Строительство как социальная задача
Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, не только технологии и материалы, это — важнейшая социальная задача, имеющая общегосударственное значение. С такой позицией согласились эксперты, собравшиеся на XI Всероссийскую конференцию «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшую 11 сентября в Санкт-Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие».
Организаторами мероприятия выступили Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики. Официальным интернет-партнером стало Агентство строительных новостей «АСН-инфо», информационным партнером — газета «Строительный Еженедельник».
Комплексный подход
«Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, это — важнейшая социальная задача. И понимание именно этого принципа лежит сегодня в основе переформатирования нацпроекта по жилью», — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что Указом Президента России Владимира Путина «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» достижение целевых показателей, значившихся в нацпроектах, учитывая негативное влияние коронакризиса, сдвинуто по срокам.
При этом министр подчеркнул, что если раньше задачи ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья и улучшения жилищных условий 5 млн граждан были своего рода индикаторами реализации нацпроекта, то сейчас достижение этих цифр превратилось в конкретную цель.
Выполнение этой задачи, по словам Владимира Якушева, возможно только при комплексном подходе к развитию отрасли. Это нашло отражение в подготовке такого документа, как план достижения общенациональных целей. Он включает подробный набор инструментов и механизмов в строительной сфере: от совершенствования законодательного регулирования, вовлечения в оборот новых земель и цифровизации отрасли до реновации, завершения долгостроев и расселения аварийного фонда.
«Надо не просто сдать 120 млн квадратов, но обеспечить качественную среду обитания. Необходимо развитие новых технологий в строительстве, чтобы жилье было комфортным, экономичным, эргономичным, "умным"», — подчеркнул министр.
День грядущий
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что сейчас идет колоссальная работа по аккумулированию информации из регионов для максимально эффективного переформатирования нацпроекта. «Сведения мы получаем далеко не всегда оптимистичные, зато четко отражающие ситуацию», — добавил он.
По словам чиновника, меры господдержки, предпринятые властями страны в ходе распространения коронавирусной инфекции, смогли минимизировать влияние пандемии на строительную отрасль. В частности, программа субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых позволила привлечь в отрасль более 200 млрд рублей. Эффективны были и иные меры. В результате снижение объемов ввода по итогам января-августа 2020 года составило всего 7%. «В настоящее время идет подготовка к запуску программы субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков», — добавил Никита Стасишин.
Замглавы Минстроя РФ Александр Козлов рассказал о дальнейших планах по цифровизации в отрасли. Сейчас основные услуги в строительной сфере переводятся в электронную форму, с обеспечением возможности работы с единым порталом госуслуг. По планам, через него к концу 2021 года будет оказываться не менее 50% услуг, а к 2024 году — более 80%. «Следующий шаг — создание суперсервиса. Он предполагает выстраивание сквозного прохождения госуслуг, поэтапно, по мере реализации проекта. Начнем внедрять суперсервис с ИЖС, а затем перейдем и к профессиональным игрокам строительного рынка», — рассказал замминистра.
Как отметил замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков, дело борьбы с административными барьерами в строительстве продвигается «с удивительным ускорением». По его словам, подготовлены два законопроекта, которые вносят очень существенные изменения в сферу градостроительства, а также реализации инфраструктурных проектов. Принятие новых норм призвано серьезно ускорить прохождение необходимых согласований.
Также существенно продвинулась модернизация нормативной базы, печально известных «СНиПов-хрипов». «Сейчас мы начинаем получать первые результаты работы, которые Минстрой вел в течение последних пяти лет, обновляя стандарты со средней скоростью 130 документов в год. Кроме того, в этом году на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве», — отметил он.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова одной из проблем в этой сфере является неувязанность между собой положений нормирующих документов, принимаемых на уровне Правительства РФ и на уровне различных ведомств. «Из-за этого нередки правовые коллизии. На наш взгляд, в части технического нормирования "последнее слово" должно оставаться за профильным министерством. Поэтому необходимо обязательное согласование различных ведомственных требований с Минстроем на предмет их соответствия нормам, действующим в отношении объектов строительства», — отметил он.
Еще один проблемный момент — принцип обратного действия некоторых требований ведомственных документов. «Если применительно к основным нормирующим документам в Градкодексе РФ дается уточнение, что в отношении объекта действуют правила, имевшие силу на момент прохождения проектом экспертизы, но ведомства часто требуют соответствия объектов тем требованиям, которые вступили в силу на момент ввода в эксплуатацию. Это также создает серьезные сложности», — говорит эксперт.
