Смутное время – время реконцепции
.jpg)
В 2006-2008 гг. офисная недвижимость в Санкт-Петербурге строилась ускоренными темпами. Рост спроса на офисы и связанное с ним повышение арендных ставок привлекали к этому сектору все больше игроков, в значительной части ориентированных на перепродажу недвижимости. Ажиотаж подогрело городское градостроительное ведомство, сформировав на картах Генплана обширные участки, предназначенные для офисных центров. Сегодня девелоперы и эксперты по недвижимости признают, что спекулятивный пузырь в этом секторе лопнул бы даже в случае, если бы мирового кризиса не случилось. Этот не означает, что рынок рухнул: он стал другим, как считают девелоперы и эксперты в области недвижимости.
Конец романтического периода
О замораживании многих проектов офисного строительства эксперты стало известно еще 3 месяца назад. В первую очередь рынок вынуждены были покинуть компании, привлекшие слишком значительные внешние заимствования и столкнувшиеся со значительным падением как спроса, так и арендных ставок. По оценке главы филиала Jones Lang LaSalle Андрея Розова, до второй половины 2011 г. петербургскому рынку офисной недвижимости не удастся «переварить» более 500 тысяч кв. м нового предложения. Более того, по его оценке, массового строительства бизнес-центров и в перспективе ожидать не следует.
Как считает глава Knight Frank St Petersburg Олег Барков, в 2006-2008 гг. рынок офисной недвижимости переживал романтический период. Ажиотажный спрос, по его словам, фактически был нездоровым, не соответствуя реальным потребностям. Подобная ситуация наблюдалась в банковском секторе до финансового кризиса 1998 г., а после него банковское дело, по словам эксперта, стало «рутинным бизнесом». По оценке О.Баркова, начинать новые проекты офисной недвижимости в Петербурге пока не имеет экономического смысла.
Многие из задуманных бизнес-центров, по оценке директора по консалтингу ООО «Практис Консалтинг» Алексея Чижова, уйдут в виртуальную реальность. Он напоминает, что многие арендаторы офисов, столкнувшись с финансовыми проблемами, используют имеющий потенциал так называемого «рынка класса Г» – здания построенных в советский период НИИ и НПО.
Разобраться в своем хозяйстве
Девелоперы за время кризиса в полной мере оценили серьезность ситуации. По мнению гендиректора ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, на офисном рынке «останется небольшое количество людей, которым очень интересен этот бизнес».
Коррекция рынка, как считает гендиректор УК «Сенатор» (холдинг «Империя») Андрей Пушкарский, была неизбежна. Даже если бы кризиса не было, избыток предложения все равно «охладил» бы конъюнктуру офисного сектора, как это уже происходило на других рынках. По его выражению, кризис сделал ситуацию «жестче и интереснее».
Представители девелоперских компаний признают, что им пришлось умерить свои амбиции. В то же время они всерьез задумались о технологиях управления и качестве услуг. Как считает советник гендиректора ЗАО «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев, компаниям, давно работающим на рынке, имеет смысл развивать новые офисные проекты, но лишь в том случае, если уже на стадии проектирования закладывается эксклюзивность создаваемой среды. По его словам, из трех объектов компания не заморозила именно тот, который находился на ранней стадии реализации, с расчетом именно на исключительность спектра услуг. «Имеет значение не только стадия строительства, но и концепция объекта», - считает менеджер. По его словам, сейчас наступило время реконцепции и грамотности управления.
Другие холдинги, работающие на офисном рынке, рассматривают возможность перепрофилирования части проектов. Так, «Империя» настроена на изменение функционального назначения своих объектов, реализованных в 1990-х гг. и успевших морально устареть. Такие же планы рассматривает Megapolis Properties. По словам главы департамента недвижимости компании Бориса Селиверстова, сегодня главное для девелопера – не горевать, а разобраться в собственном хозяйстве, а также повысить качество объекта и услуг до такого уровня, чтобы оно удовлетворяло возможным запросам.
