Инвестор платит дважды
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.
Российские законодатели продолжают без устали реформировать строительную отрасль. Законы касаются самых разных областей и часто принимаются с отложенным сроком вступления в силу, чтобы обеспечить строителям переходный период. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с новеллами, которые начали действовать с 1 января 2019 года.
При обзоре новаций «за скобками» будут оставлены весьма положения свежайших корректировок в многострадальный 214-ФЗ, принятых в экспресс-стиле в конце 2018 года (первое чтение в Госдуме – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го, утверждение Софетом Федерации – 21 декабря, подписание Президентом – 26 декабря). Во-первых, - по формальному признаку они вступили в силу в момент подписания главой государства. А во-вторых, «Строительный Еженедельник» подробно рассматривал их в последнем номере за прошлый год (см. «Сдвиг по 214-ФЗ», №38 от 24 декабря 2018 года).
Добавим при этом, что, по мнению экспертов, наиболее мощные «тектонические сдвиги» в законодательстве ждут отрасль с середины наступившего года. «Для участников строительного рынка 2019 год окажется довольно трудным. В первую очередь, это связано с реформированием рынка долевого участия в строительстве. Почти все участники рынка находятся в ожидании 1 июля 2019 года, когда вступят в силу поправки в ФЗ-214», - отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова. Поправки, вступающие в силу с 1 января 2019 года, по ее словам, в основном носят «минорный» характер и направлены на детализацию уже существующих отношений.
Новое в госэкспертизе
С 1 января 2019 года вступает в силу очередной пул поправок в Градостроительный кодекс РФ, предусмотренный законом 342-ФЗ от 3 августа 2018 года. Ключевые изменения, вносимые им, можно разделить на три категории. Первая из них касается оформления и осуществления государственной экспертизы проектной документации.
Поправки предусматривают расширение полномочий Правительства РФ по разработке формы проектной документации, которое сможет дифференцировать состав и требования к содержанию ее разделов в зависимости от вида объекта капитального строительства (площадной или линейный), его назначения или вида работ (строительство, реконструкция или капремонт), выполняемых в отношении данного объекта.
Также с 1 января 2019 года расширяется предмет экспертизы проектной документации, которая сможет быть проверена на соответствие, например, требованиям антитеррористической защищенности объекта, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям госохраны объектов наследия, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование. Кроме того, в тех случаях, когда финансирование строительства более чем на 50% осуществляется из бюджетных средств, оценка достоверности определения сметной стоимости строительства будет осуществляться также в рамках госэкспертизы.
По мнению Майи Петровой, эти поправки носят скорее технический характер. «Передача Правительству РФ полномочий по разработке формы и разделов проектной документации скорее сыграет на руку организациям, профессионально занимающимся ее разработкой. Очевидно, что документация на площадной и линейный объекты очень сильно различается. Так же и проект, не соответствующий различным требованиям безопасности, ранее точно также не прошел бы госэкспертизу. Поэтому говорить о том, что при государственной экспертизе к проектной документации будут предъявляться новые повышенные требования, не приходится», - отмечает она.
«Идея расширения предмета экспертизы, с одной стороны, потребует значительно больших затрат на разработку такой документации, но в то же время призвана обеспечить проверку соответствия не только техническим регламентам, но всем существующим требованиям и особым условиям, что должно повысить качественные характеристики возводимого объекта, а также исключить возникновение сложностей у застройщика при дальнейшем государственном администрировании хода и завершения строительства», - со со своей стороны отмечает Константин Клошко, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Невыполнимая классификация
Еще одним положением 342-ФЗ стала классификация объектов капстроительства. С 1 января 2019 года задание на проектирование и проектная документация обязательно должны содержать указание на соответствующий объект капитального строительства из специального классификатора объектов.
Несмотря на то, что данное положение включили в Градостроительный кодекс РФ, его соблюдение на 1 января 2019 года невозможно. Причина проста – классификатор к настоящему моменту находится в разработке. Поправка станет актуальной с момента официального принятия Минстроем России упомянутого классификатора.
