Строительство как социальная задача
Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, не только технологии и материалы, это — важнейшая социальная задача, имеющая общегосударственное значение. С такой позицией согласились эксперты, собравшиеся на XI Всероссийскую конференцию «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшую 11 сентября в Санкт-Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие».
Организаторами мероприятия выступили Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики. Официальным интернет-партнером стало Агентство строительных новостей «АСН-инфо», информационным партнером — газета «Строительный Еженедельник».
Комплексный подход
«Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, это — важнейшая социальная задача. И понимание именно этого принципа лежит сегодня в основе переформатирования нацпроекта по жилью», — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что Указом Президента России Владимира Путина «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» достижение целевых показателей, значившихся в нацпроектах, учитывая негативное влияние коронакризиса, сдвинуто по срокам.
При этом министр подчеркнул, что если раньше задачи ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья и улучшения жилищных условий 5 млн граждан были своего рода индикаторами реализации нацпроекта, то сейчас достижение этих цифр превратилось в конкретную цель.
Выполнение этой задачи, по словам Владимира Якушева, возможно только при комплексном подходе к развитию отрасли. Это нашло отражение в подготовке такого документа, как план достижения общенациональных целей. Он включает подробный набор инструментов и механизмов в строительной сфере: от совершенствования законодательного регулирования, вовлечения в оборот новых земель и цифровизации отрасли до реновации, завершения долгостроев и расселения аварийного фонда.
«Надо не просто сдать 120 млн квадратов, но обеспечить качественную среду обитания. Необходимо развитие новых технологий в строительстве, чтобы жилье было комфортным, экономичным, эргономичным, "умным"», — подчеркнул министр.
День грядущий
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что сейчас идет колоссальная работа по аккумулированию информации из регионов для максимально эффективного переформатирования нацпроекта. «Сведения мы получаем далеко не всегда оптимистичные, зато четко отражающие ситуацию», — добавил он.
По словам чиновника, меры господдержки, предпринятые властями страны в ходе распространения коронавирусной инфекции, смогли минимизировать влияние пандемии на строительную отрасль. В частности, программа субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых позволила привлечь в отрасль более 200 млрд рублей. Эффективны были и иные меры. В результате снижение объемов ввода по итогам января-августа 2020 года составило всего 7%. «В настоящее время идет подготовка к запуску программы субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков», — добавил Никита Стасишин.
Замглавы Минстроя РФ Александр Козлов рассказал о дальнейших планах по цифровизации в отрасли. Сейчас основные услуги в строительной сфере переводятся в электронную форму, с обеспечением возможности работы с единым порталом госуслуг. По планам, через него к концу 2021 года будет оказываться не менее 50% услуг, а к 2024 году — более 80%. «Следующий шаг — создание суперсервиса. Он предполагает выстраивание сквозного прохождения госуслуг, поэтапно, по мере реализации проекта. Начнем внедрять суперсервис с ИЖС, а затем перейдем и к профессиональным игрокам строительного рынка», — рассказал замминистра.
Как отметил замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков, дело борьбы с административными барьерами в строительстве продвигается «с удивительным ускорением». По его словам, подготовлены два законопроекта, которые вносят очень существенные изменения в сферу градостроительства, а также реализации инфраструктурных проектов. Принятие новых норм призвано серьезно ускорить прохождение необходимых согласований.
Также существенно продвинулась модернизация нормативной базы, печально известных «СНиПов-хрипов». «Сейчас мы начинаем получать первые результаты работы, которые Минстрой вел в течение последних пяти лет, обновляя стандарты со средней скоростью 130 документов в год. Кроме того, в этом году на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве», — отметил он.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова одной из проблем в этой сфере является неувязанность между собой положений нормирующих документов, принимаемых на уровне Правительства РФ и на уровне различных ведомств. «Из-за этого нередки правовые коллизии. На наш взгляд, в части технического нормирования "последнее слово" должно оставаться за профильным министерством. Поэтому необходимо обязательное согласование различных ведомственных требований с Минстроем на предмет их соответствия нормам, действующим в отношении объектов строительства», — отметил он.
Еще один проблемный момент — принцип обратного действия некоторых требований ведомственных документов. «Если применительно к основным нормирующим документам в Градкодексе РФ дается уточнение, что в отношении объекта действуют правила, имевшие силу на момент прохождения проектом экспертизы, но ведомства часто требуют соответствия объектов тем требованиям, которые вступили в силу на момент ввода в эксплуатацию. Это также создает серьезные сложности», — говорит эксперт.