Ограничения, накладываемые вступившими в силу Правилами землепользования и застройки, позволяют перепрофилировать офисный объект только в торговую недвижимость. Впрочем, такая смена может быть вполне перспективной, считает Г.Рыков, ссылаясь на опыт Екатеринбурга. Он не исключает, что в ближайшее время в Петербурге в зонах, предназначенных для офисов, появятся крупные вещевые рынки, благо потребность в них объективно существует.
«Письма счастья»
Положение на рынке офисной недвижимости усугубляется слухами о «второй волне» кризиса. Как замечает заместитель гендиректора ИСГ «Сплав» Евгения Морозова, если она действительно придет, ситуация будет развиваться по закону джунглей, и выживает сильнейший. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что в 1999 г. ситуация на офисном рынке была сложнее, чем годом ранее, когда начался кризис.
Впрочем, экономика может принести самые разные сюрпризы, отмечает Г.Рыков. По оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, офисный рынок в Петербурге перестал быть столь высокоприбыльным, как год назад, но нормально работает. Приток финансов в сектор сократился, по его оценкам, не более чем на 20%.
Тем не менее, как рассказывает Б.Селиверстов, арендаторы пытаются диктовать условия управляющим компаниям. Гендиректор Praktis Анна Деркач подтверждает, что хотя вторая волна кризиса еще явно не наступила, налицо вторая волна коллективных обращений арендаторов к управляющим. Г.Рыков считает это явление закономерным: арендаторы, по его мнению, не забыли своих обид в период бума, когда условия сделок диктовал арендодатель.
По мнению Б.Мошенского, выход состоит в том, чтобы внимательнее относиться к арендаторам. О.Барков говорит, что управляющий бизнес-центром, где его компания снимает помещения, не стал дожидаться «писем счастья» от арендаторов, предварив их собственным письмом: «Уважаемые господа, наш бизнес-центр заполнен на 100%. Просим не обращаться по поводу изменения арендных ставок».
Впрочем, позволить себе такую дипломатию может только управляющий уже давно и успешно освоенного бизнес-центра. На тех объектах, которые еще не введены или заполнены менее чем наполовину, с арендаторами разговор ведется в других интонациях. По данным руководителя проектного отдела Astera St.Petersburg Ольги Земцовой, заполняемость новых офисных объектов не превышает 50%, а 70% арендаторов рассчитывают на площадь не более 300 кв. м и на арендную ставку не выше 1300 рублей за 1 кв. м, независимо от класса офиса.
Надежда на Европу
Как подчеркивает О.Барков, на рынке офисной недвижимости следует принципиально различать две ситуации – когда проект бизнес-центра развивается компанией, устоявшейся на рынке и имеющей другие прибыльные объекты, и когда выход на рынок предполагается «с чистого листа».
Руководитель проектов компании Becar Development Денис Лола рекомендует девелоперам, задумавшим масштабные проекты, вводить их по очередям, отдельными корпусами, но не отказываться от задуманного. Так и намерена поступить EKE Group, строящая бизнес-центр «Пулково Скай». По словам координатора по работе с арендаторами компании Лилия Еременко, в Iочереди бизнес-центра, которая проходит госприемку, сдана половина площадей. Два других корпуса БЦ инвесторы, завершив строительство, намерены временно законсервировать.
Преимуществами проекта EKE являются тесные связи с финским деловым сообществом, а также эксклюзивная локализация в зоне аэропорта. Примечательно, что сосед – австрийская Avielen – продолжает развивать свой проект, ввод I очереди которого был рассчитан на 2010 г. По сведениям О.Баркова, строительство обеспечено стабильным финансированием.