На местах
Социальные вопросы стали лейтмотивом выступлений и представителей региональных органов власти. «В настоящее время Северная столица интенсифицирует усилия по преодолению отставания развития социальной инфраструктуры от жилищного строительства», — заявил губернатор Петербурга Александр Беглов.
Он отметил, что для этого до 2024 года городу надо построить более 180 соцобъектов, на возведение которых необходимо почти 310 млрд рублей (не говоря о том, что на их содержание нужны дополнительные средства). Кроме того, для нормального развития мегаполиса надо затратить более 320 млрд на инженерную инфраструктуру.
О той же проблеме говорил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. По его словам, свою эффективность в этой сфере доказали госпрограммы, реализуемые в регионе. Это областная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с ней подписано 63 соглашения с застройщиками. По ним до 2036 года должно быть построено 205 образовательных объектов: 50 школ и 155 детсадов. Также реализуется федеральная программа «Стимул».
Кроме того, по словам главы 47-го региона, Ленобласть выбрана одним из пилотных регионов для апробирования выпуска инфраструктурных облигаций в целях развития жилищного строительства, в том числе путем инженерной подготовки территорий под застройку, а также создания объектов инфраструктуры. Ранее эта схема использовалась только при реализации транспортных проектов.
Фактор комфорта
Сквозь призму социальной функции строительства шло обсуждение и других отраслевых проблем. Одой из них стало обеспечение нового качества жилья и среды обитания в целом, которых требуют общенациональные цели в сфере строительства.
Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что нацпроект предполагает не только увеличение объема ввода квадратных метров, но и нацеливает на обеспечение комфортности проживания. «Вопрос ставится не просто о строительстве квартир. Люди не могут жить в бытовом вакууме. Нужно создание полноценной инфраструктуры, которая формирует качество жизни как таковой. Это и социальные объекты, о которых сегодня много говорили руководители Петербурга и Ленобласти, и транспорт, и сервисно-коммерческие структуры, и современная инженерия», — отметил он.
Все это должно быть и предусмотрено в планах градостроительного развития, и обеспечено финансово, считает эксперт. Для этого нужно использование различных механизмов привлечения средств, например, государственно-частного партнерства. Кроме того, необходимо повысить эффективность госзаказа. «На мой взгляд, для строительной отрасли необходима своя система регулирования в сфере госзакупок, учитывающая специфику отрасли», — заявил Антон Мороз.
Вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин подчеркнул невозможность достижения в перспективе более высоких стандартов проживания без внедрения уже сейчас современных технологий. «Мы уже сегодня должны задуматься над тем, как обеспечить завтра новое качество жизни в тех объектах, которые будем строить. Нам надо вооружить армию проектировщиков новыми практиками. Да, сейчас их внедрять непросто, но за этими технологиями не какое-то неопределенно далекое будущее, это уже завтрашний день нашей работы. Все эти практики существуют, и без них по-настоящему комфортное в современном понимании жилье построить невозможно. Но, чтобы добиться необходимого результата, действовать надо уже сейчас», — уверен эксперт.
Он добавил также, что, помимо комфортности жилья, необходимо больше внимания уделять качеству окружающей среды в целом, включая и экологическую составляющую проблемы.
Выкуп Смольным социальных объектов у девелоперов зачастую происходит в рассрочку сроком на пять лет. Игроки рынка считают, что данная схема выкупа серьезно ограничивает их работу, в том числе по строительству новых объектов социнфраструктуры.
Строительная компания «Дальпитерстрой» отправила обращение вр. и. о. губернатора Петербурга Александру Беглову. Девелопер попросил градоначальника разобраться в ситуации с выкупом у него городом дошкольного учреждения в Шушарах. Детский сад расположен на первых этажах трех жилых домов: ул. Вишерская, 1, корп. 1 (площадь – 171 кв. м); Вилеровский пер., 8 (387 кв. м); и Старорусский проспект, 6 (1257 кв. м).
Застройщик отмечает, что дошкольное учреждение уже работает, но город до сих пор не выкупил помещения. Более того, по объекту на Старорусском проспекте от чиновников поступило предложение о выкупе его в рассрочку в течение пяти лет. В компании «Дальпитерстрой» с такой схемой выкупа не согласны.
«Такая длительная рассрочка приведет к замедлению развития районов застройки. Если строители получают деньги за социальный объект сразу после сдачи, они вкладывают их в следующий – и система работает. А так вкладывать становится нечего», – комментирует ситуацию заместитель руководителя службы заказчика ООО «СК «Дальпитерстрой» Александр Борисов.
