Строительство как социальная задача
Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, не только технологии и материалы, это — важнейшая социальная задача, имеющая общегосударственное значение. С такой позицией согласились эксперты, собравшиеся на XI Всероссийскую конференцию «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшую 11 сентября в Санкт-Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие».
Организаторами мероприятия выступили Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики. Официальным интернет-партнером стало Агентство строительных новостей «АСН-инфо», информационным партнером — газета «Строительный Еженедельник».
Комплексный подход
«Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, это — важнейшая социальная задача. И понимание именно этого принципа лежит сегодня в основе переформатирования нацпроекта по жилью», — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что Указом Президента России Владимира Путина «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» достижение целевых показателей, значившихся в нацпроектах, учитывая негативное влияние коронакризиса, сдвинуто по срокам.
При этом министр подчеркнул, что если раньше задачи ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья и улучшения жилищных условий 5 млн граждан были своего рода индикаторами реализации нацпроекта, то сейчас достижение этих цифр превратилось в конкретную цель.
Выполнение этой задачи, по словам Владимира Якушева, возможно только при комплексном подходе к развитию отрасли. Это нашло отражение в подготовке такого документа, как план достижения общенациональных целей. Он включает подробный набор инструментов и механизмов в строительной сфере: от совершенствования законодательного регулирования, вовлечения в оборот новых земель и цифровизации отрасли до реновации, завершения долгостроев и расселения аварийного фонда.
«Надо не просто сдать 120 млн квадратов, но обеспечить качественную среду обитания. Необходимо развитие новых технологий в строительстве, чтобы жилье было комфортным, экономичным, эргономичным, "умным"», — подчеркнул министр.
День грядущий
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что сейчас идет колоссальная работа по аккумулированию информации из регионов для максимально эффективного переформатирования нацпроекта. «Сведения мы получаем далеко не всегда оптимистичные, зато четко отражающие ситуацию», — добавил он.
По словам чиновника, меры господдержки, предпринятые властями страны в ходе распространения коронавирусной инфекции, смогли минимизировать влияние пандемии на строительную отрасль. В частности, программа субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых позволила привлечь в отрасль более 200 млрд рублей. Эффективны были и иные меры. В результате снижение объемов ввода по итогам января-августа 2020 года составило всего 7%. «В настоящее время идет подготовка к запуску программы субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков», — добавил Никита Стасишин.
Замглавы Минстроя РФ Александр Козлов рассказал о дальнейших планах по цифровизации в отрасли. Сейчас основные услуги в строительной сфере переводятся в электронную форму, с обеспечением возможности работы с единым порталом госуслуг. По планам, через него к концу 2021 года будет оказываться не менее 50% услуг, а к 2024 году — более 80%. «Следующий шаг — создание суперсервиса. Он предполагает выстраивание сквозного прохождения госуслуг, поэтапно, по мере реализации проекта. Начнем внедрять суперсервис с ИЖС, а затем перейдем и к профессиональным игрокам строительного рынка», — рассказал замминистра.
Как отметил замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков, дело борьбы с административными барьерами в строительстве продвигается «с удивительным ускорением». По его словам, подготовлены два законопроекта, которые вносят очень существенные изменения в сферу градостроительства, а также реализации инфраструктурных проектов. Принятие новых норм призвано серьезно ускорить прохождение необходимых согласований.
Также существенно продвинулась модернизация нормативной базы, печально известных «СНиПов-хрипов». «Сейчас мы начинаем получать первые результаты работы, которые Минстрой вел в течение последних пяти лет, обновляя стандарты со средней скоростью 130 документов в год. Кроме того, в этом году на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве», — отметил он.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова одной из проблем в этой сфере является неувязанность между собой положений нормирующих документов, принимаемых на уровне Правительства РФ и на уровне различных ведомств. «Из-за этого нередки правовые коллизии. На наш взгляд, в части технического нормирования "последнее слово" должно оставаться за профильным министерством. Поэтому необходимо обязательное согласование различных ведомственных требований с Минстроем на предмет их соответствия нормам, действующим в отношении объектов строительства», — отметил он.
Еще один проблемный момент — принцип обратного действия некоторых требований ведомственных документов. «Если применительно к основным нормирующим документам в Градкодексе РФ дается уточнение, что в отношении объекта действуют правила, имевшие силу на момент прохождения проектом экспертизы, но ведомства часто требуют соответствия объектов тем требованиям, которые вступили в силу на момент ввода в эксплуатацию. Это также создает серьезные сложности», — говорит эксперт.
