Строительство как социальная задача
Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, не только технологии и материалы, это — важнейшая социальная задача, имеющая общегосударственное значение. С такой позицией согласились эксперты, собравшиеся на XI Всероссийскую конференцию «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшую 11 сентября в Санкт-Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие».
Организаторами мероприятия выступили Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики. Официальным интернет-партнером стало Агентство строительных новостей «АСН-инфо», информационным партнером — газета «Строительный Еженедельник».
Комплексный подход
«Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, это — важнейшая социальная задача. И понимание именно этого принципа лежит сегодня в основе переформатирования нацпроекта по жилью», — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что Указом Президента России Владимира Путина «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» достижение целевых показателей, значившихся в нацпроектах, учитывая негативное влияние коронакризиса, сдвинуто по срокам.
При этом министр подчеркнул, что если раньше задачи ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья и улучшения жилищных условий 5 млн граждан были своего рода индикаторами реализации нацпроекта, то сейчас достижение этих цифр превратилось в конкретную цель.
Выполнение этой задачи, по словам Владимира Якушева, возможно только при комплексном подходе к развитию отрасли. Это нашло отражение в подготовке такого документа, как план достижения общенациональных целей. Он включает подробный набор инструментов и механизмов в строительной сфере: от совершенствования законодательного регулирования, вовлечения в оборот новых земель и цифровизации отрасли до реновации, завершения долгостроев и расселения аварийного фонда.
«Надо не просто сдать 120 млн квадратов, но обеспечить качественную среду обитания. Необходимо развитие новых технологий в строительстве, чтобы жилье было комфортным, экономичным, эргономичным, "умным"», — подчеркнул министр.
День грядущий
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что сейчас идет колоссальная работа по аккумулированию информации из регионов для максимально эффективного переформатирования нацпроекта. «Сведения мы получаем далеко не всегда оптимистичные, зато четко отражающие ситуацию», — добавил он.
По словам чиновника, меры господдержки, предпринятые властями страны в ходе распространения коронавирусной инфекции, смогли минимизировать влияние пандемии на строительную отрасль. В частности, программа субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых позволила привлечь в отрасль более 200 млрд рублей. Эффективны были и иные меры. В результате снижение объемов ввода по итогам января-августа 2020 года составило всего 7%. «В настоящее время идет подготовка к запуску программы субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков», — добавил Никита Стасишин.
Замглавы Минстроя РФ Александр Козлов рассказал о дальнейших планах по цифровизации в отрасли. Сейчас основные услуги в строительной сфере переводятся в электронную форму, с обеспечением возможности работы с единым порталом госуслуг. По планам, через него к концу 2021 года будет оказываться не менее 50% услуг, а к 2024 году — более 80%. «Следующий шаг — создание суперсервиса. Он предполагает выстраивание сквозного прохождения госуслуг, поэтапно, по мере реализации проекта. Начнем внедрять суперсервис с ИЖС, а затем перейдем и к профессиональным игрокам строительного рынка», — рассказал замминистра.
Как отметил замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков, дело борьбы с административными барьерами в строительстве продвигается «с удивительным ускорением». По его словам, подготовлены два законопроекта, которые вносят очень существенные изменения в сферу градостроительства, а также реализации инфраструктурных проектов. Принятие новых норм призвано серьезно ускорить прохождение необходимых согласований.
Также существенно продвинулась модернизация нормативной базы, печально известных «СНиПов-хрипов». «Сейчас мы начинаем получать первые результаты работы, которые Минстрой вел в течение последних пяти лет, обновляя стандарты со средней скоростью 130 документов в год. Кроме того, в этом году на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве», — отметил он.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова одной из проблем в этой сфере является неувязанность между собой положений нормирующих документов, принимаемых на уровне Правительства РФ и на уровне различных ведомств. «Из-за этого нередки правовые коллизии. На наш взгляд, в части технического нормирования "последнее слово" должно оставаться за профильным министерством. Поэтому необходимо обязательное согласование различных ведомственных требований с Минстроем на предмет их соответствия нормам, действующим в отношении объектов строительства», — отметил он.
Еще один проблемный момент — принцип обратного действия некоторых требований ведомственных документов. «Если применительно к основным нормирующим документам в Градкодексе РФ дается уточнение, что в отношении объекта действуют правила, имевшие силу на момент прохождения проектом экспертизы, но ведомства часто требуют соответствия объектов тем требованиям, которые вступили в силу на момент ввода в эксплуатацию. Это также создает серьезные сложности», — говорит эксперт.
На местах
Социальные вопросы стали лейтмотивом выступлений и представителей региональных органов власти. «В настоящее время Северная столица интенсифицирует усилия по преодолению отставания развития социальной инфраструктуры от жилищного строительства», — заявил губернатор Петербурга Александр Беглов.
Он отметил, что для этого до 2024 года городу надо построить более 180 соцобъектов, на возведение которых необходимо почти 310 млрд рублей (не говоря о том, что на их содержание нужны дополнительные средства). Кроме того, для нормального развития мегаполиса надо затратить более 320 млрд на инженерную инфраструктуру.
