Смутное время – время реконцепции
.jpg)
В 2006-2008 гг. офисная недвижимость в Санкт-Петербурге строилась ускоренными темпами. Рост спроса на офисы и связанное с ним повышение арендных ставок привлекали к этому сектору все больше игроков, в значительной части ориентированных на перепродажу недвижимости. Ажиотаж подогрело городское градостроительное ведомство, сформировав на картах Генплана обширные участки, предназначенные для офисных центров. Сегодня девелоперы и эксперты по недвижимости признают, что спекулятивный пузырь в этом секторе лопнул бы даже в случае, если бы мирового кризиса не случилось. Этот не означает, что рынок рухнул: он стал другим, как считают девелоперы и эксперты в области недвижимости.
Конец романтического периода
О замораживании многих проектов офисного строительства эксперты стало известно еще 3 месяца назад. В первую очередь рынок вынуждены были покинуть компании, привлекшие слишком значительные внешние заимствования и столкнувшиеся со значительным падением как спроса, так и арендных ставок. По оценке главы филиала Jones Lang LaSalle Андрея Розова, до второй половины 2011 г. петербургскому рынку офисной недвижимости не удастся «переварить» более 500 тысяч кв. м нового предложения. Более того, по его оценке, массового строительства бизнес-центров и в перспективе ожидать не следует.
Как считает глава Knight Frank St Petersburg Олег Барков, в 2006-2008 гг. рынок офисной недвижимости переживал романтический период. Ажиотажный спрос, по его словам, фактически был нездоровым, не соответствуя реальным потребностям. Подобная ситуация наблюдалась в банковском секторе до финансового кризиса 1998 г., а после него банковское дело, по словам эксперта, стало «рутинным бизнесом». По оценке О.Баркова, начинать новые проекты офисной недвижимости в Петербурге пока не имеет экономического смысла.
Многие из задуманных бизнес-центров, по оценке директора по консалтингу ООО «Практис Консалтинг» Алексея Чижова, уйдут в виртуальную реальность. Он напоминает, что многие арендаторы офисов, столкнувшись с финансовыми проблемами, используют имеющий потенциал так называемого «рынка класса Г» – здания построенных в советский период НИИ и НПО.
Разобраться в своем хозяйстве
Девелоперы за время кризиса в полной мере оценили серьезность ситуации. По мнению гендиректора ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, на офисном рынке «останется небольшое количество людей, которым очень интересен этот бизнес».
Коррекция рынка, как считает гендиректор УК «Сенатор» (холдинг «Империя») Андрей Пушкарский, была неизбежна. Даже если бы кризиса не было, избыток предложения все равно «охладил» бы конъюнктуру офисного сектора, как это уже происходило на других рынках. По его выражению, кризис сделал ситуацию «жестче и интереснее».
Представители девелоперских компаний признают, что им пришлось умерить свои амбиции. В то же время они всерьез задумались о технологиях управления и качестве услуг. Как считает советник гендиректора ЗАО «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев, компаниям, давно работающим на рынке, имеет смысл развивать новые офисные проекты, но лишь в том случае, если уже на стадии проектирования закладывается эксклюзивность создаваемой среды. По его словам, из трех объектов компания не заморозила именно тот, который находился на ранней стадии реализации, с расчетом именно на исключительность спектра услуг. «Имеет значение не только стадия строительства, но и концепция объекта», - считает менеджер. По его словам, сейчас наступило время реконцепции и грамотности управления.
Другие холдинги, работающие на офисном рынке, рассматривают возможность перепрофилирования части проектов. Так, «Империя» настроена на изменение функционального назначения своих объектов, реализованных в 1990-х гг. и успевших морально устареть. Такие же планы рассматривает Megapolis Properties. По словам главы департамента недвижимости компании Бориса Селиверстова, сегодня главное для девелопера – не горевать, а разобраться в собственном хозяйстве, а также повысить качество объекта и услуг до такого уровня, чтобы оно удовлетворяло возможным запросам.
Ограничения, накладываемые вступившими в силу Правилами землепользования и застройки, позволяют перепрофилировать офисный объект только в торговую недвижимость. Впрочем, такая смена может быть вполне перспективной, считает Г.Рыков, ссылаясь на опыт Екатеринбурга. Он не исключает, что в ближайшее время в Петербурге в зонах, предназначенных для офисов, появятся крупные вещевые рынки, благо потребность в них объективно существует.
