Депутаты спросили губернатора о судьбе судебного квартала
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга 46 голосами «за» приняло депутатский запрос к губернатору Санкт-Петербурга Александру Беглову о строительстве в Санкт-Петербурге жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации.
Запрос был инициирован членом фракции «Справедливая Россия» Надеждой Тихоновой. По просьбам петербуржцев парламентарий призывает губернатора Санкт-Петербурга оказаться от строительства судебного квартала на Свердловской набережной и обустроить в этом месте зеленую прогулочную зону и общественное пространство.
В своем запросе Надежда Тихонова обращает внимание Александра Беглова на то, что Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА) 26.05.2020 выпустил Распоряжение, которое предполагает изменение проекта планировки территории, ограниченной Свердловской наб., границей территориальной зоны ТРЗ-2, Большеохтинским пр. и проектируемой магистралью, в Красногвардейском районе в части размещения на Свердловской набережной объектов капитального строительства: жилого комплекса и общежития квартирного типа. В ответе на предыдущий запрос Надежды Тихоновой КГА подтвердил, что дом предназначен для судей Верховного суда. Ранее действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 №367 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной наб. р. Невы, продолжением Цимлянской ул., Большеохтинским пр., пр. Шаумяна и ул. Помяловского с примыкающей территорией Якорной ул. и участка, ограниченного проспектом Энергетиков, железной дорогой, Якорной ул., границей функциональной зоны «П1»/»ДР», в Красногвардейском районе», согласно которому на этом месте должен был появиться «Многофункциональный театрально-концертный зал и музей современного искусства». При том, что предназначение участка поменялось, Комитет по культуре Санкт-Петербурга с запросом о поиске альтернативного места для строительства музея современного искусства в Комитет не обращался.
Надежда Тихонова указывает, что жители соседних домов категорически возражают против возведения судебного квартала, они создали петицию против любого капитального строительства на данном участке. Под воззванием оставлено более 1500 подписей.
«В связи с устными жалобами жителей Красногвардейского района мной был подан запрос на имя вице-губернатора Николая Линченко с просьбой отказаться от строительства жилого комплекса. В этом запросе я привожу доводы горожан, которые опасаются, что строительство нового крупного жилого комплекса усугубит транспортную ситуацию в районе, где на данный момент недостаточная пропускная способность дорожной инфраструктуры. Также в обращении жителей сообщается, что в результате сложности грунтов при строительстве жилого дома по адресу: Большеохтинский проспект, 9 в близлежащих домах появились трещины. В частности, на доме, расположенном по адресу: Большеохтинский проспект, 1, обнаружены трещины с 1 по 9 этаж. Новое строительство может повлечь подобные аварийные или даже катастрофические последствия для соседних жилых строений. Кроме того, в петиции против строительства отмечается, что новостройки на указанном Участке нарушат сложившийся архитектурный ансамбль Свердловской набережной. Горожане предлагают преобразовать это пространство в парк, поскольку в Красногвардейском районе обеспеченность зелеными насаждениями ниже нормы», - говорится в запросе Надежды Тихоновой.
По словам парламентария, в ответ Николай Линченко указал на то, что размещение комплекса зданий «Судебного квартала» на Смольной и Свердловской набережных поддержано на федеральном уровне. Также в письме вице-губернатора сообщается, что согласно Постановлению от 2009 года, создание рекреационной зоны на Участке не представляется возможным, так как противоречит самому Постановлению.
«Вместе с тем, и предлагаемые изменения Постановления продиктованы не развитием социально – значимых объектов или общественных пространств, а желанием осуществить уплотнительную застройку микрорайона, что также противоречит принятому документу», - пишет Надежда Тихонова губернатору.
В ответе вице-губернатора Николая Линченко также сообщается, что земельный участок, где предполагается строительство судебного квартала, расположен в границах территории предварительных археологических разведок и, учитывая, что археологические работы не проводились, перед началом проектирования строительства необходимо выполнить археологическую разведку. Не исключено, что застроенные в 60-х годах ХХ века без археологических изысканий земли на берегу Невы содержат ценный с исторической точки зрения культурный слой.
Надежда Тихонова просит губернатора поддержать жителей Красногвардейского района и отказаться от любого строительства на данном участке. Парламентарий также ждет от главы города ответы на следующие вопросы:
Какие еще были предусмотрены варианты для строительства жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации? Если такие места рассматривались, то какие основные причины отказа от этих территорий?
Почему Правительство Санкт-Петербурга считает, что внесение изменений в Постановление возможно исключительно в части включения в проект планировки территории жилого комплекса, а не создания современной рекреационной зоны?
