Недвижимость в поисках стабильного развития
Эффективность мер поддержки строительного рынка стала лейтмотивом Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE. Девелоперы, банкиры и чиновники обсудили перспективы рынка.
Профессионалы согласились, что главное - это не объем средств, а их направление в точки, где они дают наибольшую отдачу. Также много внимания было уделено трансформации спроса и предложения. И важно, что сейчас, когда неизвестно – будет или нет осенняя волна пандемии, люди дела всерьез работают над долгосрочными программами, которые будут работать многие годы.
Кредитный драйвер
Пленарная сессия была названа осторожно «Девелопмент без страха: что поддержит рынок?».
Вопрос оказался риторическим. Задавший тон дискуссии министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев четко обозначил – государство.
Пандемия стала серьезным вызовом. Правительство РФ вызов приняло и выработало для поддержки экономики ряд мер, естественно они затронули и ключевой сектор - строительство.
Среди нескольких практически реализованных способов, министр выделил субсидированные ставки по кредитам – как для застройщиков, так и ипотечным, для конечных заемщиков.
Владимир Якушев сравнил ситуацию с 2015 годом, когда были апробированы аналогичные меры по сохранению устойчивости жилищного строительства в период антироссийских санкций. Тогда, напомнил он, ситуация была очень серьезной, к тому же и ставка ЦБ была повышена. Однако даже в этих условиях субсидированная ставка по ипотеке сработала. И сегодня эта же мера доказала свою эффективность.
По кредитам ставка сейчас 6,5%, она дала возможность в 2020 году поддержать спрос. Благодаря ей покупатели могут прилично сэкономить. Люди это реально чувствуют и реагируют соответствующим образом.
«Сейчас идет дискуссия, продолжится ли эта программа в дальнейшем. Пока срок ее окончания 1 ноября текущего года. Мы оценим и решим – продолжим это или нет. Позиция Минстроя и ЖКХ – эту меру желательно бы сохранить. Тут, правда не все зависит от нашего ведомства, конечно. Есть ведь и объективные возможности государственного бюджета. Но мы будем предлагать пойти на продление», - сказал Владимир Якушев.
Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артем Федорко полностью поддержал министра. Ипотека под 6,5% годовых, плюс спецпрограммы (для Дальнего Востока, для многодетныхсемей) - все это работает и определяет атмосферу на строительном рынке.
«Сегодня в сегменте нового жилья из всей массы ипотечных кредитов 80% выдаются на льготных условиях. По отношению к соответствующему периоду 2019 года на 3% годовых упала ставка по ипотеке. В июле 2020 года был зафиксирован абсолютный рекорд месячной выдачи ипотечных кредитов - 46 тысяч договоров, это значит на 50% больше, чем год назад», - подчеркнул Артем Федорко. Успешно работает программа поддержки кредитов, которые берут застройщики по линии Минстроя. По этой программе банкам направлено 1 млрд. руб., потом банки транслировали средства строительным компаниям. Нужно отметить, что за помощью по этой линии обратились 170 застройщиков из 39 субъектов РФ.
В стране сейчас, по данным информационной системы, которая управляется ДОМ.РФ, возводится 100 млн. кв. м жилья. Есть все предпосылки к тому, чтобы в 2021 году объем увеличится до 105 млн. кв. м и даже более.
При этом уже сейчас более 40% жилых домов возводятся по эскроу, и эта доля все время, естественно, растет. «Ни один дом, который строится по новому механизму, не стал проблемным», – отметил Артем Федорко. В выступлении он назвал это важнейшим результатом реформы.
Мода на комфорт
Отдельно на дискуссии обсудили создание комфортной среды. Причем это касается как микрорайонов многоэтажной городской застройки, так и территорий под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сейчас в стране возводится 40 млн. кв. м индивидуальных домов, доля этого класса увеличивается. И Минстрой прорабатывает меры поддержки ИЖС.
Как рассказал Владимир Якушев, мейнстримом становятся комплексное развитие территорий и современные подходы к планированию. «Работа по созданию комфортной социальной среды для жителей – это навсегда! Люди уже почувствовали вкус к достойной жизни», - обратил внимание министр. Такая мода не проходит.
Даже небольшая квартира, но в зеленом микрорайоне, с хорошей транспортной доступностью, в доме с безопасным двором лучше, чем более просторная, но без этих преимуществ. Согласно данным госорганов, даже переселенцы из аварийных (!) зданий не хотят покидать обжитую территорию, если им предлагают жилье в районах, где соцобъекы запланированы, но еще не построены.
