Недвижимость в поисках стабильного развития
Эффективность мер поддержки строительного рынка стала лейтмотивом Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE. Девелоперы, банкиры и чиновники обсудили перспективы рынка.
Профессионалы согласились, что главное - это не объем средств, а их направление в точки, где они дают наибольшую отдачу. Также много внимания было уделено трансформации спроса и предложения. И важно, что сейчас, когда неизвестно – будет или нет осенняя волна пандемии, люди дела всерьез работают над долгосрочными программами, которые будут работать многие годы.
Кредитный драйвер
Пленарная сессия была названа осторожно «Девелопмент без страха: что поддержит рынок?».
Вопрос оказался риторическим. Задавший тон дискуссии министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев четко обозначил – государство.
Пандемия стала серьезным вызовом. Правительство РФ вызов приняло и выработало для поддержки экономики ряд мер, естественно они затронули и ключевой сектор - строительство.
Среди нескольких практически реализованных способов, министр выделил субсидированные ставки по кредитам – как для застройщиков, так и ипотечным, для конечных заемщиков.
Владимир Якушев сравнил ситуацию с 2015 годом, когда были апробированы аналогичные меры по сохранению устойчивости жилищного строительства в период антироссийских санкций. Тогда, напомнил он, ситуация была очень серьезной, к тому же и ставка ЦБ была повышена. Однако даже в этих условиях субсидированная ставка по ипотеке сработала. И сегодня эта же мера доказала свою эффективность.
По кредитам ставка сейчас 6,5%, она дала возможность в 2020 году поддержать спрос. Благодаря ей покупатели могут прилично сэкономить. Люди это реально чувствуют и реагируют соответствующим образом.
«Сейчас идет дискуссия, продолжится ли эта программа в дальнейшем. Пока срок ее окончания 1 ноября текущего года. Мы оценим и решим – продолжим это или нет. Позиция Минстроя и ЖКХ – эту меру желательно бы сохранить. Тут, правда не все зависит от нашего ведомства, конечно. Есть ведь и объективные возможности государственного бюджета. Но мы будем предлагать пойти на продление», - сказал Владимир Якушев.
Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артем Федорко полностью поддержал министра. Ипотека под 6,5% годовых, плюс спецпрограммы (для Дальнего Востока, для многодетныхсемей) - все это работает и определяет атмосферу на строительном рынке.
«Сегодня в сегменте нового жилья из всей массы ипотечных кредитов 80% выдаются на льготных условиях. По отношению к соответствующему периоду 2019 года на 3% годовых упала ставка по ипотеке. В июле 2020 года был зафиксирован абсолютный рекорд месячной выдачи ипотечных кредитов - 46 тысяч договоров, это значит на 50% больше, чем год назад», - подчеркнул Артем Федорко. Успешно работает программа поддержки кредитов, которые берут застройщики по линии Минстроя. По этой программе банкам направлено 1 млрд. руб., потом банки транслировали средства строительным компаниям. Нужно отметить, что за помощью по этой линии обратились 170 застройщиков из 39 субъектов РФ.
В стране сейчас, по данным информационной системы, которая управляется ДОМ.РФ, возводится 100 млн. кв. м жилья. Есть все предпосылки к тому, чтобы в 2021 году объем увеличится до 105 млн. кв. м и даже более.
При этом уже сейчас более 40% жилых домов возводятся по эскроу, и эта доля все время, естественно, растет. «Ни один дом, который строится по новому механизму, не стал проблемным», – отметил Артем Федорко. В выступлении он назвал это важнейшим результатом реформы.
Мода на комфорт
Отдельно на дискуссии обсудили создание комфортной среды. Причем это касается как микрорайонов многоэтажной городской застройки, так и территорий под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сейчас в стране возводится 40 млн. кв. м индивидуальных домов, доля этого класса увеличивается. И Минстрой прорабатывает меры поддержки ИЖС.
Как рассказал Владимир Якушев, мейнстримом становятся комплексное развитие территорий и современные подходы к планированию. «Работа по созданию комфортной социальной среды для жителей – это навсегда! Люди уже почувствовали вкус к достойной жизни», - обратил внимание министр. Такая мода не проходит.
Даже небольшая квартира, но в зеленом микрорайоне, с хорошей транспортной доступностью, в доме с безопасным двором лучше, чем более просторная, но без этих преимуществ. Согласно данным госорганов, даже переселенцы из аварийных (!) зданий не хотят покидать обжитую территорию, если им предлагают жилье в районах, где соцобъекы запланированы, но еще не построены.