На местах
Социальные вопросы стали лейтмотивом выступлений и представителей региональных органов власти. «В настоящее время Северная столица интенсифицирует усилия по преодолению отставания развития социальной инфраструктуры от жилищного строительства», — заявил губернатор Петербурга Александр Беглов.
Он отметил, что для этого до 2024 года городу надо построить более 180 соцобъектов, на возведение которых необходимо почти 310 млрд рублей (не говоря о том, что на их содержание нужны дополнительные средства). Кроме того, для нормального развития мегаполиса надо затратить более 320 млрд на инженерную инфраструктуру.
О той же проблеме говорил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. По его словам, свою эффективность в этой сфере доказали госпрограммы, реализуемые в регионе. Это областная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с ней подписано 63 соглашения с застройщиками. По ним до 2036 года должно быть построено 205 образовательных объектов: 50 школ и 155 детсадов. Также реализуется федеральная программа «Стимул».
Кроме того, по словам главы 47-го региона, Ленобласть выбрана одним из пилотных регионов для апробирования выпуска инфраструктурных облигаций в целях развития жилищного строительства, в том числе путем инженерной подготовки территорий под застройку, а также создания объектов инфраструктуры. Ранее эта схема использовалась только при реализации транспортных проектов.
Фактор комфорта
Сквозь призму социальной функции строительства шло обсуждение и других отраслевых проблем. Одой из них стало обеспечение нового качества жилья и среды обитания в целом, которых требуют общенациональные цели в сфере строительства.
Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что нацпроект предполагает не только увеличение объема ввода квадратных метров, но и нацеливает на обеспечение комфортности проживания. «Вопрос ставится не просто о строительстве квартир. Люди не могут жить в бытовом вакууме. Нужно создание полноценной инфраструктуры, которая формирует качество жизни как таковой. Это и социальные объекты, о которых сегодня много говорили руководители Петербурга и Ленобласти, и транспорт, и сервисно-коммерческие структуры, и современная инженерия», — отметил он.
Все это должно быть и предусмотрено в планах градостроительного развития, и обеспечено финансово, считает эксперт. Для этого нужно использование различных механизмов привлечения средств, например, государственно-частного партнерства. Кроме того, необходимо повысить эффективность госзаказа. «На мой взгляд, для строительной отрасли необходима своя система регулирования в сфере госзакупок, учитывающая специфику отрасли», — заявил Антон Мороз.
Вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин подчеркнул невозможность достижения в перспективе более высоких стандартов проживания без внедрения уже сейчас современных технологий. «Мы уже сегодня должны задуматься над тем, как обеспечить завтра новое качество жизни в тех объектах, которые будем строить. Нам надо вооружить армию проектировщиков новыми практиками. Да, сейчас их внедрять непросто, но за этими технологиями не какое-то неопределенно далекое будущее, это уже завтрашний день нашей работы. Все эти практики существуют, и без них по-настоящему комфортное в современном понимании жилье построить невозможно. Но, чтобы добиться необходимого результата, действовать надо уже сейчас», — уверен эксперт.
Он добавил также, что, помимо комфортности жилья, необходимо больше внимания уделять качеству окружающей среды в целом, включая и экологическую составляющую проблемы.
Минстрой РФ инициировал передачу без торгов земельных участков застройщикам, которые возьмутся завершить проблемный объект. Если Правительство РФ одобрит идею, соответствующие правила будут действовать до конца 2021 года.
Проект Постановления Правительства РФ «О порядке предоставления в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ» опубликован на портале проектов нормативно-правовых актов для обсуждения.
Безусловно, ряд застройщиков может быть заинтересован в предоставлении им земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов, в качестве компенсации по возмещению понесенных расходов по достройке проблемных объектов, считают в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Обычно у компании уже сформирована собственная адресная программа, в которую не вписано завершение проблемных объектов, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Это бывает очень затратно, особенно если речь идет о достройке крупного объекта, где остались обманутыми сотни дольщиков. Застройщику приходится отвлекать ресурсы, причем не только материальные – дополнительная нагрузка ложится на экспертов, специалистов разных отделов», – говорит она.
Тема земельной компенсации поднимается во власти не впервые. Комментируя один из прежних вариантов аналогичного документа, бизнес-омбудсмен Борис Титов указал на несовместимость эскроу-схемы с достройкой проблемных объектов: застройщик не может тратить кредитные средства на эти цели, а собственных у него, возможно, не хватит.
