Инвестор платит дважды
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.
В Ленинградской области подвели итоги ежегодного регионального конкурса на лучший двор и лучший подъезд.
Конкурсы «Лучший двор» и «Лучший подъезд» ежегодно проводятся среди управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, советов многоквартирных домов Ленинградской области. Организаторами конкурса являются комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области и комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.
В этом году лучшим двором региона признана территория у дома 1, корпус 1 по улице Шинников во Всеволожске (товарищество собственников жилья «Хаккапелиитта Вилладж»), а лучшим подъездом — первый подъезд в доме 8 по улице Хохлова в Гатчине (управляющая компания «Город»).
В дом на улице Хохлова в Гатчине управляющая компания «Город» пришла в 2014 году и началась творческая работа, что, по мнению генерального директора УК «Город» Елены Левиной, объясняется неравнодушием жильцов.
«У нас действительно очень активные жильцы, они готовы вносить предложения, связываться с подрядчиками, вести обсуждения по поводу тех или иных вариантов улучшений, именно это — залог результата», — считает она.
«Администрация Гатчинского района прислала нам приглашение принять участие в этом конкурсе, за что им большое спасибо. В этом году мы сделали в нашем доме подъезды, наши жильцы активно принимали в этом участие, и мы поняли, что обязательно должны заявиться на конкурс. Дизайн подъездов, кстати, разработан профессиональным архитектором, также проживающим в нашем доме. Было предложено несколько вариантов цветового решения — ярких и радикальных, нейтральных и спокойных. Много споров было и по поводу зеленого цвета — мы старались избежать скучных и «казенных» оттенков. Нам удалось найти примиряющее всех решение», — рассказывает Елена Левина.
Малоэтажный жилой комплекс «Hakkapeliitta Village», построенный в 2009 году для российских сотрудников компании «Nokian Tyres», находится неподалеку от Всеволожска. Председателю правления ТСЖ «Хаккапелиитта Вилладж» Надежде Синявской не пришлось дополнительно знакомится с жильцами — все они сотрудники одного предприятия, и решения по благоустройству своих домов и двора принимают вместе.
«Каждый год в мае у нас проходят субботники, - рассказывает Надежда Синявская. - Все цветы, кустарники, деревья посажены руками жильцов. Как нужно улучшить наш двор мы тоже решаем вместе. В прошлом году наши пешеходные дорожки замостили тротуарной плиткой, сделали освещение, а в целях безопасности установили видеонаблюдение. Безусловно, у нас много внимания уделено детской инфраструктуре, ведь из 1200 жильцов, более 500 — дети. На территории работают два детских сада. В нашем дворе есть две детские площадки с безопасным антитравматическим покрытием и игровым оборудованием, и спортивная универсальная площадка, где можно играть в футбол, баскетбол и волейбол. А рядом — зона с тренажерами для мам».
В планах на будущий год — установить качели с навесами вдоль прогулочных дорожек и у каждого дома сделать закрытые велосипедные стоянки, чтобы летом там можно было оставлять детские коляски и велосипеды. А кроме того — принять участие в конкурсе « Лучший подъезд ».
«Несмотря на то, что нашим подъездам уже десять лет, они светлые и просторные, и вовсе не утратили современности. Мы подумаем как их оформить, чтобы они полностью соответствовали требованиям конкурса. Ну, а в дальнейшем, готовы с нашим двором выходить на всероссийский конкурс» , — строит планы Надежда Синявская.
Мнение
Александр Тимков, председатель комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области:
- Это конкурс для людей с активной жизненной позицией, для тех, кто хочет сделать красивее свою жизнь и окружающих людей. Именно такие проекты мы отмечаем и ставим в пример.
В России растет количество юридических компаний, специализирующихся на предоставлении услуг дольщикам и взыскании неустоек и штрафов с девелоперов. Игроки строительного рынка считают значительную часть претензий и действия таких специалистов «потребительским экстремизмом».
По оценке экспертов, в настоящее время в России около 800 юридических компаний специализируются только на оказании услуг дольщикам. С 2016 года число таких организаций выросло в 2,5 раза. В эту статистику не вошли частные адвокаты, также активно занимающиеся этим направлением деятельности. В 2018 году российские суды различной инстанции удовлетворили около 2,7 тыс. исков в пользу дольщиков и представляющих их интересы юристов, на общую сумму более 11 млрд рублей.
Предъявить претензии
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов напоминает, что в 2017 году ужесточились законодательные требования к застройщикам. В частности, изменения коснулись мер повышения информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества, требований к финансовой обеспеченности застройщиков. Тем не менее, проблема «обманутых дольщиков» остается открытой и актуальной и сегодня.
Эксперт добавляет, что большая часть споров в этой сфере возникает в связи с нарушением сроков передачи объектов долевого строительства, а также наличием недостатков в переданном объекте недвижимости. Для застройщика нарушение сроков сопряжено с обязанностью выплатить дольщику неустойку, что также является предметом рассмотрения судебных инстанций. В судебной практике присутствуют и споры (в небольшом количестве), связанные со включением в договор условий, не соответствующих законодательству, ограничением права участников на уменьшение цены соразмерно уменьшению площади квартиры.
