Время выгодной ипотеки
Ипотечное кредитование остается главным драйвером развития жилищного строительства, с одной стороны, и самым удобным способом для решения гражданами квартирного вопроса — с другой. Неслучайно эксперты называют нынешние условия ипотеки уникальными.
Снижение Центробанком ключевой ставки позволило банкам существенно понизить процентные ставки по кредитам, а госпрограмма субсидирования обеспечила снижение до минимальных значений за всю историю. О современных условиях ипотечного кредитования представители ПСБ — одного из лидеров рынка в этом сегменте — рассказали на «Ярмарке недвижимости», ведущей экспертной площадке в жилищной сфере в Санкт-Петербурге.
Широкий выбор
Руководитель по выдаче и поддержке продаж ипотечных продуктов Санкт-Петербургского филиала ПСБ Ирина Манохина приняла участие в круглом столе «Цены на жилье — новая реальность: прогнозы, программы покупки, тренды». По ее мнению, рост спроса, подогреваемый ожиданием роста цен на жилье в Северной столице, в сочетании с комфортными условиями по ипотечным кредитам создают сегодня необходимые предпосылки для увеличения объемов рынка ипотечного кредитования — как с целью улучшения гражданами жилищных условий, так и для приобретения квартир для инвестирования свободных средств.
«Госпрограмма 2020 стала мощным драйвером продаж и самой востребованной программой среди ипотечных клиентов, выступила сильным стимулом для рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства и помогла значительному числу граждан решить жилищный вопрос. Более того, банк снизил ставку до 5,85», — рассказывает Ирина Манохина.
«Также востребована еще одна программа с господдержкой — "Семейная ипотека", воспользоваться которой могут семьи, в которых появился второй или следующий ребенок после 1 января 2018 года. Процентная ставка по ней за счет госсубсидии также снижена — до 3,99*», — отмечает эксперт банка.
«Промсвязьбанк предлагает, пожалуй, лучшие условия по еще одной программе с государственным участием — "Военная ипотека". Процентная ставка снижена до 5,85%* годовых, а сумма кредита увеличена до 3,79 млн рублей», — говорит Ирина Манохина.
Выгодно перекредитоваться
О еще одной весьма востребованной услуге банка — рефинансировании, рассказала Ирина Манохина на круглом столе «Как сэкономить, используя рефинансирование ипотеки. Вопрос-ответ с топовыми банками».
Поскольку сейчас процентная ставка по ипотеке существенно уменьшилась (к примеру, по данным Центробанка, средний показатель по ипотечным кредитам, выданным в 2017 году, составлял 10,6% годовых, а в 2016-м — 12,5%), теперь граждане, взявшие ранее кредит на менее выгодных условиях, имеют прекрасную возможность снизить кредитное бремя, воспользовавшись соответствующим продуктом. Остаток основного долга от рыночной стоимости объекта должен составлять 20–85%, размер кредита — 1–20 млн рублей, срок — 3–25 лет.
«Но этим наши предложения в сфере рефинансирования не исчерпываются, — подчеркивает эксперт. — Еще более привлекательна возможность перекредитоваться в рамках программы с господдержкой "Семейная ипотека" после рождения второго или третьего ребенка».
*Процентная ставка 5,85% годовых применяется в рамках акции до 01.12.2020 по программе «Госпрограмма 2020» (https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage/2020?tab=3) и предоставляется при приобретении готового/строящегося жилья на первичном рынке недвижимости у юридических лиц при наличии страхования. Надбавка к процентной ставке 1 п.п. при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика, а также страхование имущества в соответствии с требованиями банка. Минимальная сумма кредита — 500 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита до 12 млн рублей — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей — для объектов, расположенных в остальных субъектах. Срок кредита от 36 до 300 месяцев. Первоначальный взнос — от 15 до 80%. Срок действия программы «Госпрограмма 2020»: с 17 апреля 2020 по 1 июля 2021 года (включительно). Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Подробную информацию об условиях ипотечного кредита, об иных условиях его предоставления и погашения и требованиях к заемщикам вы можете узнать на сайте www.psbank.ru или по телефону колл-центра 8 (800) 333-7890 (круглосуточно, звонок по России бесплатный). Не является публичной офертой. Информация актуальна на 03.11.2020. ПАО «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.