На местах
Социальные вопросы стали лейтмотивом выступлений и представителей региональных органов власти. «В настоящее время Северная столица интенсифицирует усилия по преодолению отставания развития социальной инфраструктуры от жилищного строительства», — заявил губернатор Петербурга Александр Беглов.
Он отметил, что для этого до 2024 года городу надо построить более 180 соцобъектов, на возведение которых необходимо почти 310 млрд рублей (не говоря о том, что на их содержание нужны дополнительные средства). Кроме того, для нормального развития мегаполиса надо затратить более 320 млрд на инженерную инфраструктуру.
О той же проблеме говорил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. По его словам, свою эффективность в этой сфере доказали госпрограммы, реализуемые в регионе. Это областная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с ней подписано 63 соглашения с застройщиками. По ним до 2036 года должно быть построено 205 образовательных объектов: 50 школ и 155 детсадов. Также реализуется федеральная программа «Стимул».
Кроме того, по словам главы 47-го региона, Ленобласть выбрана одним из пилотных регионов для апробирования выпуска инфраструктурных облигаций в целях развития жилищного строительства, в том числе путем инженерной подготовки территорий под застройку, а также создания объектов инфраструктуры. Ранее эта схема использовалась только при реализации транспортных проектов.
Фактор комфорта
Сквозь призму социальной функции строительства шло обсуждение и других отраслевых проблем. Одой из них стало обеспечение нового качества жилья и среды обитания в целом, которых требуют общенациональные цели в сфере строительства.
Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что нацпроект предполагает не только увеличение объема ввода квадратных метров, но и нацеливает на обеспечение комфортности проживания. «Вопрос ставится не просто о строительстве квартир. Люди не могут жить в бытовом вакууме. Нужно создание полноценной инфраструктуры, которая формирует качество жизни как таковой. Это и социальные объекты, о которых сегодня много говорили руководители Петербурга и Ленобласти, и транспорт, и сервисно-коммерческие структуры, и современная инженерия», — отметил он.
Все это должно быть и предусмотрено в планах градостроительного развития, и обеспечено финансово, считает эксперт. Для этого нужно использование различных механизмов привлечения средств, например, государственно-частного партнерства. Кроме того, необходимо повысить эффективность госзаказа. «На мой взгляд, для строительной отрасли необходима своя система регулирования в сфере госзакупок, учитывающая специфику отрасли», — заявил Антон Мороз.
Вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин подчеркнул невозможность достижения в перспективе более высоких стандартов проживания без внедрения уже сейчас современных технологий. «Мы уже сегодня должны задуматься над тем, как обеспечить завтра новое качество жизни в тех объектах, которые будем строить. Нам надо вооружить армию проектировщиков новыми практиками. Да, сейчас их внедрять непросто, но за этими технологиями не какое-то неопределенно далекое будущее, это уже завтрашний день нашей работы. Все эти практики существуют, и без них по-настоящему комфортное в современном понимании жилье построить невозможно. Но, чтобы добиться необходимого результата, действовать надо уже сейчас», — уверен эксперт.
Он добавил также, что, помимо комфортности жилья, необходимо больше внимания уделять качеству окружающей среды в целом, включая и экологическую составляющую проблемы.
Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.
Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.
Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.
Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.
Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.
«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Большую часть послания Федеральному Собранию РФ Президент Владимир Путин традиционно посвятил социальным вопросам и внешней политике страны. Вместе с тем в обращении оказалось немало посылов строительному бизнесу.
Ставки вниз?
Солидная часть президентского послания была посвящена ипотечному кредитованию и способам сделать его более доступным для граждан. «Правительству и Центральному Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 8% и ниже», – заявил Владимир Путин.
Ипотечные ставки растут с конца 2018 года. Центробанк в прошлом году дважды увеличивал ключевую ставку до 7,75% годовых. Ранее эксперты прогнозировали исключительно рост ставок, сегодня же они дают более позитивные прогнозы.
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что на данный момент объективных причин для снижения ставок нет, однако все может измениться: «Ставки традиционно растут в начале года и снижаются – к концу. Но ждать резкого снижения не стоит».
