Ипотека уходит в цифру
Пандемия выступила катализатором — ускорила процесс цифровизации ипотечного кредитования. При этом пространство для дальнейшего роста и совершенствования цифровой ипотеки все еще есть.
Цифровизация ипотеки позволяет сократить количество операций, ускорить их, нередко — оптимизировать расходы, а также выполнять операции дистанционно.
Цифровая ипотека стартовала несколько лет назад, но пандемия показала всем участникам рынка: необходимо как можно больше процессов перевести в виртуальное пространство. Работали собственные системы банков, распространялась электронная регистрация, но ипотечные сделки перешли в онлайн именно в текущем году, подчеркнул Иван Зинченко, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург), на Петербургском ипотечном форуме, который прошел в рамках Международного жилищного конгресса.
По данным Владимира Шикина, заместителя директора по маркетингу НБКИ, после апрельского спада последовал рост ипотечных заявок. При этом, например, в июле 2020 года заявок в онлайн зафиксировано больше на 24% относительно марта, в офлайн — меньше на 15%. Однако уровень одобрения в онлайн-каналах в 3,5 раза ниже, чем в офлайн.
При этом, говорит Игорь Пинаев, руководитель проекта «Нмаркет.ПРО: Ипотека» (Санкт-Петербург), обычно посреднические компании указывают в рекламе, будто работают с сотней банков, хотя цифровую ипотеку предлагают не более трех десятков банков, а реально серьезно ею занимаются семнадцать.
Нивелирование рисков
Один из заметных игроков — банк «Санкт-Петербург». Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка, отмечает: с началом пандемии банки были вынуждены пересмотреть свои продуктовые линейки. Вместе с тем выяснилось: больше половины документов по сделке невозможно оцифровать. Но когда количество сделок стало стремительно сокращаться, банк незамедлительно отказался от ряда документов вообще, для некоторых документов нашлись аналоги, поддающиеся оцифровке, также пришлось отказаться от некоторых продуктовых линеек. Все это позволило перевести сделки в онлайн.
Однако, по словам Синельниковой, риски остаются, поэтому необходимо совершенствовать технологии постоянно.
По мнению Шикина, следует использовать скоринговые модели — прескоринг заявок на получение кредита и скоринг в процессе оценки рисков.
«Абсолют Страхование» (Москва) как раз использует скоринговые решения при ипотечном страховании. Как рассказала Лидия Ефимова, руководитель управления ипотечного страхования компании, скоринговые решения исключают необходимость проверки всех клиентов. Для каждого выбирается свой перечень банков, устанавливается свой лимит. Система может интегрироваться в любую чужую систему, а при необходимости можно подключить андеррайтинг.
Перспективы цифровой ипотеки
Основная задача цифровизации — минимизировать усилия клиента. «Весь мир идет к тому, чтобы продукт был однокликовым», — говорит Иван Зинченко.
По его мнению, в перспективе цифровизация позволит свободно работать на «удаленке», выстроить баланс между работой и личной жизнью, даст человеку независимость, доход, право выбирать продукт. Кроме того, полагает эксперт, нас ждет в числе прочего упрощение законодательства.
Цифровых платформ сегодня достаточно — базы данных на сайтах разных компаний, брокерские платформы, собственные системы банков, экосистемы и маркетплейсы. Последние два вида получают все большее распространение, поскольку из обычного аутсорсера оказывающая услуги компания превращается в участника экосистемы.
Сергей Гордейко, эксперт по ипотечному кредитованию, кандидат технических наук, полагает, что благодаря цифровизации ипотечный рынок ждут консолидация игроков, изменения и даже ликвидация некоторых ипотечных продуктов, расширение перечня залогов, но также — среди прочего, перепроизводство ипотечной продукции и доступность ипотечных услуг с обезличиванием банка-кредитора. Большинство околоипотечных услуг уйдут на аутсорсинг, в облачную экосистему того или иного банка.
По мнению Гордейко, эффекта от цифровизации ипотечного кредитования рынку хватит года на два. Затем, ориентировочно после 2024 года, рынку понадобится новый драйвер. Какой — пока не проглядывается.
Мнение
Светлана Четина – Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ:«Электронная регистрация сделок с недвижимостью в ПСБ была запущена в середине октября и уже востребована. Сейчас доля таких сделок в Санкт-Петербургском филиале в общем объеме ипотечных сделок составляет около 3-5% и будет только расти.
Дистанционный сервис позволяет быстро и безопасно провести регистрацию без посещения МФЦ. Клиент оформляет электронную цифровую подпись, которой может пользоваться целый год. Документы, подписанные электронной подписью, имеют такую же юридическую силу, как и бумажный вариант».
Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка:
На федеральном уровне работу по созданию комфортной городской среды для жителей России решено систематизировать. Заняться этим должна специально созданная правительственная комиссия.
О планах по созданию особой правительственной комиссии по комфортной городской среде сообщил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на Московском урбанистическом форуме. «Она будет заниматься вопросами городского развития, в частности, утверждать показатели индекса качества городской среды, чтобы потом не было никаких вопросов к итогам подсчета, ведь индекс будет публиковаться в первый раз. Правительственная комиссия будет коллегиальным органом, в него войдут и представители экспертного сообщества», – заявил он. Комиссию может возглавить вице-премьер Виталий Мутко, добавил замглавы Минстроя РФ Максим Егоров.
Напомним, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», одним из ключевых показателей станет кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение соответствующего индекса на 30% и сокращение числа городов с неблагоприятной средой вдвое. При этом доля городов с благоприятной средой в 2024 году должна составить 60%. Индекс из 36 показателей был утвержден в 2019 году, его показатели будут рассчитаны впервые.
«При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное на данный момент – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отмечал ранее заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко.
По словам Владимира Якушева, в настоящее время Минстрой формирует нацпроект «Жилье и городская среда»; при этом крайне важно найти инструменты не только для строительства жилья, но и для создания комфортной среды.
Проект должен быть представлен Президенту страны уже в октябре, пройдя до этого обсуждение в профессиональном сообществе и различных ведомствах. Однако его структура создана. «Мы предложили сделать четыре магистральных раздела: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, сокращение аварийного фонда. Проект должен быть принят до 1 октября 2018 года ; все показатели, заложенные в нем, планируются к реализации до 31 декабря 2024 года», – пояснил министр.
Идею создать специальную комиссию для координации работы по созданию комфортной городской среды опрошенные эксперты в целом оценивают позитивно. «Безусловно, такая инициатива является полезной, так как участие экспертного сообщества будет способствовать выработке наиболее сбалансированных решений в вопросах формирования городской среды», – отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
По его словам, особенно важно, чтобы участие в группе могли принять эксперты, способные озвучить позицию разных регионов нашей страны, отличных друг от друга по отдельным параметрам, но в то же время одинаково ответственных за исполнение нацпроекта: «Совместная работа в расширенном составе позволит идентифицировать все возможные вопросы и выделить специфику каждого региона страны, в целях подготовки наиболее оптимального плана развития городской среды».
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– Думаю, что в дальнейшем весь мир перейдет на единый индекс качества городской среды, потому что сегодня в разных странах разные подходы к этому индексу. Не хочу опережать события, но думаю, что рано или поздно это будет единый индекс, по которому все города будут оцениваться, и как раз, наверное, это будет площадка ООН-Хабитат.
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.