«Эта поправка вызывает определенные опасения. В таких случаях, как никогда, актуальна фраза: «определить – значит ограничить». Что делать в ситуации, когда объект капитального строительства не вписывается в классификацию, разработанную Минстроем? Для таких случаев будет разработана специальная категория «иные объекты капитального строительства» или проектную декларацию придется подгонять таким образом, чтобы планируемый к возведению объект соответствовал определенной категории из утвержденного классификатора? Пока предсказать это довольно сложно, поэтому посмотрим какой классификатор будет утвержден и как он будет применяться государственными органами, проводящими экспертизу или уполномоченными на выдачу разрешений на строительство», - отмечает Майя Петрова.
Третье важное требование 342-ФЗ заключается в обеспечение доступности градостроительной и проектной документации. Поправки расширяют перечень документов, подлежащих включению в государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Например, с 1 января 2019 года сведения о результатах и материалах инженерных изысканий также подлежат включению в указанные информационные системы. Параллельно с этим КоАП дополняется ст. 9.5.2, предусматривающей ответственность за непредоставление информации в подобные информационные системы.
Самостроям – бой!
С 1 января 2019 года со вступлением в силу закона от 29 июля 2017 года 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» заканчивается переходный период, установленный для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) законом 340-ФЗ от 3 августа 2018 года.
В первую очередь они касаются новых объектов ИЖС (максимальная этажность – 3 этажа, высотность – 20 м) на садово-дачном участке. При их возведении, вместо оформления разрешительной документации, гражданин обязан направить в соответствующий орган уведомления о начале и об окончании строительства. Последнее – вместе с техническим планом и квитанцией об уплате госпошлины, поскольку теперь кадастровый учет и регистрацию прав на возведенный объект недвижимости обязана проводить местная администрация.
Размещение дома для постоянного проживания возможно только на садовых земельных участках (на огородных же земельных участках допустимо размещение построек, предназначенных для временного проживания – дачные, летние домики). Если при возведении и оформлении прав на такой дом не было допущено ошибок, то такая недвижимость будет считаться жилой, что позволит оформить там постоянную регистрацию.
Константин Клошко считает, что эти новации, по замыслу законодателя, приняты в целях борьбы с самостроем, самозахватом земельных участков, их нецелевым использованием, а также уклонением от уплаты налогов на имущество. «Также установленное регулирование исключит бесконтрольное формирование и разрастание садовых массивов, что должно сократить количество споров, связанных с границами и принадлежностью земельных участков, а также обеспечить их использование, включая застройку, в соответствии с категориями и целевым назначением», - отмечает он.
«Государство продолжает бороться с самостроями. Введением уведомительного порядка законодатель пытается пресечь такие порочные практики, когда, например, на садово-дачном участке возводится де-факто многоквартирный жилой дом, который не вводится в эксплуатацию и в котором де-юре не могут проживать люди, или когда на аналогичном земельном участке возводится шикарный замок, права на который не регистрируются для избежания уплаты имущественных налогов. Вкупе с продлением «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года и дополнением градостроительного кодекса главой 6.4 «Снос объектов капитального строительства», полагаем, что указанные меры приведут к сокращению количества самостроя, выводу «из тени» еще нелегализованных объектов ИЖС и оздоровлению рынка ИЖС», - добавляет Майя Петрова.
Систематизация регулирования, названная «дачной реформой», идет по пути признания ранее возникших прав, т.е. зарегистрированные в установленном порядке права добросовестных застройщиков будут сохранены в неизменном виде, полагает Константин Клошко. «В то же время, упорядочение процедуры возведения объектов ИЖС и садовых домов не означает ее упрощение и потребует соблюдения градостроительного законодательства, для чего необходимо будет заручиться поддержкой профессионалов либо самостоятельно освоить требования градостроительных регламентов», - указывает эксперт.
