Ипотека уходит в цифру
Пандемия выступила катализатором — ускорила процесс цифровизации ипотечного кредитования. При этом пространство для дальнейшего роста и совершенствования цифровой ипотеки все еще есть.
Цифровизация ипотеки позволяет сократить количество операций, ускорить их, нередко — оптимизировать расходы, а также выполнять операции дистанционно.
Цифровая ипотека стартовала несколько лет назад, но пандемия показала всем участникам рынка: необходимо как можно больше процессов перевести в виртуальное пространство. Работали собственные системы банков, распространялась электронная регистрация, но ипотечные сделки перешли в онлайн именно в текущем году, подчеркнул Иван Зинченко, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург), на Петербургском ипотечном форуме, который прошел в рамках Международного жилищного конгресса.
По данным Владимира Шикина, заместителя директора по маркетингу НБКИ, после апрельского спада последовал рост ипотечных заявок. При этом, например, в июле 2020 года заявок в онлайн зафиксировано больше на 24% относительно марта, в офлайн — меньше на 15%. Однако уровень одобрения в онлайн-каналах в 3,5 раза ниже, чем в офлайн.
При этом, говорит Игорь Пинаев, руководитель проекта «Нмаркет.ПРО: Ипотека» (Санкт-Петербург), обычно посреднические компании указывают в рекламе, будто работают с сотней банков, хотя цифровую ипотеку предлагают не более трех десятков банков, а реально серьезно ею занимаются семнадцать.
Нивелирование рисков
Один из заметных игроков — банк «Санкт-Петербург». Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка, отмечает: с началом пандемии банки были вынуждены пересмотреть свои продуктовые линейки. Вместе с тем выяснилось: больше половины документов по сделке невозможно оцифровать. Но когда количество сделок стало стремительно сокращаться, банк незамедлительно отказался от ряда документов вообще, для некоторых документов нашлись аналоги, поддающиеся оцифровке, также пришлось отказаться от некоторых продуктовых линеек. Все это позволило перевести сделки в онлайн.
Однако, по словам Синельниковой, риски остаются, поэтому необходимо совершенствовать технологии постоянно.
По мнению Шикина, следует использовать скоринговые модели — прескоринг заявок на получение кредита и скоринг в процессе оценки рисков.
«Абсолют Страхование» (Москва) как раз использует скоринговые решения при ипотечном страховании. Как рассказала Лидия Ефимова, руководитель управления ипотечного страхования компании, скоринговые решения исключают необходимость проверки всех клиентов. Для каждого выбирается свой перечень банков, устанавливается свой лимит. Система может интегрироваться в любую чужую систему, а при необходимости можно подключить андеррайтинг.
Перспективы цифровой ипотеки
Основная задача цифровизации — минимизировать усилия клиента. «Весь мир идет к тому, чтобы продукт был однокликовым», — говорит Иван Зинченко.
По его мнению, в перспективе цифровизация позволит свободно работать на «удаленке», выстроить баланс между работой и личной жизнью, даст человеку независимость, доход, право выбирать продукт. Кроме того, полагает эксперт, нас ждет в числе прочего упрощение законодательства.
Цифровых платформ сегодня достаточно — базы данных на сайтах разных компаний, брокерские платформы, собственные системы банков, экосистемы и маркетплейсы. Последние два вида получают все большее распространение, поскольку из обычного аутсорсера оказывающая услуги компания превращается в участника экосистемы.
Сергей Гордейко, эксперт по ипотечному кредитованию, кандидат технических наук, полагает, что благодаря цифровизации ипотечный рынок ждут консолидация игроков, изменения и даже ликвидация некоторых ипотечных продуктов, расширение перечня залогов, но также — среди прочего, перепроизводство ипотечной продукции и доступность ипотечных услуг с обезличиванием банка-кредитора. Большинство околоипотечных услуг уйдут на аутсорсинг, в облачную экосистему того или иного банка.
По мнению Гордейко, эффекта от цифровизации ипотечного кредитования рынку хватит года на два. Затем, ориентировочно после 2024 года, рынку понадобится новый драйвер. Какой — пока не проглядывается.
Мнение
Светлана Четина – Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ:«Электронная регистрация сделок с недвижимостью в ПСБ была запущена в середине октября и уже востребована. Сейчас доля таких сделок в Санкт-Петербургском филиале в общем объеме ипотечных сделок составляет около 3-5% и будет только расти.
