Проект стремится сквозь тернии
Активизировались работы на строительной площадке элитного ЖК Meltzer Håll на набережной Карповки в Петроградском районе Петербурга, на месте мебельно-столярной фабрики Мельцера, несмотря на претензии депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Весной 2013 года территорию фабрики купило ООО «Петроцентр», аффилированное с шведской компанией Bonava, под элитный проект. Фабрика занимала территорию на набережной Карповки, 27, 29, улице Профессора Попова, 18, 20, Каменноостровском проспекте, 49−51. Площадь участка — 0, 75 га. В 2001 году некоторые здания фабрики внесены в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия.
Проект будущего жилого комплекса разработала мастерская «Студия-44» Никиты Явейна. Первое разрешение на строительство застройщик получил в конце 2014 года, затем неоднократно его продлевал. Последнее разрешение действительно до второго квартала 2022 года.
Однако затем Bonava решила отказаться от строительства элитного жилья. Во-первых, компания никогда не работала в этом сегменте, во-вторых, успела столкнуться с претензиями властей. В частности, ради проекта застройщик собирался снести некоторые исторические постройки, которые, к слову, пребывали в ужасном состоянии. Снос корпусов, не имеющих охранного статуса, обернулся штрафом от Госстройнадзора в 600 тыс. рублей.
Попытки продать участок с готовой документацией предпринимались не раз. В отсутствие покупателя компания «Петроцентр» летом прошлого года даже начинала работы на площадке, однако столкнулась с претензиями районной прокуратуры, которая вдруг решила проверить исполнение 214-ФЗ, хотя продажи еще не начинались. Прокуратура Петроградского района попеняла на отсутствие проектного финансирования, хотя на тот момент это не было обязательным условием для строительства.
Компания обратилась в банк «Дом.РФ», который в мае текущего года выделил проектное финансирование — 3,13 млрд рублей.
Примерно в это же время Bonava продала упакованный участок вместе с застройщиком компании «Альфа Фаберже». По оценкам консультантов, сумма сделки составила 650−700 млн рублей.
Собака лает — караван идет
ЖК Meltzer Håll предполагает строительство 16 тыс. кв. м жилья, 3,4 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, двух детских садов, двухуровневого паркинга на 204 автомобиля, благоустройство дворов. Планировались также реставрация и приспособление объектов культурного наследия: корпуса мебельно-столярной фабрики Мельцера, здания кинематографа «Гранд-Палас» и «Дома Корлякова».
Срок сдачи — второй квартал 2022 года.
Новый застройщик уже приступил к работам. В августе компания провела демонтаж аварийной фабричной трубы — объекта культурного наследия. Процедуру согласовал КГИОП с условием последующего воссоздания в исторических габаритах и на том же месте.
Тут встрепенулся смотрящий за застройкой Петроградского района спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. Он инициировал депутатский запрос губернатору города Александру Беглову по поводу проекта вообще и сноса трубы в частности. Беглов сообщил, что оснований для приостановки строительства нет, что состояние снесенной трубы было аварийным и грозило обрушением, а все разрешения выданы по закону.
Но на прошлой неделе Макаров повторно инициировал запрос губернатору, не удовлетворившись ответами Беглова. Депутатов не убедили доводы губернатора — они сочли, что эти доводы противоречат закону о границах Объединенных зон охраны и нормам положения о Градсовете. Парламентарии настаивают на необходимости выяснить точку зрения Беглова на методику, в соответствии с которой продлеваются разрешения на строительство, и почему выданное ранее разрешение при продлении не учло изменений в законодательстве за прошедшее время. Кроме того, народные избранники запросили копии документов, на основании которых велось проектирование.
Отвечая на претензии депутатов и местных жителей, застройщик ведет непрерывный технический мониторинг соседних объектов. «Малейшее отклонение от нормы или негативное воздействие автоматически фиксируется и с помощью специального программного обеспечения оповещает об этом руководителей стройки. Технология позволяет исключить вероятность любого негативного влияния на соседние здания в ходе строительных работ», — сообщает застройщик.
