Решая старые проблемы
З декабря 2020 года в Северной столице прошел XVIII съезд строителей Санкт-Петербурга. В его преддверии «Строительный Еженедельник» предложил представителям профессионального сообщества рассказать о текущих ключевых проблемах отрасли. Некоторые из них связаны с COVID-19, но в большинстве своем они появились задолго до него. Тем не менее опрошенные эксперты надеются, что в ближайшее время все же будут найдены пути решения проблем строительного комплекса.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета Ассоциации «СКЛО»:
— Ситуационный центр НОСТРОЙ в ходе анализа ситуации в отрасли и взаимодействия с регионами выявил ряд ключевых проблем. Прежде всего это дефицит рабочих кадров, который резко возник после закрытия границ в связи с уходом с рынка мигрантов.
Ряд проблем связан с недостаточным объемом и ограниченным ассортиментом производимых в стране строительных материалов, а также с необоснованным завышением цен на них. Спекуляции имеют место быть, и мы неоднократно указывали на это и Минстрою, и региональным органам власти.
Вызывает волнение рост цен не только на стройматериалы, но и на топливо, логистику, а также дополнительные расходы строительных компаний на обеспечение эпидемиологической безопасности на стройках.
Кроме того, есть проблемы в строительстве социальных объектов: финансирование, избыточное администрирование, а также недооценка их реальной стоимости заказчиком. К сожалению, строительные работы в данной сфере недооценены, и эту проблему надо решать, иначе мы можем просто не найти подрядчиков, готовых строить за предложенные деньги.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
— Развитию строительного рынка в первую очередь мешали и мешают бюрократические препоны, сложность согласования документации и постоянные изменения в действующем законодательстве. Необходимо повышать эффективность взаимодействия представителей рынка и органов исполнительной власти. Нестабильность законодательной базы и ПЗЗ не способствует ни улучшению инвестиционного климата, ни развитию строительной отрасли.
Для районов массовой застройки остро стоит проблема с инфраструктурой, хотя и в городских локациях такая проблема есть. Необходимо синхронизировать вопросы выделения земельных ресурсов с дорожным строительством, развитием социальной сферы. Давно назрел вопрос создания соответствующей законодательной базы, на основании которой будет возможно отнести расходы на строительство дорог, школ, детских дошкольных учреждений на затраты инвесторов. Также важно регламентировать процедуру передачи этих объектов городу. Пока же создание социальной инфраструктуры является иногда почти непосильным обременением для застройщиков.
Отдельным пунктом стоит редевелопмент. Основными его проблемами являются назначение участка, его подготовка, подключение инженерных сетей, получение соответствующей документации. И хотя формально процедура получения ТУ и договоров присоединения упрощена, фактически найти повод для отказа чиновник всегда сможет, и придется подавать новую заявку.
Александр Орт, президент Группы компаний «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
— Очень настораживает ставшая уже постоянной традиция принятия общеопределяющих законодательных актов в строительной отрасли без детальной подготовки и тщательной проработки. Такие поспешно принятые постановления ни к чему хорошему не приводят и, как правило, требуют внесения изменений при первых же попытках их применения в жизнь. Сейчас мы это видим с вступившим в силу ПП РФ от 04 июля 2020 № 985, к которому уже готовится перечень изменений из 57 пунктов для исправления технических ошибок и дублирований. Может, не надо торопиться и гнаться за количеством, а выпускать единицы законодательных актов, но доработанные и работающие. А то получается по В. С. Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».
Такое впечатление, что у нас законы выпускают не для улучшения работы строительной отрасли, а для выполнения количественного плана по принятию законов. Очень хотелось бы, чтобы предновогодней гонки с законодательством, приводящей каждый раз к необходимости переосмысления и неизбежным корректировкам, больше не было.