На иностранных арендаторов рассчитывают и компании с эксклюзивной локализацией в центре города. Так, Megapolis Properties планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр QuattroCorti класса luxury на Почтамтской ул., 3-5 в апреле-мае 2010 г. Впрочем, проект финансируется банком с государственным участием и поддерживается городом. Кроме того, компания подписала договор с ресторанным холдингом GinzaProject, который согласился взять в управление бутик-отель, входящий в состав объекта. Megapolis Properties рассчитывает на востребованность бизнес- центра, в особенности для зарубежных клиентов, а также в связи с его эксклюзивным расположением и наличием парковки на 122 машиноместа, что является редким преимуществом для исторического центра, подчеркивает Б.Селиверстов.
Столь же оптимистично оценивает свои перспективы ООО «БТК-Девелопмент», управляющее бывшими объектами недвижимости ОАО «ФОСП» на наб. Мойки. Ориентируясь на европейских арендаторов, компания отказалась от экономии на стройматериалах при строительстве и реконструкции. Сочетание классического петербургского архитектурного стиля с современной «начинкой», по расчетам руководителя службы управления и эксплуатации компании Андрея Степанова, позволяет рассчитывать на самую высокую арендную ставку в «золотом треугольнике».
Государство как фактор синергии
Как отметил на круглом столе гендиректор Maris Properties Борис Мошенский, на рынке офисной недвижимости все более активную роль играет государство. В отличие от прежних времен, в числе арендаторов возрастает доля отечественных компаний с госучастием.
Как рассказывает управляющий партнер УК «Лидер» (входит в петербургскую ГК «Лидер Групп») Денис Кириллов, новый офисный центр, открытый компанией на пл. Конституции, в качестве якорного арендатора имеет ОАО «Санкт-Петербургские электросети». «За ними подтянулись и другие энергетики. По существу, в бизнес-центре сформировался энергетический кластер», - сообщил он. По словам Б.Мошенского, одной из самых удачных арендных сделок последнего полугодия стал переезд в новый офис Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, которая заключила договор на 10 лет по ставке 1100 рублей за 1 кв. м.
Участники рынка по этой причине не сомневаются в успехе проекта «Невская ратуша», где роль «якоря» выполняет непосредственно городское правительство в партнерстве с банком с государственным участием.
Впрочем, как свидетельствует А.Розов, повышение доли госструктур в составе арендаторов офисной недвижимости не является специфической особенностью России. По его данным, в европейских странах и США государство также сегодня формирует 15-20% спроса на этом рынке.
Еще одна тенденция госполитики, позаимствованная у Запада, состоит в целенаправленной поддержке малого предпринимательства. На это петербургские девелоперы также делают ставку. А.Деркач рассказала, что ее компания намерена надстроить 2 этажа в офисном корпусе у Кировского завода, который практически полностью предоставляется в аренду малому бизнесу.
Взаимодействие девелоперов с малым предпринимательством станет более перспективным в случае формирования однородной бизнес-среды в области инновационных технологий, рассчитывает А.Чижов. В случае успешного развития этих секторов экономики, по его мнению, после выхода из кризиса будут наиболее востребованы будут офисные объекты площадью около 5000 кв. м, где состав арендаторов будет формироваться по принципу научно-производственной синергии. Впрочем, как признает эксперт, эта перспектива полностью определяется стратегией государства.
От глобального к локальному
Таким образом, на фоне кризисной неопределенности участники рынка офисной недвижимости рассматривают самые разные перспективы приспособления к ситуации – от партнерства с госструктурами до ухода в розничную торговлю. Однако при всей широте диапазона мнений и намерений на первый план выступают общие проблемы, которые касаются не только перспектив выхода из кризиса.
Так, О.Барков справедливо считает, что Санкт-Петербургу, как европейскому городу, не к лицу вещевые рынки, даже если этот бизнес дает быстрый оборот. По его мнению, в городе должна быть первоклассная деловая недвижимость с соответствующим соотношением цены и качества.
