«Строймонтаж»: Призрак обманутого дольщика ушел. Обязательства остались
Деятельность холдинга «Строймонтаж» Артура Кириленко фактически переходит в новую плоскость. После того как компания прекратила продажи и сдала все строящиеся объекты, социальный фактор исчезнет из «диалога» с многочисленными кредиторами. Однако, удовлетворившая в полной мере своих дольщиков компания стоит перед проблемой расчетов с кредитными структурами. И здесь еще многие вопросы не решены. Корпорация «Строймонтаж», основанная в 1994 г., в Петербурге отметилась такими известными проектами как высотный комплекс «Монблан» в центре города, по соседству с ним – крупнейший в городе бизнес-центр класса В+ «Петровский Форт», а на Крестовском острове – элитный комплекс «Пятый Элемент» у Южного пруда. Всего же, по данным компании, «Строймонтаж» сдал за всю свою историю около 50 объектов – примерно 800 тысяч кв. м недвижимости. Причем больше трети этого объема сдавалась в 2008 г., из-за чего задолженность компании перед дольщиками к началу кризиса достигла 17 млрд. рублей. Главная интрига была, успеет ли холдинг достроить и передать объекты клиентам до того, как долги и судебные споры смогут парализовать деятельность девелопера. Но, как отчиталась в конце мая пресс-служба «Строймонтажа», последний дом сдан. Скандала, к счастью для городских властей и, прежде всего, – покупателей жилья, не получилось. 17 млрд. вернулись дольщикам в виде построенных «квадратов». При этом финансовые проблемы холдинга Артура Кириленко не исчерпаны, и периодически будоражат внимание прессы. Началось все с того, что в декабре 2008 г. «Строймонтаж» задержал выплаты по первому купону облигационного займа. Все эксперты тогда высказали удивление, что один из докризисных лидеров рынка вдруг не смог найти всего около 90 млн. рублей – сумму для жилищного строительства в общем-то не крупную. Однако Артур Кириленко заявил: «Мы заплатим купон, но позже. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку». Купон действительно был выплачен неделю спустя, но компания к тому времени прославилась как первый девелопер, допустивший так называемый технический дефолт. Сегодня был допущен второй технический дефолт – по тем же облигациям, но уже по второму купону. Многие эксперты и СМИ опять гадают, заплатит ли «Строймонтаж» за неделю или же объявит настоящий дефолт. Покажет время. Впрочем, это уже не особо, наверное, волнует дольщиков компании. То, что деньги были вложены в завершение строительства жилых объектов сегодня сомнения не вызывает – все дома сданы. Но вот остался вопрос расчетов с кредиторами и держателями облигаций. Позиция компании, которая предпочла сначала выполнить обязательства перед дольщиками, отложив урегулирование проблем с кредиторами (примечательно, что до сих пор девелоперы руководствовались обратной логикой, и дольщики оставались в последней очереди кредиторов), вызывает разные мнения. Однако большинство считает ее в сложившейся ситуации совершенно оправданной. Очевидно, что такой подход, в первую очередь, устраивает дольщиков, а также городские власти, не заинтересованные в росте социальной напряженности в и без того сложных условиях экономического кризиса. «То, что «Строймонтаж» сосредоточил усилия на сдаче объектов, вполне логично. Застройщику выгоднее завершить объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, так как это уже инвестированные деньги, которые нужно окупать», - говорит Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга Astera St.Petersburg. «На завершении начатых объектов они сосредоточились по двум причинам. Во-первых, для сохранения имиджа компании. Во-вторых, чтобы успешнее реализовать непроданные квадратные метры. Не секрет, что сейчас кто-то если и покупает на первичном рынке, то в домах высокой стадии готовности или, что еще предпочтительнее, уже сданных Госкомиссии. На полученные от продаж средства можно погасить часть задолженности», поддерживает коллегу Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. Александр Мулякаев, председатель совета директоров ГК «Гласс Дизайн» отмечает: «Позиция вполне адекватна: в первую очередь дольщики, затем все остальные. Обиженные дольщики – это социальный взрыв, чего совершенно сейчас не нужно никому – ни властям, ни зайстройщикам. Поэтому выбрали меньшее из двух зол – больше страдают подрядчики, поставщики и банки. Наша компания «Гласс Дизайн» также выполняла работы для «Строймонтажа», и