Первое в России заключение госэкспертизы на проект с цифровой информационной моделью выдали в Санкт-Петербурге
Об этом сообщил министру строительства и ЖКХ России и журналистам 11 сентября 2020 года вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко на XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».
Это первый случай в российской практике, когда объект, полностью спроектированный на основе BIM-технологий, успешно прошел госэкспертизу в цифровом формате и получил разрешение на строительство. Речь идет об объекте дошкольного образования, который входит в корпоративную программу Группы «Эталон» по строительству социально значимой инфраструктуры и в реестр пилотных проектов, сформированный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
«Петербургский Центр государственной экспертизы после детальной проработки всех процедур, связанных с использованием BIM-технологий, 8 сентября выдал первое в России положительное заключение по цифровой модели проекта детского сада», — отметил Николай Линченко.
С чего все начиналось
Первые шаги к внедрению технологий информационного моделирования (ТИМ) в петербургском Центре госэкспертизы начали предпринимать еще в 2015 году. За прошедшее время более 50 сотрудников прошли обучение на различных специализированных курсах в сфере информационного моделирования. Были переоборудованы рабочие места экспертов, закуплено необходимое программное обеспечение.
Центр разработал ряд требований к представляемым цифровым информационным моделям (ЦИМ) и разместил их на официальном сайте учреждения. В июле этого года появилась обновленная редакция этих документов (редакция 2.1), в которую вошла часть с технологическими решениями. Кроме того,в 2019 году был разработан и утвержден временный регламент по проведению экспертизы проектной документации с представленными ЦИМ.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность представления на экспертизу проектной документации, выполненной с применением технологий информационного моделирования. Соответствующие изменения были внесены в июне 2019 года.
Специалисты петербургского Центра госэкспертизы разработали наборы автоматизированных проверок ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов, которые уже успешно применяются на практике.
Экспертиза детского сада
На первом этапе экспертизы специалисты Центра госэкспертизы выполняли так называемые «входные» проверки, устанавливали соответствие проектной документации и проектной модели, проверяли на коллизии, а также на корректность геометрии представленных ЦИМ, на соответствие элементов базовым классам IFC и требуемый атрибутивный состав. При выявлении ошибок на первом этапе дальнейшие проверки ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов невозможны или дают некорректные результаты.
На втором этапе были проведены автоматизированные проверки на соответствие требованиям технических регламентов. По их результатам был сформирован сводный отчет, который был передан профильным экспертам совместно со сводной цифровой информационной моделью и табличными данными, выгруженными из модели.
Из плюсов использования новой технологии эксперты Центра отмечают, что в будущем может значительно упроститься порядок подачи заявления на экспертизу, появится наглядность оценки проектных решений, а также увеличится количество автоматизированных проверок, что позитивным образом скажется на повышении качества проектов. Кроме того, улучшится коммуникация в связке эксперт-эксперт, эксперт-заявитель.
Сегодня эксперты учреждения уже рассматривают проекты, в состав которых, помимо стандартного комплекта проектной документации, входит цифровая информационная модель. До конца 2020 года Центр госэкспертизы планирует рассмотреть еще десять подобных объектов.
По словам директора СПб ГАУ «ЦГЭ» Ирины Косовой, благодаря этому проекту стало очевидно, что структурированная информация в цифровых моделях поддается автоматизированным проверкам, что в будущем позволит увеличить качество проектных решений и избежать ошибок на стройке. «В планах петербургского Центра госэкспертизы стоит дальнейшее расширение требований на другие категории объектов капитального строительства, позволяющих сформировать полный комплекс проверок любого вида объекта», — добавила Ирина Владимировна.
Оценка Минстроя
Высокую оценку проведенной работе дал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев на совещании в рамках XI Всероссийской конференции: «Очень хорошо, что вы отработали все процедуры экспертизы. Я думаю, что Санкт-Петербург — это передовая история. Нам в других субъектах Российской Федерации в этом направлении придется пройти более тяжелый путь и провести гораздо более серьезную работу».
