Строительство как социальная задача
Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, не только технологии и материалы, это — важнейшая социальная задача, имеющая общегосударственное значение. С такой позицией согласились эксперты, собравшиеся на XI Всероссийскую конференцию «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшую 11 сентября в Санкт-Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие».
Организаторами мероприятия выступили Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики. Официальным интернет-партнером стало Агентство строительных новостей «АСН-инфо», информационным партнером — газета «Строительный Еженедельник».
Комплексный подход
«Строительство — это не только отрасль экономики, не только рынок, не только бизнес, это — важнейшая социальная задача. И понимание именно этого принципа лежит сегодня в основе переформатирования нацпроекта по жилью», — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что Указом Президента России Владимира Путина «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» достижение целевых показателей, значившихся в нацпроектах, учитывая негативное влияние коронакризиса, сдвинуто по срокам.
При этом министр подчеркнул, что если раньше задачи ежегодного ввода 120 млн кв. м жилья и улучшения жилищных условий 5 млн граждан были своего рода индикаторами реализации нацпроекта, то сейчас достижение этих цифр превратилось в конкретную цель.
Выполнение этой задачи, по словам Владимира Якушева, возможно только при комплексном подходе к развитию отрасли. Это нашло отражение в подготовке такого документа, как план достижения общенациональных целей. Он включает подробный набор инструментов и механизмов в строительной сфере: от совершенствования законодательного регулирования, вовлечения в оборот новых земель и цифровизации отрасли до реновации, завершения долгостроев и расселения аварийного фонда.
«Надо не просто сдать 120 млн квадратов, но обеспечить качественную среду обитания. Необходимо развитие новых технологий в строительстве, чтобы жилье было комфортным, экономичным, эргономичным, "умным"», — подчеркнул министр.
День грядущий
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что сейчас идет колоссальная работа по аккумулированию информации из регионов для максимально эффективного переформатирования нацпроекта. «Сведения мы получаем далеко не всегда оптимистичные, зато четко отражающие ситуацию», — добавил он.
По словам чиновника, меры господдержки, предпринятые властями страны в ходе распространения коронавирусной инфекции, смогли минимизировать влияние пандемии на строительную отрасль. В частности, программа субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых позволила привлечь в отрасль более 200 млрд рублей. Эффективны были и иные меры. В результате снижение объемов ввода по итогам января-августа 2020 года составило всего 7%. «В настоящее время идет подготовка к запуску программы субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков», — добавил Никита Стасишин.
Замглавы Минстроя РФ Александр Козлов рассказал о дальнейших планах по цифровизации в отрасли. Сейчас основные услуги в строительной сфере переводятся в электронную форму, с обеспечением возможности работы с единым порталом госуслуг. По планам, через него к концу 2021 года будет оказываться не менее 50% услуг, а к 2024 году — более 80%. «Следующий шаг — создание суперсервиса. Он предполагает выстраивание сквозного прохождения госуслуг, поэтапно, по мере реализации проекта. Начнем внедрять суперсервис с ИЖС, а затем перейдем и к профессиональным игрокам строительного рынка», — рассказал замминистра.
Как отметил замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков, дело борьбы с административными барьерами в строительстве продвигается «с удивительным ускорением». По его словам, подготовлены два законопроекта, которые вносят очень существенные изменения в сферу градостроительства, а также реализации инфраструктурных проектов. Принятие новых норм призвано серьезно ускорить прохождение необходимых согласований.
Также существенно продвинулась модернизация нормативной базы, печально известных «СНиПов-хрипов». «Сейчас мы начинаем получать первые результаты работы, которые Минстрой вел в течение последних пяти лет, обновляя стандарты со средней скоростью 130 документов в год. Кроме того, в этом году на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве», — отметил он.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова одной из проблем в этой сфере является неувязанность между собой положений нормирующих документов, принимаемых на уровне Правительства РФ и на уровне различных ведомств. «Из-за этого нередки правовые коллизии. На наш взгляд, в части технического нормирования "последнее слово" должно оставаться за профильным министерством. Поэтому необходимо обязательное согласование различных ведомственных требований с Минстроем на предмет их соответствия нормам, действующим в отношении объектов строительства», — отметил он.
