Закон №214-ФЗ: О дольщике бедном замолвили слово
.jpg)
Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса.
К нам приехал ревизор
Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы.
Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ.
В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков.
Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ.
Двуединая задача партии
В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц.
Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации.
Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства.
Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ.
Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами.
Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах.
Новые стимулы для работы по закону
Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку.
Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов).
Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов.
Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой».
Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко.
Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку.
Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов.
Когда выгоду получают все
«Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.
Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков.
Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.
Константин Черемных
Проблема безопасности в строительстве многогранна. Она затрагивает такие сложные вопросы, как состояние строительной техники, ответственность менеджмента, контроль со стороны надзорных органов, страхование рисков и человеческий фактор. В Петербурге отправной точкой для начала активных действий по обеспечению безопасности в строительстве стала трагедия на Камышовой улице.С 1 июля в строительной отрасли отменят привычное лицензирование. Специалисты беспокоятся, что это может вызвать очередную волну техногенных аварий.
Расслабленность отрасли
По трагедии на Камышовой улице до сих пор идет разбирательство с участием прокуратуры. Но выводы о причинах несчастья уже сделаны. Как рассказал генеральный директор строительной компании «Энергомашстрой» Василий Бирюков, главной причиной стала халатность крановщика и механика. «Это подтвердили Госгортехнадзор и трудовая инспекция», – отметил он. По его словам, «трагическую роль сыграл именно человеческий фактор». «От дурака защититься очень трудно. Поверьте мне, старому строителю. За 30 лет работы я всякое повидал. Но этот случай оказался за гранью моего понимания», – сказал Василий Бирюков, подчеркнув при этом, что у злополучного крановщика были все необходимые «корочки».
Но, по мнению Василия Бирюкова, «роль сыграла и некая расслабленность в отрасли». «За строителями должен быть постоянный жесткий контроль, как в армии», – отметил он. Василий Бирюков сообщил, что после трагедии все объекты Энергомашстроя проверяли разные контролирующие органы. «В отчетной справке экспертов, представленной губернатору, написано, что к компании замечаний нет. В справке прокуратуры те же выводы», – подчеркнул Василий Бирюков.
Система работает четко
Это подтвердил и начальник управления Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров. По его словам, в случае с падением крана на площадке Энергомашстроя «была цепь случайностей и безответственностей конкретных людей». «Поэтому голословно обвинять в случившемся всю строительную отрасль – неправильно», – подчеркнул он.
Вячеслав Захаров заявил, что система государственной приемки и контроля в городе работает очень четко. «Несмотря на изменения в Градостроительном кодексе, она осталась прежней. Просто теперь госкомиссия заменена выдачей заключения акта ответственности. Требования к застройщикам стали жестче, хотя сама система выдачи разрешений на работу упрощена», – заявил он.
По его словам, сильно выросли штрафы. «Теперь за работу без разрешений застройщик заплатит не 10 тыс. рублей, а до 1 млн рублей. Такой штраф уже не воспринимается как «мягкий укол», – подчеркнул он. По словам Вячеслава Бирюкова, есть еще одна мера воздействия, которую в городе пока не применяли. Это приостановка деятельности компании через суд на 90 суток с закрытием всех ее счетов. «Это крайняя мера. Организации предпочитают до нее не доводить. Резонно считают, что с государством лучше договариваться», – подчеркнул эксперт.
Внутренний контроль
В свою очередь, генеральный директор компании «М-Индустрия» Денис Тихонов заявил, что вопрос внешнего контроля проблему безопасности в строительстве полностью решить не сможет. «Во-первых, у каждого крановщика не поставишь инспектора. Во-вторых, по роковому совпадению оба могут оказаться «одинаково небрежны», – отметил он. Поэтому нужен внутренний жесткий контроль. А еще нужно понять, что «в каждой преступной халатности есть корни экономической целесообразности». «Время – деньги. Все торопятся. И с этим ничего не поделаешь. Поэтому технологический процесс нужно организовать таким образом, чтобы ни одно звено цепи – будь то крановщик или маляр – не дало сбоя. А это задача внутреннего менеджмента – дело его ответственности перед профессией и людьми», – отметил Денис Тихонов.
Человеческий фактор
При этом эксперты отмечают, что ситуацию с безопасностью на стройках усугубляет низкая квалификация рабочих. По словам директора Союзпетростроя Льва Каплана, сегодня в Петербурге работает до 70 тысяч гастарбайтеров. «Мы проводили анализ и выяснили, что среди «гостей», которые выходят на стройки города, практически нет обладателей профильных специальностей. Есть врачи, филологи, доценты, но только не строители. И эти люди тоже подвергаются риску на стройке. А ведь вопрос безопасности касается не только тех, кто будет жить в доме, построенном непрофессионалами, но и самих строителей. Эту проблему надо заострять», – заявил Лев Каплан.