Однако для того, чтобы удержаться на уровне, достойном великого города, сам Петербург должен правильно сориентироваться в своем развитии. По выражению А.Чижова, полемика о том, строить бизнес-центры или не строить, - лишь часть вопроса о том, верим ли мы в Россию и как определяем ее экономические приоритеты. По мнению эксперта, интеллектуальный потенциал Санкт-Петербурга предполагает его ориентацию не на конечный продукт, как это делается при развитии автомобильной сборки, а на инженерную и конструкторскую мысль.
Развитие города в целом и деловой недвижимости в частности, по мнению экспертов, определяется и качеством градостроительного законодательства. Сегодня оно не дает возможности перепрофилировать деловую недвижимость в жилую, даже если у девелоперов возникают такие планы. По словам Е.Рязанцева, при нынешней сложности градостроительных согласований рассчитывать на выживание проекта может лишь тот девелопер, который строит объект на принадлежащем его компании земельном участке.
До сих пор ни одна из крупных компаний, много лет развивавших деловую недвижимость в Петербурге, не ушла с рынка. Все рассчитывают на лучшее, и эти надежды ориентированы не только на мировых лидеров, ищущих выхода из финансовых катаклизмов, но и на здравый смысл своей законодательной и исполнительной власти. Как свидетельствует отечественная история, достойный выход из смутного времени может быть результатом только собственных решений.
Константин Черемных
Окончательная отмена лицензирования строительной отрасли не перекрыла потока страшилок, которыми часто пугают общественность. Их авторы не хотят потерять насиженные и хорошо оплачиваемые рабочие места.Лукавство экспертов
По словам председателя лицензионной комиссии Росстроя Анатолия Попова, после отмены лицензирования резко снизится уровень «квалификации кадров, качества и безопасности строительства и последующей эксплуатации зданий и сооружений, рост налоговых преступлений». Более того, как считает чиновник, повысится риск катастроф, подобных обрушению крыши московского «Трансвааль-Парка».
«Я считаю, что сегодня отменять лицензирование строительной деятельности нецелесообразно, – заявил директор филиала Федерального лицензионного центра (ФЛЦ) по Санкт-Петербургу Юрий Ефремов. – На данный момент это единственный механизм, реально регулирующий эту сферу».
Но и это еще не все. По мнению некоторых экспертов, институт лицензирования является «действенным инструментом оперативного решения проблем незаконного строительства, оздоровления рынка строительных услуг, повышения профессионализма проектировщиков и строителей».
Однако думается, все эти субъекты рынка немного лукавят. Понятно же, что и аварии на стройках, и ошибки в проектировании допускаются и сегодня, причем не какими-то абстрактными лицами, а лицензированными строительными компаниями и проектировщиками. Ну, а громкие заявления о том, что лицензирование способно оздоровить рынок и повысить профессионализм его участников, вероятно, следует отнести к категории желаемых результатов. Недаром же сами строители непрестанно твердят о кадровом тупике и дефиците профессионалов. Поэтому наличие лицензии – это отнюдь не охранная грамота от ошибок в работе, а своего рода входной билет на строительный рынок, который (как и полагается билету) при желании может приобрести любой желающий.
Необходим переходный период
В сети Интернет можно найти множество компаний, предлагающих вполне конкретные услуги. Например, на сайте одной из московских юридических компаний указано, что ее опыт позволяет «получать строительные лицензии на выполнение работ любой сложности, в том числе для выполнения работ для объектов первого уровня ответственности и в сложных геолого-климатических условиях, с минимальным количеством документации». Более того, «в продаже имеются готовые фирмы с полученными лицензиями Госстроя РФ сроком на три и пяти лет».
Как уверяет заместитель главы Минэкономразвития Андрей Шаронов, лицензирование строительства имело своим следствием лишь «подкормку» тысяч чиновников. «Только в Росстрое выдачей строительных лицензий занимаются две тысячи человек, – поясняет он. – Но теперь они лишаются этого «удовольствия».