Главными преимуществами работы в BIM являются совместная командная работа проектировщиков в единой цифровой модели проекта, автоматизация выявления и дальнейшее оперативное исключение ошибок проектирования, значительная оптимизация временных ресурсов и повышенное (на 30%) информационное насыщение создаваемой модели проекта. Как следствие, проектирование может проходить фактически в один этап, а сроки подготовки к непосредственному началу строительных работ резко сокращаются.
Цифровой надзор
Подготовка документации с использованием BIM-технологий позволила застройщику с первого раза получить разрешение на строительство, которое выдал Госстройнадзор Санкт-Петербурга. По словам руководителя надзорного ведомства Владимира Болдырева, история с детским садом на одном заключении государственной экспертизы не закончится.
«В Петербурге зреют амбициозные планы по переходу надзора в цифровой формат. Это является логичным продолжением события, которое произошло в сентябре этого года. Многие компании работают с BIM-технологиями, но до сих пор никто не проходил экспертизу проекта и не взаимодействовал с органами государственного строительного надзора в новом цифровом формате», — отметил Владимир Болдырев.
Эту информацию нашему изданию подтвердили в Группе «Эталон». По словам специалистов компании, применение BIM-технологий в случае с детским садом на улице Маршала Блюхера не ограничится только проектированием. Оно также охватывает создание цифровой модели для геодезического сопровождения и выполнение ряда управленческих и контрольных функций, включая те, что касаются деятельности подрядных организаций и поддержание должного уровня безопасности на стройке. Все они относятся к числу собственных научно-прикладных разработок Группы «Эталон».
Банк «Советский» оказался дольщиком петербургской ГК «Город». Он приобрел один из корпусов в проекте «Ленинский парк» за 800 млн рублей в надежде заработать на перепродаже квартир. Но перспективы бизнеса туманны. На прошлой неделе совладельцы «Города» братья Ванчуговы были задержаны полицией.
Участники рынка сообщили, что группа компаний «Город» братьев Ванчуговых продала банку «Советский», где с 23 октября Центробанк ввел временную администрацию, более 270 квартир на 800 млн рублей. Это подтвердил руководитель ГК «Город» Максим Ванчугов. По его словам, покупки совершали дочерние структуры банка. «Недвижимость покупалась на 30% дешевле рыночной стоимости в инвестиционных целях», – пояснил он, подчеркнув, что сама ГК «Город» в банке «Советский» никогда не кредитовалась. Дольщики «Города» сообщили, что банк купил целый корпус в проекте «Ленинский парк». Но когда состоялась сделка, не сообщается. В самом банке ситуацию не прокомментировали. А участники рынка информацией были возмущены. По их словам, дело менеджеров банка – выдавать кредиты, а не покупать недвижимость на деньги вкладчиков с целью обогащения.
Братьев задержали
Между тем в самой ГК «Город» на прошлой неделе произошли серьезные события, которые могут негативно отразиться на дальнейшей судьбе проектов компании. Вечером во вторник сотрудники полиции провели обыск в квартире руководителя ГК «Город» Максима Ванчугова, а в среду взяли штурмом офис его брата, депутата Госдумы РФ Романа Ванчугова на Васильевском острове. В результате Руслан и Максим Ванчуговы были задержаны. А Роман Ванчугов, имеющий депутатскую неприкосновенность, обвинил городские власти в предвыборном давлении и нарушении закона. Смольный на эти выпады не отреагировал. Вице-губернатор Игорь Албин заявил в четверг, что считает некорректным комментировать арест собственников девелоперской компании до прояснения ситуации.