Еще один проблемный момент — принцип обратного действия некоторых требований ведомственных документов. «Если применительно к основным нормирующим документам в Градкодексе РФ дается уточнение, что в отношении объекта действуют правила, имевшие силу на момент прохождения проектом экспертизы, но ведомства часто требуют соответствия объектов тем требованиям, которые вступили в силу на момент ввода в эксплуатацию. Это также создает серьезные сложности», — говорит эксперт.
На местах
Социальные вопросы стали лейтмотивом выступлений и представителей региональных органов власти. «В настоящее время Северная столица интенсифицирует усилия по преодолению отставания развития социальной инфраструктуры от жилищного строительства», — заявил губернатор Петербурга Александр Беглов.
Он отметил, что для этого до 2024 года городу надо построить более 180 соцобъектов, на возведение которых необходимо почти 310 млрд рублей (не говоря о том, что на их содержание нужны дополнительные средства). Кроме того, для нормального развития мегаполиса надо затратить более 320 млрд на инженерную инфраструктуру.
О той же проблеме говорил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. По его словам, свою эффективность в этой сфере доказали госпрограммы, реализуемые в регионе. Это областная программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В соответствии с ней подписано 63 соглашения с застройщиками. По ним до 2036 года должно быть построено 205 образовательных объектов: 50 школ и 155 детсадов. Также реализуется федеральная программа «Стимул».
Кроме того, по словам главы 47-го региона, Ленобласть выбрана одним из пилотных регионов для апробирования выпуска инфраструктурных облигаций в целях развития жилищного строительства, в том числе путем инженерной подготовки территорий под застройку, а также создания объектов инфраструктуры. Ранее эта схема использовалась только при реализации транспортных проектов.
Фактор комфорта
Сквозь призму социальной функции строительства шло обсуждение и других отраслевых проблем. Одой из них стало обеспечение нового качества жилья и среды обитания в целом, которых требуют общенациональные цели в сфере строительства.
Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что нацпроект предполагает не только увеличение объема ввода квадратных метров, но и нацеливает на обеспечение комфортности проживания. «Вопрос ставится не просто о строительстве квартир. Люди не могут жить в бытовом вакууме. Нужно создание полноценной инфраструктуры, которая формирует качество жизни как таковой. Это и социальные объекты, о которых сегодня много говорили руководители Петербурга и Ленобласти, и транспорт, и сервисно-коммерческие структуры, и современная инженерия», — отметил он.
Все это должно быть и предусмотрено в планах градостроительного развития, и обеспечено финансово, считает эксперт. Для этого нужно использование различных механизмов привлечения средств, например, государственно-частного партнерства. Кроме того, необходимо повысить эффективность госзаказа. «На мой взгляд, для строительной отрасли необходима своя система регулирования в сфере госзакупок, учитывающая специфику отрасли», — заявил Антон Мороз.
Вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин подчеркнул невозможность достижения в перспективе более высоких стандартов проживания без внедрения уже сейчас современных технологий. «Мы уже сегодня должны задуматься над тем, как обеспечить завтра новое качество жизни в тех объектах, которые будем строить. Нам надо вооружить армию проектировщиков новыми практиками. Да, сейчас их внедрять непросто, но за этими технологиями не какое-то неопределенно далекое будущее, это уже завтрашний день нашей работы. Все эти практики существуют, и без них по-настоящему комфортное в современном понимании жилье построить невозможно. Но, чтобы добиться необходимого результата, действовать надо уже сейчас», — уверен эксперт.
Он добавил также, что, помимо комфортности жилья, необходимо больше внимания уделять качеству окружающей среды в целом, включая и экологическую составляющую проблемы.
В условиях кризиса, вызванного пандемией коронавируса, главным драйвером на первичном рынке жилья стала ипотека, которая получила мощную поддержку на государственном уровне. При этом эпидемиологические риски серьезно изменили технологию выдачи кредитов. Эксперты отрасли рассказали о том, как банки работают в условиях кризиса и как освоили переход в режим онлайн.
Ипотека и кризис
Кризис, спровоцированный пандемией COVID-19, больно ударил по экономике в целом и по покупательной способности граждан а частности. В начале апреля объемы выдачи ипотеки и продаж жилья начали стремительно падать.
В целях поддержания отрасли были введены беспрецедентные меры государственной поддержки заемщиков. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых – причем субсидирование процентной ставки осуществляется весь период кредитования. И эта мера дала существенный результат: объемы и ипотечного кредитования, и продаж жилья существенно выросли.
