Ипотека уходит в цифру
Пандемия выступила катализатором — ускорила процесс цифровизации ипотечного кредитования. При этом пространство для дальнейшего роста и совершенствования цифровой ипотеки все еще есть.
Цифровизация ипотеки позволяет сократить количество операций, ускорить их, нередко — оптимизировать расходы, а также выполнять операции дистанционно.
Цифровая ипотека стартовала несколько лет назад, но пандемия показала всем участникам рынка: необходимо как можно больше процессов перевести в виртуальное пространство. Работали собственные системы банков, распространялась электронная регистрация, но ипотечные сделки перешли в онлайн именно в текущем году, подчеркнул Иван Зинченко, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург), на Петербургском ипотечном форуме, который прошел в рамках Международного жилищного конгресса.
По данным Владимира Шикина, заместителя директора по маркетингу НБКИ, после апрельского спада последовал рост ипотечных заявок. При этом, например, в июле 2020 года заявок в онлайн зафиксировано больше на 24% относительно марта, в офлайн — меньше на 15%. Однако уровень одобрения в онлайн-каналах в 3,5 раза ниже, чем в офлайн.
При этом, говорит Игорь Пинаев, руководитель проекта «Нмаркет.ПРО: Ипотека» (Санкт-Петербург), обычно посреднические компании указывают в рекламе, будто работают с сотней банков, хотя цифровую ипотеку предлагают не более трех десятков банков, а реально серьезно ею занимаются семнадцать.
Нивелирование рисков
Один из заметных игроков — банк «Санкт-Петербург». Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка, отмечает: с началом пандемии банки были вынуждены пересмотреть свои продуктовые линейки. Вместе с тем выяснилось: больше половины документов по сделке невозможно оцифровать. Но когда количество сделок стало стремительно сокращаться, банк незамедлительно отказался от ряда документов вообще, для некоторых документов нашлись аналоги, поддающиеся оцифровке, также пришлось отказаться от некоторых продуктовых линеек. Все это позволило перевести сделки в онлайн.
Однако, по словам Синельниковой, риски остаются, поэтому необходимо совершенствовать технологии постоянно.
По мнению Шикина, следует использовать скоринговые модели — прескоринг заявок на получение кредита и скоринг в процессе оценки рисков.
«Абсолют Страхование» (Москва) как раз использует скоринговые решения при ипотечном страховании. Как рассказала Лидия Ефимова, руководитель управления ипотечного страхования компании, скоринговые решения исключают необходимость проверки всех клиентов. Для каждого выбирается свой перечень банков, устанавливается свой лимит. Система может интегрироваться в любую чужую систему, а при необходимости можно подключить андеррайтинг.
Перспективы цифровой ипотеки
Основная задача цифровизации — минимизировать усилия клиента. «Весь мир идет к тому, чтобы продукт был однокликовым», — говорит Иван Зинченко.
По его мнению, в перспективе цифровизация позволит свободно работать на «удаленке», выстроить баланс между работой и личной жизнью, даст человеку независимость, доход, право выбирать продукт. Кроме того, полагает эксперт, нас ждет в числе прочего упрощение законодательства.
Цифровых платформ сегодня достаточно — базы данных на сайтах разных компаний, брокерские платформы, собственные системы банков, экосистемы и маркетплейсы. Последние два вида получают все большее распространение, поскольку из обычного аутсорсера оказывающая услуги компания превращается в участника экосистемы.
Сергей Гордейко, эксперт по ипотечному кредитованию, кандидат технических наук, полагает, что благодаря цифровизации ипотечный рынок ждут консолидация игроков, изменения и даже ликвидация некоторых ипотечных продуктов, расширение перечня залогов, но также — среди прочего, перепроизводство ипотечной продукции и доступность ипотечных услуг с обезличиванием банка-кредитора. Большинство околоипотечных услуг уйдут на аутсорсинг, в облачную экосистему того или иного банка.
