Решая старые проблемы
З декабря 2020 года в Северной столице прошел XVIII съезд строителей Санкт-Петербурга. В его преддверии «Строительный Еженедельник» предложил представителям профессионального сообщества рассказать о текущих ключевых проблемах отрасли. Некоторые из них связаны с COVID-19, но в большинстве своем они появились задолго до него. Тем не менее опрошенные эксперты надеются, что в ближайшее время все же будут найдены пути решения проблем строительного комплекса.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета Ассоциации «СКЛО»:
— Ситуационный центр НОСТРОЙ в ходе анализа ситуации в отрасли и взаимодействия с регионами выявил ряд ключевых проблем. Прежде всего это дефицит рабочих кадров, который резко возник после закрытия границ в связи с уходом с рынка мигрантов.
Ряд проблем связан с недостаточным объемом и ограниченным ассортиментом производимых в стране строительных материалов, а также с необоснованным завышением цен на них. Спекуляции имеют место быть, и мы неоднократно указывали на это и Минстрою, и региональным органам власти.
Вызывает волнение рост цен не только на стройматериалы, но и на топливо, логистику, а также дополнительные расходы строительных компаний на обеспечение эпидемиологической безопасности на стройках.
Кроме того, есть проблемы в строительстве социальных объектов: финансирование, избыточное администрирование, а также недооценка их реальной стоимости заказчиком. К сожалению, строительные работы в данной сфере недооценены, и эту проблему надо решать, иначе мы можем просто не найти подрядчиков, готовых строить за предложенные деньги.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
— Развитию строительного рынка в первую очередь мешали и мешают бюрократические препоны, сложность согласования документации и постоянные изменения в действующем законодательстве. Необходимо повышать эффективность взаимодействия представителей рынка и органов исполнительной власти. Нестабильность законодательной базы и ПЗЗ не способствует ни улучшению инвестиционного климата, ни развитию строительной отрасли.
Для районов массовой застройки остро стоит проблема с инфраструктурой, хотя и в городских локациях такая проблема есть. Необходимо синхронизировать вопросы выделения земельных ресурсов с дорожным строительством, развитием социальной сферы. Давно назрел вопрос создания соответствующей законодательной базы, на основании которой будет возможно отнести расходы на строительство дорог, школ, детских дошкольных учреждений на затраты инвесторов. Также важно регламентировать процедуру передачи этих объектов городу. Пока же создание социальной инфраструктуры является иногда почти непосильным обременением для застройщиков.
Отдельным пунктом стоит редевелопмент. Основными его проблемами являются назначение участка, его подготовка, подключение инженерных сетей, получение соответствующей документации. И хотя формально процедура получения ТУ и договоров присоединения упрощена, фактически найти повод для отказа чиновник всегда сможет, и придется подавать новую заявку.
Александр Орт, президент Группы компаний «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
— Очень настораживает ставшая уже постоянной традиция принятия общеопределяющих законодательных актов в строительной отрасли без детальной подготовки и тщательной проработки. Такие поспешно принятые постановления ни к чему хорошему не приводят и, как правило, требуют внесения изменений при первых же попытках их применения в жизнь. Сейчас мы это видим с вступившим в силу ПП РФ от 04 июля 2020 № 985, к которому уже готовится перечень изменений из 57 пунктов для исправления технических ошибок и дублирований. Может, не надо торопиться и гнаться за количеством, а выпускать единицы законодательных актов, но доработанные и работающие. А то получается по В. С. Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».
Такое впечатление, что у нас законы выпускают не для улучшения работы строительной отрасли, а для выполнения количественного плана по принятию законов. Очень хотелось бы, чтобы предновогодней гонки с законодательством, приводящей каждый раз к необходимости переосмысления и неизбежным корректировкам, больше не было.
Анжелика Большегородская, заместитель генерального директора корпорации «Мегалит»:
— Изменения законодательства, связанные с переходом на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам, только сейчас начинают в полной мере влиять на строительный рынок. До этих пор большинство компаний имело возможность закончить ранее начатые проекты по старым правилам. На фоне пандемии и нестабильной экономической ситуации поддержка может понадобиться новым проектам в сегменте масс-маркета. Именно они зачастую демонстрируют довольно низкую маржинальность, и получение проектного финансирования в таких случаях проблематично. Похожая ситуация складывается и с объектами-долгостроями, которые переданы для достройки другим девелоперам. Урегулирование этих коллизий необходимо для плавного перехода отрасли на работу по новым правилам и сохранения целевых показателей по объемам строительства.