у корпорации была перед нами задолженность. На данный момент мы претензий не имеем, задолженность реструктуризирована и будет погашена жильем». На прошлой неделе Артур Кириленко заявил прессе: «Мы никогда не отказывались от своих долгов. Всем и все вернем». Сделано это заявление было в день вынесения решения Петроградского суда по иску одного из крупнейших кредиторов холдинга – Балтийского банка. По этому решению с банком будет расплачиваться лично Артур Кириленко, из собственного кармана. Речь идет почти об 1 млрд. рублей – бизнесмен выступал поручителем по двум кредитам. Правда, адвокаты Кириленко собираются обжаловать это решение в вышестоящей инстанции. Также обжалуются все остальные решения Арбитражного суда, которых вынесено уже немало. Стоит отметить, что с Балтийским банком у холдинга идет настоящая судебная война, часто перетекающая в информационную. Больше чем за полгода обмена исками банк пока так и не смог добиться окончательного решения по основным вопросам. Более того, как сообщил в мае «Деловой Петербург», «Строймонтаж» добился в суде признания незаключенным инвестиционного договора, который давал Балтийскому банку право претендовать на 8,9 тысячи кв. м офисов в элитном комплексе «Монблан». Как уже сообщали СМИ, Балтийский банк сегодня единственный, с кем «Строймонтаж» не смог договориться о реструктуризации долгов. Их у компании около 2,3 млрд рублей и среди основных кредиторов – банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк, Связь-банк и другие. В залоге у банков находятся земельные участки, где «Строймонтаж» затормозил начало строительства и не начинал продажи. Позиция большинства банков, с которыми достигнута договоренность о реструктуризации долга оценивается экспертами, как наиболее дальновидная и продуманная. Е.Васильева отмечает: «Во внесудебной договоренности зачастую заинтересованы обе стороны: и банк, и девелопер. Банк заинтересован в получении от девелопера «живых» денег, а не активов в виде объектов незавершенного строительства. Ведь в этом случае «забота» о проекте и реализации данного актива посредством продажи квартир ложится на банк, который будет вынужден выделять ресурс для управления полученными объектами». «Кроме того, в последнее время недвижимость, которую можно взыскать по суду за долги, уже перестала быть привлекательным активом и надежным залогом. На фоне бурно растущего рынка банки часто «пропускали» завышенные оценки (иногда завышение было в 2-3 раза от докризисной цены). Соответственно сейчас реальная стоимость таких залогов составляет четверть оценочной. Если же банк будет выставлять объект, полученный по решению суда, на торги, он будет иметь право реализовывать его с дисконтом не более 10% от оценочной стоимости», добавляет Е.Марковец. При этом эксперты отмечают, что активизация судебных разбирательств, а также связанная с этим шумиха в СМИ, подрывают и без того снизившееся в последнее время доверие граждан к строительным компаниям. Это, в свою очередь, затрудняет положение всех игроков на рынке. «Доверие граждан уже подорвано. Именно поэтому даже весьма значительное падение цен на первичном рынке не улучшает динамику продаж. Люди боятся оказаться обманутыми дольщиками», говорит Е.Марковец. Сумеет ли «Строймонтаж» быстро рассчитаться с долгами и вернуться в число активных участников строительной отрасли Санкт-Петербурга – покажет время. Пока можно лишь отметить, что в сложной кризисной ситуации компания заняла социально-ответственную позицию и сдала все строящиеся дома. И такая позиция естественно одобряется властью и дольщиками. Михаил Добрецов .jpg)
Подписано трехстороннее соглашение между городскими управлениями механизации, Комитетом по строительству и МТУ Ростехнадзора по СЗФО о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов. Идея вице-губернатора Александра Вахмистрова о пломбировании кранов в случае их неисправности или неправильной эксплуатации отражения в документе не получила.Необходимость подписания рамочного соглашения, регламентирующего взаимодействие владельцев кранов и надзорных органов, возникла в связи с трагедией, произошедшей на Камышовой улице в Приморском районе Санкт-Петербурга в конце февраля. Причиной падения башенного крана на жилой дом стала ненадлежащая эксплуатация – кран работал при незакрепленных «тупиках» на рельсовом пути. Теперь в Петербурге появился еще один документ, призванный предотвращать подобные нарушения.