Анжелика Большегородская, заместитель генерального директора корпорации «Мегалит»:
— Изменения законодательства, связанные с переходом на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам, только сейчас начинают в полной мере влиять на строительный рынок. До этих пор большинство компаний имело возможность закончить ранее начатые проекты по старым правилам. На фоне пандемии и нестабильной экономической ситуации поддержка может понадобиться новым проектам в сегменте масс-маркета. Именно они зачастую демонстрируют довольно низкую маржинальность, и получение проектного финансирования в таких случаях проблематично. Похожая ситуация складывается и с объектами-долгостроями, которые переданы для достройки другим девелоперам. Урегулирование этих коллизий необходимо для плавного перехода отрасли на работу по новым правилам и сохранения целевых показателей по объемам строительства.
Также важным вопросом для петербургского девелоперского сообщества остается обеспечение новых проектов необходимой социальной инфраструктурой. Важно выработать единые правила по финансированию и условиям дальнейшей передачи социальных объектов городу. Различные варианты обсуждаются уже довольно давно, но единого компромиссного решения принято не было.
Строительная отрасль сегодня представляет собой отлаженный механизм. Период становления — и законодательства, и экономических правил, и даже самих компаний — завершился. Теперь важно дать возможность девелоперам работать в текущих реалиях без стрессовых изменений, и, как мне кажется, именно стабильность позволит выйти на новый уровень качества.
Юрий Кудряшов, директор по развитию электросетей ЛОЭСК:
— С точки зрения строительства электросетевого комплекса, а также упрощения и ускорения процедуры технологического присоединения нам представляется очень важным минимизировать объем разнообразных согласовательных процедур, сократить сроки получения исходно-разрешительной документации. Отдельно хотелось бы отметить определенные трудности в данном вопросе, возникающие при реализации схем внешнего электроснабжения на территории земельных участков, находящихся на территории лесного фонда ЛОГКУ «Ленобллес». Это, пожалуй, один из основных факторов, влияющих на сроки выполнения мероприятий по технологическому присоединению. И изменения определенных процедур могли бы позитивно отразиться на сроках строительства электросетевого комплекса.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург:
— Нынешнему руководству Санкт-Петербурга достался достаточно большой объем нерешенных ранее проблем, и акцент сейчас делается именно на то, чтобы закрыть эти вопросы (достроить недостроенное жилье, обеспечить построенное объектами социального назначения и транспортной инфраструктурой). Но при этом, к сожалению, дальнейшее развитие города уходит на второй план. Никто не торопится с обновлением закона о Генеральном плане и Правил землепользования и застройки, для застройщиков вводятся все новые ограничения и обременения, большая часть которых не оформлена юридически, а решается в формате ручного управления — это приводит как минимум к невозможности своевременного запуска новых проектов. О разработке ППТ или о подготовке территорий силами города речи вообще не идет, можно сказать, что уже много лет не выставляются участки на торги (последний опыт был при реализации СПЧ и ЮПЧ, то есть почти десять лет назад).
Очевидны проблемы, связанные с перекосами и несовершенством официально действующих нормативов. Ситуация усугубляется сложностями, вызванными пандемией, и устанавливаемыми в связи с этим ограничениями. Введение проектного финансирования уже привело к уходу ряда некрупных застройщиков с рынка. А невозможность запуска новых проектов подтолкнет, с высокой долей вероятности, к дальнейшему уходу девелоперов с рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге и, соответственно, к его укрупнению и монополизации. Хорошо ли это, покажет время. Однако пока складывается впечатление, что преследуется именно эта цель.
Роман Рыбаков, председатель Совета АПО «Союзпетрострой-Проект»:
— Раньше существовали государственные отраслевые проектные организации по основной специализации. Они являлись кузницей профессионалов, а заодно вели большую научную деятельность, так необходимую сегодня для продвижения инноваций в строительстве. По нашему убеждению, нет препятствий для возврата к такой практике.
