Закон №214-ФЗ: О дольщике бедном замолвили слово
.jpg)
Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса.
К нам приехал ревизор
Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы.
Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ.
В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков.
Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ.
Двуединая задача партии
В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц.
Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации.
Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства.
Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ.
Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами.
Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах.
Новые стимулы для работы по закону
Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку.
Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов).
Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов.
Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой».
Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко.
Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку.
Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов.
Когда выгоду получают все
«Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.
Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков.
Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.
Константин Черемных
Первая перехватывающая парковка в Санкт-Петербурге начнет действовать уже с 1 октября 2007 года у станции метро «Ладожская». Парковка, рассчитанная на 288 машин, будет работать с 6.00 до 23.00 по рабочим дням. Стоимость парковочного места составит от 42 до 80 рублей в день.«Это первый, но очень важный шаг в улучшении транспортной ситуации в центре города, – заявил исполняющий обязанности первого заместителя председателя Комитета по транспорту администрации Санкт-Петербурга Станислав Попов. – Тем более что с закрытием 1 октября на реконструкцию северной набережной Обводного канала возрастут транспортные потоки от станции метро «Новочеркасская» и на мосту Александра Невского в сторону центральной части». Таким образом, открывающаяся перехватывающая парковка позволит в некоторой степени решить проблему пробок и предоставит петербургским автомобилистам альтернативный вариант для того, чтобы они не стояли в многочасовых пробках, а быстро могли добраться до места назначения.
На первом этапе пока еще не в полной мере решены вопросы с выделенными полосами движения для наземного общественного транспорта, автомобилисты будут пользоваться только услугами метрополитена. Поэтому не случайно для пилотного проекта выбрана действующая стоянка, принадлежащая ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей», находящаяся в трех минутах ходьбы от метро «Ладожская». По словам заместителя главного инженера ГУП «Петербургский метрополитен» Игоря Выборнова, станция метро «Ладожская» изначально реконструировалась под вокзал, однако значительного наплыва пассажиров эксперты так и не получили. Здесь имеется все для приема дополнительного числа горожан: просторный вестибюль, 13 турникетов, четыре эскалатора.
Станислав Попов отметил, что в городе автомобилисты оставляют свой транспорт на магистралях, обочинах дорог, рискуя не найти их на месте по окончании рабочего дня. Между тем перехватывающая парковка будет охраняемой, а плата за нее составит от 42 до 80 рублей. Однако чиновник добавил: «В данном случае будет использоваться дифференцированная шкала, которая позволит отсечь граждан, которые захотят воспользоваться парковкой как стоянкой». Каждому водителю, приезжающему на парковку, выдадут проездной билет на основе БСК, на котором оформлено 3 поездки со сроком окончания в течение одних суток. БСК следует вернуть по возвращении на парковку. Она выдается автомобилистам без залоговой стоимости, однако при утере карточки залоговая стоимость ее должна быть возмещена. Водитель, использовавший 2-3 поездки на метрополитене, заплатит за стоянку всего 42 рубля. За одну поездку тариф составит 60 рублей. Если водитель этим правом не воспользуется в течение дня вообще, тариф за транспорт будет максимальным – 80 рублей. «Но граждане должны понимать, что данная парковка будет использоваться только по назначению. Не исключено ее использование в ночное время в коммерческих целях», – резюмировал Станислав Попов.
Пока парковка будет работать в тестовом режиме, важно, чтобы горожане поняли значимость этого нововведения для города и привыкли к нему, необходимо проверить работоспособность системы. Поэтому ГУП «Организатор перевозок» для этих целей организовал работу справочно-информационной службы по телефону: 576-55-55, куда с 8.00 до 20.00 можно будет сообщать свои пожелания и замечания по улучшению работы перехватывающих парковок. На неделю ранее, с 26 сентября, на сайте www.omjp.ru все заинтересованные могут узнать подробнее о работе перехватывающей парковки. До 1 октября ГУ«Дирекция по организации дорожного движения» должна установить соответствующие знаки, чтобы автомобилисты могли без проблем подъехать к парковке у метро «Ладожская».
