«Строймонтаж»: Призрак обманутого дольщика ушел. Обязательства остались
Деятельность холдинга «Строймонтаж» Артура Кириленко фактически переходит в новую плоскость. После того как компания прекратила продажи и сдала все строящиеся объекты, социальный фактор исчезнет из «диалога» с многочисленными кредиторами. Однако, удовлетворившая в полной мере своих дольщиков компания стоит перед проблемой расчетов с кредитными структурами. И здесь еще многие вопросы не решены. Корпорация «Строймонтаж», основанная в 1994 г., в Петербурге отметилась такими известными проектами как высотный комплекс «Монблан» в центре города, по соседству с ним – крупнейший в городе бизнес-центр класса В+ «Петровский Форт», а на Крестовском острове – элитный комплекс «Пятый Элемент» у Южного пруда. Всего же, по данным компании, «Строймонтаж» сдал за всю свою историю около 50 объектов – примерно 800 тысяч кв. м недвижимости. Причем больше трети этого объема сдавалась в 2008 г., из-за чего задолженность компании перед дольщиками к началу кризиса достигла 17 млрд. рублей. Главная интрига была, успеет ли холдинг достроить и передать объекты клиентам до того, как долги и судебные споры смогут парализовать деятельность девелопера. Но, как отчиталась в конце мая пресс-служба «Строймонтажа», последний дом сдан. Скандала, к счастью для городских властей и, прежде всего, – покупателей жилья, не получилось. 17 млрд. вернулись дольщикам в виде построенных «квадратов». При этом финансовые проблемы холдинга Артура Кириленко не исчерпаны, и периодически будоражат внимание прессы. Началось все с того, что в декабре 2008 г. «Строймонтаж» задержал выплаты по первому купону облигационного займа. Все эксперты тогда высказали удивление, что один из докризисных лидеров рынка вдруг не смог найти всего около 90 млн. рублей – сумму для жилищного строительства в общем-то не крупную. Однако Артур Кириленко заявил: «Мы заплатим купон, но позже. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку». Купон действительно был выплачен неделю спустя, но компания к тому времени прославилась как первый девелопер, допустивший так называемый технический дефолт. Сегодня был допущен второй технический дефолт – по тем же облигациям, но уже по второму купону. Многие эксперты и СМИ опять гадают, заплатит ли «Строймонтаж» за неделю или же объявит настоящий дефолт. Покажет время. Впрочем, это уже не особо, наверное, волнует дольщиков компании. То, что деньги были вложены в завершение строительства жилых объектов сегодня сомнения не вызывает – все дома сданы. Но вот остался вопрос расчетов с кредиторами и держателями облигаций. Позиция компании, которая предпочла сначала выполнить обязательства перед дольщиками, отложив урегулирование проблем с кредиторами (примечательно, что до сих пор девелоперы руководствовались обратной логикой, и дольщики оставались в последней очереди кредиторов), вызывает разные мнения. Однако большинство считает ее в сложившейся ситуации совершенно оправданной. Очевидно, что такой подход, в первую очередь, устраивает дольщиков, а также городские власти, не заинтересованные в росте социальной напряженности в и без того сложных условиях экономического кризиса. «То, что «Строймонтаж» сосредоточил усилия на сдаче объектов, вполне логично. Застройщику выгоднее завершить объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, так как это уже инвестированные деньги, которые нужно окупать», - говорит Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга Astera St.Petersburg. «На завершении начатых объектов они сосредоточились по двум причинам. Во-первых, для сохранения имиджа компании. Во-вторых, чтобы успешнее реализовать непроданные квадратные метры. Не секрет, что сейчас кто-то если и покупает на первичном рынке, то в домах высокой стадии готовности или, что еще предпочтительнее, уже сданных Госкомиссии. На полученные от продаж средства можно погасить часть задолженности», поддерживает коллегу Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. Александр Мулякаев, председатель совета директоров ГК «Гласс Дизайн» отмечает: «Позиция вполне адекватна: в первую очередь дольщики, затем все остальные. Обиженные дольщики – это социальный взрыв, чего совершенно сейчас не нужно никому – ни властям, ни зайстройщикам. Поэтому выбрали меньшее из двух зол – больше страдают подрядчики, поставщики и банки. Наша компания «Гласс Дизайн» также выполняла работы для «Строймонтажа», и у корпорации была перед нами задолженность. На данный момент мы претензий не имеем, задолженность реструктуризирована и будет погашена жильем». На прошлой неделе Артур Кириленко заявил прессе: «Мы никогда не отказывались от своих долгов. Всем и все вернем». Сделано это заявление было в день