Дистанционный сервис позволяет быстро и безопасно провести регистрацию без посещения МФЦ. Клиент оформляет электронную цифровую подпись, которой может пользоваться целый год. Документы, подписанные электронной подписью, имеют такую же юридическую силу, как и бумажный вариант».
Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка:
Активизировались работы на строительной площадке элитного ЖК Meltzer Håll на набережной Карповки в Петроградском районе Петербурга, на месте мебельно-столярной фабрики Мельцера, несмотря на претензии депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Весной 2013 года территорию фабрики купило ООО «Петроцентр», аффилированное с шведской компанией Bonava, под элитный проект. Фабрика занимала территорию на набережной Карповки, 27, 29, улице Профессора Попова, 18, 20, Каменноостровском проспекте, 49−51. Площадь участка — 0, 75 га. В 2001 году некоторые здания фабрики внесены в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия.
Проект будущего жилого комплекса разработала мастерская «Студия-44» Никиты Явейна. Первое разрешение на строительство застройщик получил в конце 2014 года, затем неоднократно его продлевал. Последнее разрешение действительно до второго квартала 2022 года.
Однако затем Bonava решила отказаться от строительства элитного жилья. Во-первых, компания никогда не работала в этом сегменте, во-вторых, успела столкнуться с претензиями властей. В частности, ради проекта застройщик собирался снести некоторые исторические постройки, которые, к слову, пребывали в ужасном состоянии. Снос корпусов, не имеющих охранного статуса, обернулся штрафом от Госстройнадзора в 600 тыс. рублей.
Попытки продать участок с готовой документацией предпринимались не раз. В отсутствие покупателя компания «Петроцентр» летом прошлого года даже начинала работы на площадке, однако столкнулась с претензиями районной прокуратуры, которая вдруг решила проверить исполнение 214-ФЗ, хотя продажи еще не начинались. Прокуратура Петроградского района попеняла на отсутствие проектного финансирования, хотя на тот момент это не было обязательным условием для строительства.
Компания обратилась в банк «Дом.РФ», который в мае текущего года выделил проектное финансирование — 3,13 млрд рублей.
Примерно в это же время Bonava продала упакованный участок вместе с застройщиком компании «Альфа Фаберже». По оценкам консультантов, сумма сделки составила 650−700 млн рублей.
Собака лает — караван идет
ЖК Meltzer Håll предполагает строительство 16 тыс. кв. м жилья, 3,4 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, двух детских садов, двухуровневого паркинга на 204 автомобиля, благоустройство дворов. Планировались также реставрация и приспособление объектов культурного наследия: корпуса мебельно-столярной фабрики Мельцера, здания кинематографа «Гранд-Палас» и «Дома Корлякова».
Срок сдачи — второй квартал 2022 года.
Новый застройщик уже приступил к работам. В августе компания провела демонтаж аварийной фабричной трубы — объекта культурного наследия. Процедуру согласовал КГИОП с условием последующего воссоздания в исторических габаритах и на том же месте.
Тут встрепенулся смотрящий за застройкой Петроградского района спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. Он инициировал депутатский запрос губернатору города Александру Беглову по поводу проекта вообще и сноса трубы в частности. Беглов сообщил, что оснований для приостановки строительства нет, что состояние снесенной трубы было аварийным и грозило обрушением, а все разрешения выданы по закону.
Но на прошлой неделе Макаров повторно инициировал запрос губернатору, не удовлетворившись ответами Беглова. Депутатов не убедили доводы губернатора — они сочли, что эти доводы противоречат закону о границах Объединенных зон охраны и нормам положения о Градсовете. Парламентарии настаивают на необходимости выяснить точку зрения Беглова на методику, в соответствии с которой продлеваются разрешения на строительство, и почему выданное ранее разрешение при продлении не учло изменений в законодательстве за прошедшее время. Кроме того, народные избранники запросили копии документов, на основании которых велось проектирование.
Отвечая на претензии депутатов и местных жителей, застройщик ведет непрерывный технический мониторинг соседних объектов. «Малейшее отклонение от нормы или негативное воздействие автоматически фиксируется и с помощью специального программного обеспечения оповещает об этом руководителей стройки. Технология позволяет исключить вероятность любого негативного влияния на соседние здания в ходе строительных работ», — сообщает застройщик.