…осадок остался
Макаров и ранее активно выступал против девелоперских проектов, предлагая взамен организовывать зеленые зоны. Так, по его инициативе в перечень ЗНОП попал проект компании «ЭкоХолдинг» на Петровской косе, предполагавший развитие территории с сохранением яхт-клуба. С аналогичной проблемой столкнулась британская GHP Group Real Estate в проекте One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева; Компания Л1 при реализации проекта «Классика. Дом для души», также на набережной Адмирала Лазарева, на участке бывшего Механического завода; завод аккумуляторов «Ригель» на набережной Карповки, пожелавший изменить категорию своих земель.
Эти проекта запущены в работу после решения Верховного суда, который подтвердил решение городского суда: частные территории неправомерно были включены в перечень ЗНОП.
Аналогичные истории пережили компания «Орион» («Бронка Групп») при строительстве клубного дома Family Loft и «Статус Эр» (холдинг «Аквилон-Инвест») на проекте KingDOM. Решения депутатов застройщики также оспорили. Но «Аквилон-Инвест» понес такие убытки, что пришлось отказаться от проекта.
А LEGENDA Intelligent Development и вовсе раздумала строить элитный ЖК на улице Чапыгина, чтобы не попасть в затяжную судебную тяжбу.
СПРАВКА
Дом на набережной Карповки, 27, построен в 1857 году по проекту архитектора Аникина и перестроен в 1884 году по проекту Василия Шауба для нового владельца Фридриха Мельцера. Фабрика Мельцера выпускала мебель для разных слоев населения, в том числе для царской семьи. Во время Первой мировой войны также начала изготавливать пропеллеры для первых самолетов и футляры для переноски телефонных и телеграфных аппаратов. В 1918 году фабрика закрылась.
В советское время на Карповке работал Художественно-деревообделочный завод имени Халтурина, комбинат «Интурист», но производство прекращено еще в 1998 году.
Инвестиционно-строительная группа «Мавис» начала строить в Мурино новый жилой комплекс «Авиатор» площадью более 300 тыс. кв. м.
Инвестиции в проект оцениваются в 10 млрд рублей. Земля под этой стройкой за последние годы несколько раз переходила из рук в руки. В числе ее владельцев были ХК «Адамант» и ООО «Гранд Фамилия».
Новый проект компании «Мавис» появится на участке площадью 9,6 га на пр. Авиаторов Балтики в Мурино. Это будет жилой квартал общей площадью 305 тыс. кв. м из 9 жилых корпусов почти на 6 тыс. квартир. Проектом также предусмотрены паркинг на 1150 машин, школа и встроенные объекты – детсад, спортивный клуб, медицинский центр и отделение связи. Максимальная высота застройки составит 19 этажей.
Инвестиции в проект такого масштаба, по оценке Романа Мирошникова, исполнительного директора компании «Ойкумена», составят 18-20 млрд рублей.
Пока продажи квартир открыты только в одном корпусе «Авиатора», сдача которого запланирована на 2020 год. Цена «квадрата» там составляет около 70 тыс. рублей.
Участок под этот проект ИСГ «Мавис» приобрела в этом году у компании «Гранд Фамилия». Пятно находится между двумя другими объектами группы «Мависа» – «Цвета радуги» и «Форвард» (их строительство еще ведется, ввод намечен на декабрь 2018 года).
Как рассказывал руководитель «Гранд Фамилии» Анатолий Павлов, сделка была лишь частично денежная. В счет ее оплаты компания «Мавис» также передала продавцу 260 квартир в своих жилых комплексах в Мурино. И ООО «Гранд Фамилия» рассчитывает продать их за ближайшую пару лет.
Интересна судьба участка, который застроит «Мавис». Активом владел холдинг «Адамант». А в 2014 году участок купила компания «Гранд Фамилия», которую игроки рынка связывают с бывшим совладельцем корпорации «Строймонтаж» Артуром Кириленко. Девелопер собирался построить там жилой комплекс с рабочим названием «Мурин Град» общей площадью 150 тыс. кв. м. Он утвердил проект планировки территории (ППТ) и градплан, получил разрешение на строительство, которое действительно до 2020 года. Но два года назад от идеи строить жилой комплекс своими силами ООО «Гранд Фамилия» отказалось и стало искать покупателя. В компании объяснили это решение тем, что на фоне кризиса экономика проекта изменилась и выросли риски его реализации.
Тем не менее, участники рынка считают, что новый проект ИСГ «Мавис» будет успешным, хотя и попадет в достаточно жесткую конкурентную среду.