Совместно с ДОМ.РФ министерство разработало стандарт социального развития территорий, но он пока носит рекомендательный характер.
Владимира Якушева поддержал Артем Федорко: «Стандарты комплексного развития территорий, которые мы разрабатывали с Минстроем, - это точка, где совпадают интересы граждан, бизнеса и государства». Комфортное жилье лучше и дороже продается. Нужно ли внедрять их принудительно?
Возможно, все определит невидимая рука рынка. Но уже сейчас микрорайоны с великолепной планировкой построены и возводятся в Пензе, Красноярске, Тюмени, Воронеже.
«Есть стереотип, что комфортное жилье только в Москве и Санкт-Петербурге, но это не так!», - завершил министр выступление.
В регионах и у соседей
Как всегда на подобных встречах важно сверить часы.
О своем опыте рассказала генеральный директор ООО «Суварнедвижимость» (Республика Татарстан) Эльвира Галяутдинова.
Она подтвердила положительную роль господдержки на примере холдинга, в руководстве которым она участвует. За короткое время доля продаж с использованием ипотеки выросла с 60% до 90%.
«Компании нашего холдинга создают объекты разных классов и назначений. Это жилье различного уровня, транспортные развязки, школы. Работая с конечным потребителем, мы видим, как растут запросы покупателей жилья. Видим, что люди хотят не просто общественных территорий, а «концептуальных пространств». Люди хотят участвовать в выработке решений о судьбе кварталов, где они живут, в частности, касающиеся архитектурных решений общественных зданий», - обобщила она опыт.
По словам спикера, в период пандемии требования покупателей жилья выросли. Причем это затрагивает и сегмент доступного жилья. Люди хотят гибких многофункциональных пространств, а также создания точек приложения трудовых ресурсов неподалеку от дома.
Мэр Кишинева Ион Чебан рассказал о трансформации столицы Молдовы. Благодаря содействию российских коллег в возглавляемом им городе начали разработку плана пространственного развития. В Кишиневе сегодня живет 900 тысяч человек. При этом градостроительные вопросы оказались, очевидно, запушенными. Достаточно сказать, что предыдущий генплан Кишинева был создан еще в советское время.
«Сегодня мы рассчитываем с помощью специалистов из России, Румынии, Франции создать современную документацию», - сказал мэр.
Приоритеты уже определены – консервация исторического центра Кишинева при условии его преображения. Сердце города надо сделать удобным для жизни, привлечь туристов, пандемия не вечна. Помимо этого, необходимо прописать судьбу для 18 пригородов (каждый по 3 тыс. га), а также современных районов столицы, чтобы развитие шло через строительство жилья с одновременным созданием социальной инфраструктуры.
Итак, можно сделать вывод, что государственная поддержка, меры регулирования застройки городов, а так же банковские кредиты остаются теми вечными моторами, что позволяют двигаться вперед рынку недвижимости. Так было всегда, и так останется, несмотря на все социальные и природные катаклизмы.
В Петербурге отменили конкурс на строительство аэроэкспресса от Витебского вокзала до Пулково по схеме ГЧП. Власти собираются проработать новые модели финансирования проекта.
Соответствующее распоряжение подписал на днях новый глава Комитета по инвестициям Роман Голованов.
Идее аэроэкспресса в Петербурге уже 10 лет. Но конкурс на его создание объявили только в июле прошлого года. Инвестору предложили построить железнодорожную ветку между Витебским вокзалом и аэропортом «Пулково» через Шушары. В этом случае протяженность трассы должна была составить 22 км, из них 14 км – по территории города, а 8 – по территории Ленобласти. Но строить «с нуля» нужно было только 5 км. Был и второй вариант – продлить маршрут за Пулково до будущего города-спутника Южный. В этом случае пришлось бы строить еще 12–15 км железнодорожных путей. Но он так и остался на уровне разговоров.
Остановились на первом варианте, подчеркивая, что главная задача аэроэкспресса – разгрузить аэропорт «Пулково», который, по расчетам, в 2020 году будет обслуживать 20 млн человек в год (для сравнения, в 2017 году – 16,1 млн человек, а в 2018 году была планка в 17,8 млн человек, но статистика еще не обнародована).