«В 2020 году спрос на ипотеку сократится. Пандемия уже начала приводить к снижению доходов населения, с одной стороны, и в период неопределенности клиенты отказываются от крупных покупок, с другой. В апреле объемы выдачи ипотечных кредитов сократились, но драматического падения не было. Количество обращений за новой ипотекой в мае выросло в 2,5 раза, но выдачи далеки от показателей начала года», - рассказывает Константин Мурашкин, руководитель отдела продаж ипотечных кредитов макрорегиона «Запад» Райффайзенбанка.
По его словам, субсидирование ипотеки, безусловно, позволило поддержать строительную отрасль и индивидуальных заемщиков. «Без этого падение рынка ипотеки было бы драматическим. Но вряд ли это поможет рынку достичь показателей 2019 года», - считает специалист.
Как бы то ни было, по общей оценке экспертов, драйвером рынка жилья является ипотека с господдержкой. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» с ее использованием на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге сейчас заключается три четверти сделок. «В июне сохраняется наметившаяся ранее тенденция, когда после старта программы льготной ипотеки доля ипотечных сделок выросла с 62% (в первом квартале) до 76% в настоящее время», - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Ветер перемен
При этом сложная эпидемиологическая обстановка потребовала от банков изменения формы работы с гражданами – из соображений безопасности и в соответствии с требованиями властей о прекращении работы клиентских офисов. Интересно при этом, что некоторые крупные банки и до прихода коронавируса прилагали усилия для перевода процесса оформления кредита в цифровую среду, и немало в этом преуспели.
Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков подчеркивает, что в банке дистанционный процесс оформления ипотечных сделок был запущен задолго то пандемии. «И сейчас это как никогда актуально. Наши клиенты могут приобрести жилье, оставаясь дома и не нарушая режим самоизоляции», - отмечает он.
«В феврале Райффайзенбанк интегрировал личный кабинет ипотечного заемщика на сайте банка с порталом Госуслуг, чтобы процесс оформления заявки на ипотеку стал удобнее. Теперь 85% информации анкеты на ипотеку заполняется автоматически. Подать документы и получить одобрение можно полностью дистанционно. Заемщики с удовольствием пользуются этой возможностью – 90% заявок на ипотеку принимаем онлайн», - рассказывает Константин Мурашкин.
Другие кредитные структуры спешно догоняют пионеров освоения цифры. «Мы успешно запустили пилотный процесс и сейчас онлайн-сделки пока не массовые. В части продуктов это пока только первичное жилье. В ближайшее время будем масштабировать процесс за счет включения новых категорий клиентов и ипотечных программ», - говорит руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.
По его словам, для проведения сделки онлайн в целом требования для клиента не изменились. «Однако сейчас мы рассматриваем клиентов, у которых есть подтвержденная учетная запись на портале Госуслуг – за счет возможностей наших сервисов они могут подтвердить доход и трудоустройство выпиской из ПФР онлайн», – уточняет специалист.
Дело техники
Игорь Дмитриев говорит, что сейчас большинство этапов процесса оформления ипотеки для клиента проходит в формате онлайн. «Все зависит от выбранного клиентом продукта, например, по вторичному жилью или семейной ипотеке есть своя специфика проведения таких сделок, и по данным продуктам сделать полностью онлайн процесс проблематично, однако мы работаем над этим», - отмечает он.
Специалист добавляет также, что, применительно к объектам первичного рынка многое зависит от технической готовности партнеров: застройщиков и страховых компаний. «В части взаимодействия банка и клиента все может проходить в формате онлайн, начиная от подачи заявки и получения одобрения, заканчивая подписанием кредитного договора с помощью усиленной электронной подписи. Регистрация сделки также проходит в формате онлайн», - говорит Игорь Дмитриев.
Константин Мурашкин отмечает, крупные застройщики уже используют собственные сервисы электронной регистрации. «На вторичном рынке эта технология пока менее распространена. Райффайзенбанк активно разрабатывает решение по электронной регистрации, которое даст нашим клиентам и партнерам максимальное удобство», - добавляет он.