Будущее в тумане
ГК «Город» – застройщик трех жилых комплексов: «Ленинский парк» (на 2,6 тыс. квартир) и «Прибалтийский» (более 1 тыс. квартир) в Красносельском районе в конце Ленинского пр. и «Морская звезда» (более 1 тыс. квартир) в Приморском районе. Стройки остановлены уже больше полутора лет, 714 дольщиков компании признаны обманутыми. Общая стоимость непроданного жилья в трех комплексах «Города» оценивается в сумму около 10 млрд рублей. На достройку всех объектов «Города», по словам Максима Ванчугова, нужно 8-9 млрд рублей. В мае 2015 года было возбуждено дело в отношении неустановленной группы лиц из числа руководства ГК «Город» по факту хищения денег дольщиков. Дело классифицировали как мошенничество в особо крупном размере. По оценкам Смольного, долги «Города» различным комитетам администрации и госпредприятиям составляют 1,1 млрд рублей. Из них только Комитету имущественных отношений девелопер должен 330 млн рублей за аренду земли под стройки. В июле этого года проекты «Города» на основе договора доверительного управления передали ГУП «Центр содействия строительству». Сейчас договор истек. И дальнейшая судьба объектов пока не ясна. Директор ГУП Вячеслав Якин ситуацию не комментирует.
Справка:
Временная администрация введена в банке «Советский» 23 октября. Центробанк нашел в работе банка признаки неустойчивого финансового положения, которые создают угрозу интересам кредиторов (вкладчиков). Проверка выявила, что капитал банка размером в 10 млрд рублей оказался почти в два раза меньше объема вкладов. Принято решение санировать банк, а не отзывать у него лицензию.
Кризисные явления в экономике повлияли на всех представителей отечественного бизнеса. Наиболее ощутимые последствия испытали на себе компании с длинным производственным циклом. Именно к таким компаниям относятся генподрядчики.
Компании оказались под влиянием сразу нескольких негативных факторов: очевидное сокращение инвесторского запроса, длительные сроки реализации проектов строительства и невозможность долгосрочного прогноза. Например, возведение завода потребует от 2 до 3 лет, но при этом ни одна сторона контракта не имеет возможности учесть рентабельность и прибыль с проекта в условиях туманных экономических перспектив.
Тяжелая пора
Все игроки рынка уже ощущают на себе последствия сложившейся негативной экономической ситуации. В результате отсутствия дешевого фондирования у банков, роста ставок кредитования и невозможности привлечь проектное финансирование в условиях низкого спроса, многие девелоперы скорректировали планы по объемам строительства или отложили реализацию проектов до лучших времен.
По оценке Министерства строительства РФ, объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10-15%. Участники рынка прогнозируют еще более пессимистичные сценарии. При условии сохранения тяжелой ситуации в экономике падение общего объема предложения может составить 20-25% к концу 2015 года, а в перспективе двух-трех лет объем нового строительства может снизиться на 30-40%. На этом же уровне предполагается сокращение ввода новых площадей и в секторе коммерческой недвижимости.
Эти факторы привели к снижению спроса на услуги генподрядчиков. «Уровень конкуренции сильно вырос. В условиях консервации проектов многие крупные генподрядчики начинают интересоваться заказами, на которые раньше бы не обратили внимание», – утверждает директор по развитию ГК «Портал Групп» Иван Евдокимов.
С другой стороны, практически не сократилось число проектов федерального финансирования - дорожно-транспортные, военные, социальные, а также атомной отрасли, которая является одной из приоритетных. В том числе будет продолжено финансирование проектов строительства атомных станций за рубежом. «Эти области фактически не зависят от экономической ситуации и регулируются только через призму бюджета», – поясняет руководитель группы ценообразования ГК «Спектрум» Денис Калинин. В связи с политикой импортозамещения и повышением привлекательности производства после падения курса рубля также стали перспективными проекты в сфере сельского хозяйства (строительство объектов животноводства, тепличных комплексов и т.д.).
