Инвестор платит дважды
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.
Градсовет Ленобласти поддержал изменения в генпланы двух населенных пунктов. Участники высоко оценили культурно-исторический, социально-экономический и туристско-рекреационный потенциал Дубровского поселения, а также одобрили документацию по МО «Город Коммунар» с условием внесения корректировок.
Проект изменений в Генплан Дубровского поселения до 2030 года предполагает активное развитие жилых зон. Многоквартирные дома планируется возводить на «территориях реновации», т. е. вдоль Советской улицы и в кварталах между Невской и Заводской улицами. На севере поселения, на территории в 100,65 га должен появиться микрорайон Новая Дубровка. Там уже проведены работы по формированию улично-дорожной сети и прокладке инженерных коммуникаций, а севернее реки Дубровка уже возводится малоэтажный жилой квартал.
Объекты планируется размещать преимущественно среднеэтажные – не выше 8 этажей (между тем, действующей редакцией Генплана предусматривалась индивидуальная малоэтажная застройка). Если изменения вступят в силу, то только в Новой Дубровке будет построено около 250 тыс. кв. м жилья на 7,14 тыс. человек. Всего же к 2030 году в поселении будет около 14 тыс. жителей (сейчас – 7,5 тыс.).
В ООО НПИ «ЭНКО», которое подготовило проект изменений, уверяют, что при среднеэтажной застройке высота зданий не превысит 5 этажей, однако ряд членов Градсовета полагает, что этот показатель будет 8 этажей. Главный архитектор Ленобласти Михаил Киреев призвал снижать плотность застройки: «Среднеэтажная застройка не означает, что все дома должны быть по 8 этажей, этажность может быть каскадной, с понижением к берегу Невы, тогда можно добиться обозначенной властями региона плотности в 4 тыс. человек».
В Дубровке развернется масштабное строительство социальной, транспортной и деловой инфраструктуры. Появятся три детсада, школа, дом культуры, физкультурно-оздоровительный комплекс, спортивные залы, бассейны, стадионы, гостиница, баня и т. д. Будут там и объекты регионального значения: врачебная амбулатория, государственный музей «Невский пятачок» и Центр военно-патриотического воспитания и подготовки к военной службе «Патриот». Недалеко от главной площади поселения сформируется общественно-деловая зона с выходом к берегу. Запланировано возведение причала.
Для улучшения транспортной ситуации действующую железнодорожную станцию «Невская Дубровка» и автомобильную дорогу Новая Пустошь – Невская Дубровка реконструируют. Запланировано строительство автомобильного подъезда к Дубровке, длиной почти 2,2 тыс. м.
Члены Градсовета призвали найти место под строительство пожарного депо и в целом одобрили документ. «У Дубровского поселения большой потенциал развития, а в будущем надо использовать в том числе и лесные массивы для создания рекреационных территорий», – отметил Михаил Киреев.
К изменениям в Генплан Коммунара, которые подготовило ООО «Студия 38», у членов Градсовета было больше вопросов, однако в целом проект также получил одобрение. Большая часть предложенных изменений приводит функциональные зоны поселения в соответствие с документами кадастрового учета, а также заявлениями и обращениями правообладателей участков.
Самым дискуссионным стал пункт о сокращении территории зеленых насаждений на 8 га, поскольку их в Коммунаре и так не хватает. Оно связано с предложением узаконить существующее положение, при котором часть зеленых зон уже занята ИЖС. «Зеленых насаждений в Коммунаре всегда не хватало, это промышленный центр, и здесь просто нет возможности для озеленения. Однако предлагается в центре сделать рекреационную зону», – отметил генеральный директор «Студии 38» Константин Щербин.
Также проектом предлагается 34,32 га отдать под ведение садоводства и огородничества, поскольку территория уже давно используется таким образом, несмотря на то, что официально это промзона.