В Санкт- Петербурге на сегодня выдано несколько тысяч лицензий, при этом все прекрасно понимают, что реально работающих строительных компаний всего несколько сотен. А где остальные?… Местонахождение остальных фирм местные лицензионные органы с завидным упорством пытаются установить – найдут ли (?!) и какие последуют репрессии. Пока петербургский филиал ФЛЦ не смог аннулировать у нарушителей ни одной лицензии.
Кроме устранения бюрократической и коррупционной составляющих отмена лицензирования, по оценкам Андрея Шаронова, снизит затраты строителей на проведение различных экспертиз и исследовательских работ, что приведет к «снижению себестоимости их продукции». Но это возможно лишь в будущем. Сейчас же надо как можно быстрее разработать и внедрить технические регламенты в строительной сфере.
Между тем, как считают эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», необходим переходный период, в течение которого будут сформированы новые условия для участников строительного рынка. «Очевидно, что часть функций института лицензирования будет передана саморегулируемых организациям, – поясняют эксперты. – Но, к сожалению, закон о создании таких организаций Госдумой так пока и не принят».
Игорь Черевко, Петр Горбунов
Все только начинается
О целесообразности и нецелесообразности отмены лицензирования строительной сферы твердят постоянно. Первый тезис поддерживает в основном либеральная часть российского правительства, Госдумы, прогрессивные представители строительного сообщества и некоторые другие эксперты. О нецелесообразности рассуждают чиновники Росстроя, лицензионщики и специалисты, ошибочно полагающие, что лицензирование – единственный механизм, реально регулирующий работу строительной отрасли.
Как бы там ни было, все эти разговоры, безусловно, важны. Но только в ходе подготовительных мероприятий – на круглых столах, конференциях, выступлениях в СМИ, позднее – при рассмотрении законопроекта в Госдуме или его утверждении уже в качестве закона в Совете Федерации. Однако когда правовой документ преодолел натуральные и искусственные преграды и завизирован первым лицом государства, нужно, как нам думается, не впадать в размышления о целесообразности, необходимо задаться другим вопросом – а что дальше?
А дальше ничего страшного, надеемся, не произойдет. Во-первых, лицензии будут выдаваться до конца 2006 года. Во-вторых, хочется верить, что будут-таки разработаны необходимые техрегламенты для строительства, о которых справедливо говорят в Росстрое. В-третьих, напрасно некоторые господа пугают общественность: дескать, после отмены лицензирования начнутся повальные аварии на стройках. В этой связи напомним, что никто не упразднял Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Напротив, она усиливается и набирает обороты.
Наконец, последнее. Надеемся, что осенью Госдума все же примет закон о саморегулируемых организациях (СРО), которым предполагается передать значительную часть функций по регулированию строительного рынка.
В нашем регионе о своем желании стать СРО заявляли не раз два профессиональных общественных объединения – Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и «Союзпетрострой». Как они будут себя вести в ходе создания СРО и нужны ли петербургскому рынку две саморегулируемые организации, станет понятно, вероятно, лишь в следующем году. Но одно можно сказать уже сейчас: в условиях существования явных и скрытых противоречий между обеими авторитетными общественными структурами процесс дебюрократизации, либерализации строительного рынка, процесс создания «прозрачных», цивилизованных правил и норм поведения на этом рынке может принять весьма причудливые формы.
Андрей Теплоухов
Более полугода прошло с момента принятия пакета законов, призванных сформировать в стране рынок доступного жилья. Положительный результат, пожалуй, только один: авторы «жилищного пакета» публично признали свои ошибки и готовы лоббировать внесение необходимых поправок.Пять основных трудностей
Как заявила вице-спикер Совета Федерации Светлана Орлова, к сегодняшнему моменту «не произошло ожидавшегося в этом году падения цен на жилье на 20-30 процентов». Любопытно, а кто давал такие прогнозы, уж не те ли 500 экспертов (!), которые якобы были привлечены в ходе разработки законов? И почему, собственно, цены, скажем, на строящееся жилье должны так существенно снизиться, если себестоимость строительства (по различным причинам) постоянно растет.
