Строительство как социальная задача
Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, не только технологии и материалы, это — важнейшая социальная задача, имеющая общегосударственное значение. С такой позицией согласились эксперты, собравшиеся на XI Всероссийскую конференцию «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшую 11 сентября в Санкт-Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие».
Организаторами мероприятия выступили Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики. Официальным интернет-партнером стало Агентство строительных новостей «АСН-инфо», информационным партнером — газета «Строительный Еженедельник».
Комплексный подход
«Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, это — важнейшая социальная задача. И понимание именно этого принципа лежит сегодня в основе переформатирования нацпроекта по жилью», — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что Указом Президента России Владимира Путина «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» достижение целевых показателей, значившихся в нацпроектах, учитывая негативное влияние коронакризиса, сдвинуто по срокам.
При этом министр подчеркнул, что если раньше задачи ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья и улучшения жилищных условий 5 млн граждан были своего рода индикаторами реализации нацпроекта, то сейчас достижение этих цифр превратилось в конкретную цель.
Выполнение этой задачи, по словам Владимира Якушева, возможно только при комплексном подходе к развитию отрасли. Это нашло отражение в подготовке такого документа, как план достижения общенациональных целей. Он включает подробный набор инструментов и механизмов в строительной сфере: от совершенствования законодательного регулирования, вовлечения в оборот новых земель и цифровизации отрасли до реновации, завершения долгостроев и расселения аварийного фонда.
«Надо не просто сдать 120 млн квадратов, но обеспечить качественную среду обитания. Необходимо развитие новых технологий в строительстве, чтобы жилье было комфортным, экономичным, эргономичным, "умным"», — подчеркнул министр.
День грядущий
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что сейчас идет колоссальная работа по аккумулированию информации из регионов для максимально эффективного переформатирования нацпроекта. «Сведения мы получаем далеко не всегда оптимистичные, зато четко отражающие ситуацию», — добавил он.
По словам чиновника, меры господдержки, предпринятые властями страны в ходе распространения коронавирусной инфекции, смогли минимизировать влияние пандемии на строительную отрасль. В частности, программа субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых позволила привлечь в отрасль более 200 млрд рублей. Эффективны были и иные меры. В результате снижение объемов ввода по итогам января-августа 2020 года составило всего 7%. «В настоящее время идет подготовка к запуску программы субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков», — добавил Никита Стасишин.
Замглавы Минстроя РФ Александр Козлов рассказал о дальнейших планах по цифровизации в отрасли. Сейчас основные услуги в строительной сфере переводятся в электронную форму, с обеспечением возможности работы с единым порталом госуслуг. По планам, через него к концу 2021 года будет оказываться не менее 50% услуг, а к 2024 году — более 80%. «Следующий шаг — создание суперсервиса. Он предполагает выстраивание сквозного прохождения госуслуг, поэтапно, по мере реализации проекта. Начнем внедрять суперсервис с ИЖС, а затем перейдем и к профессиональным игрокам строительного рынка», — рассказал замминистра.
Как отметил замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков, дело борьбы с административными барьерами в строительстве продвигается «с удивительным ускорением». По его словам, подготовлены два законопроекта, которые вносят очень существенные изменения в сферу градостроительства, а также реализации инфраструктурных проектов. Принятие новых норм призвано серьезно ускорить прохождение необходимых согласований.
Также существенно продвинулась модернизация нормативной базы, печально известных «СНиПов-хрипов». «Сейчас мы начинаем получать первые результаты работы, которые Минстрой вел в течение последних пяти лет, обновляя стандарты со средней скоростью 130 документов в год. Кроме того, в этом году на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве», — отметил он.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова одной из проблем в этой сфере является неувязанность между собой положений нормирующих документов, принимаемых на уровне Правительства РФ и на уровне различных ведомств. «Из-за этого нередки правовые коллизии. На наш взгляд, в части технического нормирования "последнее слово" должно оставаться за профильным министерством. Поэтому необходимо обязательное согласование различных ведомственных требований с Минстроем на предмет их соответствия нормам, действующим в отношении объектов строительства», — отметил он.