Больше, чем подрядчик
«До кризиса гиганты генподрядного рынка с большим опытом реализации сложных проектов, могли закладывать примерно до 20-25% прибыли», – говорит Денис Калинин.
Сегодня многие генподрядные компании готовы работать за минимальный процент или даже прибегнуть к демпингу, чтобы просто остаться на рынке. В среднем в коммерческой сфере рядовые игроки за свои услуги обычно запрашивают 7-12 % от стоимости проекта. Цена контракта в государственном секторе всегда индивидуальна и во многом зависит от специфики проекта. Однако в условиях новой экономической реальности генподрядчикам намного труднее привлекать банковские гарантии, без которых заказчик не предоставит аванс. Участники рынка также отмечают, что заказчики стали диктовать новые, более жесткие правила. Особое внимание уделяется штрафам, пеням, гарантиям, обеспечениям и удержаниям.
Окончательная стоимость услуг зависит не только от опыта и известности генподрядчика на рынке, но и от типа генподрядной компании, поскольку в отличие от западных компаний основной компетенцией отечественных игроков является не только управление строительством, но также и проведение отдельных подрядных работ.
Китайско-африканские связи
Иван Евдокимов полагает, что в кризис рынок может упасть на 20-25%. Впрочем, его прогноз может не оправдаться, поскольку российские генподрядчики активно ищут пути выхода из сложившейся ситуации. Так, осложненные условия существования бизнеса заставляют генподрядчиков расширять географию своей деятельности. «Если рынок не идет к генподрядчику, то генподрядчик должен сам активно выходить на рынок. И чем более он удален от столиц, тем лучше», – комментирует президент компании STEP Дмитрий Кунис. Он считает, что работая в Москве и Петербурге, компании рискуют столкнуться с банальной ценовой конкуренцией, которая, в конечном счете, способна затормозить развитие бизнеса.
Наиболее перспективными сейчас являются отношения с партнерами из Азии, поскольку по прогнозам экономистов, к 2020 году объем инвестиций азиатских стран в отечественную экономику составит более $12 млрд. «Для сотрудничества с Китаем сегодня есть прямая политическая воля и поддержка. Китайцы занимают самую активную позицию, готовы вливать большие объемы инвестиций в предприятия металлургии, горной и автомобильной промышленности», – поясняет Дмитрий Кунис. Кроме того, немаловажную роль для наиболее дальновидных генподрядчиков будут играть рынки стран СНГ, в частности Казахстана, который находится в самом расцвете строительной активности.
Арабские и африканские страны также активно развивались в течение последних 15 лет, и сейчас готовы уйти от американской и европейской экспансии. «Они очень приветствуют русских, способных предложить девелоперские проекты и трансфер технологий», – отмечает председатель правления ГК «Портал Групп» Левент Эндам.
Помимо выхода на другие рынки, генподрядным компаниям стоит также заняться грамотной оптимизацией собственных расходов и агрессивным поиском более гибких поставщиков.
По мнению директора управления строительством CBRE Михаила Каплуна, на плаву останутся те, кто заключил более-менее гибкие договоры, позволяющие относительно эффективно управлять форс-мажорными ситуациями, наподобие текущей.
«При заключении новых контрактов необходимо будет уменьшить в портфеле количество EPC-контрактов (Engineering, Procurement, Construction) – то есть договоров с твердой ценой и сроками, по которому генподрядчик берет на себя все обязанности и все риски в отношении объекта строительства. И увеличить количество EPCM-контрактов (Engineering, Procurement, Construction, Management), у которых нет фиксированной цены», – считает директор по коммуникациям Национальной ассоциации инжиниринговых компаний (НАИК) Владимир Ступников. Эксперт, правда, оговорился, что при таких условиях, увы, премии за риск генподрядчику не светит, зато заказчик будет сам нести затраты в случае увеличения стоимости проекта. Кроме того, генподрядным компаниям необходимо самостоятельное активное взаимодействие с банками, с целью отстаивания права на их поддержку.