Также важным вопросом для петербургского девелоперского сообщества остается обеспечение новых проектов необходимой социальной инфраструктурой. Важно выработать единые правила по финансированию и условиям дальнейшей передачи социальных объектов городу. Различные варианты обсуждаются уже довольно давно, но единого компромиссного решения принято не было.
Строительная отрасль сегодня представляет собой отлаженный механизм. Период становления — и законодательства, и экономических правил, и даже самих компаний — завершился. Теперь важно дать возможность девелоперам работать в текущих реалиях без стрессовых изменений, и, как мне кажется, именно стабильность позволит выйти на новый уровень качества.
Юрий Кудряшов, директор по развитию электросетей ЛОЭСК:
— С точки зрения строительства электросетевого комплекса, а также упрощения и ускорения процедуры технологического присоединения нам представляется очень важным минимизировать объем разнообразных согласовательных процедур, сократить сроки получения исходно-разрешительной документации. Отдельно хотелось бы отметить определенные трудности в данном вопросе, возникающие при реализации схем внешнего электроснабжения на территории земельных участков, находящихся на территории лесного фонда ЛОГКУ «Ленобллес». Это, пожалуй, один из основных факторов, влияющих на сроки выполнения мероприятий по технологическому присоединению. И изменения определенных процедур могли бы позитивно отразиться на сроках строительства электросетевого комплекса.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург:
— Нынешнему руководству Санкт-Петербурга достался достаточно большой объем нерешенных ранее проблем, и акцент сейчас делается именно на то, чтобы закрыть эти вопросы (достроить недостроенное жилье, обеспечить построенное объектами социального назначения и транспортной инфраструктурой). Но при этом, к сожалению, дальнейшее развитие города уходит на второй план. Никто не торопится с обновлением закона о Генеральном плане и Правил землепользования и застройки, для застройщиков вводятся все новые ограничения и обременения, большая часть которых не оформлена юридически, а решается в формате ручного управления — это приводит как минимум к невозможности своевременного запуска новых проектов. О разработке ППТ или о подготовке территорий силами города речи вообще не идет, можно сказать, что уже много лет не выставляются участки на торги (последний опыт был при реализации СПЧ и ЮПЧ, то есть почти десять лет назад).
Очевидны проблемы, связанные с перекосами и несовершенством официально действующих нормативов. Ситуация усугубляется сложностями, вызванными пандемией, и устанавливаемыми в связи с этим ограничениями. Введение проектного финансирования уже привело к уходу ряда некрупных застройщиков с рынка. А невозможность запуска новых проектов подтолкнет, с высокой долей вероятности, к дальнейшему уходу девелоперов с рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге и, соответственно, к его укрупнению и монополизации. Хорошо ли это, покажет время. Однако пока складывается впечатление, что преследуется именно эта цель.
Роман Рыбаков, председатель Совета АПО «Союзпетрострой-Проект»:
— Раньше существовали государственные отраслевые проектные организации по основной специализации. Они являлись кузницей профессионалов, а заодно вели большую научную деятельность, так необходимую сегодня для продвижения инноваций в строительстве. По нашему убеждению, нет препятствий для возврата к такой практике.
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:
— Проблемы в строительстве остаются неизменными из года в год — высокие административные барьеры, длительные и непрогнозируемые управленческие процессы и отсутствие бюджетного финансирования инфраструктурных проектов. Последнее особенно остро ощущается по итогам 2020 года — бюджеты режет не только частный сектор, но и идет резкий секвестр бюджета, адресных программ и заморозка или отмена городских инициатив и планов. Наш президент на одном из совещаний дал ясный сигнал: пандемия — не повод сворачивать крупнейшие инфраструктурные, промышленные и научные проекты. Поскольку только такие локомотивы экономики смогут вытянуть страну после коронакризиса, являясь единственно возможными резервами для восстановления экономики, точками приложения труда, привлечения иностранных капиталов.