вынесения решения Петроградского суда по иску одного из крупнейших кредиторов холдинга – Балтийского банка. По этому решению с банком будет расплачиваться лично Артур Кириленко, из собственного кармана. Речь идет почти об 1 млрд. рублей – бизнесмен выступал поручителем по двум кредитам. Правда, адвокаты Кириленко собираются обжаловать это решение в вышестоящей инстанции. Также обжалуются все остальные решения Арбитражного суда, которых вынесено уже немало. Стоит отметить, что с Балтийским банком у холдинга идет настоящая судебная война, часто перетекающая в информационную. Больше чем за полгода обмена исками банк пока так и не смог добиться окончательного решения по основным вопросам. Более того, как сообщил в мае «Деловой Петербург», «Строймонтаж» добился в суде признания незаключенным инвестиционного договора, который давал Балтийскому банку право претендовать на 8,9 тысячи кв. м офисов в элитном комплексе «Монблан». Как уже сообщали СМИ, Балтийский банк сегодня единственный, с кем «Строймонтаж» не смог договориться о реструктуризации долгов. Их у компании около 2,3 млрд рублей и среди основных кредиторов – банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк, Связь-банк и другие. В залоге у банков находятся земельные участки, где «Строймонтаж» затормозил начало строительства и не начинал продажи. Позиция большинства банков, с которыми достигнута договоренность о реструктуризации долга оценивается экспертами, как наиболее дальновидная и продуманная. Е.Васильева отмечает: «Во внесудебной договоренности зачастую заинтересованы обе стороны: и банк, и девелопер. Банк заинтересован в получении от девелопера «живых» денег, а не активов в виде объектов незавершенного строительства. Ведь в этом случае «забота» о проекте и реализации данного актива посредством продажи квартир ложится на банк, который будет вынужден выделять ресурс для управления полученными объектами». «Кроме того, в последнее время недвижимость, которую можно взыскать по суду за долги, уже перестала быть привлекательным активом и надежным залогом. На фоне бурно растущего рынка банки часто «пропускали» завышенные оценки (иногда завышение было в 2-3 раза от докризисной цены). Соответственно сейчас реальная стоимость таких залогов составляет четверть оценочной. Если же банк будет выставлять объект, полученный по решению суда, на торги, он будет иметь право реализовывать его с дисконтом не более 10% от оценочной стоимости», добавляет Е.Марковец. При этом эксперты отмечают, что активизация судебных разбирательств, а также связанная с этим шумиха в СМИ, подрывают и без того снизившееся в последнее время доверие граждан к строительным компаниям. Это, в свою очередь, затрудняет положение всех игроков на рынке. «Доверие граждан уже подорвано. Именно поэтому даже весьма значительное падение цен на первичном рынке не улучшает динамику продаж. Люди боятся оказаться обманутыми дольщиками», говорит Е.Марковец. Сумеет ли «Строймонтаж» быстро рассчитаться с долгами и вернуться в число активных участников строительной отрасли Санкт-Петербурга – покажет время. Пока можно лишь отметить, что в сложной кризисной ситуации компания заняла социально-ответственную позицию и сдала все строящиеся дома. И такая позиция естественно одобряется властью и дольщиками. Михаил Добрецов .jpg)
На прошлой неделе правительство приняло постановление «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Преобразование территории Апраксина двора». Решение городских властей о пересмотре концепции реконструкции и развития этой, теперь уже стратегической, территории, принятое в октябре прошлого года, получит свое логическое завершение к началу сентября.
Апраксин двор занимает одно из самых лучших мест для реализации проекта комплексной, многофункциональной общественно-деловой застройки и, по мнению чиновников Смольного, на сегодняшний день представляет яркий пример неэффективного использования городской территории. «Мы считаем, – отметил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, – что преобразование этой территории носит настолько важный характер, что он достоин признания проекта стратегическим, и требует принятия срочных мер по его реализации. Комитет по инвестициям готов индивидуально сопровождать инвестора – победителя конкурса до ввода проекта в эксплуатацию».
Инвестору предстоит освоить квартал площадью 11,4 га. Общая площадь зданий Апраксина двора составляет 179 тыс. кв. метров, при этом площадь объектов в частной собственности – 66,4 тыс. кв. метров, в государственной —112,6 тыс. кв. метров, из них 35,7 тыс. кв. метров обременены инвестиционными договорами. Жилая площадь – 4,8 тыс. кв. метров. Примерный объем инвестиций в проект составит более 10 млрд рублей.