В случае выявления объектов археологического наследия на Участке, какие действия будут предприняты со стороны Правительства Санкт-Петербурга в части сохранения данных объектов?
На прошедшем XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга многие говорили о сложностях в строительстве социальных объектов. Градоначальник даже попросил строителей о помощи в решении проблемы.
XVII Съезд строителей Северной столицы не только подвел итоги уходящего 2019 года, но также обозначил сложности, существующие в строительной отрасли. Представители общественных организаций, чиновники, бизнесмены говорили о проблемах кредитования строительного комплекса, сохранения исторического центра, об уходе с рынка подрядных компаний, обманутых дольщиках и т. д. Но, вольно или невольно, главной стала тема дефицита в городе объектов социальной инфраструктуры и сложности их сооружения.
Тему обозначил губернатор Петербурга Александр Беглов, сделавший доклад по итогам года. Для начала он отметил сложность работы в строительной отрасли. Затем немного посетовал на то, что «год прошел не так, как бы хотелось», однако настрой остается оптимистичным.
Хотя за 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья, Александр Беглов рассчитывает на исполнение плана (3,4 млн кв. м). Гораздо больше его беспокоит сложившийся дисбаланс между жильем и социальными объектами. По официальным данным, сейчас дефицит мест в детских садах составляет 37 тыс. единиц, в школах также не хватает 24 тыс. мест.
До 2025 года в Петербурге будет построено примерно 25 млн кв. м жилья, прогнозирует губернатор. Для их обеспечения инфраструктурой надо 189 социальных объектов. На это требуется 310 млрд рублей. И это только на «социалку»! На прочую инфраструктуру требуется еще 320 млрд. Для сравнения Александр Беглов привел размер бюджета на 2020 год – всего 711 млрд рублей. «Я за то, чтобы объекты строились вместе», – подчеркнул он, имея в виду жилые и социальные постройки.
По словам губернатора, застройщики в 2019 году безвозмездно передали городу 24 социальных объекта. При этом Петербургу удалось получить от российского правительства 10 млрд рублей на «социалку». «Мне удалось вам помочь», – сказал Александр Беглов и попросил строителей, со своей стороны, тоже помочь городу – вводить жилье вместе с социальной инфраструктурой.
Ввод социальных объектов тормозится и регулярным неисполнением Адресной инвестиционной программы. Как сообщил губернатор, в течение года Смольный расторг 26 контрактов с подрядчиками на сумму около 7 млрд рублей. «Деньги есть – почему не строят?» – удивляется он.
На этот вопрос ответили в своих выступлениях представители бизнеса. Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил недостаточное финансирование возведения социальных объектов на фоне низкого спроса на жилье. Директор Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан указал на подход к формированию АИП, которая, по его словам, «принимается кулуарно», условия торгов заставляют подрядчиков демпинговать, а ценообразование – вообще неясная сфера.
При этом выяснилось, что у компании «Главстрой Санкт-Петербург» получены разрешения на строительство 17 социальных объектов. Однако строительство идет по очереди и в невысоком темпе. Как пояснил генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, объекты плохо вписываются в экономику. Он пояснил: пока проект проходит согласование, чиновники в них «напихивают все свои «хотелки», но денег они не считают». В результате утвержденный проект выходит за рамки экономических реалий.
Строительство социальных объектов сегодня убыточно, подчеркнул эксперт. И если полностью строить социальную инфраструктуру, застройщик может попасть в коллапс. «Тогда вообще ничего строиться не будет», – резюмировал Александр Лелин.
«У застройщика нет прибыли для опережающего строительства «социалки». Откуда деньги?» – соглашается генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По новому законодательству, средства, аккумулированные на эскроу-счетах, должны расходоваться исключительно целевым образом – на строительство жилья. На возведение социальной инфраструктуры эти деньги использовать нельзя. Средства дольщиков можно тратить, если передать объект в общедолевую собственность или безвозмездно государству.
По ее словам, новая система финансирования не заработала так, как было обещано: кредитовать строителей должны были 94 банка, в реальности их 10. Кроме того, банки часто отказываются предоставлять деньги, причем по достаточно странным, с точки зрения застройщиков, причинам. Продекларированный срок рассмотрения заявок – 45 дней, в реальности – три-четыре месяца, и т. д.
В случае, когда застройщик решается потратить на «социалку» собственные средства, они окажутся фактически заморожены. Если власти и выкупят объект, это случится года через два. А передача социального объекта в общедолевую собственность – вообще странная идея: зачем покупателям квартир платить за содержание детсада, если у них, например, уже взрослые дети?
