садом и говорит: «Мы бы хотели установить именно ваш лифт, потому что видели в других детсадах такие, и нам очень понравилось». Для нас — это главное признание!
Во всех регионах России есть дилеры завода, чаще всего это монтажные организации. Они наши лифты любят, с удовольствием берут в монтаж и обслуживание.
У строителей больше всего вопросов возникает к срокам, качеству монтажа и наладки лифтового оборудования. Изготавливается любой лифт на заводе за 10–15 дней, это стандартный срок, не специальный. Мы свои лифты монтируем с удовольствием (в основном в Санкт-Петербурге и Ленобласти), мы их знаем как никто другой. Монтаж модульный, простой и быстрый, никаких особых условий, без сварки, без закладных деталей, без сложных грязных строительных работ. Грамотные лифтовые монтажники справятся с установкой лифта «ПАРНАС» всего за два дня. Таким образом, можно изготовить и установить лифт всего за 15–20 дней, сегодня это наш золотой стандарт.
С платформами история сложнее, но это материал для отдельного выпуска.
Ну и «вишенка на торте» — застройщикам и генподрядчикам завод предоставляет специальные условия при прямой закупке оборудования. Специалисты завода всегда проконсультируют и вместе с проектно-сметными отделами и ПТО подготовят документацию, конкретные строительные задания, установочные чертежи, индивидуальные конструкторские разработки для стесненных условий. Решения всегда найдутся на «ПАРНАСе»!
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.
На минувшей неделе заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин провел совещание с представителями банковского сообщества. Главным вопросом была готовность финансовых учреждений работать по новым правилам, определенным поправками в Закон № 214-ФЗ, а в дальнейшем – переходить на проектное кредитование. Как выяснилось, готовы еще не все.
Михаил Москвин отметил, что федеральные власти в настоящее время уделяют самое пристальное внимание переходу строительной отрасли на новые «правила игры», в соответствии с новациями в законодательство о «долевке», и стараются обеспечить максимально плавный переход к ним. «В Минстрое РФ постоянно проходят совещания с представителями банковского сообщества, поскольку именно кредитные учреждения теперь в значительной мере будут контролировать целевое расходование застройщиками средств дольщиков. Одновременно федеральное ведомство старается консультировать региональные власти по вопросам внедрения новаций. Пока ясно, что вопросов в этой сфере сохраняется еще очень много, возникают разные мнения о том, как должна работать новая схема. Чтобы лучше это уяснить для себя, мы тоже решили пообщаться с представителями банковского сообщества», – отметил он.
«У многих застройщиков пока нет четкого понимания, как работать в новых условиях. Они обращаются к нам, и мы стараемся оказывать консультационную поддержку. Но пока не наработана практика, нет разъяснений Минстроя по многим вопросам, есть разные толкования норм закона и не хватает подзаконных актов. Поэтому нам хотелось бы знать взгляд банков на проблему, чтобы при общении с застройщиками учитывать и его», – сообщил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы региона Денис Горбунов. «Кроме того, хотелось бы понять, готова ли сама банковская инфраструктура (в том числе на уровне Петербурга и Ленобласти) выполнять новые требования Закона № 214-ФЗ», – добавил заместитель главы ведомства – начальник административно-правового отдела Дмитрий Лобановский.
Напомним – в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х», контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого застройщики до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках (всего их 55) спецсчета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной.
Как выяснилось на совещании, о полной готовности на практике реализовывать новую схему финансирования жилищного строительства заявили не все.
Готов приступить к работе по новой схеме Сбербанк. «Наш банк провел огромную работу для обеспечения возможности начала работы по этой схеме. Подготовка началась еще в тот период, когда новации проходили утверждение в Госдуме. Сейчас мы полностью готовы работать и со спецсчетами застройщиков, и с эскроу-счетами», – сообщила начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко. Также о готовности приступить к работе по новой схеме заявили представители АО «Райффайзенбанк» и «Альфа-Банка».
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что тему эскроу-счетов банк уже проработал, впрочем, интересантов пока нет. «По спецсчетам – идет работа над подготовкой внутренней банковской инфраструктуры. К 1 сентября будем готовы», – сообщила она. О примерно аналогичной ситуации сообщили представители ВТБ.
А вот начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами департамента розничного бизнеса банка «Россия» Дмитрий Орлов, отметив, что банк не кредитует застройщиков, сообщил, что пока в этом направлении работа не ведется. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема пока ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет», – отметил он. Такой же позиции придерживается и ряд других банков.
Собравшиеся обсудили ряд актуальных вопросов работы по новым «правилам игры» и взаимодействия между участниками рынка и представителями власти. Проведение подобных совещаний на время переходного периода единодушно было признано целесообразным. «Думаю, уже достаточно скоро мы соберемся снова, и, как мне кажется, правильно было бы пригласить представителей застройщиков, чтобы совместно лучше разобраться в возникающих вопросах», – отметил Денис Горбунов, добавив, что власти региона будут также консультироваться с федеральными ведомствами.