ПроверЯть и перепроверЯть
На прошлой неделе МТУ Ростехнадзора по СЗФО обнародовало результаты комплексной проверки башенных кранов. Было проверено 107 кранов на стройплощадках, принадлежащих 48 строительным организациям, в результате инспекторы выявили 245 нарушений и оштрафовали 30 инженерно-технических работников. Как сообщил заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктор Стебунов, основными нарушениями при эксплуатации кранов стало незакрепление тупиковых упоров, неисправность концевых выключателей механизма передвижения, несоблюдение ограничений по грузоподъемности кранов. Теперь результаты проверки Ростехнадзора перепроверяет городская прокуратура.
Но усиленный контроль на этом не закончится. «Проверили стационарные краны, необходимо проверить и передвижные, – заявил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. – В целях устранения нарушений необходимо провести совместную проверку специалистами комитета и Ростехнадзора состояния автокранов в преддверии начала нового строительного сезона. Особое внимание следует уделить кранам, находящимся в собственности небольших фирм, имеющих в своем автопарке один-два крана. Практика показывает, что большинство аварий случается с участием «единичных» кранов». Виктор Стебунов отметил, что такая проверка запланирована на начало апреля и поддержал инициативу председателя Комитета по строительству о совместных действиях по предотвращению аварийности. Таким образом, владельцам кранов и строительным компаниям нужно готовиться к очередным, уже плановым, посещениям стройплощадок инспекторами. Хотя, если оценивать результаты только что завершившейся проверки, можно сказать, что перспективы быть оштрафованными строителей не пугают. В противном случае Ростехнадзор выявил бы меньше нарушений.
Возможно, на ситуацию сможет повлиять подписанное на прошлой неделе соглашение о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов.
Первоначально планировалось, что соглашение будет подписано 12 марта. Одним из обязательных пунктов этого добровольного договора должно было быть предоставление инспекторам Ростехнадзора прав опечатывать неисправные краны. Однако в редакции соглашения, принятой 21 марта, такой пункт отсутствует. Для этого потребовалась дополнительная неделя и три совещания в Комитете по строительству.
Добровольно — обЯзательно
Причиной, по которой пришлось отказаться от опломбирования строительных кранов, стало полное несоответствие этой идеи нормам федерального законодательства. Ни представители управлений механизации, ни руководство МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу не решились добровольно подписывать такой документ.
В итоге в соглашении говорится о том, что государственный инспектор Ростехнадзора, выявив нарушения, должен выдать предписание владельцу крана с тем, чтобы тот самостоятельно приостановил работу этого крана и устранил выявленные нарушения. Если это предписание не будет исполнено, то инспектор повторяет эту процедуру. Только после этого документы по нерадивым владельцам грузоподъемных кранов передаются в суд, в Комитет по строительству и в Службу строительного надзора и экспертизы для принятия жестких мер.
По решению суда Ростехнадзор может опечатать неисправный с их точки зрения грузоподъемный механизм, Служба строительного надзора – приостановить разрешение на производство строительных работ, а Комитет по строительству – пожурить.