2% - это много или мало?
Одним из самых заметных изменений, оказывающим влияние на все отрасли отечественного рынка, в том числе и на строительство, является повышение с 1 января 2019 года ставки налога на добавленную стоимость с 18% до 20%.
«Минфин РФ уже выпустил ряд писем, разъяснив что для исчисления НДС по ставке 20% дата заключения договоров не имеет значения. Даже если договоры заключены в 2018 году или ранее и по ним получена полная или частичная предоплата, с 1 января 2019 года к таким договорам также применяется ставка НДС в размере 20%», - подчеркивает Константин Клошко. Это означает, что если в договоре стоимость указана с учетом НДС, то исполнителю (продавцу) придется либо увеличить стоимость договора, либо покрыть разницу за свой счет – в любом случае, изменение цены потребует внесения изменений в существенное условие договора. Если же стоимость в договоре указана без учета НДС, тогда начиная с 1 января 2019 года его цена вырастет автоматически.
«Это означает, что в сфере строительства повышение ставки НДС также приведет к росту себестоимости товаров (услуг). Таким образом, как для заказчиков, так и для подрядчиков к традиционному ежегодному повышению цен, учитывающему рыночные факторы влияния, также добавится фактор государственной фискальной политики. Следовательно, на плечи конечного потребителя ляжет все бремя факторов, формирующих ценообразование, в т.ч. и на строительном рынке. Отсюда негативные прогнозы относительно снижения покупательской способности и последующей стагнации строительного рынка», - резюмирует Константин Клошко.
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается нехватка вакантных площадей. Тем не менее, по оценкам экспертов, хотя интерес к реализации спекулятивных проектов уже проявляется, схема built-to-suit сохраняет доминирующее положение в сфере девелопмента.
Не складно
Эксперты отмечают, что уровень вакансии на петербургском рынке складской недвижимости достиг критических значений. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, по состоянию на конец 2018 года свободно было лишь около 3% (в классе А – 3,2%, в классе – 2,7%) площадей сегмента (общий их объем составляет примерно 2,84 млн кв. м). Он напоминает, что уровень вакансии по итогам 2017 года составлял 5%, 2015-го – 6%.
Такое положение стало прямым следствием длящегося уже несколько лет снижения объемов ввода новых складских комплексов. Так, в 2018 году в сегменте в эксплуатацию введено всего 71 тыс. кв. м площадей; в 2017-м – 126 тыс. кв. м, в 2016-м – 243 тыс. кв. м (данные Maris в ассоциации с CBRE; другие консалтинговые компании приводят несколько иные цифры, но и они в целом отражают ту же тенденцию).
Ситуация усугубляется тем, что не менее половины от общего объема вводящихся складов, строятся по схеме built-to-suit, то есть с заданными требованиями под конкретного пользователя и, соответственно, на рынок аренды не выходят.
В результате образовался достаточно заметный дефицит вакантных арендопригодных площадей. Особенно это касается больших помещений. «Вариантов аренды крупных блоков на рынке практически нет», - констатирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева. При этом, по ее мнению, интересно то, что этот фактор пока слабо повлиял на позицию, занимаемою арендаторами, привыкшими жить в условиях «рынка покупателя». «Потенциальные клиенты все равно диктуют свои условия и ожидают от арендодателей высокого качества предоставляемых услуг», – говорит эксперт.
Сокращение уровня вакансии толкнуло арендные ставки вверх. По оценке экспертов Maris в ассоциации с CBRE в классе А за 2018 год средняя цена выросла с 480 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи) до 520 рублей; в классе В – с 435 до 440 рублей. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2018 года показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рубля за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), увеличившись на 5% по сравнению с концом 2017 года. Особенно заметное увеличение средней ставки произошло в складах класса А – 8,6% за год.
Время строить?