Совместно с ДОМ.РФ министерство разработало стандарт социального развития территорий, но он пока носит рекомендательный характер.
Владимира Якушева поддержал Артем Федорко: «Стандарты комплексного развития территорий, которые мы разрабатывали с Минстроем, - это точка, где совпадают интересы граждан, бизнеса и государства». Комфортное жилье лучше и дороже продается. Нужно ли внедрять их принудительно?
Возможно, все определит невидимая рука рынка. Но уже сейчас микрорайоны с великолепной планировкой построены и возводятся в Пензе, Красноярске, Тюмени, Воронеже.
«Есть стереотип, что комфортное жилье только в Москве и Санкт-Петербурге, но это не так!», - завершил министр выступление.
В регионах и у соседей
Как всегда на подобных встречах важно сверить часы.
О своем опыте рассказала генеральный директор ООО «Суварнедвижимость» (Республика Татарстан) Эльвира Галяутдинова.
Она подтвердила положительную роль господдержки на примере холдинга, в руководстве которым она участвует. За короткое время доля продаж с использованием ипотеки выросла с 60% до 90%.
«Компании нашего холдинга создают объекты разных классов и назначений. Это жилье различного уровня, транспортные развязки, школы. Работая с конечным потребителем, мы видим, как растут запросы покупателей жилья. Видим, что люди хотят не просто общественных территорий, а «концептуальных пространств». Люди хотят участвовать в выработке решений о судьбе кварталов, где они живут, в частности, касающиеся архитектурных решений общественных зданий», - обобщила она опыт.
По словам спикера, в период пандемии требования покупателей жилья выросли. Причем это затрагивает и сегмент доступного жилья. Люди хотят гибких многофункциональных пространств, а также создания точек приложения трудовых ресурсов неподалеку от дома.
Мэр Кишинева Ион Чебан рассказал о трансформации столицы Молдовы. Благодаря содействию российских коллег в возглавляемом им городе начали разработку плана пространственного развития. В Кишиневе сегодня живет 900 тысяч человек. При этом градостроительные вопросы оказались, очевидно, запушенными. Достаточно сказать, что предыдущий генплан Кишинева был создан еще в советское время.
«Сегодня мы рассчитываем с помощью специалистов из России, Румынии, Франции создать современную документацию», - сказал мэр.
Приоритеты уже определены – консервация исторического центра Кишинева при условии его преображения. Сердце города надо сделать удобным для жизни, привлечь туристов, пандемия не вечна. Помимо этого, необходимо прописать судьбу для 18 пригородов (каждый по 3 тыс. га), а также современных районов столицы, чтобы развитие шло через строительство жилья с одновременным созданием социальной инфраструктуры.
Итак, можно сделать вывод, что государственная поддержка, меры регулирования застройки городов, а так же банковские кредиты остаются теми вечными моторами, что позволяют двигаться вперед рынку недвижимости. Так было всегда, и так останется, несмотря на все социальные и природные катаклизмы.
В Петербурге продан пакет недвижимости из городской казны. Самым дорогим лотом оказалось аварийное здание около ТРК «ПИК». Его приобрел частный инвестор за 138 млн рублей. А общий бюджет торгов превысил 200 млн рублей.
Фонд имущества Петербурга продал на днях целый пакет имущества из программы приватизации. Самым дорогим оказалось аварийное здание на Гороховой, 47, лит. В. Этот 4-этажный дом (3,2 тыс. кв. м, с участком земли площадью 0,15 га) по стартовой цене в 138 млн рублей приобрел бизнесмен Борис Головков. Здание находится непосредственно за ТРК «ПИК», в 100 м от вестибюля станции метро «Сенная площадь», и в результате реконструкции может превратиться в бизнес-центр или гостиницу.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что итоговая цена продажи соответствует локации. «В реконструкцию здания потребуется вложить еще минимум 200 млн рублей. Наиболее экономически целесообразно делать гостиницу. Теоретически инвестор может ускорить окупаемость, если приспособит здание под апартамент-отель и продаст по отдельным юнитам. В этом сценарии он может удвоить свои инвестиции за два года», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
«Объем инвестиций в реконструкцию объекта будет зависеть от его наполнения. Минимальная планка при реконструкции исторического здания в центре Петербурга составляет 80 тыс. рублей на 1 кв. м, верхняя – ограничена только воображением и возможностями инвестора», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По ее словам, логичное и наиболее эффективное решение – создать синергию с исторически сложившимся вокруг торговым кластером. «Здесь будут востребованы и гостиница, и новые креативные пространства, которые могут увеличить существующие торговые потоки. А реконструкция здания в бизнес-центр потребует организации паркинга, без которого такое приспособление будет рискованным», – говорит Евгения Тучкова.