Как отмечает ведущий юрист компании «Гражданский юрист» Роман Котов, любой гражданин имеет право на возмещение убытков при неоказании ему услуги или если она была оказана некачественно. Но, как правило, человеку сложно разобраться в тонкостях законодательства. «В особенности это касается жилищного строительства. В настоящее время растет число долгостроев и банкротов-девелоперов. Также достаточно часто жилье сдается с существенными недоделками. Наша задача – оказать юридическую помощь гражданину, в том числе приобретающему или уже купившему недвижимость, вне договора ДДУ. Некоторые вопросы по соглашению сторон решаются и в досудебном порядке», – подчеркнул он.
По словам Романа Котова, стоимость услуг для граждан зависит от сложности ситуации, а также суммы заявленных требований. В частности, обычно консультация обходится дольщику в 1–2 тыс. рублей. Подготовка претензионных документов – до 10 тыс. За участие юристов в судебном процессе необходимо будет заплатить 20–30 тыс. рублей.
Несколько иную позицию по этому вопросу имеют юристы, работающие с бизнесом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев отмечает, что многие признают российский закон о защите прав потребителей одним из самых гуманных в мире. И если для одних потребителей он является гарантией защиты нарушенных прав, то для других – средством получения личной выгоды. Такая практика распространена во всех сферах потребительского рынка, начиная с ритейла повседневных вещей и услуг и заканчивая рынком долевого строительства.
«Как мне кажется, «потребительский экстремизм» – явление, вызванное скорее не столько изъянами действующего законодательства, сколько системной ошибкой, вызванной формальной практикой применения закона, неспособностью дать оценку поведению участников потребительского рынка. При этом он зачастую является типичным примером недобросовестного поведения и явного злоупотребления потребителями своими правами с целью получения материальной выгоды, а не механизмом привлечения к ответственности недобросовестных предпринимателей», – говорит Максим Алексеев.
Защитить строителя
Стоит отметить, что Минстрой РФ на прошлой неделе сообщил, что завершает разработку законопроекта, который будет призван ограничить подачу необоснованных исков к застройщикам от граждан. Предполагается, что правовой документ обезопасит строительные компании от чрезмерных претензий, связанных со взысканием неустойки за недостатки в жилье, передаваемом дольщикам
Потребительский экстремизм в недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление, считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Пока квадратные метры, наравне с чайником или пылесосом, будут подпадать под действие закона о защите прав потребителя, он будет только расти и крепнуть. Все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, когда человек может получить с помощью адвокатов не только квартиру, но и сумму, фактически равную ее цене. Это уже целый бизнес для специализирующихся на этой теме адвокатов и разного рода ловкачей, специально приобретающих квартиры для того, чтобы отсуживать у застройщиков крупные суммы денег. Непонятно, почему покупатель недвижимости подпадает под закон о защите прав потребителя, который четко определяет предмет потребления как приобретаемое для личных бытовых нужд. Также неясно, для каких бытовых нужд нужна пятнадцатая квартира, приобретаемая явно в инвестиционных целях. Когда власти поймут, что защищать надо уже строителей, может оказаться, что защищать то уже и некого», – говорит она
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что в последнее время покупатели все чаще предъявляют завышенные требования при передаче квартир. «214-ФЗ серьезно изменил жизнь застройщика, прежде всего в части его ответственности, – деятельность по передаче квартир выстраивается более тщательно и аккуратно. К сожалению, невозможно избежать всех сложностей на этом пути. Большинство конфликтных ситуаций связано со спорами по существу, если возникли недочеты при передаче квартир. Застройщик устраняет замечания, старается снять конфликтность, но иногда ситуация заходит в тупик. Например, при попытках дольщиков пересмотреть обмеры проектно-инвентаризационного бюро, хотя застройщик на результаты повлиять не может, а работу производит лицензированная организация. Этот вопрос остается законодательно не урегулированным: с одной стороны, застройщик, который абсолютно не влияет на результаты обмеров; с другой стороны, дольщик, не доверяющий результатам и стремящийся еще до подписания акта приема-передачи их оспорить», – добавляет эксперт.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще одна «горячая» тема в отношениях между застройщиком и дольщиком – это срок передачи квартир. Некоторые покупатели по-детски уверены, что должны быть в первых рядах принимающих, хотя на это дело выделяется порядка 3–4 месяцев. Передача происходит планомерно, в соответствии с графиком, передаются сотни, а то и тысячи квартир. Иногда скандалист просто не понимает, что отношения между дольщиком и застройщиком строго регламентированы, в масс-маркете еще и типизированы, невозможно индивидуально для него выйти бригадой в выходной.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов:
– Значительная часть объектов недвижимости в России приобретается на основании договоров долевого участия. С учетом того обстоятельства, что в претензионном порядке разрешается небольшой процент споров, большинство споров с застройщиками переходит в судебную плоскость. При этом, согласно «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. В целом же профессионализм юристов возможно проверить по результатам: количеству выигранных и проведенных дел, с этими данными можно ознакомиться на сайтах соответствующих судебных инстанций.