**Процентная ставка 3,99% годовых в рублях по программе «Семейная ипотека» (https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage/FamilyMortgage?tab=3) предоставляется для работников государственных и бюджетных организаций, а также предприятий оборонно-промышленного комплекса, являющихся зарплатными клиентами банка, в семьях в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года произошло пополнение (второй и/или последующий ребенок), при приобретении готового/строящегося жилья на первичном рынке недвижимости у юридических лиц и наличии страхования (либо на рефинансирование ранее полученных кредитов, соответствующих указанным условиям). Минимальная сумма кредита — 500 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита до 12 млн рублей — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей — для объектов, расположенных в остальных субъектах. Срок кредита от 36 до 300 месяцев.
Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Подробную информацию об условиях ипотечного кредита, об иных условиях его предоставления и погашения и требованиях к заемщикам вы можете узнать на сайте www.psbank.ru или по телефону колл-центра 8 (800) 333-7890 (круглосуточно, звонок по России бесплатный). Не является публичной офертой. Информация актуальна на 03.11.2020. ПАО «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.
Ленинградский областной Фонд защиты граждан – участников долевого строительства получил официальную
регистрацию. Регион консолидирует силы для полномасштабного наступления на долгострои.
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленобласти» второй в России из подобных структур зарегистрирована Минюстом РФ. До конца августа должны завершиться последние кадровые и организационные процедуры.
Напомним, региональный Фонд был создан в рамках реализации положений поправок в законодательство, принятых этим летом, – в соответствии с ними формируется новая схема завершения проблемных объектов. Фонд будет обладать всеми правами застройщика в проблемных объектах, которые станут достраивать путем софинансирования с федеральным бюджетом.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко недавно сообщил, что на эти цели регионом уже зарезервировано 2 млрд рублей в бюджете. Из них 300 млн на этот год, 700 млн – на следующий, 1 млрд – на 2021-й. Первым проблемным объектом, который будет достраиваться за счет средств регионального Фонда, стал ЖК «Шотландия» в Агалатово, возведением которого занималась Строительная компания «Навис». «Если этот механизм покажет свою эффективность, мы и дальше будем с Ленобластью аналогичным образом оказывать поддержку достройке других объектов, где нарушены права граждан», – сообщил заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко, побывавший в регионе и ознакомившийся с ситуацией на месте.
Областные власти всерьез взялись за работу в этом направлении. Заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин провел встречу с руководством российского Фонда, в ходе которой обсуждались детали работы областной структуры и порядок ее взаимодействия с федеральной. Было особо отмечено, что быстрее могут быть взяты в работу юридически чистые и готовые объекты – те, где прошла процедура банкротства, сформированы реестры участников строительства и ЖСК. Власти Ленобласти уже направили в федеральный Фонд перечень таких долгостроев.
В свою очередь в регион прибыли специалисты российского Фонда. Они приступили к осмотру проблемных объектов области согласно представленному списку. Они намерены ознакомиться с ситуацией примерно на 40 долгостроях, оценить их строительную готовность и составить примерную смету расходов на их завершение.
Надо отметить, что власти Ленобласти и ранее уделяли самое пристальное внимание проблемным объектам. Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в администрации региона, в первом полугодии 2019 года введены в эксплуатацию 10 многоквартирных домов на 2050 квартир, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. Среди них дома в проблемных жилых комплексах «Созвездие» (застройщик – СК «Навис»), «Щегловская усадьба» (СК «Навис»), «Янинский каскад-3» (ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление») и др. До конца года намечено сдать еще 12 таких объектов на 3898 квартир. В их числе корпуса в таких печально известных долгостроях, как ЖК «Силы природы», ЖК «Щегловская усадьба» (застройщик – СК «Навис»), ЖК «Радужный» (АО «ГлавСтройКомплекс»), ЖК «Карат» (ЗАО «Петро-Инвест») и пр
Мнение
Заместитель председателя Правительства РФ Виталий Мутко:
– Мы уже изучили всю дорожную карту по Ленобласти. Наш Фонд защиты прав дольщиков в соответствии с постановлением, которое выйдет в ближайшее время, будет профинансирован Правительством РФ. После этого он подпишет соглашение уже с регионом. Затем региональный Фонд получит ресурсы на достройку объекта.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Сейчас мы находимся в очень плотном контакте с федеральным Фондом помощи пострадавшим участникам долевого строительства в формате «куй железо, пока горячо». Уже есть понятные механизмы завершения проблемных объектов, регионам дали дорожные карты, Ленобласть находится в первых рядах по выполнению необходимых мероприятий для старта совместных с Фондом проектов. Мы вторыми в России зарегистрировали свой региональный Фонд, одними из первых заложили сумму на софинансирование завершения объектов в бюджет области, определили первоочередной объект для достройки – ЖК «Шотландия» и последующие. Мы надеемся, что осенью уже выйдем на достройку вместе с Фондом.
