Смутное время – время реконцепции
.jpg)
В 2006-2008 гг. офисная недвижимость в Санкт-Петербурге строилась ускоренными темпами. Рост спроса на офисы и связанное с ним повышение арендных ставок привлекали к этому сектору все больше игроков, в значительной части ориентированных на перепродажу недвижимости. Ажиотаж подогрело городское градостроительное ведомство, сформировав на картах Генплана обширные участки, предназначенные для офисных центров. Сегодня девелоперы и эксперты по недвижимости признают, что спекулятивный пузырь в этом секторе лопнул бы даже в случае, если бы мирового кризиса не случилось. Этот не означает, что рынок рухнул: он стал другим, как считают девелоперы и эксперты в области недвижимости.
Конец романтического периода
О замораживании многих проектов офисного строительства эксперты стало известно еще 3 месяца назад. В первую очередь рынок вынуждены были покинуть компании, привлекшие слишком значительные внешние заимствования и столкнувшиеся со значительным падением как спроса, так и арендных ставок. По оценке главы филиала Jones Lang LaSalle Андрея Розова, до второй половины 2011 г. петербургскому рынку офисной недвижимости не удастся «переварить» более 500 тысяч кв. м нового предложения. Более того, по его оценке, массового строительства бизнес-центров и в перспективе ожидать не следует.
Как считает глава Knight Frank St Petersburg Олег Барков, в 2006-2008 гг. рынок офисной недвижимости переживал романтический период. Ажиотажный спрос, по его словам, фактически был нездоровым, не соответствуя реальным потребностям. Подобная ситуация наблюдалась в банковском секторе до финансового кризиса 1998 г., а после него банковское дело, по словам эксперта, стало «рутинным бизнесом». По оценке О.Баркова, начинать новые проекты офисной недвижимости в Петербурге пока не имеет экономического смысла.
Многие из задуманных бизнес-центров, по оценке директора по консалтингу ООО «Практис Консалтинг» Алексея Чижова, уйдут в виртуальную реальность. Он напоминает, что многие арендаторы офисов, столкнувшись с финансовыми проблемами, используют имеющий потенциал так называемого «рынка класса Г» – здания построенных в советский период НИИ и НПО.
Разобраться в своем хозяйстве
Девелоперы за время кризиса в полной мере оценили серьезность ситуации. По мнению гендиректора ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, на офисном рынке «останется небольшое количество людей, которым очень интересен этот бизнес».
Коррекция рынка, как считает гендиректор УК «Сенатор» (холдинг «Империя») Андрей Пушкарский, была неизбежна. Даже если бы кризиса не было, избыток предложения все равно «охладил» бы конъюнктуру офисного сектора, как это уже происходило на других рынках. По его выражению, кризис сделал ситуацию «жестче и интереснее».
Представители девелоперских компаний признают, что им пришлось умерить свои амбиции. В то же время они всерьез задумались о технологиях управления и качестве услуг. Как считает советник гендиректора ЗАО «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев, компаниям, давно работающим на рынке, имеет смысл развивать новые офисные проекты, но лишь в том случае, если уже на стадии проектирования закладывается эксклюзивность создаваемой среды. По его словам, из трех объектов компания не заморозила именно тот, который находился на ранней стадии реализации, с расчетом именно на исключительность спектра услуг. «Имеет значение не только стадия строительства, но и концепция объекта», - считает менеджер. По его словам, сейчас наступило время реконцепции и грамотности управления.
Другие холдинги, работающие на офисном рынке, рассматривают возможность перепрофилирования части проектов. Так, «Империя» настроена на изменение функционального назначения своих объектов, реализованных в 1990-х гг. и успевших морально устареть. Такие же планы рассматривает Megapolis Properties. По словам главы департамента недвижимости компании Бориса Селиверстова, сегодня главное для девелопера – не горевать, а разобраться в собственном хозяйстве, а также повысить качество объекта и услуг до такого уровня, чтобы оно удовлетворяло возможным запросам.
Ограничения, накладываемые вступившими в силу Правилами землепользования и застройки, позволяют перепрофилировать офисный объект только в торговую недвижимость. Впрочем, такая смена может быть вполне перспективной, считает Г.Рыков, ссылаясь на опыт Екатеринбурга. Он не исключает, что в ближайшее время в Петербурге в зонах, предназначенных для офисов, появятся крупные вещевые рынки, благо потребность в них объективно существует.