«Район Мурино становится со временем все интересней, так как здесь постепенно решаются вопросы с транспортной доступностью, социальной инфраструктурой. Но территория очень конкурентная. Поэтому успех нового проекта будет зависеть от качества проекта», — говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Справка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Мурино сейчас работают 12 застройщиков, которые реализуют 19 проектов площадью 1,02 млн кв. м жилья. В свободной продаже здесь находится 442,1 тыс. кв. м жилья. По итогам 2017 года в районе продано 470 тыс. кв. м жилья, что составляет 11% в общем объеме спроса в петербургской агломерации. «Средняя цена предложения в классе масс-маркет составляет 69,7 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 10% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Общая площадь нового жилья в Новом Девяткино и Мурино к 2020 году составит около 6,8 млн кв. м. Среди застройщиков района – ООО «ЦДС», группа компаний «УНИСТО-Петросталь», Setl City и др. Если все проекты будут реализованы, то через 10-15 лет в этом районе будет проживать около 300 тыс. человек.
Земельные участки банкротящейся компании «Империя», ранее работавшей на рынке под брендами «АйДаДом» и Luonto, выставлены на продажу.
Конкурсный управляющий ООО «Строительная компания «Империя» на сайте Единого федерального реестра значимых сведений о юридических лицах (Федресурс) проинформировал о проведении торгов 24 августа 2018 года, в рамках которых будет реализоваться 51 земельный участок банкротящейся организации. Все они расположены в Ломоносовском районе Ленобласти на территории Гостилицкого сельского поселения. Площадь большинства участков составляет 10 соток, начальная цена каждого из них – 150 тыс. рублей.
Строительная компания «Империя» в 2012-2017 годы занималась продажей земельных участков физическим лицам в Ленобласти и строительством коттеджных поселков. В пуле девелопера находилось 15 проектов. Среди них: «Ежевичное», «Подсолнухи», «Петергофские предместья», «Жемчужина» и многие др. Компания до 2016 года работала под брендом «АйДаДом», затем сменила его на Luonto. Объяснялось это вхождением в организацию финских инвесторов с последующей передачей им всего управления.
В 2017 году после многочисленных обращений граждан «Империей» заинтересовались правоохранительные органы. Прокуратурой были выявлены признаки мошеннических действий девелопера с землей. Финны быстро открестились от покупки компании, а весь персонал ее был сокращен. К «Империи» в середине прошлого года был подан иск о банкротстве от родственного ООО «Империал» из-за долга в 29 млн рублей, который был удовлетворен.
Приобретатели земельных участков и домов девелопера считают банкротство компании фиктивным. Также в своих публичных обращениях они отмечают, что с застройщиком были заключены договоры соинвестирования, в соответствии с которыми он обещал построить дороги, линии электропередач, выполнить общее благоустройство поселков. В значительной степени случаев эти обязательства исполнены не были. Кроме того, люди были недовольны тем, что во многих поселках председателем или управляющим назначались лица, близкие к владельцам бизнеса, а тарифы на пользование коммунальными услугами были сильно завышены.
Между тем, недоделанные инженерные коммуникации – это полбеды. Некоторые граждане, приобретавшие у структур «Империи» землю и недвижимость, до сих пор не смогли оформить их в собственность. В частности, еще «при жизни» компании у органов регистрации возникли вопросы по заявленному статусу поселков. Банкротство девелопера только обострило проблему.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, при банкротстве застройщика права собственника на приобретенную у него недвижимость необходимо подтвердить в суде. «Данные требования должны отразиться в реестре требований о передаче жилых помещений. Однако получение кредитором денежных средств или объекта недвижимости может быть затруднено при недостаточности активов у банкрота. Непосредственно в данном случае можно говорить, что активы у компании есть, в том числе земельные, которые обычно успешно реализовываются», – отмечает специалист.
Руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский напоминает, что в настоящее время в Ленобласти в коттеджных поселках заморожено более 20 тыс. объектов. В основном это участки без подряда, но есть некоторое количество построенных домов и таунхаусов. «Так, с начала 2018 года заморожены продажи в 27 проектах. Впрочем, отдельным проектам со временем удается вернуться в продажу. Но таких примеров относительно немного», – подчеркивает эксперт.