Конкурсантам предлагается
Условия конкурса просты. Прежде всего, функциональное назначение должно сочетать в себе три вида использования, к примеру, торговля, развлечение, деловая зона. Кроме того, должно быть предусмотрено строительство паркинга, а общий объем инвестиций должен составить не менее 10 млрд рублей. Срок реализации проекта не более 5 лет. Участникам конкурса предстоит представить в конкурсную комиссию Концепцию создания и бизнес-план проекта, а также подтвердить финансовое обеспечение.
В Концепции необходимо будет прописать связь объектов, их функциональное назначение, составить генплан территорий, схему распределения транспортных и человеческих потоков, предложения по инженерному обеспечению.
Бизнес-план должен включать в себя график и источники финансирования проекта. Победителем будет признан тот, кто предложит лучшее исполнение условий, наиболее реалистичный проект и финансовую целесообразность.
При оценке будут применяться следующие критерии: использование объектов недвижимости и повышение социально-экономического потенциала прилегающей территории, наиболее оптимальные сроки реализации, включая инженерную подготовку территории и разработку документации, финансовая устойчивость проекта.
По итогам проведения конкурса с инвестором будет заключено соглашение по реализации проекта, на основании которого ему будет предоставлено право использования помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для реставрации и реконструкции и приспособления их к современному использованию. Организатором конкурса выступит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
КУГИ должен расторгнуть имеющиеся договоры аренды зданий и помещений и договоры аренды земельных участков, арендодателем по которым выступает Санкт-Петербург. По мере расторжения договоров аренды зданий и помещений заключать с инвестором договоры хранения зданий и помещений. Совместно с КГИОП подготовить перечень объектов культурного наследия и перечень объектов недвижимости для реставрации и реконструкции. Совместно с КИСП и КГА разработать и утвердить конкурсную документацию для проведения конкурса. Заключить с инвестором договор аренды объектов инженерной инфраструктуры на территории Апраксина двора. КИСПу поручается подготовить проект Соглашения и заключить его в установленном порядке. КЭИО совместно с КУГИ должен подготовить перечень объектов инженерной инфраструктуры, находящейся в собственности Санкт-Петербурга и подлежащей предоставлению инвестору в аренду.
Изменений в архитектуре не будет
Подводя итог обсуждению, Валентина Матвиенко отметила, что сегодня Апраксин двор – «блошиный рынок», какие есть в каждом крупном европейском городе, но такого рода объект не может находиться в центре Петербурга. Она добавила, что на севере города строится комплекс для подобного рынка. По мнению губернатора, так как реализация проекта требует очень большой суммы, должен быть привлечен серьезный инвестор. Перестройки и изменений в архитектуре исторического комплекса не будет, но нужно провести серьезную работу по преобразованию имеющихся зданий под современные условия.
Валентина Матвиенко акцентировала внимание на том, что власть уважает права частной собственности, поэтому передела собственности, находящейся на территории Апраксина двора, не будет. Губернатор добавила, что если собственники будут заинтересованы, то они могут принять участие в проекте или же заключить договор на рыночной основе.
Конкурс планируется провести в конце августа – начале сентября текущего года.
Инвесторы в рамках концепции
В любом случае на Апраксином дворе не может быть одного инвестора, так как в квартале уже работают инвесторы, а город распорядился только той частью территории, которая находится в его собственности. Поэтому будущему хозяину Апраксина двора так или иначе придется вести диалог со старожилами. Свое слово город уже сказал – сразу после заседания правительства вице-губернатор Юрий Молчанов провел совещание с инвесторами Апраксина двора (впервые с сентября 2006 года). Инвесторам было предложено компенсировать затраты, понесенные при реализации их инвестпроектов, и полюбовно «уйти со двора». Инвесторы в своем кругу 4 июля обсудили это предложение и решили остаться.
«Мы не видим необходимости в расторжении инвестдоговоров, поскольку добросовестно их исполняем в соответствии с действующим законодательством, – подчеркнул руководитель Ассоциации арендаторов и предпринимателей «Апраксин двор» Юрий Козлов. – Инвесторы поддерживают желание города улучшить состояние Апраксина двора и сделают все от них зависящее для реализации этих планов». Что же касается взаимодействия с будущим крупным инвестором, то к обсуждению этой темы инвесторы действующие готовы будут вернуться после оглашения результатов конкурса.