Предполагалось, что проект будет реализован по схеме ГЧП. Его общая стоимость оценивалась в 19 млрд рублей, из которых 10 млрд рублей собирался выделить городской бюджет. Окупить эти вложения собирались за 12 лет (при условии, что билет на аэроэкспресс будет стоить 300–500 рублей). Строительство должно было стартовать в 2018 году, и в 2022 году аэроэкспресс обещали запустить. Главным претендентом на проект считалась московская компания «Аэроэкспресс», которая возит пассажиров в столичные аэропорты «Шереметьево», «Домодедово» и «Внуково».
Депутаты Петербургского ЗакС много раз обращали внимание губернатора Георгия Полтавченко на то, что проект «Аэроэкспресс» – несвоевременный. В частности, депутат Алексей Ковалёв призывал отказаться от него и просто довести метро до аэропорта. Он отмечал, что пассажиры будут пользоваться аэроэкспрессом, только если город избавится от маршруток и автобусов от станции метро «Московская». Однако убедить прежнюю администрацию не удалось.
Новые власти города приняли другое решение. Отмену конкурса они объяснили необходимостью проработать разные возможности финансирования проекта, включая участие в нем федерального бюджета. А также потребностью провести «дополнительную работу по сравнению альтернативных вариантов улучшения транспортного сообщения с аэропортом в рамках комплексного развития территории».
Бизнес отменой конкурса сильно удивлен. «Столько разговоров! Такое надувание щек! Такие презентации на ПМЭФ и MIPIM! И все мимо? О чем думают власти? Что они вообще делают? Почему у нас нельзя десять раз подумать и один раз принять решение, которое уже не будет меняться? Эти истории с метанием, с отсутствием жесткой политической воли очень подрывают имидж города в глазах бизнеса, в том числе иностранного», – серчает один из собеседников «Строительного Еженедельника».
«Странное решение. Бюджетные деньги уже потрачены на планировку и проектирование. А результат нулевой. Такой подход свидетельствует об отсутствии долгосрочной программы развития города, которая должна определять все сферы деятельности властей. Если даже власти не могут чего-то спланировать, чего ждать от частных инвесторов? Уж точно не уверенности в инвестиционной политике города и каких-то надежд на хорошие инвестиционные перспективы», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он добавил, что текущая ситуация с реализацией абсолютно всех крупных инфраструктурных проектов в Петербурге – это история об отсутствии планирования, бессмысленной растрате бюджетных средств и распугивании даже лояльных инвесторов. «Инвестиционный климат в городе пока можно охарактеризовать так – город несбывшихся мечт», – заключил Дмитрий Некрестьянов.
Законодатели, в последние годы сосредоточенные на защите прав дольщиков, неожиданно озаботились таким явлением, как «потребительский терроризм» в отношении застройщиков.
В Госдуму недавно внесен законопроект, предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства.
Условия задачи
Документ подготовлен депутатом Госдумы РФ Валерием Гартунгом. Он отмечает, что согласно действующему закону, если дольщик до обращения в суд предъявил к застройщику требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, суды взыскивают с застройщика не только неустойку, но и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Эта норма и основанная на ней практика привели к появлению такого явления, как «потребительский терроризм»: недобросовестные граждане пользуются этим в целях обогащения.
В сопроводительной записке к законопроекту подчеркивается, что применение Закона «О защите прав потребителей» к долевому механизму ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков и создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности банкротства девелоперов.
Применение данного закона в этой сфере «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается. Кроме того, повышенная, фактически двойная финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением Закона «О защите прав потребителей», препятствует стабильному функционированию строительного рынка», – заключает Валерий Гартунг.
В настоящее время законопроект проходит этап предварительного обсуждения. В феврале его рассмотрит Совет Госдумы. Первое чтение намечено на начало апреля.
Кто «террорист»?
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты по-разному относятся к актуальности проблемы «потребительского терроризма» и к аргументации автора законопроекта. «В моем представлении данный законопроект вообще не ассоциируется с борьбой против «потребительского терроризма». Указанная норма имеет долгую историю и используется теми дольщиками, которые реально годами ждут свои квартиры. Если нарушения нет, штраф просто не взыщут. Очевидно, что взыскание штрафов является не причиной, а следствием задержки сдачи домов. Кроме того, неустойки снижаются по ст. 333 ГК РФ. Не о таких больших суммах идет речь, чтобы разорить застройщиков», – считает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Более осторожную позицию занимает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «В подавляющем большинстве случаев речь идет о законных требованиях участников долевого строительства, связанных с нарушением их прав. Другое дело, что в последние годы стало все больше случаев, когда юридические фирмы, пользуясь известной законодательной и судебной поддержкой, выступают с исками и пытаются получить от застройщиков высокие денежные компенсации за нарушения прав участников долевого строительства», – говорит он, приводя в качестве примера вердикт суда в Московской области, который за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца обязал застройщика выплатить неустойку фактически в размере стоимости квартиры.