Отметим, что федеральное законодательство, которому региональные власти вынуждены подчиняться, вообще предусматривает исключительно добровольное приостановление любых строительных работ в случае выявления нарушения инспекторами надзорных органов.
ДемонстрациЯ
сознательности
Соглашение, по сути, является дополнением к существующим Правилам устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и рассчитано на повышение ответственности руководителей УМов. Но помимо управлений механизации и контролирующих инстанций есть еще одна сторона, от действий которой часто зависит соблюдение правил эксплуатации строительной техники – строительные компании.
Руководители всех восьми УМов, поставивших свои подписи под соглашением, отмечают, что то, как используется техника, зависит от уровня организации труда и соблюдения правил производства работ на строительных площадках. «В городе нет строительных компаний, которые можно было бы назвать злостными нарушителями ППР, – резюмировал замруководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО Виктор Стебунов. – Но есть отдельные объекты, на которых неоднократно выявлялись нарушения. Очень многое зависит от мастеров-прорабов, которые работают на стройплощадках». Именно это и определяет действия крановщиков, которые порой сознательно идут на нарушения правил эксплуатации, поскольку от согласия или несогласия с решением прораба в итоге зависит, будут ли условия работы на объекте для него комфортными. Следовательно, решение проблемы должного использования техники на строящихся объектах нельзя сводить только к проверкам ее состояния, необходимо в целом повышать культуру производства работ».
«Соглашение – это дополнительная степень надзора и ответственности за исполнительскую дисциплину на стройплощадке и осознания того, что при нарушении правил устройства и безопасной эксплуатации башенных кранов с нашей стороны будут приниматься жесткие меры, – подчеркнул Роман Филимонов. – Кроме того, это соглашение направлено на формирование слаженного взаимодействия между Комитетом и Ростехнадзором по Северо-Западу не только по вопросам эксплуатации кранов, но и соблюдения правил безопасности труда на строительных площадках. Необходимо требовать и беспрекословного соблюдения правил производства работ и эксплуатации кранов. Потому что эти правила действительно написаны кровью».
Но не успели подписать соглашение о контроле за использованием строительных кранов, как в Петербурге произошло новое ЧП. Вечером того же дня, 21 марта, буровая установка со стройки на территории гостиницы «Москва» упала на крышу соседнего бассейна. Станет ли это поводом для заключения еще одного соглашения?
Отрикошетило
На последнем заседании правительство не продлило сроки по строительству четырехэтажного жилого дома в Перекупном переулке компании «Энергомашстрой» – той самой, чей башенный кран упал на жилой дом на Камышовой. Из-за проблем с энергетикой компания просила об отсрочке до декабря 2007 года.
«Это что, та самая компания?», – возмутилась губернатор Валентина Матвиенко. «Может быть, прокуратура вообще запретит этой компании вести строительную деятельность, а вы предлагаете ей продлить сроки строительства!», – заявила губернатор. За застройщика попытался вступиться вице-губернатор Александр Вахмистров. Он заявил, что компания уже возвела два из четырех этажей здания. «И потом прокуратура еще не сделала никаких выводов о причинах трагедии на Камышовой», – сообщил он.
«А вам не ясно, кто там виноват? – эмоционально поинтересовалась губернатор. – Там были грубейшие нарушения. Многократное игнорирование обращения граждан. Давайте еще все на крановщика спишем!» Она заявила, что «компании, из-за головотяпства которых происходят страшные катастрофы, нужно воспитывать».
Было решено отложить этот вопрос до получения вердикта прокуратуры. Вот так-то.
