Инвестор платит дважды
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.
Проект планировки территории под будущей транспортно-пересадочный узел «Кудрово» не могут завершить без его синхронизации с проектом транспортной развязки, которую рядом собирается строить шведский ритейлер IKEA.
Градостроительный совет при правительстве Ленинградской области, прошедший на прошлой неделе, рассмотрел проект планировки территории (ППТ) под транспортно-пересадочный узел «Кудрово». Поддержан членами Градсовета он был он только условно из-за необходимости дальнейшего резервирования участка.
Проект планировки территории под ТПУ «Кудрово» был разработан архитектурной «Студией 38» по заказу АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти». Первое его рассмотрение прошло в феврале 2017 года. Проект забраковали из-за нечеткого обоснования представленных транспортных сообщений, отсутствия связи с предполагаемой окружающей жилой застройкой. В значительной степени все эти замечания в новой версии были учтены.
Предполагается, что ТПУ «Кудрово» разместится на площади в 8 га и объединит в себе вестибюль одноименной станции метро, стоянку для маршруток, автовокзал, перехватывающую парковку и открытые автостоянки. Также для улучшения транспортной доступности Кудрово предполагается строительство скоростной линии трамвая от метро «Улица Дыбенко» до деревни Новосаратовка, а также провести реконструкцию действующего перекрестка проспекта Солидарности и улицы Дыбенко. Полная реализация всех работ, связанных с ТПУ, должна завершиться в 2027 году. Ориентировочная стоимость вложений ранее называлась в 7,7 млрд рублей. Как сейчас подчеркивают областные чиновники, более точная сумма будет известна после окончательного утверждения проекта.
Как признался генеральный директор «Студии 38» Константин Щербин, ППТ не удается согласовать с Росавтодором, в ведении которого находится трасса «Кола», проходящая к югу от территории, отданной под ТПУ. «Нам не дают ответа потому, что свою транспортную развязку рядом проектирует IKEA, чей гипермаркет стоит за федеральной дорогой. Проекты могут не совпадать между собой», - отметил он.
Напомним, с инициативой построить собственную развязку у «Мега-Дыбенко» IKEA выступила два года назад. Объем инвестиций шведский девелопер оценил в 700 млн рублей. Новая дорога должна повысить посещаемость торгового центра и разгрузить прилегающие магистрали. Проект планировки территории должен был быть подготовлен еще в прошлом году.
Заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин высказал мнение, что сейчас «у двух нянек дитя без глазу». «Нам необходимо объединить два проекта планировки в единое целое. 10 июля пройдет совместное совещание с представителями IKEA, на котором станет известна текущая ситуация по реализации их проекта. Важно, чтобы работало все синхронно,и на пользу людям и пешеходам», - подчеркнул высокопоставленный чиновник.
Отметим, что несколько недель назад губернатор Петербурга Георгий Полтавченко сообщил, что метро в Кудрово появится в 2025 году. Сразу после этого депутаты ЗакСа приняли обращение (его инициатором выступил депутат и девелопер Александр Рассудов) к градоначальнику, в котором попросили приоритетным сделать строительство новых станций метро на юго-западе Петербурга.
Кстати:
Градсовет Ленобласти на том же заседании одобрил архитектурный проект будущей этнодеревни во Всеволожском районе. В соответствии с презентованной концепцией, у поселка им. Свердлова появятся павильоны, в которых будут представлены экспозиции об этносах народов России и других стран. В центральном павильоне будут регулярно проходить театрализованные представления. Ожидается, что этнодеревня привлечет к себе внимание туристов.
Группа RBI получил разрешение на строительство жилья на месте двух бывших хлебозаводов – на Барочной и 11-й Красноармейской улицах. Инвестиции в их создание оцениваются в 6 млрд рублей.
Группа RBI на днях получила разрешение построить жилые комплексы бизнес-класса на бывшем участке хлебокомбината «Пекарь» на 11-й Красноармейской улице, а также на территории возле Левашовского хлебозавода на Барочной улице.
На Барочной улице в Петроградском районе появится ЖК площадью 22 тыс. кв. м на 199 квартир с паркингом на 264 машиноместа. А площадь комплекса в Адмиралтейском районе составит 24 тыс. кв. м. Он будет состоять из трех новых зданий в стиле арт-деко, где расположится 156 квартир с паркинг на 109 машин.
Оба проекта предполагают бережное увязывание новой застройки с памятниками архитектуры, которые есть по соседству. Рядом с участком RBI в Адмиралтейском районе находится трехэтажное историческое здание хлебозавода «Пекарь». Новая застройка разместится по обе стороны от него и будет стилизована под старую архитектуру.
Что касается Левашовского хлебозавода, то его RBI отреставрирует и превратит в общественное культурное пространство. Над одной из будущих экспозиций, посвященной блокаде Ленинграда, уже работает историк Лев Лурье. Весь проект (жилье и музей) обойдется Группе RBI в 3,5-4 млрд рублей. Причем 1 млрд рублей инвестор потратит исключительно на Левашовский хлебозавод – его ремонт и наполнение новым содержанием. В том числе, около 90 млн рублей вложат в создание общественного пространства и зеленой зоны вокруг памятника. Такие прогнозы давал глава RBI Эдуард Тиктинский.
А инвестиции в проект на Барочной улице не раскрываются. По оценкам экспертов, они составят около 2 млрд рублей. По мнению руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, для строительства жилого комплекса площадью 22 тыс. кв. м на Барочной улице необходимый объем инвестиций составит около 1,3-1,5 млрд рублей. Для строительства комплекса площадью 24 тыс. кв. м в Адмиралтейском районе понадобится 1,35-1,6 млрд рублей.
«Есть определенные обременения по реализации проектов, находящихся в районах исторического центра с сформированной жилой застройкой, - отмечает Екатерина Тейдер. – Они сказываются на параметрах здания и на его внешнем архитектурном облике. В целом проводится политика по соответствию новых объектов архитектурному облику сформировавшейся застройки. Думаю, что в случае с этими проектами пойдут по этому же пути. Не назвала бы это проблемой, скорее это один из аспектов реализации таких проектов».