О той же проблеме говорил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. По его словам, свою эффективность в этой сфере доказали госпрограммы, реализуемые в регионе. Это областная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с ней подписано 63 соглашения с застройщиками. По ним до 2036 года должно быть построено 205 образовательных объектов: 50 школ и 155 детсадов. Также реализуется федеральная программа «Стимул».
Кроме того, по словам главы 47-го региона, Ленобласть выбрана одним из пилотных регионов для апробирования выпуска инфраструктурных облигаций в целях развития жилищного строительства, в том числе путем инженерной подготовки территорий под застройку, а также создания объектов инфраструктуры. Ранее эта схема использовалась только при реализации транспортных проектов.
Фактор комфорта
Сквозь призму социальной функции строительства шло обсуждение и других отраслевых проблем. Одой из них стало обеспечение нового качества жилья и среды обитания в целом, которых требуют общенациональные цели в сфере строительства.
Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что нацпроект предполагает не только увеличение объема ввода квадратных метров, но и нацеливает на обеспечение комфортности проживания. «Вопрос ставится не просто о строительстве квартир. Люди не могут жить в бытовом вакууме. Нужно создание полноценной инфраструктуры, которая формирует качество жизни как таковой. Это и социальные объекты, о которых сегодня много говорили руководители Петербурга и Ленобласти, и транспорт, и сервисно-коммерческие структуры, и современная инженерия», — отметил он.
Все это должно быть и предусмотрено в планах градостроительного развития, и обеспечено финансово, считает эксперт. Для этого нужно использование различных механизмов привлечения средств, например, государственно-частного партнерства. Кроме того, необходимо повысить эффективность госзаказа. «На мой взгляд, для строительной отрасли необходима своя система регулирования в сфере госзакупок, учитывающая специфику отрасли», — заявил Антон Мороз.
Вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин подчеркнул невозможность достижения в перспективе более высоких стандартов проживания без внедрения уже сейчас современных технологий. «Мы уже сегодня должны задуматься над тем, как обеспечить завтра новое качество жизни в тех объектах, которые будем строить. Нам надо вооружить армию проектировщиков новыми практиками. Да, сейчас их внедрять непросто, но за этими технологиями не какое-то неопределенно далекое будущее, это уже завтрашний день нашей работы. Все эти практики существуют, и без них по-настоящему комфортное в современном понимании жилье построить невозможно. Но, чтобы добиться необходимого результата, действовать надо уже сейчас», — уверен эксперт.
Он добавил также, что, помимо комфортности жилья, необходимо больше внимания уделять качеству окружающей среды в целом, включая и экологическую составляющую проблемы.
В Госдуму внесен законопроект о контроле за целевым использованием денег дольщиков. Власти тем самым пытаются дополнительно защитить покупателей жилья. Но строители говорят, что формулировки документа несовершенны и только путают игроков рынка.
Минстрой подготовил и внес в Госдуму законопроект с новыми поправками в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Пока, в соответствии с законом, застройщик может использовать деньги дольщиков со своего расчетного счета для оплаты по заключенным в процессе строительства договорам. Но кто и как определяет размер платежей – в законе не сказано. Поправки вносят в ситуацию ясность. Они декларируют, что размер платежей будет устанавливать сам застройщик, исходя из общей суммы собранных денег и пропорционально стоимости каждого проекта строительства.
Кроме того, правительственная инициатива дополняет банкротный закон новой статьей, которая регламентирует особенности банкротства товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Разработчики поправок уверены, что те позволят усилить контроль за целевым использованием денег дольщиков и повысить гарантии защиты их прав. «Этот законопроект направлен на совершенствование законодательства о долевом строительстве и является следующим этапом жилищной реформы», – заявил «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Но, по его словам, пока в проекте закона отражено не много вопросов из тех, что ставились ранее, обсуждались и должны быть отрегулированы.
«Похоже, что документ надо будет серьезно дорабатывать на площадке нашего комитета. Нужно максимально убрать все барьеры, которые стоят на пути перехода застройщиков на новую модель финансирования через эскроу-счета. Это и вопросы банковского проектного финансирования, и вопросы создания единой контрольно-надзорной вертикали в сфере жилищного строительства, и вопросы наделения Фонда защиты прав дольщиков возможностью не только финансировать достройку проблемных объектов, но и самостоятельно их достраивать», – сообщил Николай Николаев.