Вероника Шеменева
В Санкт-Петербурге существует адресная программа по созданию пешеходных зон. В бюджете города на ее реализацию предусмотрено 12 млрд рублей. Это лишь 10 процентов от общих затрат. Сегодня в городе насчитывается 12 пешеходных зон. Всего программой предусмотрено строительство 50 пешеходных зон в 19 районах города. Однако не исключено, что эта программа будет приостановлена.В градостроительной практике Санкт-Петербурга понятие «пешеходная зона» сравнительно молодое. Всего лишь 10 лет прошло с момента создания в городе первой пешеходной зоны на Малой Конюшенной улице. За ней появились еще несколько, в основном в исторической части города. Стоимость реконструкции улиц под пешеходные зоны значительна. К примеру, реконструкция Большой Московской ул. и ул. Правды составила 138 млн рублей (в ценах 2004 года). Причем участие бюджета в таких программах составляет около 10-15 процентов от затрат на реконструкцию.
Зона жизни
В Санкт-Петербурге несколько заметных адресов, где пешеходная зона «работает». В числе таких – ул. Малая Садовая. На этой небольшой по протяженности улице создатели проекта умело использовали малые архитектурные формы. Наличие фонтана, кованых диванов и цветников располагают к желанию посидеть в этом укромном уголке. Осмысленная планировка отдельными зонами – для влюбленных, художников, уличных артистов, пожилых людей – делают ее особо привлекательной. На Малой Садовой впервые была применена технология искусственного подогрева уличного покрытия. На этой пешеходной улице удачно переплелись коммерческая и архитектурная линии. Многие заведения работают круглосуточно.
В число рейтинговых зон, живущих «особой жизнью», вошла и пешеходная зона на 6-7-й линии Васильевского острова протяженностью почти полкилометра. Дорожки вымощены многоцветными гранитными плитами и гранитной шашкой. Установлены два фонтана и фонари, стилизованные под вторую половину ХIХ века. Эта зона в буквальном смысле стала торговой улицей. Здесь также удачно оборудованы зоны отдыха. Сюда охотно идет не только молодежь, но и пожилые люди, родители с детьми.
Пешеходная зона на Соляном переулке тоже работает, но в определенной степени. Здесь находится художественно-промышленная академия (Мухинка), Музей обороны и блокады Ленинграда, школа, рестораны и большая зеленая зона отдыха и развлечения для детей. В летнее время года особым украшением улицы становятся многоярусные вазоны с цветами, а сам переулок становится местом массового гуляния горожан. Однако в последнее время некоторые водители в этой зоне стали устраивать парковки. И это становится нехорошей тенденцией.
Зона молЧаниЯ
К ней смело можно отнести Малую Конюшенную улицу. Десять лет назад создание пешеходной зоны на этой улице было новаторским решением. Реконструкция улицы не только позволила создать объект повышенного благоустройства, но и решила проблему расселения коммунальных квартир. С созданием пешеходной зоны на этом участке возросла и ее инвестиционная привлекательность, цены на недвижимость резко подскочили.
Однако, как показывает практика, пешеходная зона здесь «мертва». Хоть она по местоположению не отличается от Малой Садовой улицы, окружающая застройка не привлекает людей. Бросается в глаза и отсутствие элементарных скамеек, нет достаточного освещения в темное время суток. Просчетом стала недооценка «торговой составляющей». Рассчитанная на массового посетителя, Малая Конюшенная, между тем, состоит из элитных магазинов и ресторанов, а также финансово-кредитных учреждений. Из объектов культурного назначения можно назвать Дом учащейся молодежи и музыкальную школу. Наличие двух последних могло бы сыграть положительную роль в дальнейшей жизни улицы. К примеру, она могла бы использоваться как место проведения массовых гуляний и различных песенных биеннале, музыкальных конкурсов, молодежных форумов под открытым небом. Она станет не просто «проходной» улицей, которая дает возможность быстро пройти из пункта А в пункт Б, минуя оживленный Невский проспект. Сегодняшний день Малой Конюшенной – незавидный. Если в первые годы лишь очень смелые автомобилисты парковались на краю зоны, то сейчас автомобили заполонили улицу, причиняя ущерб не только старательно уложенной плитке.