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:
— Проблемы в строительстве остаются неизменными из года в год — высокие административные барьеры, длительные и непрогнозируемые управленческие процессы и отсутствие бюджетного финансирования инфраструктурных проектов. Последнее особенно остро ощущается по итогам 2020 года — бюджеты режет не только частный сектор, но и идет резкий секвестр бюджета, адресных программ и заморозка или отмена городских инициатив и планов. Наш президент на одном из совещаний дал ясный сигнал: пандемия — не повод сворачивать крупнейшие инфраструктурные, промышленные и научные проекты. Поскольку только такие локомотивы экономики смогут вытянуть страну после коронакризиса, являясь единственно возможными резервами для восстановления экономики, точками приложения труда, привлечения иностранных капиталов.
Леонид Кваснюк, генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой»: — У строительной отрасли всегда есть проблемы, это такой «закон природы». В этом году — это пандемия коронавируса, в другой год — кризис, в третий — какие-то нормативные или законодательные новации, которые порой и не поймешь, как исполнять. Эти сложности держат отрасль «в тонусе», не дают расслабляться. Самое главное, на мой взгляд, не искать виноватых, а принимать практические меры для решения появляющихся проблем. И в этом смысле очень важно, чтобы власть слышала отраслевое сообщество, шла ему навстречу, старалась поддержать в том, что от нее зависит. Это — залог успеха, вместе мы преодолеем любые сложности.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»:
— Кроме многолетних высокопарных заявлений на всех уровнях: «уменьшение административных барьеров», «внедрение BIM-технологий» и т.п. есть и вопрос повышения качества проектирования и строительства. Однако ответ на него утерян во время рыночных реформ. Чтобы решить эту проблему, необходимо восстановить былое качество обучения в профильных вузах (в т. ч. обязательную 3-летнюю программу «молодой специалист»), восстановить институт наставничества для рабочих и низшего инженерного звена. А также вернуть (обязать вернуть) в проектные предприятия нормоконтроль и службу ОНТИ, применять более жесткие квалификационные требования к сотрудникам службы государственного строительного надзора.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
— Особое внимание следует уделить созданию дружелюбной для здоровья, иммуномодулирующей жилой среды. Градостроительные решения должны направлять граждан к здоровому образу жизни, нужны новые стандарты, учитывающие взаимодействие человека с природой, технологиями, обществом. Вызовы этого года показали, что очень важно инвестировать в healthy buildings, автономное, многофункциональное жилое комьюнити, развивать территории по иному принципу, уходить от форматов XL с высокой плотностью. Если мы хотим улучшить здоровье граждан, тогда нужно работать над рекреационным потенциалом, качеством питьевой воды, доступной инфраструктурой для ежедневных физических нагрузок. Все это, в конечном итоге, вопрос самосохранения, поскольку влияет на наш иммунитет и долголетие. Одно из приоритетных направлений — это сохранение энергоресурсов, а следовательно, необходимо развитие производства строительных материалов на основе природоподобных технологий. Именно эти задачи решает мировое сообществ прямо сейчас.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора завод лифтового оборудования ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
— Пожалуй, ключевыми проблемами отрасли на сегодня остаются проблемы качества: качества законодательства и нормирования, качества работ, качества подготовки кадров и качества контроля за качеством.
Объем нормативной базы огромен, неупорядочен, бессистемен, рыночные условия меняются стремительно, а потому даже профессионалы отрасли и эксперты не всегда готовы к принятию решений. Ждем «регуляторную гильотину», главное, чтобы она «отрубила» лишнее в законодательстве, а не наши бедные головы. Надеемся, что станет легче и проще.
О качестве работ сказано немало: от инженерных изысканий и проектирования до оценки качества и стоимости материалов, оборудования и эффективности строительства в целом. Здесь жизненно необходим гибкий подход к критериям подбора оборудования, материалов, подрядчиков. Нельзя ориентироваться исключительно на стоимость или только на качество, требуется оптимальное соотношение цены и качества. Очевидно, что небольшие дополнительные затраты на одном этапе могут дать значительную экономию на одном из последующих этапов. Все мы ждем реального практического внедрения BIM-технологий, надеемся, что это обусловит существенное повышение эффективности строительства.