«Законодательство о долевом строительстве изначально содержит достаточно серьезные меры ответственности застройщиков, в частности, возможность взыскания неустойки в двойном размере. В совокупности с мерами ответственности, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей, общий размер ответственности застройщика может выражаться в суммах, сопоставимых с общей стоимостью договора. Такое положение вещей, очевидно, нарушает интересы не только девелоперов, но и интересы других участников долевого строительства, так как их денежные средства могут быть взысканы в счет уплаты штрафов, вместо того, чтобы направляться на строительство объекта», – подчеркивает директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов. В связи с этим юристы комиссии по недвижимости Общества потребителей при обращении дольщиков изучают ситуацию и, если застройщик фактически строительства не прекращает, даже срывая сроки передачи квартир, советуют подождать с исками до ввода объекта в эксплуатацию, добавляет Олег Островский.
По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, корректнее говорить о «терроризме» не «потребительском», а «адвокатском». «Образовывались целые юридические конторы с весьма внушительным рекламным бюджетом, которые специализируются именно на взимании с застройщиков всевозможных штрафов и пенни. Причем своей рекламой они забивают ключевые запросы в поисковиках – и застройщики несут еще и репутационные потери. А для подобных фирм рисков никаких – они в любом случае получают свой гонорар от дольщика, даже если дело заведомо проигрышное», – считает она.
Худой мир лучше
При этом эксперты согласны с тем, что сторонам конфликта для достижения цели (каковой может быть только достройка объекта и передача квартир дольщикам) лучше проявить здравый смысл и добрую волю – и не доводить дело до судебных крайностей. «Если задержка строительства произошла не по вине застройщика (а такое случается весьма часто, можно вспомнить проблемы с монополистами или с Росреестром), добросовестный застройщик пытается объяснить ситуацию и договориться с дольщиками. И добросовестные дольщики, как правило, идут на такие договоренности. Потому что для потребителя главное – получить квартиру, а не засыпать застройщика исками, которые фактически могут еще сильнее отсрочить ввод дома в эксплуатацию», – подчеркивает Надежда Калашникова.
С ней согласен Олег Островский. «Часть застройщиков, допустивших нарушения, пытается урегулировать взаимоотношения с дольщиком в досудебном порядке. Если деятельность застройщика прозрачна и открыта, его представители находятся в постоянном диалоге с дольщиками и получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций, как правило, можно избежать», – говорит он. А для того, чтобы исключить необоснованные претензии участников долевого строительства, в 214-ФЗ уже давно нужно четко определить, что же относится к существенным недостаткам в качестве построенного объекта, которые позволяют дольщику не принимать квартиру, считает эксперт.
«Штрафы никогда не гарантировали получение квартиры, и дольщики от их отмены немного потеряют. Баланс интересов состоит в том, чтобы застройщики имели возможность строить, а дольщики – получали бы свои квартиры, а не штрафы и неустойки. В этом смысле вывод отношений из-под регулирования Закона «О защите прав потребителей» является логическим продолжением уже начавшейся реформы. Раз уж предполагается, что банковское финансирование должно идти только на строительство, логично не отвлекать его на выплату дополнительных санкций, при этом права дольщиков обеспечиваются иным, более эффективным способом», – заключает Елена Крестьянцева.
Впрочем, по мнению Надежды Калашниковой, выдвигаемая инициатива несколько запоздала. «По моим ощущениям, «снявши голову, по волосам не плачут». На фоне новых рисков, связанных с отменой «долевки», «потребительский терроризм» уже не выглядит как серьезная угроза рынку», – считает она.
Мнение
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
– Применение установленных законодательством штрафных санкций не должно приводить к фактической остановке строительства – именно здесь находится баланс интересов всех участников процесса. Аналогичные проблемы в сфере ОСАГО уже привели к реформированию этого рынка – в частности, кардинально изменились способы исполнения требований по договорам ОСАГО, появился особый порядок рассмотрения споров по договорам страхования. В сфере долевого строительства целесообразно сосредоточить все необходимые меры ответственности застройщиков в рамках 214-ФЗ, вывести данные отношения из-под действия законодательства о защите прав потребителей, а также ввести особый порядок рассмотрения данных споров.