Участники рынка считают, что новые поправки в 214-ФЗ только усугубят и без того сложную ситуацию в отрасли. «В 214-ФЗ есть гораздо более серьезные проблемы, чем та, которой посвящены данные поправки. И внимание к мелочам на фоне общей серьезной проблемы немного удручает. Слабую надежду дает уже прозвучавшее заявление депутатов, что они дополнят этот законопроект решениями, принятыми по результатам многочисленных обсуждений, и исправят все допущенные ошибки. Но пока не увидим результат, загадывать не стоит. Что касается предложенных в законопроекте формулировок, то они далеки от совершенства. С одной стороны, сказано, что размер расходов застройщик определяет самостоятельно. И тут же говорится, что они должны быть пропорциональны стоимости строительства конкретного объекта. То есть, по сути, никакой самостоятельности у строителя и в помине нет. И предложенная формулировка ситуацию не улучшит», – отмечает партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Закон в нынешнем виде рушит строительный рынок и банкротит его игроков. Процветает потребительский экстремизм, и массово зависают проекты на стадии ввода. А законотворцы продолжают искать в 214-ФЗ блох, которые ни на что не влияют, и только путают людей. Понимаю, что товарищам в Министерстве и в Госдуме нужно создать видимость работы, чтобы оправдать свое существование. Но подобные инициативы, с учетом рыночного контекста, выглядят очень цинично. Это как мертвому припарки», – говорит один из петербургских застройщиков.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Первая поправка – это техническая формальность, которая касается только платежей по договорам в проектах комплексного освоения территорий со множеством строящихся объектов. Это введено чисто для банковского контроля платежей, на переходный период. А к проектам с эскроу-счетами это вообще не будет применимо. Гораздо интереснее вторая поправка про ответственность. Сейчас 214_ФЗ содержит поистине пугающую норму о том, что лицо (в том числе бенефициарный владелец), имеющее фактическую возможность определять действия застройщика и давать ему указания, несет солидарную ответственность с застройщиком за ущерб, причиненный дольщикам. Про это много говорили и писали. Норма в таком виде позволяет любому дольщику обращаться с исками не к застройщику, а сразу к собственнику бизнеса напрямую и по любому поводу. Правительство одумалось и меняет «солидарную» на «субсидиарную», то есть иск к собственнику возможен лишь при недостаточности имущества застройщика.
Градсовет Санкт-Петербурга рассмотрел эскизный проект спортивно-концертного комплекса «Арена», который намечено возвести на месте нынешнего здания СКК на проспекте Юрия Гагарина. Предложенная концепция не нашла поддержки у архитекторов города.
Заказчиком эскизного проекта СКК «Арена» выступило ООО «Хоккейный клуб «СКА», разработчиком – ООО «Лайф Кволити Эволюшн». Главный архитектор компании Денис Левченко подчеркнул, что существующие габариты СКК не позволяют разместить спортивную арену на 21,5 тыс. мест, а именно такую вместимость обозначил в техзадании заказчик; поэтому принято решение о некотором росте строительных объемов, что, впрочем, визуально будет незаметно.
Проект предполагает увеличение габаритов чаши до 184 м (сейчас – 160 м) и высоты здания до 45 м (сейчас – 40 м). В связи этим «Лайф Кволити Эволюшн» запрашивает у Градсовета разрешение на отклонение от предельных значений объекта по высоте в этой локации (40 м). На подземном этаже 8-уровневого здания общей площадью 200 тыс. кв. м предлагается разместить паркинг на 2150 машиномест.
Денис Левченко подчеркнул, что при разработке проекта архитекторы стремились сохранить преемственность в отношении существующего объекта, но придать новому зданию более современный и экспрессивный облик. «Существующая архитектура здания статичная, мы попытались изменить его характер, сделать его более динамичным и эмоциональным», - заявил он.
Рецензент – профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И.Е. Репина Юрий Митюрев отметил, что проект достаточно продуман с точки зрения функционального наполнения, логистики и коммуникации. Однако признал, что требованиям по вместимости стадиона, которые предъявляются к аренам Чемпионата мира по хоккею (отметим, Петербург примет состязания в 2023 году) СКК соответствует не полностью.
Члены Градсовета весьма критически оценили представленный проект. Претензии высказывались самые разнообразные. Одна из главных – сама идея демонтировать существующий СКК. Руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн заявил, что имеющуюся арену вполне можно модернизировать без сноса. «Город уже лишился нескольких памятников советской архитектуры, таких, например, как стадион им. С. Кирова и Речной вокзал. Не хотелось бы пополнять этот список», - подчеркнул он. Президент Петербургского Союза архитекторов Олег Романов поддержал эту мысль. Он отметил также, что такой значимый проект должен пройти обсуждение в Союзе.
Многим не понравился внешний облик сооружения. По мнению главы архитектурной мастерской «Б2» Феликса Буянова, он напоминает «перебинтованную стеклянную банку». Среди предложений было также проведение открытого конкурса на эскиз здания. Высказывалось пожелание увидеть полный проект комплекса (напомним, в рамках заявленного инвестпроекта, часть окружающей территории предполагается застроить жильем). Говорилось о необходимости реконструкции Парка Победы, не рассчитанного на нагрузку в 20 тыс. болельщиков. Предлагалось вынести проект «куда-нибудь на намыв».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев по ряду положений выступил в защиту проекта. Он отметил, в частности, что конструкции существующего СКК, согласно исследованию 1998 года, находятся в предаварийном состоянии и, соответственно, решение о демонтаже оправданно. Отсутствие конкурса, по словам чиновника, связано с необходимостью ускорить процесс, чтобы успеть завершить строительство к 2023 году.
Тем не менее, члены Градсовера решили, что проект нуждается в серьезной переработке, согласовав, впрочем, повышение объекта до 45 м.