Леонид Кваснюк, генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой»: — У строительной отрасли всегда есть проблемы, это такой «закон природы». В этом году — это пандемия коронавируса, в другой год — кризис, в третий — какие-то нормативные или законодательные новации, которые порой и не поймешь, как исполнять. Эти сложности держат отрасль «в тонусе», не дают расслабляться. Самое главное, на мой взгляд, не искать виноватых, а принимать практические меры для решения появляющихся проблем. И в этом смысле очень важно, чтобы власть слышала отраслевое сообщество, шла ему навстречу, старалась поддержать в том, что от нее зависит. Это — залог успеха, вместе мы преодолеем любые сложности.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»:
— Кроме многолетних высокопарных заявлений на всех уровнях: «уменьшение административных барьеров», «внедрение BIM-технологий» и т.п. есть и вопрос повышения качества проектирования и строительства. Однако ответ на него утерян во время рыночных реформ. Чтобы решить эту проблему, необходимо восстановить былое качество обучения в профильных вузах (в т. ч. обязательную 3-летнюю программу «молодой специалист»), восстановить институт наставничества для рабочих и низшего инженерного звена. А также вернуть (обязать вернуть) в проектные предприятия нормоконтроль и службу ОНТИ, применять более жесткие квалификационные требования к сотрудникам службы государственного строительного надзора.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
— Особое внимание следует уделить созданию дружелюбной для здоровья, иммуномодулирующей жилой среды. Градостроительные решения должны направлять граждан к здоровому образу жизни, нужны новые стандарты, учитывающие взаимодействие человека с природой, технологиями, обществом. Вызовы этого года показали, что очень важно инвестировать в healthy buildings, автономное, многофункциональное жилое комьюнити, развивать территории по иному принципу, уходить от форматов XL с высокой плотностью. Если мы хотим улучшить здоровье граждан, тогда нужно работать над рекреационным потенциалом, качеством питьевой воды, доступной инфраструктурой для ежедневных физических нагрузок. Все это, в конечном итоге, вопрос самосохранения, поскольку влияет на наш иммунитет и долголетие. Одно из приоритетных направлений — это сохранение энергоресурсов, а следовательно, необходимо развитие производства строительных материалов на основе природоподобных технологий. Именно эти задачи решает мировое сообществ прямо сейчас.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора завод лифтового оборудования ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
— Пожалуй, ключевыми проблемами отрасли на сегодня остаются проблемы качества: качества законодательства и нормирования, качества работ, качества подготовки кадров и качества контроля за качеством.
Объем нормативной базы огромен, неупорядочен, бессистемен, рыночные условия меняются стремительно, а потому даже профессионалы отрасли и эксперты не всегда готовы к принятию решений. Ждем «регуляторную гильотину», главное, чтобы она «отрубила» лишнее в законодательстве, а не наши бедные головы. Надеемся, что станет легче и проще.
О качестве работ сказано немало: от инженерных изысканий и проектирования до оценки качества и стоимости материалов, оборудования и эффективности строительства в целом. Здесь жизненно необходим гибкий подход к критериям подбора оборудования, материалов, подрядчиков. Нельзя ориентироваться исключительно на стоимость или только на качество, требуется оптимальное соотношение цены и качества. Очевидно, что небольшие дополнительные затраты на одном этапе могут дать значительную экономию на одном из последующих этапов. Все мы ждем реального практического внедрения BIM-технологий, надеемся, что это обусловит существенное повышение эффективности строительства.
Однако никакой искусственный суперинтеллект не заменит живую творческую профессиональную голову. Перефразируя классика, кадры решают если не все, то многое. А качество кадров — краеугольный камень любой отрасли. Важно, чтобы оценка качества специалиста, его профессиональной квалификации, деловых компетенций не становилась проформой, а действительно работала на результат. Хочется видеть больше людей серьезных, ответственных, заинтересованных, с фундаментальными знаниями, по-хорошему азартных и творческих.
Здоровья, выдержки и терпения нам всем в это непростое время!
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы снова смогут работать с проектами в зонах с особыми условиями использования территорий.
В конце июля Госдума РФ утвердила законопроект с поправками в Градкодекс РФ. В частности, документом были исключены принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы.
Снова в деле
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента НОЭКС Александра Орта, конечно, сегмент негосударственной экспертизы сильно пострадал от принятия 342-ФЗ. За прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до примерно 350 (включая государственные). «Особенно это коснулось Санкт-Петербурга, практически целиком расположенного в ЗОУИТ. Только наша компания, по скромным подсчетам, за прошедший год недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. Это значительный урон, приведший, в частности, к вынужденному сокращению штатной численности», – сообщил он.