Земельный кодекс разрешает предоставлять земельный участок без торгов – по распоряжению главы региона. Однако основания для этого должно определять федеральное правительство. «Чтобы появились правила, применение которых даст результат, нужен честный диалог бизнеса и власти», – отмечает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Уже в ближайшие дни вопрос земельных компенсаций чиновники и застройщики обсудят в рамках круглого стола.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если у застройщиков еще не все проекты переведены на эскроу-схему, то пока есть окно возможностей. Но после перехода на новые правила оно закроется. Скоро на рынке не останется таких компаний. При этом продолжается правка законодательства, поэтому не известно, какие преференции в будущем смогут привлечь застройщиков к завершению проблемных объектов сторонних компаний.
Олег Бритов, вице-президент РСС в СЗФО, исполнительный директор СООО:
– Строители и раньше брались за достройку проблемных объектов, помогая государству в решении этого важнейшего социального вопроса. Преференции застройщикам тоже предлагались и прежде, но решение об их содержании принималось в формате узких кулуарных переговоров. Сейчас государство решило сформулировать внятные правила. И то, что вопрос обсуждается на федеральном уровне, – хороший знак. Другое дело, что проблемные объекты требуют разного количества ресурсов от застройщика. Важно, чтобы помощь государству с недостроями не была в ущерб строительным компаниям.
Кстати
В разных регионах страны застройщики уже не первый год могут рассчитывать на земельные преференции, если берутся завершить долгострой. Например, в Ленобласти еще в 2016 году власти пообещали предоставить инвестору, который возьмется за достройку проблемного ЖК в Гатчине, земельный участок – в качестве компенсации. И уже в 2017 году областное правительство заключило договоры с ООО «Лидер» на достройку дома на улице Генерала Кныша в обмен на участки, расположенные также в Гатчине. По расчетам, их стоимость должна была покрыть затраты на достройку.
Правительство Ленобласти продолжает подобную практику привлечения инвесторов – не только за землю, но также за разрешение увеличить предельно допустимые параметры по плотности и высотности, в приоритетном порядке выкупить социальные объекты застройщика и пр.
В 2020 году Правительство Санкт-Петербурга планирует начать строительство Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), которая в 2024 году вместе с Западным скоростным диметром (ЗСД) и Кольцевой автодорогой (КАД) образует единую систему скоростных магистралей города.
Эксперты уверены, что появление новой трассы сможет заметно улучшить транспортную ситуацию в Северной столице.
Этапы большого пути
Строительство новой платной скоростной трассы поделено на шесть этапов, в текущем году планируется приступить к первому – от ЗСД в районе Благодатной улицы до пересечения с Витебским проспектом. Расчетный срок строительства – пять лет.
Широтная магистраль пройдет по территориям Красногвардейского, Невского, Фрунзенского, Московского, Кировского районов до примыкания к КАД севернее Кудрово в Ленобласти. Проект включает строительство моста через Неву в створе Фаянсовой и Зольной улиц (вдоль Финляндского железнодорожного моста).
Часть пятого и шестой этап проекта будут реализованы на территории Ленобласти (пятый этап – от КАД до примыкания к федеральной трассе М18 «Кола»; шестой – от улицы Коммуны до автомобильной дороги Санкт-Петербург – Колтуши), также предполагается подключение Всеволожска.
АО «Институт «Стройпроект» по заказу Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) разработало проекты планировки и межевания территории первого этапа, губернатор города Александр Беглов утвердил этот проект, ФАУ «Главгосэкспертиза России» выдало положительное заключение.
По данным КРТИ, сейчас трассировка магистрали согласована, готовы ППТ не только для первого, но и для второго этапов (от Витебского до Союзного проспекта), идет разработка ППТ для третьего этапа – от Союзного проспекта до границы с Ленобластью. Также по заказу ОАО «ЗСД» идет разработка проектно-сметной документации по всем трем этапам дороги. Выполнено проектирование в части подготовки территории под строительство.
Параллельно КРТИ готовит документацию для решения имущественно-земельных вопросов при реализации проекта. «Подчеркнем, что практически вся трасса ШМСД проходит в полосе отвода существующей железной дороги. По просьбе жителей Невского района автотрасса была максимально приближена к железной дороге», – говорят специалисты КРТИ.