Еще один проблемный момент — принцип обратного действия некоторых требований ведомственных документов. «Если применительно к основным нормирующим документам в Градкодексе РФ дается уточнение, что в отношении объекта действуют правила, имевшие силу на момент прохождения проектом экспертизы, но ведомства часто требуют соответствия объектов тем требованиям, которые вступили в силу на момент ввода в эксплуатацию. Это также создает серьезные сложности», — говорит эксперт.
На местах
Социальные вопросы стали лейтмотивом выступлений и представителей региональных органов власти. «В настоящее время Северная столица интенсифицирует усилия по преодолению отставания развития социальной инфраструктуры от жилищного строительства», — заявил губернатор Петербурга Александр Беглов.
Он отметил, что для этого до 2024 года городу надо построить более 180 соцобъектов, на возведение которых необходимо почти 310 млрд рублей (не говоря о том, что на их содержание нужны дополнительные средства). Кроме того, для нормального развития мегаполиса надо затратить более 320 млрд на инженерную инфраструктуру.
О той же проблеме говорил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. По его словам, свою эффективность в этой сфере доказали госпрограммы, реализуемые в регионе. Это областная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с ней подписано 63 соглашения с застройщиками. По ним до 2036 года должно быть построено 205 образовательных объектов: 50 школ и 155 детсадов. Также реализуется федеральная программа «Стимул».
Кроме того, по словам главы 47-го региона, Ленобласть выбрана одним из пилотных регионов для апробирования выпуска инфраструктурных облигаций в целях развития жилищного строительства, в том числе путем инженерной подготовки территорий под застройку, а также создания объектов инфраструктуры. Ранее эта схема использовалась только при реализации транспортных проектов.
Фактор комфорта
Сквозь призму социальной функции строительства шло обсуждение и других отраслевых проблем. Одой из них стало обеспечение нового качества жилья и среды обитания в целом, которых требуют общенациональные цели в сфере строительства.
Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что нацпроект предполагает не только увеличение объема ввода квадратных метров, но и нацеливает на обеспечение комфортности проживания. «Вопрос ставится не просто о строительстве квартир. Люди не могут жить в бытовом вакууме. Нужно создание полноценной инфраструктуры, которая формирует качество жизни как таковой. Это и социальные объекты, о которых сегодня много говорили руководители Петербурга и Ленобласти, и транспорт, и сервисно-коммерческие структуры, и современная инженерия», — отметил он.
Все это должно быть и предусмотрено в планах градостроительного развития, и обеспечено финансово, считает эксперт. Для этого нужно использование различных механизмов привлечения средств, например, государственно-частного партнерства. Кроме того, необходимо повысить эффективность госзаказа. «На мой взгляд, для строительной отрасли необходима своя система регулирования в сфере госзакупок, учитывающая специфику отрасли», — заявил Антон Мороз.
Вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин подчеркнул невозможность достижения в перспективе более высоких стандартов проживания без внедрения уже сейчас современных технологий. «Мы уже сегодня должны задуматься над тем, как обеспечить завтра новое качество жизни в тех объектах, которые будем строить. Нам надо вооружить армию проектировщиков новыми практиками. Да, сейчас их внедрять непросто, но за этими технологиями не какое-то неопределенно далекое будущее, это уже завтрашний день нашей работы. Все эти практики существуют, и без них по-настоящему комфортное в современном понимании жилье построить невозможно. Но, чтобы добиться необходимого результата, действовать надо уже сейчас», — уверен эксперт.
Он добавил также, что, помимо комфортности жилья, необходимо больше внимания уделять качеству окружающей среды в целом, включая и экологическую составляющую проблемы.
Чиновники строительного блока Правительства Санкт-Петербурга во главе с вице-губернатором Николаем Линченко накануне Дня строителя подвели итоги работы в первом полугодии 2019 года. В оценках происходящих событий превалировал оптимизм.