Специалисты отмечают, что рабочих рук в строительной индустрии города реально не хватает, поэтому берут всех, кто проявляет желание работать.
Одноразовый кран
Отдельного внимания, по мнению экспертов, заслуживает состояние парка строительной техники. По статистике, до 90 процентов сложных машин и механизмов на стройках города изношено. Потенциальную опасность представляют собой так называемые «одноразовые» строительные краны. Как рассказал Денис Тихонов, сегодня с помощью этих агрегатов строится половина Москвы и Сочи. «Эти краны имеют необходимые сертификаты, хотя их путь в Россию – дело темное. Практика показывает, что они одноразовые. Фирмы, которые закупили их под один-два проекта, рано или поздно закончат свои стройки и…выставят механизмы на продажу. И кто-то их купит. Не исключено, что эти краны попадут в Петербург. Так что, если на проблему не обратить внимание сейчас, новой волны техногенных катастроф не избежать», – заключил Денис Тихонов.
Полис ответственности
Показательно, что после трагедии на Камышовой число обращений строительных компаний Петербурга к страховщикам увеличилось. Как рассказал исполнительный директор петербургского филиала Военно-страховой компании Николай Малов, «до техногенной катастрофы многие директора строительных фирм пренебрегали страхованием из соображений экономии и просто из-за самоуверенности». Но теперь ситуация меняется. «Страховая ответственность за эксплуатацию опасных объектов, к которым относится и строительный кран, в Петербурге сегодня мизерная – до 100 тыс. рублей. Мы считаем, что ее нужно увеличить. Но не по каждому отдельному крану, а по компаниям (их у нас в городе работает около 12 тысяч). У каждой из них должен быть полис ответственности с порогом не менее млн. При этом компании придется делать страховой взнос в объеме тыс. на год. Не такая уж большая цена вопроса в масштабах строительного бизнеса», – заключил специалист.
Круговая порука
Еще одним барьером на пути безответственного и опасного строительства должен стать переход строительной отрасли от лицензирования к саморегулированию. По мнению Льва Каплана, «сегодня в отрасли практически отсутствует экономическая ответственность за последствия опасного ведения строительных работ». «В России выдано более 240 тысяч лицензий (в том числе, 18 тысяч в Петербурге), а отозвано чуть более 100, и то – по суду. Лицензии полностью себя изжили. Их можно купить даже в переходе метро. И никто не несет ответственность за их исполнение», – отметил директор Союзпетростроя.
Он отметил, что при переходе к саморегулированию, функции страхования гражданской ответственности подрядчиков и застройщиков перед третьими лицами возьмет на себя компенсационный фонд. «Система круговой поруки – очень действенный стимул для контроля за строительными компаниями города», – заключил он.
Наталья Ковтун
Подведены итоги конкурса «Строитель года — 2006». Победителем в номинации «Строитель года» (за личный вклад в развитие инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга) признан Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО «Строительный трест».В церемонии награждения приняли участие: вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, президент Российского союза строителей Виктор Никитович, и.о. представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Лукьянов, председатель Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Роман Филимонов, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев и многие другие. Всего в празднике приняли участие около 300 представителей федеральной власти, правительства Санкт-Петербурга, застройщиков, банкиров, общественных организаций, учебных заведений и СМИ. Мероприятие было включено в деловую программу Международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Напомним, что ежегодный профессиональный конкурс «Строитель года» проводится в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2006 № 889, что придает ему особый статус общегородского мероприятия. Цель данного конкурса – выявление представителей строительного комплекса, достигших наивысших результатов в работе, развитии рынка недвижимости и формировании инвестиционного климата. Инициаторами проведения конкурса являются Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Ассоциация банков Северо-Запада, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), Союз строительных объединений и организаций (ССОО), Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой».
Конкурс проводится в два этапа. На первом всем участникам инвестиционно-строительного комплекса предлагалось заполнить и представить экспертной комиссии анкеты. Голоса, отданные в этих анкетах, подсчитывались, и по результатам этого подсчета определялась пятерка претендентов на победу в каждой из номинаций. Имена победителей и лауреатов определялись в ходе голосования экспертного совета конкурса, возглавляемого вице-губернатором Александром Вахмистровым. Анкетирование проводилось по 20 номинациям. Однако затем оргкомитетом конкурса было принято решение не вручать награды в номинации «Лучшее предприятие малого бизнеса в сфере строительства».
Генеральным партнером конкурса в этом году выступала группа компаний «Роспайп».