«Письма счастья»
Положение на рынке офисной недвижимости усугубляется слухами о «второй волне» кризиса. Как замечает заместитель гендиректора ИСГ «Сплав» Евгения Морозова, если она действительно придет, ситуация будет развиваться по закону джунглей, и выживает сильнейший. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что в 1999 г. ситуация на офисном рынке была сложнее, чем годом ранее, когда начался кризис.
Впрочем, экономика может принести самые разные сюрпризы, отмечает Г.Рыков. По оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, офисный рынок в Петербурге перестал быть столь высокоприбыльным, как год назад, но нормально работает. Приток финансов в сектор сократился, по его оценкам, не более чем на 20%.
Тем не менее, как рассказывает Б.Селиверстов, арендаторы пытаются диктовать условия управляющим компаниям. Гендиректор Praktis Анна Деркач подтверждает, что хотя вторая волна кризиса еще явно не наступила, налицо вторая волна коллективных обращений арендаторов к управляющим. Г.Рыков считает это явление закономерным: арендаторы, по его мнению, не забыли своих обид в период бума, когда условия сделок диктовал арендодатель.
По мнению Б.Мошенского, выход состоит в том, чтобы внимательнее относиться к арендаторам. О.Барков говорит, что управляющий бизнес-центром, где его компания снимает помещения, не стал дожидаться «писем счастья» от арендаторов, предварив их собственным письмом: «Уважаемые господа, наш бизнес-центр заполнен на 100%. Просим не обращаться по поводу изменения арендных ставок».
Впрочем, позволить себе такую дипломатию может только управляющий уже давно и успешно освоенного бизнес-центра. На тех объектах, которые еще не введены или заполнены менее чем наполовину, с арендаторами разговор ведется в других интонациях. По данным руководителя проектного отдела Astera St.Petersburg Ольги Земцовой, заполняемость новых офисных объектов не превышает 50%, а 70% арендаторов рассчитывают на площадь не более 300 кв. м и на арендную ставку не выше 1300 рублей за 1 кв. м, независимо от класса офиса.
Надежда на Европу
Как подчеркивает О.Барков, на рынке офисной недвижимости следует принципиально различать две ситуации – когда проект бизнес-центра развивается компанией, устоявшейся на рынке и имеющей другие прибыльные объекты, и когда выход на рынок предполагается «с чистого листа».
Руководитель проектов компании Becar Development Денис Лола рекомендует девелоперам, задумавшим масштабные проекты, вводить их по очередям, отдельными корпусами, но не отказываться от задуманного. Так и намерена поступить EKE Group, строящая бизнес-центр «Пулково Скай». По словам координатора по работе с арендаторами компании Лилия Еременко, в Iочереди бизнес-центра, которая проходит госприемку, сдана половина площадей. Два других корпуса БЦ инвесторы, завершив строительство, намерены временно законсервировать.
Преимуществами проекта EKE являются тесные связи с финским деловым сообществом, а также эксклюзивная локализация в зоне аэропорта. Примечательно, что сосед – австрийская Avielen – продолжает развивать свой проект, ввод I очереди которого был рассчитан на 2010 г. По сведениям О.Баркова, строительство обеспечено стабильным финансированием.
На иностранных арендаторов рассчитывают и компании с эксклюзивной локализацией в центре города. Так, Megapolis Properties планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр QuattroCorti класса luxury на Почтамтской ул., 3-5 в апреле-мае 2010 г. Впрочем, проект финансируется банком с государственным участием и поддерживается городом. Кроме того, компания подписала договор с ресторанным холдингом GinzaProject, который согласился взять в управление бутик-отель, входящий в состав объекта. Megapolis Properties рассчитывает на востребованность бизнес- центра, в особенности для зарубежных клиентов, а также в связи с его эксклюзивным расположением и наличием парковки на 122 машиноместа, что является редким преимуществом для исторического центра, подчеркивает Б.Селиверстов.
Столь же оптимистично оценивает свои перспективы ООО «БТК-Девелопмент», управляющее бывшими объектами недвижимости ОАО «ФОСП» на наб. Мойки. Ориентируясь на европейских арендаторов, компания отказалась от экономии на стройматериалах при строительстве и реконструкции. Сочетание классического петербургского архитектурного стиля с современной «начинкой», по расчетам руководителя службы управления и эксплуатации компании Андрея Степанова, позволяет рассчитывать на самую высокую арендную ставку в «золотом треугольнике».
Государство как фактор синергии
Как отметил на круглом столе гендиректор Maris Properties Борис Мошенский, на рынке офисной недвижимости все более активную роль играет государство. В отличие от прежних времен, в числе арендаторов возрастает доля отечественных компаний с госучастием.