Валерия Малышева полагает необходимым подправить законодательство. Например, кредиты на строительство социальных объектов могли бы получать подрядчики. Еще лучше – разрешить использовать застройщикам деньги дольщиков для возведения социнфраструктуры – по сути, это часть жилого комплекса. Также, по ее мнению, необходимо исключить из документа слово «безвозмездно» относительно передачи соцобъектов муниципалитетам.
Кроме проблемы с дефицитом социальных объектов, на съезде также говорилось о сохранении исторического центра, развитии транспортной инфраструктуры, решении проблемы обманутых дольщиков. В частности, президент ЛенОблСоюзстроя Руслан Юсупов назвал создание Фонда защиты прав дольщиков в Ленобласти главным итогом года. А Александр Беглов в 2020 году пообещал решить эту проблему в городе.
Также съезд утвердил отчет работы Союза строительных объединений и организаций (ССОО) и планы на будущий год, продлил полномочия исполнительного директора Олега Бритова, вновь переизбрал президентом ССОО Александра Вахмистрова. Последний в заключительном слове пообещал, что Союз продолжит диалог с властью.
Фотоотчет - на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/276-xvii-syezd-stroiteley-sankt-peterburga
Получить проектное финансирование становится сложнее: с 10 декабря 2019 года Центробанк РФ дополнил перечень документов, которые застройщик обязан представить в банк. Таким образом, предложение НОСТРОЙ об исчерпывающем перечне отвергнуто.
Напомним, выступая на XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал, что подготовлен стандарт, который позволит упростить получение проектного финансирования. В нем прописан перечень процедур и документов, больше которых банки не могут требовать от застройщиков. Попутно он признал, что регулятору этот стандарт не нравится.
На прошлой неделе перечень необходимых документов пополнился еще более чем десятком бумаг – финансисты сочли недостаточным действующий перечень для определения кредитоспособности застройщиков, которые переходят на схему эскроу и претендуют на заем.
Это документы, раскрывающие движение средств на расчетном счете девелопера. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика» (№ 897 от 01.08.2018).
По словам директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, банки и до 10 декабря 2019 года требовали документы из нового перечня, не считая прочих. «У нас весь коридор был заставлен коробками с документами», – сказала она.
«С одной стороны, решение Банка России понятно. В чем смысл перехода на эскроу-счета? Так дольщик получает защиту от банкротства строительной компании и недостроев. Поэтому строгие требования банков к заемщику-застройщику в отношении его кредитоспособности – необходимость, которая страхует от рисков и делает схему эффективной и работоспособной для всех ее участников. В то же время и без того непростой процесс получения проектного финансирования теперь станет еще более длительным, бюрократизированным и трудозатратным. Девелоперам придется еще более детально планировать свою деятельность и подстраивать свою работу под новые банковские требования. Насколько сильно нововведения усложнят процесс перехода на эскроу для застройщиков, мы поймем уже при первой попытке представить необходимый перечень документов», – говорит директор по развитию СИХ «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
Ранее заместитель председателя Банка России Ольга Полякова озвучила некоторые причины отказов застройщикам в проектном финансировании. Более половины случаев – 65% отказов – происходит из-за того, что застройщики предоставляют неполный пакет документов. Примерно треть – из-за несоответствия проектов кредитной политике банка.
В частности, банки интересуются, сколько проектов реализовал застройщик, возникали ли проблемы при реализации проекта, нет ли претензий от партнеров и заказчиков.
Судя по всему, пополнение списка документов – попытка угодить всем банкам в стране.
К сожалению, список все еще не исчерпывающий. Как рассказала генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева, компания получила отказ в финансировании, поскольку банк счел выбранную для строительства локацию неудачной.
Дополнительный перечень документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом строительства;
- заключение строительного эксперта или независимой инжиниринговой компании, подтверждающее наличие положительного опыта застройщика, технического заказчика, генподрядчика, являющихся участниками проекта, а также сметную стоимость строительства;
- договоры страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства;
- данные бухгалтерской (финансовой) отчетности подрядчика, генподрядчика, инвестора, при условии их аффилированности с застройщиком, не менее чем за три последних финансовых года;
- данные официальных источников в целях оценки финансового положения, опыта работы подрядчика, генподрядчика, инвестора;
- договоры поручительства генподрядчика и (или) техзаказчика при условии их аффилированности с застройщиком;
- реестр платежей, акты выполненных работ, документы, подтверждающие обоснованность авансовых платежей и выход на место строительства;
- договоры поручительства юрлица, входящего в группу, в которую входит заемщик-застройщик;
- прогнозная модель движения денежных средств по проекту;
- иные документы (информация), в том числе ценовые параметры проекта, данные о темпах продаж, источники финансирования, затраты на строительство.
Источник информации: Единый реестр застройщиков