Несмотря на это, Светлана Орлова надеется на позитивное развитие, правда для этого нужно решить несколько основных проблем. Во-первых, сегодня очень высокие ставки ипотечного кредитования, которые, по мнению сенатора, «могут быть значительно снижены за счет уменьшения банковских рисков». Правовые основы таких гарантий существуют: в «жилищном пакете» есть положение, которое расширяет возможности судебного обращения на жилье – предмет ипотеки – в случае невозвращения ипотечного кредита. Однако есть трудности с созданием в регионах маневренных фондов, куда будут переселять неплательщиков.
Во-вторых, реализация жилищных законов невозможна без реализации идентификации предмета ипотеки. Как сообщил глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин, единой системы кадастра недвижимости ни в методическом, ни в организационном плане в регионах не существует. А без этого рассчитывать на полноценное развитие ипотеки нельзя. Законопроект о государственном кадастровом учете объектов недвижимости находится лишь в стадии согласования с Правительством РФ. По словам Михаила Мишустина, когда его примут, это даст толчок к развитию ипотеки.
В-третьих, «невозможно строить ипотечные системы без необходимых экономических условий и надлежащих инфраструктур». В-четвертых, «самые совершенные формы жилищного кредитования бесполезны, если недостаточны объемы жилищного строительства». Здесь г-жа Орлова справедливо говорит, в частности, о слабом интересе банков к финансированию строительства жилья, о вышеупомянутом законе о дольщиках, о монополизме в сфере производства стройматериалов. Наконец, последний пункт «проблемного» списка вице-спикера гласит, что «без реформы жилищно-коммунального хозяйства невозможно формирование рынка доступного жилья».
Работа над ошибками
Как рассказал генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, участвовавший в работе комиссии Совета Федерации, ничего сенсационного в Москве на прошлой неделе не прозвучало – в рамках заседания попросту подвели некоторые итоги. «К созданию рынка доступного жилья мы не приблизились, – говорит г-н Викторов. – Мы только выявили промахи, пробелы, которые были допущены в большой спешке и в большом объеме».
По убеждению Михаила Викторова, по истечении полугода авторы «жилищного пакета» публично «признают свои ошибки и это уже эффект». Более того, разработчики законов готовы эти ошибки исправить, хотя еще несколько месяцев назад они были категорически против каких-либо поправок в принципе.
Сейчас сенаторы предлагают сформировать рабочую группу в рамках Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, которая проведет ревизию законов и подготовит окончательные версии поправок. В свою очередь, депутаты Госдумы намерены сформировать собственную рабочую группу с аналогичными целями. Примечательно, что одна такая группа существует (или уже существовала), но, видимо, ко двору не пришлась. Вообще, отношения Правительства РФ, Госдумы и Совета Федерации напоминают потуги лебедя, рака и щуки. У высоких чинов также нет единства.
Особую и, вероятно, решающую роль в этом вопросе призван сыграть президент страны. На днях Владимир Путин должен подписать указ о создании Национального совета по формированию рынка доступного жилья. Как сообщил вице-спикер Госдумы Георгий Боос, этому органу будут даны широкие полномочия. Решения совета будут обязательными для государственных ведомств.
Произойдет ли после этого качественный прорыв – большой вопрос. Тем не менее, есть надежда, что на петербургском уровне возможные негативные последствия удастся если уж не избежать вовсе, то хотя бы смягчить. На прошлой неделе губернатор Валентина Матвиенко поддержала предложения строителей по улучшению инвестиционного климата в городе и дальнейшему развитию строительного рынка. Она даже пообещала пройти собственными ногами все кабинеты и сделать все, что в ее силах.
Андрей Теплоухов