Как рассказывает управляющий партнер УК «Лидер» (входит в петербургскую ГК «Лидер Групп») Денис Кириллов, новый офисный центр, открытый компанией на пл. Конституции, в качестве якорного арендатора имеет ОАО «Санкт-Петербургские электросети». «За ними подтянулись и другие энергетики. По существу, в бизнес-центре сформировался энергетический кластер», - сообщил он. По словам Б.Мошенского, одной из самых удачных арендных сделок последнего полугодия стал переезд в новый офис Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, которая заключила договор на 10 лет по ставке 1100 рублей за 1 кв. м.
Участники рынка по этой причине не сомневаются в успехе проекта «Невская ратуша», где роль «якоря» выполняет непосредственно городское правительство в партнерстве с банком с государственным участием.
Впрочем, как свидетельствует А.Розов, повышение доли госструктур в составе арендаторов офисной недвижимости не является специфической особенностью России. По его данным, в европейских странах и США государство также сегодня формирует 15-20% спроса на этом рынке.
Еще одна тенденция госполитики, позаимствованная у Запада, состоит в целенаправленной поддержке малого предпринимательства. На это петербургские девелоперы также делают ставку. А.Деркач рассказала, что ее компания намерена надстроить 2 этажа в офисном корпусе у Кировского завода, который практически полностью предоставляется в аренду малому бизнесу.
Взаимодействие девелоперов с малым предпринимательством станет более перспективным в случае формирования однородной бизнес-среды в области инновационных технологий, рассчитывает А.Чижов. В случае успешного развития этих секторов экономики, по его мнению, после выхода из кризиса будут наиболее востребованы будут офисные объекты площадью около 5000 кв. м, где состав арендаторов будет формироваться по принципу научно-производственной синергии. Впрочем, как признает эксперт, эта перспектива полностью определяется стратегией государства.
От глобального к локальному
Таким образом, на фоне кризисной неопределенности участники рынка офисной недвижимости рассматривают самые разные перспективы приспособления к ситуации – от партнерства с госструктурами до ухода в розничную торговлю. Однако при всей широте диапазона мнений и намерений на первый план выступают общие проблемы, которые касаются не только перспектив выхода из кризиса.
Так, О.Барков справедливо считает, что Санкт-Петербургу, как европейскому городу, не к лицу вещевые рынки, даже если этот бизнес дает быстрый оборот. По его мнению, в городе должна быть первоклассная деловая недвижимость с соответствующим соотношением цены и качества.
Однако для того, чтобы удержаться на уровне, достойном великого города, сам Петербург должен правильно сориентироваться в своем развитии. По выражению А.Чижова, полемика о том, строить бизнес-центры или не строить, - лишь часть вопроса о том, верим ли мы в Россию и как определяем ее экономические приоритеты. По мнению эксперта, интеллектуальный потенциал Санкт-Петербурга предполагает его ориентацию не на конечный продукт, как это делается при развитии автомобильной сборки, а на инженерную и конструкторскую мысль.
Развитие города в целом и деловой недвижимости в частности, по мнению экспертов, определяется и качеством градостроительного законодательства. Сегодня оно не дает возможности перепрофилировать деловую недвижимость в жилую, даже если у девелоперов возникают такие планы. По словам Е.Рязанцева, при нынешней сложности градостроительных согласований рассчитывать на выживание проекта может лишь тот девелопер, который строит объект на принадлежащем его компании земельном участке.
До сих пор ни одна из крупных компаний, много лет развивавших деловую недвижимость в Петербурге, не ушла с рынка. Все рассчитывают на лучшее, и эти надежды ориентированы не только на мировых лидеров, ищущих выхода из финансовых катаклизмов, но и на здравый смысл своей законодательной и исполнительной власти. Как свидетельствует отечественная история, достойный выход из смутного времени может быть результатом только собственных решений.
Константин Черемных
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
Адмиралтейский район не случайно считается ядром исторического центра. Основанный в 1704 году, он и сегодня в отдельных местах практически не изменил своего первоначального облика. Но время берет свое. В соответствии с Генеральным планом развития Адмиралтейскому району уготована судьба стать местом, где намечены перспективные градостроительные преобразования.
В настоящий момент подготовлена документация по планировке территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей. Это так называемая «Измайловская перспектива», которая охватывает территории и соседнего Московского района. Зона «сити» станет отправной точкой в дальнейшем развитии территории Обводного канала. Среди запущенных проектов – развитие квартала Шкапина-Розенштейна, реконструкция огромной и вместе с тем проблемной территории завода «Красный треугольник».