Между тем, директор инженерно-транспортного бюро ЗАО «Петербургский НИПИград» Алексей Жуковский считает, что выход из этой ситуации есть. Как один из способов решения проблемы он предлагает поиск дополнительных трасс, которые бы дублировали Невский проспект. В частности, можно использовать объезд от метро «Адмиралтейская» (у Кирпичного переулка) через реку Мойку. В зоне расположения ФИНЭКа уже существуют проходы, правда, пешеходные. Внутри кварталов этой зоны находятся здания, амбары, не представляющие исторической ценности. Вполне целесообразен снос некоторых из них.
Возможно, отсутствие грамотного подхода к решению пешеходных зон – проблема не только Малой Конюшенной улицы.
Несколько лет назад планировалось, что в городе будут созданы «зоны спокойного движения». Это будут улицы, входящие в треугольник между Невским проспектом, набережными Невы и Фонтанки. Предполагалось, что с Зимней канавки возле Миллионной улицы и около Спаса-на-Крови транспорт уберут вообще. Может показаться нелепой идея создания пешеходной зоны на набережной Мойки. Между тем, на некоторых ее участках движение можно перекрыть, перераспределить транспортные потоки. Набережные можно обустроить, установив не только красивые скамейки, но и столики.
По словам Алексея Жуковского, до сих пор пешеходные зоны назначались выборочно. «Надо бы, – говорит специалист, – сделать генеральную схему развития пешеходных зон в целом по городу, составить правильное техническое задание, понять, что должно быть главной составляющей зоны: туризм, отдых или бизнес. Если мы закрываем улицу для транспорта и превращаем ее в пешеходную, нужно продумать объездные пути без ущерба для города».
Зоны будущего –
Что перевесит?
Размышляя о дальнейшей судьбе пешеходных зон, председатель КБДХ Олег Виролайнен отметил, что пешеходные зоны необходимо создавать, закрепляя их за определенными бизнес-проектами. «Пешеходная зона, – сказал он, – только тогда живет и приносит благо, когда используется по назначению». Сейчас в КБДХ думают о возможности приостановления дальнейшего развития пешеходных зон до решения транспортной проблемы в городе. По словам начальника отдела комплексного благоустройства КБДХ Олега Сидоренко, проведенный мониторинг показал нецелесообразность дальнейшего развития концепции, разработанной в 2001-2003 годах. На момент создания концепции в Петербурге не было такого количества автомобилей. Сейчас прирост составляет до 100 тыс. автомобилей в год. «Исследования показали две основные проблемы пешеходных зон, – говорит Олег Сидоренко. – Во-первых, они используются как парковки. Это видно на примере Малой Конюшенной ул., Соляного переулка, Малой Садовой ул. К Елисеевскому магазину постоянно подъезжают грузовики с товаром. Все это приводит к быстрому износу верхнего слоя. На Малой Садовой улице в результате неправильной установки торговой палатки была пробита дорогостоящая система подогрева. Предстоящий ремонт пешеходных зон будет значительным, ведь на этих участках используется гранит и другой дорогостоящий материал. Во-вторых, по непонятным причинам стали гибнуть деревья». Не продумана, по словам специалиста, система выбора улиц. В частности, Финский пер. был включен в транспортное кольцо города. В результате перевода этого участка в разряд пешеходных зон возникли большие пробки на улицах Лебедева, Боткина, Комсомола.
В Комитете по благоустройству и дорожному хозяйству считают, что целесообразнее использовать бюджетные средства на ремонт тротуаров, создание дополнительных наземных переходов. По сути, тротуары, – считают специалисты, – это те же пешеходные зоны. И во многих районах города они сейчас тоже нуждаются в капитальном ремонте. В КБДХ вовсе не отказываются от идеи пешеходных зон. Но концепция нуждается в доработке.
МАРИАННА РАХМАН