Руководство строительных ведомств Смольного оценивает полугодие в целом как успешное. Идет кропотливая работа по совершенствованию законодательства и нормативной базы, осуществляется реформа по переводу жилищного строительства на схему проектного финансирования.
Реформируемся плавно
Как подчеркнул вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, переход на новые рельсы финансирования жилищного строительства в Петербурге происходит без эксцессов. «В городе действует 424 разрешения на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе более 14 млн кв. м жилья. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, застройщиками города сделан хороший задел на будущее, призванный обеспечить постепенность перехода на новую схему финансирования», – отметил он.
По словам чиновника, около 73% реализуемых в городе проектов смогут быть достроены и проданы по старой, долевой схеме. «В Комитет по строительству на сегодняшний день уже подано 277 заявлений на получение заключений о соответствии проектов критериям высокой готовности, утвержденным Минстроем РФ. Из них по 271 объекту соответствующий документ уже выдан», – говорит Николай Линченко.
Он отмечает также, что многие компании уже переходят на новую схему: «На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам. Более того, четыре проекта уже реализуются с привлечением средств граждан через эскроу-счета». При этом, как сообщил вице-губернатор, «совсем безнадежных» проектов, которые, с одной стороны, не смогли подпасть под критерии Минстроя, а с другой – не сумели получить проектное финансирование, в Петербурге пока нет.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров в целом согласился с этой оценкой. Он отметил, что застройщики провели серьезную подготовку к реформе, а также выделил активные и эффективные действия Комитета по строительству Смольного, которые способствовали успешной работе по выдаче заключений о соответствии.
По словам патриарха строительного комплекса города, отрасль с некоторой опаской ждет последствий реформы (которая увеличит затраты застройщиков на строительство), но в целом чувствует себя уверенно. С этим согласился и исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Ко Дню строителя застройщики подошли с хорошими результатами по итогам первого полугодия и оптимистичным взглядом в будущее», – говорит он.
Социальная направленность
По словам Николая Линченко, особое внимание власти города сейчас уделяют развитию социальной инфраструктуры. «В соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ, п. 1.2.9), работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика», – напомнил он.
В свою очередь, вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров отметил, что в первом полугодии 2019 года существенно выросло число выданных разрешений на строительство социальных объектов. В то же время документов, позволяющих возводить жилье, предоставлено примерно втрое меньше, чем годом ранее.
«Всего за полгода Госстройнадзор выдал 79 разрешений на строительство различных объектов. Из них: жилых – 13, детских дошкольных учреждений – 7, школ – 6, объектов здравоохранения – 4, спорта – 5. В сравнении с показателями за аналогичный период прошлого года, особенно выросло число разрешений на строительство школ – в три раза», – отметил он.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП) в этом году осуществляются работы на 104 объектах, причем 31 из них планируется ко вводу в эксплуатацию до конца года. «В частности, у 13 социальных объектов срок сдачи – до 1 сентября, 6 из них – уже введены», – рассказал он, признав, что одну из школ – гимназию № 406 в Пушкине – сдать своевременно не получится, поскольку подрядчик сорвал сроки (договор с ним будет расторгнут).
«В общем и целом, вместе с застройщиками на 2019 год запланирован ввод 23 детсадов суммарно на 3605 мест и 11 школ в общей сложности на 8325 учащихся», – рассказал Леонид Кулаков.
Со своей стороны, Александр Вахмистров заявил, что необходимо окончательно урегулировать вопрос с созданием девелоперами социальной инфраструктуры. «Уже сейчас застройщики возводят детсадов и школ больше, чем это делается в рамках АИП. Строители не отказываются от участия в этой работе и готовы к сотрудничеству, но должно быть четкое понимание и по объемам, и по привлечению средств, особенно теперь, с переходом отрасли на проектное финансирование», – сказал он.