«Мы и наши коллеги обращались в судебные инстанции, общественные организации, органы исполнительной и законодательной власти различного уровня. Большую работу провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ», – подчеркнул Александр Орт.
«В скором времени мы получим исчерпывающий перечень объектов, подлежащих госэкспертизе. Ориентироваться заказчику будет намного проще, негосударственные экспертизы получат возможность опять нарастить объемы работы», – отмечает генеральный директор ООО «Центр ЭСП» Кирилл Белоусов.
Больше самостоятельности
По мнению участников рынка, в ближайшее время нужно навести порядок в экспертном сообществе. В нем не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим институт негосударственной экспертизы. Для этого необходимо прежде всего консолидировать сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций негосударственной экспертизы и ввести саморегулирование. Александр Орт полагает, что еще одним шагом в регулировании работы негосударственных экспертиз является ликвидация барьеров с государственной. Рассмотрение проектной документации бюджетных, особо опасных и уникальных объектов должно быть обязательным в Главгосэкспертизе, Остальные экспертные организации могут стать вневедомственными, войти в профильную СРО и рассматривать проекты всех инвестиционных объектов.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что в настоящее время в строительстве (и, в частности, в сфере экспертизы) все сильно зарегулировано. При этом в отрасли происходят постоянные изменения, к которым участники рынка не успевают привыкнуть. Только в Градкодекс РФ за последние два года было внесено 10 существенных изменений в объеме более 300 страниц.
«Основной целью формирования института негосударственной экспертизы была ликвидация монополии госэкспертизы и снижение административного давления на бизнес. Вместе с тем отдельные положения, вносимые в законодательные акты, создают ситуации, которые существенно затрудняют деятельность организаций негосударственной экспертизы и восстанавливают монополию государственной, а некоторые структуры неправомерно используют положения изменений, внесенных в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, для ограничения полномочий негосударственной экспертизы. Хорошо, что сейчас неоднократные обращения экспертного сообщества в федеральные органы власти дали положительные результаты», – отмечает специалист.
Больше самостоятельности дать «не-госке» считает важным и генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик. По его словам, институт негосударственной экспертизы уже достаточно заорганизован – и смысла вводить еще какие-либо ограничения нет. «Несмотря на прошедший год «выживания», стратегический выбор в пользу развития рыночных отношений в системе экспертизы сделан. Негосударственная экспертиза и в дальнейшем будет создавать наиболее благоприятный инвестиционный фон для строительного бизнеса», – добавил эксперт.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ»,вице-президент НОЭКС:
– Я рад, что профессиональное мнение было услышано и законодатели нашли возможность устранения двусмысленностей в правовых актах, которые создавали большое количество проблем заказчикам при обращении за разрешениями на строительство в различных регионах РФ. В скором времени мы все увидим положительный эффект этих изменений: в новых интересных проектах, в возведенных зданиях, в улыбках горожан.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-проект»:
– Прошло более семи лет со времени принятия закона о создании института негосударственной экспертизы. Фактов, подтверждающих снижение безопасности объектов, после введения «негоски» не выявлено. Из СМИ за последние годы мы знаем об авариях в результате некачественной проектной документации. А из материалов судебных заседаний и публикаций следует, что аварии произошли, в частности, из-за нарушений строительных норм, из-за проектных ошибок и недосмотра этого брака органами госэкспертизы. Считаю целесообразным наложить мораторий на внедрение каких-либо дополнительных новшеств.
Сергей Вдовенко, генеральный директор ООО «Амеланд»:
– После внесения изменений в Градкодекс предмет экспертизы проектной документации дополнился проверкой сметной стоимости строительства объектов. Теперь перед началом строительных работ застройщику необходимо иметь полный комплект проектной документации с экспертным заключением. Также теперь экспертиза документации, помимо оценки ее соответствия заданию на проектирование, включает в себя и проверку ее на соответствие техрегламентам, связанным со значимыми объектами наследия, с окружающей средой и т. д. Это нововведение, хотя и предназначается для объектов госкомпаний и бюджетных организаций, – актуально для всех, так как повышает качество строительства.