Предполагается дальнейшее преобразование территорий трамвайного парка им. Коняшина, фабрики «Скороход». ООО «Финансово-консалтинговая группа» готовит проект планировки и межевания территории на бывших территориях фабрики «Гознак». На бывших объектах военного назначения на острове Новая Голландия года через четыре появится большой общественно-деловой и развлекательный комплекс.
Как рассказал в интервью Алексей Степанов, начальник отдела строительства и землепользования Адмиралтейского района, сейчас на различных стадиях реализации находится 199 объектов. Из них на этапе формирования инвестиционной заявки и предварительного согласования – 85. На 36 объектах идут строительно-монтажные работы. Четыре объекта вводятся в эксплуатацию. 15 объектов являются особо значимыми.
Но есть в районе объекты, которые не бросаются в глаза, но для инвестиционной привлекательности района, его развития они крайне важны. К примеру, в начале 2008 года введена в эксплуатацию районная трансформаторная подстанция ПС-40А на Рижском проспекте. Для ее ввода было проложено более
Учитывая ошибки прошлого
По словам Алексея Степанова, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, стало легче работать с документами при рассмотрении того или иного объекта строительства или реконструкции. Теперь при разработке градостроительного плана земельного участка еще до этапа рабочего проектирования должны быть представлены документы по его формированию под объект строительства или реконструкции. Кроме того, должны быть обеспечены технические условия, необходимые для подключения объекта к системам инженерного обеспечения. Были в районе прецеденты, когда объекты не были своевременно сданы в эксплуатацию, – в частности, жилые дома на углу 5-й Красноармейской улицы и Советского переулка и в Большом Казачьем переулке.
– За прошлый год и первую половину 2008 года в наш отдел поступило примерно 50 обращений от ГУ «Управление инвестиций» по вопросу согласования проектов реконструкции под функции, не противоречащие Генплану, – сообщил Алексей Степанов. – Из них было отклонено восемь. Это связано с тем, что проект, например, негативно влияет на зону зеленых насаждений и благоустройство прилегающей территории. Или в процессе их реализации ухудшаются условия проживания граждан.
Так, например, одна из инвестиционных заявок была отклонена в связи с желанием компании пристроить к существующему зданию на улице Писарева новый объект. Отклонили и проект строительства между домами 16 и 18 по Дровяному переулку, чтобы не допустить уплотнительной застройки и нарушения благоустройства территории.
Адресные программы
В районе, где жилой фонд старый, хватает зданий, претендующих на признание их аварийными.
– По большому счету, говорить об аварийности или предаварийном состоянии здания можно по результатам технического обследования, – утверждает Алексей Степанов. – Это не только серьезная, но и дорогостоящая процедура. В районе много зданий, за которыми мы наблюдаем. Здания, признанные аварийными, включены в соответствующее постановление правительства Санкт-Петербурга. И по ним уже ведется или будет вестись определенная работа. Есть объекты, которые необходимо обследовать. Как вариант решения вопроса, связанного с ветхим и аварийным жильем, администрацией района было высказано предложение о строительстве многоэтажного жилого комплекса площадью свыше 90 тысяч квадратных метров в районе набережной Бумажного канала, Бумажной улицы, Нарвского проспекта и Перекопской улицы. Сейчас на этот квартал КГА разрабатывает проект планировки территории.
Этот проект повысит инвестиционную привлекательность и доступность других объектов в районе. Поскольку строительство жилого комплекса правительство города берет на себя, затраты бюджета будут компенсированы за счет привлечения инвесторов в реконструкцию освобождаемых зданий.
Долгострою говорят «нет»
Есть в районе объекты, которые числятся «долгостроями». Они находятся на особом контроле. В прошлом году выездная коллегия рассматривала вопрос об изъятии у инвестора объекта в Подъездном переулке, 13. В настоящий момент рассматривается возможность строительства на этом месте автоматического подземного паркинга. Предложение получило поддержку со стороны администрации города.
Администрация района совместно с КУГИ решает вопрос о замене инвестора, который намеревался реконструировать здание на Серпуховской улице, 2/68.
Внебюджетные источники
Реализация инвестиционных проектов на территории района направлена не только на обеспечение капиталовложений и инвестиций частных инвестиционных компаний. В районе активно осуществляется реконструкция и модернизация школ и дошкольных учреждений. Так, на улице Егорова планируется реконструкция здания школы, в переулке Бойцова, 3 – реконструкция здания с последующей пристройкой.
Власти района намерены осуществить строительство новых спортивных сооружений и многофункциональных комплексов, в которых предусмотрено размещение спортивных объектов. Например, в квартале 4 южнее Обводного канала (за «Варшавским экспрессом») на площади
Марианна Рахман, Строительный Еженедельник