«Письма счастья»
Положение на рынке офисной недвижимости усугубляется слухами о «второй волне» кризиса. Как замечает заместитель гендиректора ИСГ «Сплав» Евгения Морозова, если она действительно придет, ситуация будет развиваться по закону джунглей, и выживает сильнейший. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что в 1999 г. ситуация на офисном рынке была сложнее, чем годом ранее, когда начался кризис.
Впрочем, экономика может принести самые разные сюрпризы, отмечает Г.Рыков. По оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, офисный рынок в Петербурге перестал быть столь высокоприбыльным, как год назад, но нормально работает. Приток финансов в сектор сократился, по его оценкам, не более чем на 20%.
Тем не менее, как рассказывает Б.Селиверстов, арендаторы пытаются диктовать условия управляющим компаниям. Гендиректор Praktis Анна Деркач подтверждает, что хотя вторая волна кризиса еще явно не наступила, налицо вторая волна коллективных обращений арендаторов к управляющим. Г.Рыков считает это явление закономерным: арендаторы, по его мнению, не забыли своих обид в период бума, когда условия сделок диктовал арендодатель.
По мнению Б.Мошенского, выход состоит в том, чтобы внимательнее относиться к арендаторам. О.Барков говорит, что управляющий бизнес-центром, где его компания снимает помещения, не стал дожидаться «писем счастья» от арендаторов, предварив их собственным письмом: «Уважаемые господа, наш бизнес-центр заполнен на 100%. Просим не обращаться по поводу изменения арендных ставок».
Впрочем, позволить себе такую дипломатию может только управляющий уже давно и успешно освоенного бизнес-центра. На тех объектах, которые еще не введены или заполнены менее чем наполовину, с арендаторами разговор ведется в других интонациях. По данным руководителя проектного отдела Astera St.Petersburg Ольги Земцовой, заполняемость новых офисных объектов не превышает 50%, а 70% арендаторов рассчитывают на площадь не более 300 кв. м и на арендную ставку не выше 1300 рублей за 1 кв. м, независимо от класса офиса.
Надежда на Европу
Как подчеркивает О.Барков, на рынке офисной недвижимости следует принципиально различать две ситуации – когда проект бизнес-центра развивается компанией, устоявшейся на рынке и имеющей другие прибыльные объекты, и когда выход на рынок предполагается «с чистого листа».
Руководитель проектов компании Becar Development Денис Лола рекомендует девелоперам, задумавшим масштабные проекты, вводить их по очередям, отдельными корпусами, но не отказываться от задуманного. Так и намерена поступить EKE Group, строящая бизнес-центр «Пулково Скай». По словам координатора по работе с арендаторами компании Лилия Еременко, в Iочереди бизнес-центра, которая проходит госприемку, сдана половина площадей. Два других корпуса БЦ инвесторы, завершив строительство, намерены временно законсервировать.
Преимуществами проекта EKE являются тесные связи с финским деловым сообществом, а также эксклюзивная локализация в зоне аэропорта. Примечательно, что сосед – австрийская Avielen – продолжает развивать свой проект, ввод I очереди которого был рассчитан на 2010 г. По сведениям О.Баркова, строительство обеспечено стабильным финансированием.
На иностранных арендаторов рассчитывают и компании с эксклюзивной локализацией в центре города. Так, Megapolis Properties планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр QuattroCorti класса luxury на Почтамтской ул., 3-5 в апреле-мае 2010 г. Впрочем, проект финансируется банком с государственным участием и поддерживается городом. Кроме того, компания подписала договор с ресторанным холдингом GinzaProject, который согласился взять в управление бутик-отель, входящий в состав объекта. Megapolis Properties рассчитывает на востребованность бизнес- центра, в особенности для зарубежных клиентов, а также в связи с его эксклюзивным расположением и наличием парковки на 122 машиноместа, что является редким преимуществом для исторического центра, подчеркивает Б.Селиверстов.
Столь же оптимистично оценивает свои перспективы ООО «БТК-Девелопмент», управляющее бывшими объектами недвижимости ОАО «ФОСП» на наб. Мойки. Ориентируясь на европейских арендаторов, компания отказалась от экономии на стройматериалах при строительстве и реконструкции. Сочетание классического петербургского архитектурного стиля с современной «начинкой», по расчетам руководителя службы управления и эксплуатации компании Андрея Степанова, позволяет рассчитывать на самую высокую арендную ставку в «золотом треугольнике».