«Учитывая, что было заявлено, что памятники, находящиеся на территории Апраксина двора, будут сохраняться, то предмета ни для разногласий, ни для совместной работы с будущим победителем конкурса пока нет, – считает Андрей Богданов, генеральный директор ООО «ФАРМАЮНИОН», компании, реализующей инвестдоговор с городом по корпусам 50 и 51. – Если верить, что собственники «не будут обижены», то инвесторы, как собственники вложенных средств и труда, тоже не должны быть обижены и смогут завершить инвестиционные проекты, которые в точности соответствуют принятой правительством концепции сохранения исторических памятников в квартале. Мы занимаемся реставрацией и реконструкцией корпусов, все свои действия согласуем с КГИОП и КГА, то же самое придется делать и новому стратегическому инвестору.
Каким образом мы будем взаимодействовать с единым инвестором, пока сказать сложно, все будет зависеть от того, какую именно концепцию он предложит, и кто станет победителем».
Напомним, что в настоящее время известен, по крайней мере, один участник будущего конкурса – ООО «Рюрик Менеджмент», управляющая компания шведской инвестиционной группы RURIC AB. Юрий Козлов сообщил, что действующие инвесторы в рамках консорциума, созданного с участием крупных российских и зарубежных инвестиционных компаний, тоже предполагают свое участие в торгах по Апраксину двору.
Лилиана Глазова, Вероника Шеменева
Валентина Матвиенко в своем Послании поставила перед городским правительством амбициозную задачу решения квартирного вопроса петербуржцев. Понятно, что задачу эту исполнять придется в первую очередь строителям. Готовы ли они к решению столь масштабных проектов? Хватит ли мощностей? Смогут ли освоить тот золотой дождь, что в последние несколько лет сыплется на россиян, благодаря стабильно высоким ценам на природные ресурсы?
Губернатор Валентина Матвиенко на совещании Консультативного совета по вопросам развития градостроительного комплекса Санкт-Петербурга сообщила, что для решения этих задач в город приглашаются строители и из других регионов, но главной опорой правительство считает крупных городских застройщиков. Только им по силам осваивать большие территории, развивать кварталы, застроенные домами первых массовых серий, реконструировать ветхое и аварийное жилье.
Валентина Матвиенко напомнила, что год назад ею и руководителем РАО ЕЭС России Анатолием Чубайсом была подписана целевая программа по модернизации энергетического комплекса города стоимостью 300 млрд рублей. По мнению губернатора, она позволит увеличить мощности и обеспечить надежное энергоснабжение всего того, что строится в настоящее время и что будет построено в ближайшие четыре года. А планы великие. Уже сегодня с торгов продано столько земельных участков, что на них можно построить 12,6 млн кв. метров жилья. А если взять в расчет те площади, которые находятся в собственности, к примеру, земли прилегающих к городу совхозов или принадлежащих частникам промышленных предприятий, давно ничего не производящих, то объем построенного легко подрастет до 20 млн кв. метров. С учетом же тех площадей, что планируется продать до конца текущего и в начале следующего, к 2011 году можно будет ввести 25 млн кв. метров жилья. Это уж совсем европейский уровень.
Проблема в сроках согласований
Застройщики уверены, что поставленные задачи им вполне по силам. Правда, необходима помощь города в решении некоторых наболевших проблем. Главная проблема касается сроков согласований. Они не выдерживаются, что естественным образом влияет на увеличение сроков строительства. Губернатор прилюдно отчитала своих подчиненных: «В данном случае Комитет по строительству не контролирует сроки согласований. Мы приняли все регламенты, все красиво расписали на бумаге, сократили сроки согласований максимально, где это возможно. Дали полгода срок. Почему не контролируете исполнение? Порядок надо наводить. Управлять такой большой машиной надо более эффективно».
К сожалению, проблема значительно глубже, чем видится на первый взгляд. Когда одна компания покупает большой участок и занимается комплексным его освоением, там все нормально. Сами строят и жилье, и социальные объекты. В тех же случаях, когда в одном и том же квартале работают несколько застройщиков, то привести проект к единому знаменателю, по мнению заместителя председателя КГА Виктора Полищука, весьма проблематично. Никто не хочет строить социальные объекты – накладно. Вот они и кочуют из проекта планировки одной компании в проект планировки другой, и пока все вопросы не утрясут, согласований ни одна компания не получит. А на обретение консенсуса иногда требуется несколько месяцев. Попробуй, уложись в установленные регламентом сроки.