По мнению Гордейко, эффекта от цифровизации ипотечного кредитования рынку хватит года на два. Затем, ориентировочно после 2024 года, рынку понадобится новый драйвер. Какой — пока не проглядывается.
Мнение
Светлана Четина – Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ:«Электронная регистрация сделок с недвижимостью в ПСБ была запущена в середине октября и уже востребована. Сейчас доля таких сделок в Санкт-Петербургском филиале в общем объеме ипотечных сделок составляет около 3-5% и будет только расти.
Дистанционный сервис позволяет быстро и безопасно провести регистрацию без посещения МФЦ. Клиент оформляет электронную цифровую подпись, которой может пользоваться целый год. Документы, подписанные электронной подписью, имеют такую же юридическую силу, как и бумажный вариант».
Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка:
В истории известного долгостроя «Новая Скандинавия» в Шувалово открывается новая страница. Точнее, истории этой, видимо, приходит конец. Достраивать проблемный объект взялась компания «БФА-Девелопмент».
В Комитете по строительству в присутствии представителей инициативной группы дольщиков конкурсный управляющий АО «Группа Прайм» Роман Богун и исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов подписали меморандум о завершении строительства проблемного ЖК «Новая Скандинавия».
Напомним, возведение объекта на бывшей территории предприятия «Озерки» в Шувалово начала в 1998 году компания «Петербургстрой-Сканска». Наряду со ставшим уже пресловутым ЖК «Охта-Модерн», «Новая Скандинавия» является одним из «патриархов» петербургского долгостроя. В 2002 году проект был передан ЗАО «Озерки», впоследствии переименовавшемуся в АО «Группа Прайм». Первая очередь введена в эксплуатацию в 2006 году. Сроки сдачи прочих домов переносились неоднократно; последней датой был 2014 год. В июле 2015 года, в связи с отсутствием финансирования, застройщиком были полностью остановлены работы. Один из корпусов совместными усилиями строителей и властей удалось сдать в 2017 году.
Комитет по строительству давно искал добросовестного застройщика, чтобы достроить ЖК «Новая Скандинавия». И вот он нашелся. «Сегодня надежная строительная компания берет на себя обязательства достроить этот проблемный объект и в этом году завершить строительство лота 5-2, где также располагается помещение под детсад на 75 мест», – заявил замглавы Комитета по строительству Евгений Барановский.
Сегодня строительная готовность лота 5-2 составляет 85%. По предварительным оценкам, «БФА-Девелопмент» вложит в его достройку не менее 120 млн рублей. Все необходимые документы с подрядчиком на работы по лоту 5-2 уже подписаны, и в ближайшие дни на стройке начнутся работы, сообщил исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов.
Решение о сроках строительства по лотам 8-3 и 9 ЖК «Новая Скандинавия» будет принято дополнительно, в связи с тем, что по закону требуется процедура замены застройщика – в соответствии с требованиями ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года. Ориентировочная стоимость достройки лота 8-3 – 280 млн рублей. Строительство лота 9 не начиналось, и по нему дольщиков нет.
«Мы понимаем, что существование любого проблемного объекта негативно отражается на всем рынке. Покупатель опасается приобретать жилье в «долевку». И хотя сейчас, с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства, эта проблема должна остаться в прошлом, социально ответственные застройщики понимают, что нужно приложить усилия к решению имеющихся проблем», – говорит начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Отметим, что практика привлечения крупных девелоперов к достройке проблемных объектов достаточно широко распространена в Петербурге. Так, «Группа ЛСР» взялась достраивать ставший уже «притчей во языцех» ЖК «Охта-Модерн». А долгострой «Морская звезда» намерена завершить до конца этого года Группа «Эталон».
Кстати
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Компании соглашаются заниматься достройкой проблемных объектов, когда они находят возможные варианты по экономике, чтобы выйти хотя бы «в ноль». Кроме того, само наличие долгостроев создает негативный фон вокруг строительного бизнеса. Поэтому крупные, социально ответственные компании берут на себя завершение долгостроев.
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.