Исполнительный директор агентства недвижимости «Домплюсофис» Юлия Роженцева полагает, что корректировка ипотечных ставок произойдет после снижения покупательской активности: «Сегодня спрос на жилье очень высок. Люди не понимают, что будет после 1 июля 2019 года, когда стройрынок окончательно перейдет на проектное финансирование, поэтому и пытаются решить квартирный вопрос сейчас. Возможно, тренд на снижение ставок появится после 1 июля».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что без господдержки значительного снижения ставок не будет: «Несколько лет назад отлично сработала программа «Ипотека с господдержкой», она могла бы помочь и сейчас. На это требуется десятки, а может быть, и сотни миллиардов рублей».
Всё в семью
Владимир Путин признал, что так называемая детская ипотека, в рамках которой семья с двумя и более детьми может взять кредит по льготной ставке 6%, возложенных надежд не оправдала. «Причина в том, что государство субсидировало льготную ставку только первые 3–5 лет кредита, тогда как ипотека, как правило, выплачивается значительно дольше», – пояснил он и предложил установить льготу на весь срок действия ипотечного кредита.
Для реализации обновленной программы из бюджета потребуется 7,6 млрд рублей уже в этом году, 21,7 млрд – в следующем, и 30,6 – в 2021-м. «Мы знаем, где взять эти деньги», – заверил Владимир Путин.
Помимо этого, он призвал ввести единовременную выплату в размере 450 тыс. рублей семьям с тремя и более детьми. «Если прибавить к этой выплате материнский капитал, то многодетные семьи смогут получить 900 тыс. рублей. Для многих регионов эта сумма составляет существенную часть стоимости квартиры», – пояснил он.
Владимир Путин подчеркнул, что регионам не обязательно ограничиваться федеральными требованиями, можно оказывать населению дополнительную поддержку. И Ленинградская область не осталась в стороне. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко сообщил, что областной бюджет будет компенсировать еще 2% в рамках «детской ипотеки». Таким образом, она составит даже не 6% годовых, а 4%. К федеральной выплате в 450 тыс. рублей при рождении третьего и последующих детей область добавит еще 150 тыс.
Менеджер отдела продаж компании Euroinvest Development Антонина Шорникова считает, что эти инициативы будут «большим толчком» для покупательского интереса: «Благодаря единовременной выплате у семей появится большая сумма. Это позволит гражданам либо приобретать квартиры большей площади, либо максимально снизить ежемесячный платеж по ипотеке».
Светлана Денисова отметила, что эффективность всех перечисленных Президентом мер поддержки семей можно будет оценить только в долгосрочной перспективе: «Мгновенных улучшений ждать не стоит».
Владимир Путин поднял вопрос ипотечных каникул: «Гражданам, лишившимся дохода, необходимо предоставлять отсрочку по платежам. Нужно дать им возможность сохранить единственное жилье. Но надо организовать все так, чтобы и финансовым организациям не навредить».
Управляющая филиалом ФОРА-банка в Петербурге Наталия Яшева отметила, что ипотечные каникулы уже предоставляют многие банки, но на своих условиях, а слова Президента показывают, что власти хотят стандартизировать эту практику: «Думаю, что данный законопроект будет реализован, но в компромиссном варианте. Банки сами не заинтересованы в том, чтобы клиенты выходили на просрочку. Возможность предоставления формализованных ипотечных каникул позволит выстроить временный вариант взаимодействия с клиентом».
Без НДС, но с «социалкой»
Самым значимым для стройкомплекса стало предложение Владимира Путина освободить застройщиков от необходимости платить налог на прибыль и НДС за социальные объекты, которые они передают местным властям. «Нужно освободить застройщиков от этого бремени и тем самым стимулировать именно комплексное развитие городов и поселков», – заявил российский лидер.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов считает, что предложение Президента должно было быть воплощено в жизнь еще несколько лет назад, когда строительство социнфраструктуры почти полностью переложили на плечи бизнеса: «Сегодня застройщики фактически дарят детсады и школы региональным властям, поэтому логично снять с них хотя бы часть налогового бремени».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что предложение Президента в первую очередь пойдет на пользу людям, а не бизнесу: «Строительство соцобъектов – серьезная нагрузка на застройщиков. Отмена НДС и налога на прибыль значительно ситуацию не изменят, однако это лучше, чем ничего».