Российский аукционный дом (РАД) продаст на торгах права (требования) по кредитам к компании «Терра Нова». В залоге – участки на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге. По оценке экспертов, только самые крупные девелоперы смогут побороться за лот.
РАД объявил процедуру запроса предложений по продаже единым лотом 100% акций компании Diserion LTD, принадлежащих ООО Collateral Managemant Limited, и прав требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра Нова» на общую сумму 4,5 млрд рублей. Таким образом, покупатель получит право принимать управленческие решения в отношении компании «Терра Нова», в том числе по распоряжению землями общей площадью более 230 га на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге, уточнили в РАД.
Обеспечением по кредитам выступает 51 участок общей площадью 237,7 га под жилую и коммерческую застройку на намыве. Из них в собственности компании 6 наделов общей площадью 20,3 га, остальное – в аренде до 8 августа 2026 года по договору с Комитетом имущественных отношений Смольного. Участки разной степени готовности: около трети территории готовы на 100%, еще треть – на нулевой стадии (не намыта), готовность остальных варьируется от 10 до 45%.
«Намыв – один из самых масштабных проектов в Санкт-Петербурге за последние годы. Ввиду дефицита земли под жилую застройку на Васильевском острове и в целом в городе участки на намыве пользуются спросом среди девелоперов. Безусловно, появление на рынке прав требований по кредитам с таким обеспечением вызовет высокий интерес среди крупных инвесторов», – говорит руководитель департамента РАД по работе с заложенным и непрофильным имуществом банков Ольга Желудкова.
Торги пройдут в формате запроса предложений на электронной торговой площадке ЭТП РАД. Дата подведения итогов – 1 ноября. Начальная цена лота – 4,5 млрд рублей.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лот интересен для девелоперов, но претендовать на него смогут лишь самые крупные игроки рынка. «Наиболее вероятными интересантами являются крупные жилые застройщики. Полагаю, условия сделки не предполагают предоставления рассрочек по оплате (а в случае с таким активом покупатели хотели бы получить длительную рассрочку), а застройщиков, способных единовременно оплатить такую покупку или же получить кредит от банка, – считанные единицы», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«С учетом размера лота и неопределенности с согласованием инженерной подготовки участков, скорее всего, к активу интерес проявит небольшое количество игроков», – соглашается заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Он также отмечает сложность оценки адекватности стоимости лота. «Интересанты должны будут оценить необходимый объем инвестиций в намыв еще не созданных территорий, обеспечение инженерной инфраструктуры и согласование документов. Кроме того, необходимо будет рассчитать потенциальную выручку от реализации участков или от продажи жилья, если собственник решит вести строительство самостоятельно», – говорит эксперт.
Андрей Косарев перечисляет плюсы лота: «Это, пожалуй, единственная крупная территория под комплексную застройку, доступная в центральных районах города со всеми вытекающими возможностями: уникальная локация с точки зрения видовых характеристик, прекрасная транспортная доступность – ЗСД, в будущем – метро». Но немало, по его словам, и минусов – необходимость очень масштабных инвестиций, долгие сроки намыва и застройки, серьезная зависимость от города и монополистов в решении вопросов инженерной и транспортной инфраструктуры, высокая конкуренция (для жилья), низкий, по крайней мере пока, спрос на коммерческую недвижимость.
Относительно использования земли Владислав Фадеев говорит, что речь будет идти прежде всего о строительстве жилья преимущественно комфорт- или бизнес-класса с включением объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговой. «Ранее предполагалось создание делового или образовательного кластера в северной части намыва, однако пока неизвестно, будут ли эти планы реализованы. На данный момент можно предположить, что значительная площадь северной части будет застроена жильем», – отмечает он.
По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в районе намыва ведется основное строительство на Васильевском острове. «Объем рынка (жилье, которое строится и находится в продаже) составляет около 290 тыс. кв. м. Средняя цена "квадрата" в локации составляет 105 тыс. рублей, диапазон достаточно широкий – от 88 до 140 тыс. Заявлено еще около 700 тыс. кв. м в дополнительных очередях уже строящихся объектов. Если говорить о территории, которая пока не намыта, там возможно строительство еще более 1 млн кв. м», – отмечает она.
Кстати
В декабре 2018 года РАД провел торги по поручению АО «Терра Нова» по продаже 5,8 га на намыве Васильевского острова. Лот приобрело ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». Цена составила 1,5 млрд рублей.