…осадок остался
Макаров и ранее активно выступал против девелоперских проектов, предлагая взамен организовывать зеленые зоны. Так, по его инициативе в перечень ЗНОП попал проект компании «ЭкоХолдинг» на Петровской косе, предполагавший развитие территории с сохранением яхт-клуба. С аналогичной проблемой столкнулась британская GHP Group Real Estate в проекте One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева; Компания Л1 при реализации проекта «Классика. Дом для души», также на набережной Адмирала Лазарева, на участке бывшего Механического завода; завод аккумуляторов «Ригель» на набережной Карповки, пожелавший изменить категорию своих земель.
Эти проекта запущены в работу после решения Верховного суда, который подтвердил решение городского суда: частные территории неправомерно были включены в перечень ЗНОП.
Аналогичные истории пережили компания «Орион» («Бронка Групп») при строительстве клубного дома Family Loft и «Статус Эр» (холдинг «Аквилон-Инвест») на проекте KingDOM. Решения депутатов застройщики также оспорили. Но «Аквилон-Инвест» понес такие убытки, что пришлось отказаться от проекта.
А LEGENDA Intelligent Development и вовсе раздумала строить элитный ЖК на улице Чапыгина, чтобы не попасть в затяжную судебную тяжбу.
СПРАВКА
Дом на набережной Карповки, 27, построен в 1857 году по проекту архитектора Аникина и перестроен в 1884 году по проекту Василия Шауба для нового владельца Фридриха Мельцера. Фабрика Мельцера выпускала мебель для разных слоев населения, в том числе для царской семьи. Во время Первой мировой войны также начала изготавливать пропеллеры для первых самолетов и футляры для переноски телефонных и телеграфных аппаратов. В 1918 году фабрика закрылась.
В советское время на Карповке работал Художественно-деревообделочный завод имени Халтурина, комбинат «Интурист», но производство прекращено еще в 1998 году.
В Северной столице разгорелся очередной «градозащитный» скандал. Поводом к нему стал демонтаж девелопером «ЮИТ Санкт-Петербург» зданий в Нейшлотском переулке в целях строительства жилого комплекса. По документам постройки возведены в 1971 году. Градозащитники же настаивают на том, что они возведены в конце XIX века и их снос незаконен.
В конце 2019 года «ЮИТ Санкт-Петербург» приобрел у ЗАО «Инженерный центр по технологии и материалам» участок площадью 1,1 га на пересечении Лесного проспекта и Нейшлотского переулка. В марте девелопер заявил о планах построить там жилой комплекс класса «комфорт прайм», состоящий из трех 9−10-этажных домов примерно на 20 тыс. кв. м жилья.
«Участок длительное время пребывал в заброшенном состоянии, совсем не радующем глаз горожан. Окна в зданиях завода, построенного в хрущевский период, были заколочены в последние пятнадцать лет. Причем это место было и небезопасным для жителей соседних домов. Поэтому редевелопмент промышленной территории, на которой будет создан наш комплекс, несомненно, значительно улучшит качество городской среды», — сообщила тогда директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная.
Казалось бы, ничто не предвещало проблем, но…
Боевые позиции
На днях градозащитное сообщество Санкт-Петербурга всколыхнул очередной алармический сигнал. Его причиной стал демонтаж объектов по адресу: Нейшлотский пер., д. 17/23. По данным Петербургского отделения ВООПИК, по этому адресу находятся не «здания завода, построенного в хрущевский период», а бывшие вагонные сараи Выборгского парка Общества конно-железных дорог, возведенные в конце XIX века.
«Корпуса сохранилось с незначительными перестройками до наших дней, однако в реестре недвижимости числились с годом постройки "1971". Градозащитники обратились в суд (на Росреестр и ГУИОН. — Прим. ред.) с требованием исправить дату постройки зданий в кадастре, однако, как только компания-застройщик была привлечена к процессу в качестве заинтересованного лица, спорные здания начали сносить», — сообщила активистка ВООПИК Анна Капитонова.
По ее мнению, в таких случаях Градкодекс запрещает снос в отсутствие разрешения на строительство, которое до настоящего времени не получено. «Градозащитники вызвали полицию. Разрешительные документы на снос на строительной площадке отсутствовали, их отказались показать даже полиции. По заявлению о преступлении проводится проверка», — рассказала Анна Капитонова.