Непомерные аппетиты
Вторая проблема, поднятая строителями, и вовсе выросла из ничего. Городское правительство своим решением обязало ввести в комиссии по приемке объектов строительства глав районных администраций. Объяснили это тем, что объекты переходят на обслуживание районов. Районные руководители мыслят масштабно, требуя за свою подпись отремонтировать какой-либо социальный объект либо разбить сквер, устроить парковку и т.д. и т.п. Аппетиты год от года растут, и теперь застройщикам, чтобы получить нужную подпись, по словам вице-президента ООО «Группа ЛСР» Евгения Яцышина, необходимо выложить более 10 млн рублей. Либо ждать несколько месяцев, пытаясь снизить требования до приемлемых 1,5-2,0 млн рублей.
Вице-губернатор Александр Вахмистров подтвердил, что ему регулярно приходится улаживать подобные конфликты. «Вот буквально на днях разговаривал с главой Красногвардейского района Щербаковой, – рассказал он. – Она требует, чтобы инвестор отремонтировал детский сад. Но он приобрел участок на торгах, построил, благоустроил территорию, прилегающую к строению. Почему еще должен ремонтировать детский сад? Я ей предложил в этом случае снять средства с бюджета района и возместить затраты инвестору. Говорю, мы садик и так отремонтируем, у города есть средства, обращайтесь, включим в АИП. В общем, конфликт удалось уладить. Но такие требования выставляются повсеместно».
Губернатор была сильно удивлена. «Слава Богу, что они не взятки берут, – заметила она, – просто из кожи вон лезут, чтобы что-то сделать для района. Но это тоже недопустимо, потому что сегодня, когда бизнес приобретает землю на торгах, подобные обременения являются избыточными. Если компания что-то хочет сделать добровольно, пожалуйста, а вот насилия никакого быть не должно. Я вам обещаю прекратить практику дополнительных поборов с компаний. И если такие случаи будут повторяться, сигнализируйте, будем поправлять коллег». Но тут же пришла и другая идея: если глава района не согласует документ в регламентный срок без серьезной причины, считать, что вопрос согласован. Тем более что в соответствии с федеральным законодательством – Градостроительным кодексом – согласования районных руководителей вовсе не требуется.
Промышленность и санитарные зоны
Еще одна проблема, затронутая в дискуссии, касалась территорий промышленных предприятий, которые либо не работают, либо эффективность их труда такова, что выгоднее было бы просто их закрыть, а землю передать под строительство. По мнению главы холдинга ЛенСпецСМУ Вячеслава Заренкова, на месте таких предприятий можно было бы построить 32 млн кв. метров жилья плюс объекты соцкультбыта, торговли, спорта и т.д. К сожалению, эти земли в Генплане означены как промышленные. А перевести промзону в какую-то другую зону – практически не решаемая проблема. Бизнес предлагает власти ее решить для удовлетворения обеих сторон. Строители получат инженерно освоенные территории, а город – объемы столь необходимого сегодня жилья. Губернатор предложила застройщикам подключиться к разработке поправок в Генплан, которые в настоящее время проходят публичные слушания.
Другая сторона этой же проблемы – санитарные зоны. В советское время они устанавливались по максимальным параметрам. И сегодня город стал заложником тех норм. Завод не работает, вредные производства давно выведены на окраины, а санитарная зона как была, так и осталась. И строить на ней категорически запрещено. А территории эти немаленькие, их можно было бы использовать на общее благо. Более того, по словам инвесторов, ситуацией пользуются директора этих полулежащих предприятий, требуя за нужное решение немалых сумм. Вопрос не урегулирован законодательно ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Поэтому на совещании было решено поручить руководителям комитетов по природопользованию, строительству и городскому имуществу проанализировать ситуацию и найти пути решения проблемы в двухмесячный срок.
Есть еще проблемы
Генеральный директор ЗАО «Северный город» Эдуард Тиктинский поднял еще ряд важных проблем. По его мнению, власть недостаточно информирует бизнес о своих планах. Работа над поправками к Генплану и законом «О правилах землепользования и застройки», по его мнению, шла бы успешнее, если бы в рабочую группу входили представители строительного бизнес-сообщества. В настоящее время строители находятся в сложной ситуации. В отсутствии Правил они начинают работу по временному регламенту застройки (ВРЗ). Однако после приема закона этот временный регламент может не совпасть с тем, что изложено в Правилах, и тогда застройщику все придется начинать сначала. Такая ситуация напрягает. Александр Вахмистров попытался заверить бизнесмена в том, что ВРЗ выписываются за полчаса в строгом соответствии с текстом проекта закона, который уже готов и даже прошел общественные слушания, так что строителям бояться нечего. И обещал, что строителей будут приглашать во все рабочие группы.
Лилиана Глазова