Однако никакой искусственный суперинтеллект не заменит живую творческую профессиональную голову. Перефразируя классика, кадры решают если не все, то многое. А качество кадров — краеугольный камень любой отрасли. Важно, чтобы оценка качества специалиста, его профессиональной квалификации, деловых компетенций не становилась проформой, а действительно работала на результат. Хочется видеть больше людей серьезных, ответственных, заинтересованных, с фундаментальными знаниями, по-хорошему азартных и творческих.
Здоровья, выдержки и терпения нам всем в это непростое время!
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября). «Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности. Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых. С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п. банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая. Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», - сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина. Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде. Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке. Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость. Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Интересно, что эксперты считают рост ставок явлением временным. Герман Греф заявил, что в течение 2019 года ставки опустятся до уровня конца прошлого года. «Во втором полугодии этого года инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году ЦБ ожидает стабилизации инфляции около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в конце 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5%. В середине года она может вырасти до 10–10,5%, в конце – ожидаем снижения до уровня 9,75–10,25%», – прогнозирует Светлана Четина.
Правительство же намерено действовать «на подстраховке». «Если будет прослеживаться тенденция устойчивого роста ипотечной ставки, Минстрой России будет рассматривать варианты программ субсидирования», – заявил Никита Стасишин.
Российский аукционный дом (РАД) повторно пытается продать пару бывших дилерских центров обанкротившейся компании «БалтАвтоТрейд» в Петербурге. Годом ранее их предлагали почти за 1 млрд рублей. Сейчас уценили на 30%. Там можно разместить ретейл.
РАД проведет торги по продаже двух бывших автосалонов в Выборгском районе Петербурга, рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Торги пройдут по процедуре публичного предложения цены на электронной площадке РАД с 9 по 29 января текущего года. Стоимость лотов со временем будут снижать. Первый из них – 7-этажное здание автосалона «Фольксваген» площадью 13,4 тыс. кв. м на Придорожной аллее, 8, которое можно переделать под торгово-офисный центр. Его начальная цена – 450 млн рублей, а минимальная возможная – 445,5 млн рублей. Второй лот – бывший автосалон BMW площадью 5,5 тыс. кв. м на Придорожной аллее, 10А. Его можно превратить в супермаркет. Начальная цена – 260 млн рублей, минимальная – 257,4 млн рублей.
«Состояние этих активов хорошее. А поскольку в городе распространена практика превращения бывших дилерских центров в супермаркеты (например, сеть магазинов «Сезон» приобрела центр Ford на Пулковском шоссе, а «Лента» купила два автоцентра – у «Атлант-М» и «Аларм Моторс»), мы ищем покупателя и в сегменте ритейла», – сообщила руководитель департамента по работе с непрофильными и проблемными активами банков РАД Ольга Желудкова.
Оба объекта недвижимости продают в рамках процедуры банкротства ООО «Энерджи Проджект» и ООО «БалтАвтоТрейд» бизнесмена Петра Тиньгаева. Этот предприниматель получил широкую известность в Петербурге в 2010 году, когда предложил партнерство «БалтАвтоТрейда» звезде футбольной команды «Зенит» Андрею Аршавину. Но совместный бизнес у партнеров не сложился. А несколько лет спустя выяснилось, что в своих бизнес-интересах Петр Тиньгаев сфальсифицировал договор поручительства от имени Андрея Аршавина для получения кредита. В феврале 2018 года суд приговорил Петра Тиньгаева к 5 годам лишения свободы условно.
По мнению управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, цена на оба объекта завышена, особенно на второй лот – бывший автосалон BMW. «Она равна стоимости доходных проектов в этом районе, но сами здания стоят пустые. Думаю, в этом случае покупка будет целевая, а не инвестиционная, а значит – по более низким ценам», – считает она.
По мнению экспертов, объекты на Придорожной аллее могут быть интересны как для размещения другого автосалона, так и для локального торгового объекта или объекта обслуживания. «Градостроительные ограничения не позволяют провести там существенный редевелопмент. Поэтому приспосабливать их будут под функции, которые не требуют больших инвестиций», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.