В итоге члены Совета отметили, что объем необходимой социальной инфраструктуры рассчитан из сегодняшнего числа жителей, хотя «Студия 38» оговаривает, что к 2034 году население увеличится на 2,28 тыс. человек и составит 43,48 тыс. В связи с чем Градсовет призвал компанию провести новые расчеты.
Кстати
Проект корректировок в Генплан МО «Сертолово», который разработала «Студия 38», отправлен на доработку. Наиболее важным изменением стало предложение включить промышленные территории, которые принадлежат Минобороны РФ, в состав Сертолово в качестве зоны дачной застройки. Фактически там уже много лет располагается дачное некоммерческое партнерство «Медное озеро – 3». В городской администрации уверяют, что министерство давно дало согласие на передачу земли. Тем не менее, членов Градсовета смутило то, что в проекте не затронута тема социнфраструктуры, которая потребуется жителям этой территории.
Именно эти принципы поставил в основу работы Министерства связи и массовых коммуникаций его глава, Константин Носков, выступая на прошедшем в конце сентября в Санкт-Петербурге V Всероссийском форуме «IT-диалог». Теме строительства в этом контексте он и участники дискуссии также уделили большое внимание.
Константин Носков подчеркнул, что «Министерство будет корректировать принятую в 2017 году национальную программу «Цифровая экономика РФ», принимая во внимание и требования майского Указа Президента России, и требования реального сектора, в том числе совместно с вузами создавать образовательные программы по подготовке и повышению квалификации кадров».
Собственно, сам форум – мероприятие, посвященное информационным технологиям, но поскольку сейчас страна держит курс на цифровизацию экономики, то IT внедряются во все отрасли, в том числе и в строительство. «Строительный Еженедельник» в прошлом номере уже рассказывал о тематическом круглом столе, также прошедшем в рамках деловой программы форума (см. статью «Зачем стройке «цифра»?»). Но и пленарное заседание «Цифровое государство» также не осталось в стороне.
«Основным принципом работы нашего ведомства станет здоровая конкуренция. Поставленная Президентом России задача обязывает нас обеспечить не только связью хорошего качества, но и высокоскоростным Интернетом самые удаленные уголки страны, которые зачастую мало интересуют крупные компании, предоставляющие услуги связи и строительства вышек сотовой связи. Поэтому Министерство будет уделять большое внимание работе с малым и средним секторами бизнеса. Именно им мы отводим определяющую роль в реализации региональных проектов, работу на местах. Мы очень рассчитываем в этой работе на креативный и новаторский подход местных операторов, на их конструктивные предложения», – подчеркнул Константин Носков.
Этот тезис был встречен аплодисментами зала. Действительно, вопрос развития здоровой конкуренции и антимонополизации в отрасли стоит достаточно остро – и с ним может сравниться только кадровая проблема. Ее затронул в дискуссии вице-губернатор Санкт-Петербурга, руководитель Администрации губернатора Санкт-Петербурга Александр Говорунов.
«В представлении обывателя IT-специалист – это какой-то заумный, бородатый очкарик, все время проводящий за написанием программ для компьютера. На самом деле нам сейчас нужны не эти специалисты. «Заумники» у нас в стране есть – и самые лучшие в мире. Экономике страны не хватает кадров, умеющих пользоваться компьютером не только как печатной или счетной машинкой. В противном случае ситуация, сложившаяся в строительном комплексе Санкт-Петербурга, продлится еще долгое время», – подчеркнул он.
Напомним, в Санкт-Петербурге действует Единая система строительного комплекса. Она охватывает достаточно широкий спектр услуг, значительно сокращающий бюрократические барьеры. Однако, по словам Александра Говорунова, «представители строительных компаний продолжают обивать пороги кабинетов чиновников и преданно заглядывать им в глаза в коридорах».
Да, безусловно, ЕССК пока предоставляет не весь комплекс необходимых услуг, но главная проблема не в этом. Бизнес-сообщество в большинстве своем не готово перейти на цифровую платформу, созданную специально для отрасли. И необходима организация обучения кадров, деятельность которых связана с работой ЕССК.