ПЗЗ как BMW
Николай Линченко напомнил, что нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода жилья, но и по созданию комфортной среды для проживания граждан. Эту цель преследуют и изменения, внесенные в ПЗЗ (вступили в действие с 27 июля). «В соответствии с ними, при утверждении проектов планировки территории (ППТ) введена обязанность застройщиков выделять участки под зеленые насаждения общего пользования – порядка 6 кв. м на одного проживающего. И это помимо норм озеленения в рамках проектов ЖК, которые продолжают действовать», – подчеркнул он.
Вице-губернатор отметил, что правками в ПЗЗ также внесены изменения по коэффициенту использования территории (КИТ – соотношение числа квадратных метров в строящемся здании к количеству квадратных метров участка). «При отсутствии ППТ он зафиксирован на отметке 1,7, а при утвержденном ППТ – 2,0 (т. е. на участке в 10 тыс. кв. м можно возвести 20 тыс. кв. м недвижимости). При этом последний параметр доступен не только при много-, но и при среднеэтажной застройке. Тем самым ликвидирован повод для стремления застройщиков строить максимально высокие здания», – говорит Николай Линченко.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев по этому поводу подчеркнул, что КИТ – это не норма, а максимальное значение. «Это похоже на спидометр у BMW: если на него посмотреть, то крайние деления шкалы будут на уровне 340–360 км/ч. Но никто же не ездит с такой скоростью. Поскольку, помимо мощности двигателя, есть еще Правила дорожного движения и другие нормы по обеспечению безопасности. Так и с КИТ – для получения коэффициента 2,0 необходимо будет выполнить множество других условий, что не так просто», – заявил он.
В целом Владимир Григорьев выразил удовлетворение изменениями, внесенными в ПЗЗ, добавив при этом, что «результаты внесенных поправок станут видны только через несколько лет, поскольку строительство – отрасль весьма инерционная. Он заверил также, что работа над совершенствованием ПЗЗ и новой редакцией Генплана будет КГА продолжена.
Исторический фонд рассортируют
Председатель КГИОП Петербурга Сергей Макаров рассказал о мерах по совершенствованию законодательства в сфере охраны объектов наследия и исторических зданий.
По его словам, готовится новая редакция 820-го закона. «Выделю два основных положения, на которые следует обратить внимание. Первое – это введение в закон зон регулирования застройки вокруг объектов наследия, находящихся вне зон охраны. Федеральным законом № 73-ФЗ вокруг таких объектов устанавливается 100-метровая зона, в которой запрещено любое строительство. Мы провели работу по сокращению в ряде случаев размера этих зон. Во-первых, очень часто рядом с такими объектами историческая среда не сохранилась – и, соответственно, охранять, по сути, нечего. Во-вторых, в Петербурге таких объектов множество, и формальное следование закону серьезно затруднит развитие города. Это не значит, что защитные зоны отменяются, они будут введены в режим, соответствующий месту, где находится памятник», – рассказал Сергей Макаров.
Кроме того, начата работа по своего рода сортировке исторических зданий по категориям. «Совершенно очевидно, что их ценность очень различна. Поэтому предлагается ввести три категории для таких объектов – по степени их значимости и, соответственно, жесткости охраны. В городе 16 тыс. исторических зданий, и эта работа в самом начале. Думаю, что к принятию ЗакСом правок (весна 2020 года) сортировку пройдет сравнительно немного объектов. Значит, основная часть этой работы найдет отражение в очередной редакции 820-го закона, принятие которой мы планируем на 2024–2025 годы», – заключил чиновник.
Кстати
По данным Росстата, в Петербурге в первом полугодии 2019 года введено в эксплуатацию всего 595,1 тыс. кв. м. жилья. Это на 38,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Отметим, что плановый показатель Минстроя РФ по вводу жилья в городе на 2019 год – 3,4 млн кв. м. Напомним, что в 2018 году в Петербурге было сдано 3,63 млн кв. м (на 7% больше, чем годом ранее).
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.