Сбербанк же предпринимает меры для того, чтобы стимулировать клиентов пользоваться именно цифровыми технологиями. «Кроме того, что онлайн-сервисы удобны и экономят время, их использование может быть еще и выгодно. Сейчас при регистрации сделки в электронном виде действует специальный дисконт 0,3 п.п. годовых на ставку», - отмечает Анатолий Локотков.
Игорь Дмитриев также выражает уверенность в перспективности диджитл-сервисов. «Мы уверены, что спрос на онлайн-ипотеку будет расти – это удобно, прежде всего, самим клиентам», - говорит он.
В целом представители банковского сообщества смотрят на ситуацию со сдержанным оптимизмом. «Возврат к докризисным объемам выдачи ипотеки мы ожидаем не ранее июля-августа, когда будут сняты все ограничения и рынок вернется к прежнему ритму. В условиях неопределенности, конечно, сложно делать прогнозы. Однако такие тенденции, как снижение ключевой ставки ЦБ, поддержка строительной отрасли со стороны государства, а также цифровизация ипотеки могут поспособствовать восстановлению прежней активности в ипотечном кредитовании после снятия ограничительных мер», - резюмирует Константин Мурашкин.
По прогнозу единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, если не начнется вторая волна коронавирусной инфекции, которая снова приведет к повышению волатильности на финансовых рынках, средняя ставка по ипотеке в 2020 году составит 7,5-8% годовых. За год будет выдано около 1 млн кредитов общей суммой в 2,5 трлн рублей (для сравнения: в 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов на 2,85 трлн рублей). Причем почти 60% всего объема кредитов будет выдаваться на новое жилье (по сравнению с 32% в 2019 году).
Прямая речь
Анатолий Локотков, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк:
- Оформление ипотечного кредита, консультации и подготовка к сделке проходят онлайн через сайт ДомКлик. Кроме того, зарплатным клиентам банка не потребуются никакие документы. При использовании Сбербанк Онлайн с помощью технологии SberbankID данные клиента автоматически заполняются. Остальные — могут подтвердить занятость и доход, заказав справку из ПФР также онлайн в личном кабинете ДомКлик. Система сама подскажет, какие документы еще нужны для конкретной ипотечной программы, их достаточно просто сфотографировать и загрузить. В итоге, выехать в офис банка необходимо только один раз для подписания кредитной документации — это вопрос безопасности. Но если клиент по какой-то причине не может посетить отделение, то наши сотрудники готовы, с соблюдением всех мер предосторожности для здоровья, приехать к нему. Эта услуга бесплатная, пока она работает только для покупателей квартир в новостройках.
Кому нужен стрит-арт? Кого оштрафуют за Иосифа Бродского? Как найти компромисс между замыслом художника и пакетом документов на согласование?
Тематическое мероприятие - «Искусство в городской среде: особенности законодательного регулирования паблик-арта в Санкт-Петербурге», где обсуждались вопросы вовлечения паблик-арта, или как его еще называют, стрит-арта, в оформление и обустройство общественных пространств Северной столицы, прошло в модно-необходимом сегодня видеоформате.
Представители КГИОП ратовали за законность нанесения граффити или иных объектов стрит-искусства на объекты капитального строительства.
- Представьте себе чувства завхоза школы, куда пришла проверка, а на заборе – граффити с изображением Иосифа Бродского, например, - разъяснял тонкости размещения арт-объектов председатель КГИОП Сергей Макаров. – Школа оштрафована, а не граффитист.
В свою очередь художники стремились показать свою готовность к диалогу с властью и собственниками зданий и общественных пространств, чтобы их работы гармонично вписывались в сложившийся экстерьер.
- Мы могли бы делать арт-объекты на заказ и с соответствующими согласованиями, - отстаивала позиции художественного сообщества основатель Института исследования стрит-арта Альбина Мотор.
- Согласования обязательны, - подчеркнул председатель КГА Владимир Григорьев. – И если наскальным рисункам это было необязательно, то стрит-арт – влечет за собой изменение объекта благоустройства и здесь, кроме желания художника, нужно учитывать и мнение жителей, и, в обязательно порядке, регламент КГА по согласованию.
По результатам интересной и жаркой дискуссии было принято решение предоставить в городе пилотные площадки временных художественных конструкций в виде баннеров или щитов, где представители стрит-искусства могли бы реализовывать свои проекты, а представители органов власти отрабатывать процедуру согласования.