В компании ЮИТ категорически отвергают два основных постулата претензий. Во-первых, согласно всем имеющимся документам, памятники и исторические здания на земельном участке отсутствуют. «В соответствие с ними, год постройки зданий — 1971. Эти сведения включены в технические паспорта зданий, изготовленные ГУИОН в 2001 году по заказу КУГИ Петербурга перед приватизацией данного объекта в 2002 году. Таким образом, со стороны ЮИТ исключены какие-либо факты специальной подтасовки сведений о дате постройки», — говорится в сообщении компании.
Во-вторых, там опровергают связь начала демонтажа с судебными разбирательствами. «Так называемые "градозащитники" предъявили административные иски, оспаривая дату постройки зданий, только к Росреестру и ГУИОН, не привлекая к делу АО "ЮИТ Санкт-Петербург". Иски были поданы в июле 2020 года, и в компании о них никто не знал. Очевидно, "градозащитники" имели намерение действовать "втихаря", чтобы застройщик был потом поставлен перед фактом и не смог бы в суде препятствовать процессу», — сообщили в ЮИТ.
Там подчеркнули также, что компания была привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица по инициативе суда, причем соответствующее определение было вынесено только 21 сентября, и девелоперу была направлена судебная повестка, полученная лишь 6 октября. «Только тогда ЮИТ стало известно о данном процессе. Важно отметить, что уведомление о начале работ по демонтажу было подано в установленном Градкодексом порядке в госорганы 18 сентября, то есть до того, как состоялось заседание суда, на котором ЮИТ было решено привлечь к участию в деле», — заявляет девелопер.
В компании отметили, что «ЮИТ Санкт-Петербург» реализует проект в плановом режиме с начала 2020 года. «Мы не планируем приостанавливать демонтажные работы, связанные с необходимостью подготовки территории к строительству и проведением дополнительных инженерных изысканий», — резюмировали там.
Каждый прав по-своему
Эксперты, опрошенные АСН-инфо, считают ситуацию непростой, причем не столько с формально-юридической, сколько с фактической точки зрения.
«Снос объектов капитального строительства регулируется ст. 55.31 Градкодекса РФ. Согласно этой норме, застройщик должен был получить условия отключения объекта от инженерных сетей и подготовить проект организации работ по сносу объекта, после чего направить в течение двух недель уведомление в исполнительный орган власти о начале работ по сносу, а также получить ордер ГАТИ на проведение работ. Данная процедура применяется в отношении объектов, не являющихся объектами наследия», — объясняет управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С историческими зданиями все гораздо сложнее. «К этой категории, согласно положениям закона Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 "О границах объединенных зон охраны…", относятся, в частности, не являющиеся объектами наследия здания, расположенные (1) в исторически сложившихся центральных районах — до 1917 года постройки, (2) в зонах охраны объектов наследия — до 1957 года постройки. Любая градостроительная деятельность в отношении исторических зданий, включая реконструкцию и снос, регулируется соответствующим режимом использования земель», — отмечает Арина Довженко, советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius.
По ее словам, территория о которой идет речь, расположена в зоне ОЗРЗ-2(10), где запрещается снос исторических зданий, за исключением случаев разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено. «Для того, чтобы сделать однозначный вывод, предстоит решить ключевой вопрос данного спора — достоверный год постройки здания», — говорит эксперт.
Майя Петрова отмечает, что, поскольку по действующим документам год постройки — 1971-й, ЮИТу формально не надо было получать разрешение на снос. «В целом позиция компании выглядит более обоснованной, поскольку она действовала и действует на основании имеющихся у органов государственной власти официальных сведений и документов», — признает она.
Однако юрист отмечает, что в позиции и нынешнего, и бывшего собственника участка, а также городских ведомств есть изрядная доля лукавства, поскольку сложно предположить, что они не знали об «историческом факторе».
«По данным открытых источников здания по этому адресу представляли собой Выборгский парк Общества конно-железных дорог и были построены предположительно в 1875−1892 годах. Поскольку в публичных источниках присутствуют исторические чертежи и фотографии объектов и, более чем вероятно, что в КГИОП имеются соответствующие архивные материалы, конечно же, все участники этой истории не могли не знать о возможной исторической ценности данного комплекса и не осознавать последствий его утраты», — отмечает Майя Петрова.