Выделенные полосы
«В идеале такие парковки должны размещаться в районе кольцевой автомобильной дороги, на подъездах к городу, – говорит Станислав Попов, – однако пока в городе не до конца выполнен комплекс мер по улучшению работы улично-дорожной сети, строить их спешно и в большом количестве бессмысленно. У нас есть примерно 40–50 адресов, находящихся в разработке, и они в ближайшем будущем будут реализованы. Но для этого необходимо использовать наземный общественный транспорт, ведь возможности метрополитена тоже небезграничны». В этой связи до конца года в городе планируется организовать выделенные полосы для приоритетного движения общественного транспорта. В частности, на Петроградской стороне это будут Большая Пушкарская улица и Большой проспект. С 1 ноября на Лиговском проспекте от Разъезжей улицы до Свечного переулка общественный транспорт будет иметь свою выделенную полосу. «Полоса позволит в несколько раз сократить время езды, и водители, у которых есть личный транспорт, поймут, что на общественном транспорте передвигаться по городу быстрее», – сказал он и добавил: «Комитет по транспорту собирается пустить по этой линии новые трамваи и автобусы, которые комфортнее предыдущих моделей». Однако чиновник отметил, что выделенные полосы не связаны с перехватывающими парковками: «Они необходимы для нормализации работы общественного транспорта». Тем не менее руководитель проектов группы компаний «Техно» Сергей Миньков заметил, что без выделенных полос система перехватывающих парковок работать не сможет. «Заложенные в проекте 42 парковки, – продолжил он, – учитывались, исходя из потребностей города. Ведь основное назначение перехватывающих парковок – предоставить сервис для тех, кто работает в городе с утра до вечера.
Между тем соотношение жителей центральной части города составляет 200 тысяч на 2 млн работающих. Поэтому целесообразнее строить многоярусные парковки, в которых может находиться от полутора до двух тысяч автомобилей». Поскольку строительство парковок стоит немалых денег, чиновники подумывают о привлечении инвесторов, которые будут определять стоимость строительства, исходя из проектных решений.
Напомним, что на заседании правительства Санкт-Петербурга в конце августа губернатор города Валентина Матвиенко поручила профильным комитетам в течение двух месяцев разработать и до конца года утвердить конкретный план действий по каждому из пунктов программы улучшения организации дорожного движения. Внедрение перехватывающих парковок позволяет говорить о качественно новом этапе организации дорожного движения.
Марианна Рахман
На минувшей неделе состоялось очередное заседание Городской комиссии по строительству при правительстве Санкт-Петербурга, на котором были рассмотрены итоги проведенной инвентаризации. Комиссия обнаружила 22 объекта уплотнительной застройки, строительство которых либо еще не начиналось, либо ведется с нарушениями инвестиционного договора или иных правовых актов города.Ровно месяц назад губернатор Валентина Матвиенко заявила, что уплотнительной застройки в городе больше не будет. Тогда же губернатор дала указание руководителям строительного блока провести инвентаризацию всех незавершенных объектов строительства, которые вступают в противоречие с вновь изданным распоряжением.
Строительная комиссия, заседание которой состоялось на минувшей неделе, рассмотрела итоги проведенной инвентаризации. Комиссия обнаружила 22 объекта уплотнительной застройки, строительство которых либо еще не начиналось, либо ведется с нарушениями инвестиционного договора или иных правовых актов города. Кроме того, было выявлено еще порядка 30 адресов, объекты на которых возводятся в полном соответствии с нормативными актами, однако жители, тем не менее, выступают против строительства. Комиссии предстояло принять решение по каждому объекту, для чего на заседание были приглашены застройщики, представители районных администраций и депутаты Законодательного собрания и муниципальных советов. Вел заседание председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Забегая вперед, стоит, наверное, сказать, что из 22 объектов, ведущихся с теми или иными нарушениями, по десяти принято решение отменить постановление правительства, дающее право на проведение работ, по оставшимся 12 объектам решение по разным причинам будет принято позже – на октябрьском или ноябрьском заседаниях.
Все объекты, вынесенные на обсуждение, имеют нечто общее – находятся внутри квартала, не имеют подъездных дорог с магистралей и вызывают резкое осуждение жителей близлежащих домов. То есть строительство однозначно, согласно распоряжению губернатора, должно быть запрещено. Тем не менее, решения по каждому объекту принимались разные. Понять логику членов комиссии было достаточно сложно. Взять, к примеру, административное здание, которое во дворе дома 46 по Новороссийской улице (Выборгский район) возводит частный предприниматель А.Б. Кузнецов. По документам, представленным в комиссию, здание строится на расстоянии 8,5 метров от жилого дома с одной стороны и 8 метров от детского сада – с другой. Понятно, что это нарушение всех существующих нормативов. И сразу возникают вопросы: кто давал разрешение на строительство в таких условиях? Как прошли общественные слушания? Кто утверждал итоги проектно-изыскательских работ? Наконец, почему с предпринимателем был заключен инвестиционный договор и получены все установленные выплаты (10 млн рублей)?
Естественно, что предприниматель с приведенными данными не согласен. По его утверждению, расстояние до жилого дома не менее 25 метров, а до детского сада и того больше. Более того, здание предназначено, в том числе, и под детский центр (200 метров на первом этаже), то есть объект является социальным. Представитель районной администрации при поддержке депутата Законодательного собрания Сергея Анденко выступила резко против данного строительства. И как ни пытался предприниматель убедить высокую комиссию (проект находится в экспертизе, территория приведена в порядок, полуразрушенное здание, на месте которого и предполагалось возвести административный центр и в котором ранее обитали лица БОМЖ, снесено, все необходимые отчисления уплачены, с жителями строительство согласовано) в том, что строить можно и нужно и это пойдет во благо жителям микрорайона, его не услышали. Постановление правительства, разрешающее проектирование и строительство, будет отменено. Впрочем, предприниматель оказался крепким орешком, обещал подготовить петицию в правительство с изложением реальной картины.