В целом, по оценке Бориса Мошенского, ситуация в полной мере созрела для активизации девелоперских проектов на рынке складской недвижимости, в том числе в спекулятивном формате. И в самом деле, в этой сфере уже в 2018 году стало заметно оживление. «В этом году мы, наконец, увидели интерес девелоперов к спекулятивным объектам. За год вышло несколько новых проектов класса А в том числе: «Логопарк Троицкий» (корпус А1а, 12 тыс. кв. м); «Осиновая Роща» (38 тыс. кв. м); логопарк «М-10» (30 тыс. кв. м), складской комплекс Re-Forma (31 тыс. кв. м)», – рассказывает Маргарита Чугаева.
Впрочем, по мнению экспертов, большинство девелоперов еще занимают выжидательную позицию, и ожидать бума строительства спекулятивных складов пока не приходится. В условиях сильной волатильности экономической ситуации в стране в целом компании предпочитают строить под конкретного заказчика.
«На 2019 год новых спекулятивных проектов пока не было заявлено. Низкая вакансия вызывает интерес девелоперов к проектам built-to-suit или строительства склада под нескольких клиентов. Без клиента в следующем году пока строить не торопятся», – говорит Маргарита Чугаева.
С ней согласен коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент» Антон Бондаренко отмечающий, что низкий спрос – только один из текущих трендов, другой заключается в том, что взрывного спроса на склады пока тоже нет, и в целом рынок находится в более-менее уравновешенном состоянии. «На мой взгляд, снижение уровня вакансии не приведет к большому всплеску девелоперской активности на складском рынке. Сегодня ситуация в Петербурге стабильна – площади постепенно заполняются. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой (то есть, относительно редко, – прим. ред.)», – говорит он.
«Мы не ожидаем всплеска стройки спекулятивных проектов в 2019 году. Поскольку схема built-to-suit уже отработана, многие девелоперы предпочитают не рисковать, и придерживаться данного формата. Поэтому доля спекулятивных проектов все еще очень мала», – добавляет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Спекулятивные проекты в хороших локациях будут появляться в небольших объемах, так как спрос на них в Петербурге и Ленобласти стабилен, отмечает Антон Бондаренко. «Сегодня если девелопер построит спекулятивный склад площадью от 20 до 40 тысяч кв. м, то арендатор на него найдется быстро. Однако не все так просто. Во-первых, достаточно непросто привлечь инвестиции для реализации такого проекта. Во-вторых, у арендаторов все чаще возникают дополнительные требования к складам, поэтому растет спрос именно на проекты built-to-suit», – заключает эксперт.
Что год грядущий нам готовит?
Несмотря на это, эксперты ожидают в будущем году существенного роста объемов ввода новых складских площадей. По мнению Бориса Мошенского, рост составит порядка 160 тыс. кв. м, что выше показателя не только 2018 года, но и 2017-го. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей.
При этом эксперты полагают, что введенных в эксплуатацию новых складов хватит только на то, чтобы удовлетворить текущий спрос, и роста свободных площадей не ожидают. «Мы не прогнозируем существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется», – говорит Михаил Тюнин
«Если не произойдет перемен на уровне макроэкономики, то ожидать глобальных изменений на складском рынке в 2019 году не стоит. Вероятно, продолжат развиваться тренды нынешнего года. Доминировать в сегменте продолжит формат built-to-suit, который в условиях нестабильности экономики все более интересен как девелоперам, так инвесторам», - считает Антон Бондаренко.
Однако, не исключены и новые вводные. «Возможный выход на рынок спекулятивного проекта известного как «Логопарк Колпино», может существенно изменить данное соотношение (пропорцию реализации спекулятивных проектов и формата built-to-suit – прим. ред.) – суммарно, объем заявленных помещений в нем – более 350 тыс. кв. м», – отмечает Михаил Тюнин.
Кроме того, эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок – как в силу дефицита предложения, так и из-за роста НДС с начала 2019 года с 18% до 20%.