Представители компании также подчеркивают, что желание города выкупать соцобъекты с рассрочкой в пять лет противоречит логике, потому что бюджет планируется на три года. Через пять лет держать обещание, возможно, придется другим людям. Это не дает застройщику адекватно планировать свою работу в долгосрочной перспективе.
Отметим, что схема выкупа соцобъекта в течение пяти лет Смольным была запущена в 2016 году, параллельно с единовременным вариантом. В настоящее время рассрочка применяется все чаще.
Как пояснили «Строительному Еженедельнику» в городском Комитете имущественных отношений, это позволяет снизить нагрузку на бюджет, но при этом приобрести необходимые объекты. Помещение на Старорусском проспекте пока планируется выкупить на основании ранее достигнутых договоренностей между городом и застройщиком, а также соответствующей заявки районной администрации, т. е. в этом году. Помещения детских садов на Вишерской улице и в Вилеровском переулке – также в числе объектов, приобретаемых в 2018 году. Выкуп будет осуществлен, как только Правительство Петербурга утвердит соответствующее постановление о бюджетных инвестициях, подготовленное районной администрацией. Проект постановления со стороны КИО уже согласован.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что если социальные объекты – это проблема практически всех застройщиков жилья, то выкуп подобных объектов – проблема города. «Мы знаем ситуации, когда такие объекты даже спустя много лет не были выкуплены по различным причинам. То, что предлагается рассрочка, уже можно считать не худшим вариантом развития событий. Но это достаточно «больное место» застройщиков. Важно понимать, что девелоперы вкладывают собственные деньги, что эти объекты отнимают часть их оборота и средства, которые могли бы пойти на другие объекты. Социальные объекты нужны и важны, их значимость никто не оспаривает, но финансовые отношения с городом должны быть максимально прозрачными. Достаточно выполнять обязательства, условия контрактов, соблюдать сроки и суммы, касающиеся выкупа, перед застройщиками. Если четкие правила не будут работать, тогда можно говорить о необходимости их корректировки», – делает выводы эксперт.
Власти Ленинградской области намерены забирать проблемные объекты у застройщиков, передавать их ЛенОблАИЖК, и достраивать на внебюджетные деньги.
С 2019 года власти Ленобласти намерены использовать новую схему достройки проблемных объектов. Она предполагает передачу застройщиком своего долгостроя Ленинградскому областному Агентству ипотечного кредитования (100% -дочка областного правительства), которое будет оператором завершения работ.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил, что такая схема работы будет использоваться в работе с застройщиками, не имеющими собственных средств для завершения строительства. ЛенОблАИЖК под гарантии регионального правительства будет достраивать проблемный объект под внебюджетные, в том числе кредитные деньги. «Важный момент: мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков, в так называемом «голеньком» виде, т.е при наличии технической документации, земельного участка, других активов, но без кредиторской и дебиторской задолженности. Разбираться кому должен застройщик и кто должен ему мы не собираемся», - подчеркнул глава региона.
Александр Дрозденко добавил, что данная схема достройки проблемных объектов более короткая чем используемая сейчас, предполагающая банкротство застройщика и затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, а именно если на проблемный объект не нашелся девелопер, желающий достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Вероятнее всего, через регионального оператора будет завершаться строительство объектов таких компаний как «Норманн», «Навис» и «Главстройкомплекс».
Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Как отмечает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, в настоящее время передать проблемный объект новому лицу можно только в рамках банкротства старого. В среднем сама процедура банкротства длится от 2,5 лет. «Законодательное ускорение достройки проблемных объектов действительно необходимо. Сложность в том, что большая часть объектов и земля под ними, часто являются банковским залогом. Вывести недострой из-под него будет достаточно сложно, если нет четкого взаимного согласия на это сторон», -делает выводы эксперт.
Кроме внедрения новой схемы достройки проблемных объектов, областные чиновники с 2019 года будут более строго следить за выполнением девелоперами обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Застройщикам, использующим помещения по нецелевому назначению (изначально проектируемые под амбулатории или детские сады), если нарушения не будут устранены, грозит отмена разрешений на строительство их других проектов. При этом сами соцобъекты, которые заявлены застройщиком в своих проектах, должны быть переданы в госсобственность.
Также решено, что из региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги» будут исключены муниципалитеты первого уровня в качестве стороны договора. Это связано с тем, что некоторые муниципальные власти выдвигают безосновательные требования к застройщикам. Добросовестные девелоперы получат преференции по участию в федеральной программе по выкупу соцобъектов «Стимул».
Кстати
В Ленинградской области в 2019 году начинает действие новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В ее рамках предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд. — из областного.