Еще менее понятно решение по компании «Технострой», собиравшейся возвести кафе на участке 1 северо-восточнее пересечения проспекта Просвещения и улицы Брянцева. По словам представителя компании, задержка сроков связана с невыполнением обещаний ОАО «Ленэнерго» подключить объект к электричеству. В настоящее время эта причина устранена – по совету чиновников компания заключила договор с другой фирмой – Петербургскими электросетями. Ей выделили необходимые мощности. В настоящий момент территория обеспечена инженерными сетями, проект находится в экспертизе, как только будет получено согласование, можно будет приступить к строительству. Несмотря на объяснения инвестора и заверения представителя районной администрации, что данный объект в этом месте необходим, комиссия решила постановление отменить, а участок выставить на торги, оговорив именно эту функцию будущей застройки. Роман Филимонов предложил компании обратиться в суд, если она недовольна этим решением.
И совсем иное отношение наблюдалось, например, к компании «ИВИ-93», которая получила участок в квартале 12 по Гражданскому проспекту (Калининский район) под строительство жилого дома. Несмотря на резкое противостояние жителей против данной застройки и мнение представителя районной администрации, что данный квартал перенасыщен жильем, строить ей разрешили. Роман Филимонов объяснил это тем, что компания в данном районе расселила несколько аварийных и ветхих домов и данное здание также предназначено под расселение.
В этом же районе в квартале 23 по Гражданскому проспекту ООО «Ключ» также строит жилой дом. И, несмотря на замечания по неудовлетворительному содержанию строительной площадки, некачественной подготовке документов и проекта, компании разрешили продолжить строительство с оговоркой – в трехнедельный срок привести площадку в порядок. Между тем, ООО «Инвест-Нева», собиравшемуся построить в Калининском районе магазин и испытывавшему, как и Технострой, сложности с подключением, отказали, хотя магазинов в квартале 17 по Гражданскому проспекту и не хватает. Этот участок также будет выставлен на торги, а фирме предложили в них поучаствовать. Отмена решений относительно объектов социального назначения непонятна вдвойне в свете высказываний губернатора, что только подобные объекты и должны строиться в уже сложившихся кварталах.
Не было никаких вопросов в правомерности отмены постановлений, касающихся объектов в Московском районе: гостиница по Московскому проспекту, участок 1 (истекли сроки, а проектно-изыскательские работы так и не завершены) и офис по улице Ленсовета, юго-западнее дома 70 (трудность въезда в квартал, возражения жителей, наличие еще одного конфликтного объекта по соседству – жилой дом по Пулковской, 1/3), жилой дом на участке 1 по проспекту Космонавтов (есть судебное решение об отмене постановления). Такая же ситуация с объектами в Петроградском районе – жилой дом на улице Плуталова, 1А и торговый комплекс на Подковырова, 6. Оба объекта планировалось построить на месте скверов, и возмущение жителей в данном контексте вполне понятно, а решение комиссии – обоснованно.
Часть объектов получили отсрочку – их комиссия рассмотрит на заседаниях в октябре и ноябре. Как правило, это те, у кого сроки строительства пока не нарушены, а документы находятся либо в экспертизе, либо в большой стадии готовности. К ним относятся: жилой дом по Сибирской улице, участок 1,2 (Калининский район, компания Управление ФСБ по Ленинградскому военному округу), жилой дом по Ораниенбаумской улице (Петроградская сторона, ООО «Витим»), жилой дом на участке 1 по улице Белы Куна (Фрунзенский район, ГУ «Управление строительства ЛО), жилой дом по Большому проспекту, 91 (Василеостровский район, ООО «Северный») и ряд других.
Кроме озвученных объектов, было подготовлено еще два списка на 14 и 15 объектов, по которым никаких нарушений не выявлено, но есть стойкое неприятие стройки жильцами соседних домов. Их рассматривать не стали, возможно, рассмотрят на следующих заседаниях.
По мнению председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, все решения комиссия приняла обосновано. По всем десяти, предложенным к отмене, объектам есть нарушения либо инвестиционных договоров, либо сроков строительства и возражения граждан. К этим объектам, как правило, нет подъезда с внешних магистралей, а строительные площадки содержатся в неудовлетворительном состоянии, что, естественно, вызывает дополнительные нарекания со стороны проживающих рядом людей. Впрочем, часть объектов можно будет построить в рамках реновации территорий, когда правительством будет принята соответствующая программа. Перенесенные объекты комиссия рассмотрит на октябрьском и ноябрьском заседаниях правительства.
Лилиана Глазова