Государство как фактор синергии
Как отметил на круглом столе гендиректор Maris Properties Борис Мошенский, на рынке офисной недвижимости все более активную роль играет государство. В отличие от прежних времен, в числе арендаторов возрастает доля отечественных компаний с госучастием.
Как рассказывает управляющий партнер УК «Лидер» (входит в петербургскую ГК «Лидер Групп») Денис Кириллов, новый офисный центр, открытый компанией на пл. Конституции, в качестве якорного арендатора имеет ОАО «Санкт-Петербургские электросети». «За ними подтянулись и другие энергетики. По существу, в бизнес-центре сформировался энергетический кластер», - сообщил он. По словам Б.Мошенского, одной из самых удачных арендных сделок последнего полугодия стал переезд в новый офис Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, которая заключила договор на 10 лет по ставке 1100 рублей за 1 кв. м.
Участники рынка по этой причине не сомневаются в успехе проекта «Невская ратуша», где роль «якоря» выполняет непосредственно городское правительство в партнерстве с банком с государственным участием.
Впрочем, как свидетельствует А.Розов, повышение доли госструктур в составе арендаторов офисной недвижимости не является специфической особенностью России. По его данным, в европейских странах и США государство также сегодня формирует 15-20% спроса на этом рынке.
Еще одна тенденция госполитики, позаимствованная у Запада, состоит в целенаправленной поддержке малого предпринимательства. На это петербургские девелоперы также делают ставку. А.Деркач рассказала, что ее компания намерена надстроить 2 этажа в офисном корпусе у Кировского завода, который практически полностью предоставляется в аренду малому бизнесу.
Взаимодействие девелоперов с малым предпринимательством станет более перспективным в случае формирования однородной бизнес-среды в области инновационных технологий, рассчитывает А.Чижов. В случае успешного развития этих секторов экономики, по его мнению, после выхода из кризиса будут наиболее востребованы будут офисные объекты площадью около 5000 кв. м, где состав арендаторов будет формироваться по принципу научно-производственной синергии. Впрочем, как признает эксперт, эта перспектива полностью определяется стратегией государства.
От глобального к локальному
Таким образом, на фоне кризисной неопределенности участники рынка офисной недвижимости рассматривают самые разные перспективы приспособления к ситуации – от партнерства с госструктурами до ухода в розничную торговлю. Однако при всей широте диапазона мнений и намерений на первый план выступают общие проблемы, которые касаются не только перспектив выхода из кризиса.
Так, О.Барков справедливо считает, что Санкт-Петербургу, как европейскому городу, не к лицу вещевые рынки, даже если этот бизнес дает быстрый оборот. По его мнению, в городе должна быть первоклассная деловая недвижимость с соответствующим соотношением цены и качества.
Однако для того, чтобы удержаться на уровне, достойном великого города, сам Петербург должен правильно сориентироваться в своем развитии. По выражению А.Чижова, полемика о том, строить бизнес-центры или не строить, - лишь часть вопроса о том, верим ли мы в Россию и как определяем ее экономические приоритеты. По мнению эксперта, интеллектуальный потенциал Санкт-Петербурга предполагает его ориентацию не на конечный продукт, как это делается при развитии автомобильной сборки, а на инженерную и конструкторскую мысль.
Развитие города в целом и деловой недвижимости в частности, по мнению экспертов, определяется и качеством градостроительного законодательства. Сегодня оно не дает возможности перепрофилировать деловую недвижимость в жилую, даже если у девелоперов возникают такие планы. По словам Е.Рязанцева, при нынешней сложности градостроительных согласований рассчитывать на выживание проекта может лишь тот девелопер, который строит объект на принадлежащем его компании земельном участке.
До сих пор ни одна из крупных компаний, много лет развивавших деловую недвижимость в Петербурге, не ушла с рынка. Все рассчитывают на лучшее, и эти надежды ориентированы не только на мировых лидеров, ищущих выхода из финансовых катаклизмов, но и на здравый смысл своей законодательной и исполнительной власти. Как свидетельствует отечественная история, достойный выход из смутного времени может быть результатом только собственных решений.
Константин Черемных
Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.
Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.
Безопасность по правилам
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.