Позитивный эффект
Эксперты в области транспорта и развития территорий позитивно оценивают появление ШМСД. «Магистраль позволит существенно улучшить транспортную ситуацию в городе. Во-первых, получат развитие транспортные связи практически половины города, разделенного Невой, так как мост будет построен на участке Невы с самым большим разрывом между мостами. Во вторых, ШМСД в связке с ЗСД помогает разгрузить центр города. Значительная часть автомобилей едет через центр города из-за того, что шесть из девяти (включая ЗСД) мостов через Неву находятся в центре, другого пути просто нет. В третьих, немного разгрузится мост через Неву на Кольцевой дороге, так как часть транспорта с запада на восток и обратно поедет по этой магистрали», – отмечает заведующий кафедрой транспортных систем СпбГАСУ Александр Солодкий.
По его словам, в силу масштабности проект окажет позитивное влияние практически на весь город. «В итоге в городе станет легче дышать в прямом и переносном смысле. Улучшится транспортное обслуживание (сократится время на передвижение, меньше станет заторов) и снизится негативное влияние автомобильного транспорта на окружающую среду. Влияние проекта на город изучалось неоднократно (при разработке и Генеральной схемы развития улично-дорожной сети Санкт-Петербурга, и Генплана, и экономического обоснования необходимости строительства этой магистрали), выполнялось транспортное моделирование, все расчеты показали высокую эффективность строительства», – говорит эксперт.
В целом с ним соглашается эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника» Илья Резников: «Во-первых, это элемент транспортного обхода центра, который должен снижать число транзитных автомобилей в исторических районах. Во-вторых, ШМСД может перераспределять транспортные потоки между радиальными направлениями и улучшать межрайонные связи. В-третьих, это еще один удобный выезд из города в восточном направлении».
В то же время специалист отмечает, что платность магистрали негативно скажется на ее популярности, что прямо противоречит основной цели реализации проекта. Кроме того, ШМСД не формирует кольца или полукольца вокруг центра – это всего лишь один элемент транспортного обхода, и о создании остальных пока речи нет.
По мнению Ильи Резникова, десять заявленных развязок – слишком мало, такое количество не позволит выехать на магистраль с Московского и Индустриального проспектов, Октябрьской набережной. «Понятно, что есть технические и планировочные ограничения, но в результате страдает функция перераспределения потоков между магистралями, не улучшаются связи соседних районов», – добавляет он.
Финансовый вопрос
Стоимость проекта несколько раз пересчитывалась; по мнению экспертов, она может составлять порядка 215 млрд рублей.
В строительство ШМСД участвует Группа ВТБ – на Петербургском международном экономическом форуме 2019 года между банком и Правительством Петербурга подписан договор по развитию транспортной инфраструктуры и строительству ШМСД, на сумму более 120 млрд рублей.
Предполагалось, что финансировать первый этап (ориентировочно 35 млрд рублей) будут городской и федеральный бюджеты, а также оператор ЗСД – компания «Магистраль Северной столицы» (один из акционеров которой – ВТБ). Последующие этапы планировалось строить в рамках государственно-частного партнерства.
По информации КРТИ, Правительство Петербурга сейчас озабочено выбором финансово-экономической модели строительства трассы. Объявить конкурс на поиск концессионера планировалось в первом полугодии 2020 года.
Федеральный бюджет согласился выделить средства на строительство ШМСД – в частности, такое обещание получило АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти». В то же время осенью прошлого года появилась информация, что решение о финансировании на федеральном уровне еще не принято.
Мнение
Илья Резников, эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника»:
– По-настоящему полезной эта трасса будет для транспорта, следующего в центр города из пригородов (с Кольцевой, из Всеволожска и т. д.). На это накладывается проблема высокой цены Широтной магистрали. При этом ШМСД не будет полезна для общественного транспорта (который остро нуждается в развитии), не улучшит ситуации в проблемных периферийных районах или в центре города, не решит проблем межрайонной связности.
Александр Солодкий, заведующий кафедрой транспортных систем СПбГАСУ:
– Впервые идея Широтной магистрали с мостом в створе улиц Фаянсовая и Зольная, которую часто некорректно называют Восточным скоростным диаметром, появилась более 50 лет назад в Генплане Петербурга. Предусматривалось создание трех меридиональных магистралей: Западный диаметр, Центральный диаметр, Восточный диаметр и две широтных магистрали. Из концепции развития дорожного хозяйства Петербурга, принятой в 1998 году, исчез Центральный диаметр, превратившись в два радиуса. Через десять лет в Генеральной схеме развития улично-дорожной сети города и в Генеральном плане осталось всего две магистрали – ЗСД и Широтная магистраль. В 2003 году было разработано экономическое обоснование строительства этой магистрали, на которое было получено положительное заключение госэкспертизы.