Закон №214-ФЗ: О дольщике бедном замолвили слово
.jpg)
Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса.
К нам приехал ревизор
Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы.
Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ.
В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков.
Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ.
Двуединая задача партии
В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц.
Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации.
Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства.
Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ.
Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами.
Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах.
Новые стимулы для работы по закону
Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку.
Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов).
Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов.
Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой».
Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко.
Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку.
Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов.
Когда выгоду получают все
«Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.
Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков.
Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.
Константин Черемных
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ
Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы предлагает изменить схему подсчета сроков ведения строительства. Александр Орт считает, что начинать отсчет надо не с даты подписания распоряжения правительства, а с момента выдачи разрешения на ведение строительных работ.Строители считают, что главная причина – бюрократические препоны, возникающие при согласовании архитектурного проекта. Напомним, что по существующему законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. То есть нельзя заниматься получением согласования экологов и одновременно оформлять справки из пожарной инспекции. В результате, на получение всех экспертиз уходит около 11 месяцев. Таким образом, на собственно строительство остается не более шести-семи месяцев, что для крупного объекта явно мало.
До 1 апреля у Службы государственного строительного надзора и экспертизы еще были лазейки, позволявшие облегчить жизнь строителей. Например, она могла выдавать разрешение на ведение отдельных видов работ – строительство фундамента. На практике это выглядело следующим образом. Застройщик проводил экспертизу грунтов и получал разрешение на возведение фундамента. После этого начиналось строительство, а согласование архитектурного проекта велось параллельно. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, СГСНиЭ не имеет право выдавать разрешение на отдельные виды работ. И отныне строительство может начинаться только после получения всего цикла согласований. Проблемы строителей в области соблюдения сроков усложняются еще и новым законом о дольщиках. Ведь этот документ предусматривает жесткие санкции за изменение даты ввода дома в эксплуатацию.
Эта и некоторые другие проблемы строителей обсуждались на прошлой неделе в ходе встречи руководства СГСНиЭ с участниками Союза строительных компаний «Союзпетрострой». В ее ходе Александр Орт заявил, что его ведомство не может ускорить сроки выдачи разрешения на начало работ, так как это запрещает федеральное законодательство. Зато он намерен предложить правительству города изменить способ расчета сроков строительства. Он предлагает изменить типовую формулировку распоряжения правительства. Для этого в одном из пунктов вместо «Х месяцев с момента выхода распоряжения правительства», нужно написать «Х месяцев с момента выдачи распоряжения на начало строительства». Участвовавшие во встрече строители приняли инициативу восторженно. Еще бы, за счет небольшой бюрократической хитрости решается одна из самых серьезных проблем. Главное теперь – убедить руководство города в том, что застройщики, получив послабление, не начнут злоупотреблять этим и готовить документацию в «ленивом» режиме.
Пока те, от кого зависит решение этого вопроса, относятся к идее осторожно. Так, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признает, что совокупный срок проектирования может быть и 12, и 18 и 24 месяца. Однако он утверждает, что несоблюдение сроков связано не только с бюрократией. «Застройщики часто меняют проекты в процессе работы, что требует дополнительного «пересогласования», и, естественно, сказывается на сроках».
Весьма трепетно относится к необходимости соблюдения сроков и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Она неоднократно заявляла о том, что недопустимо превращать город в долгострой и предлагала различные способы борьбы с теми, кто ведет работы слишком долго.
Однако шансы у строителей все-таки есть. Они могут доказывать, что никто из них, заплатив серьезные суммы в бюджет на развитие инфраструктуры, не захочет задерживаться с возведением дома. А значит, все строители будут спешить с получением согласований, даже если на них не будет висеть дамоклов меч санкций. Кроме того, власти признают забюрократизированность процесса согласования проекта и считают необходимым ее решать. Тот же Александр Вахмистров говорит о необходимости решения проблемы путем создания системы «одного окна».
Правда, строители не верят в то, что властям удастся создать по настоящему работающую схему. Так, Святослав Ломбас, генеральный директор компании «Ленгипроинжпроект» вспоминает историю с созданием Комитета по энергетике. Тогда предполагалось, что этот Комитет будет решать все проблемы по энергообеспечению объектов. Сейчас же строителям все равно приходится работать с Ленэнерго и Водоканалом напрямую. Другой руководитель, не пожелавший разглашать свое имя, выразился более определенно: «Если создать нормально работающее «единое окно», то слишком много карманов придется зашить. А значить эта схема не будет запущена никогда», – заявил он.
Таким образом, застройщики считают, что ускорить бюрократические согласования в сегодняшних условиях невозможно и горячо поддерживают предложение Александра Орта. В крайнем случае, они предлагают упростить порядок согласования типовых домов.
Так Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ», не понимает, зачем нужно проводить подробные экспертизы по домам типовых серий. «Ну что нового могут найти экологи в домах, которые уже неоднократно строились», – вопрошает он.
Справка
В ближайшее время ведомства городского правительства должны определиться с новыми правилами сдачи домов. До конца мая этого года должно состояться совещание, на котором и будет утверждена принципиальная схема. Один из ключевых вопросов, который сейчас обсуждается – нужно ли включать в состав комиссии представителей Министерства природных ресурсов. Чиновники этого ведомства всячески на этом настаивают. СГСНиЭ пытается ненужного расширения состава избежать. При этом представители СГСНиЭ обещают, что обязательно позовут экологов в состав комиссии по приемке профильных объектов – например Северо-Западных очистных сооружений.
Григорий ПЕСКОВ