Цифра
9,7 млн рублей – стоимость еще одного здания, проданного Фондом имущества на последних торгах. Это региональный памятник – малоэтажное здание казарм 148-го пехотного Каспийского полка в Петергофе, в переулке Суворовцев. Его продавали как набор из восьми квартир общей площадью 523,6 кв. м. Купил его бизнесмен Антон Родичев, который, по условиям конкурса, должен реконструировать здание в течение трех лет с сохранением жилой функции.
Кстати
Следующие торги по приватизации состоятся в Фонде имущества состоятся 27 марта текущего года. На них, в частности, будут продавать историческое здание площадью 600 тыс. кв. м, с землей (0,1 га), во Фрунзенском районе, в 500 м от станции метро «Волковская».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фонд имущества Петербурга сдал помещения дома по Камской улице под хостел
Glorax задумался о фуд-холле. Компания купила здание бывшей мастерской вагоностроительного завода у Московских ворот
Казармы лейб-гвардии Павловского полка станут гостиницей
Российский аукционный дом (РАД) продает за 320 млн рублей компанию «Весна», которой принадлежит участок под застройку на Варфаломеевской улице. У «Весны» есть разрешение на строительство там МФК, где будут офисы, торговля и гостиница.
РАД объявил о продаже 100% долей ООО «Весна», которому принадлежит земельный участок площадью 1 га в Невском районе Петербурга, на Варфоломеевской улице, 6. Сейчас на участке находится производственно-складской комплекс площадью 9,3 тыс. кв. м. Но здания можно снести и построить жилье и общественно-деловые объекты. «Собственник уже получил разрешение на строительство там 14-этажного МФК, в составе которого будут торговые, офисные и гостиничные площади (768 номеров различного типа). Общая площадь здания – 36,7 тыс. кв. м. Разрешение действительно до лета 2023 года. Начальная цена актива определена в 320 млн рублей.
«Поскольку участок продается с полным пакетом документов, инвестору остается только привезти технику на площадку и приступить к строительству», – комментирует и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Но участники рынка считают, что участок к торгам переоценен. «Не думаю, что будет много желающих его купить, несмотря на наличие разрешения на стройку и довольно гуманную цену. Дело даже не в промышленном окружении, а в специфическом отношении городских властей к строительству апарт-отелей и непонятных перспективах строительства жилья как такового из-за перемен в федеральном законодательстве. Хотя, в другое время, этот актив под редевелопмент наверняка бы нашел покупателя», – рассуждает один из участников рынка.
Эксперты отмечают, что сегодня фактически только промзоны и поставляют на рынок участки под жилищную и общественно-деловую застройку в городской черте. А Невский район – один из лидеров по освоению «серого пояса».
«В Невском районе, где находится участок «Весны», интенсивное строительство ведется именно на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», – уверена руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Всего, по данным компании Peterland, в Петербурге представлено 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более. «Суммарная площадь этих зон составляет порядка 6 тыс. га. Взяв за основу эти данные, а также действующие градостроительные нормы и регламенты, подсчитываем: на территориях бывших промзон может быть построено примерно 14 млн кв. м жилья, без учета уже реализованных и запущенных проектов», – говорит руководитель аналитической группы Peterland Ирина Дайнеко.
По ее словам, с учетом текущего года можно говорить о проведенном или запущенном редевелопменте примерно на 1,5 тыс. га «серого пояса» (тут и целые промзоны, и отдельные площадки).
«За последние 5 лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза. Это свидетельствует о стабильной активности процессов и усилении роли редевелопмента в градостроительстве», – констатирует Ирина Дайнеко.
Кстати
Всего в Невском районе, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас реализуется 16 жилых комплексов совокупной площадью 834 тыс. кв. м. Предложение нового жилья здесь оценивается в 393 тыс. кв. м жилья (9% в общем объеме предложения по агломерации). Все объекты в Невском районе относятся к классу «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 111,2 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% выше показателя по городу в классе.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Тихий отдых на продажу. На Каменном острове готовят к продаже два здания
Петербургские апартаменты прошли проверку
РАД продаст складской комплекс в Невском районе