Недвижимость в поисках стабильного развития
Эффективность мер поддержки строительного рынка стала лейтмотивом Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE. Девелоперы, банкиры и чиновники обсудили перспективы рынка.
Профессионалы согласились, что главное - это не объем средств, а их направление в точки, где они дают наибольшую отдачу. Также много внимания было уделено трансформации спроса и предложения. И важно, что сейчас, когда неизвестно – будет или нет осенняя волна пандемии, люди дела всерьез работают над долгосрочными программами, которые будут работать многие годы.
Кредитный драйвер
Пленарная сессия была названа осторожно «Девелопмент без страха: что поддержит рынок?».
Вопрос оказался риторическим. Задавший тон дискуссии министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев четко обозначил – государство.
Пандемия стала серьезным вызовом. Правительство РФ вызов приняло и выработало для поддержки экономики ряд мер, естественно они затронули и ключевой сектор - строительство.
Среди нескольких практически реализованных способов, министр выделил субсидированные ставки по кредитам – как для застройщиков, так и ипотечным, для конечных заемщиков.
Владимир Якушев сравнил ситуацию с 2015 годом, когда были апробированы аналогичные меры по сохранению устойчивости жилищного строительства в период антироссийских санкций. Тогда, напомнил он, ситуация была очень серьезной, к тому же и ставка ЦБ была повышена. Однако даже в этих условиях субсидированная ставка по ипотеке сработала. И сегодня эта же мера доказала свою эффективность.
По кредитам ставка сейчас 6,5%, она дала возможность в 2020 году поддержать спрос. Благодаря ей покупатели могут прилично сэкономить. Люди это реально чувствуют и реагируют соответствующим образом.
«Сейчас идет дискуссия, продолжится ли эта программа в дальнейшем. Пока срок ее окончания 1 ноября текущего года. Мы оценим и решим – продолжим это или нет. Позиция Минстроя и ЖКХ – эту меру желательно бы сохранить. Тут, правда не все зависит от нашего ведомства, конечно. Есть ведь и объективные возможности государственного бюджета. Но мы будем предлагать пойти на продление», - сказал Владимир Якушев.
Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артем Федорко полностью поддержал министра. Ипотека под 6,5% годовых, плюс спецпрограммы (для Дальнего Востока, для многодетныхсемей) - все это работает и определяет атмосферу на строительном рынке.
«Сегодня в сегменте нового жилья из всей массы ипотечных кредитов 80% выдаются на льготных условиях. По отношению к соответствующему периоду 2019 года на 3% годовых упала ставка по ипотеке. В июле 2020 года был зафиксирован абсолютный рекорд месячной выдачи ипотечных кредитов - 46 тысяч договоров, это значит на 50% больше, чем год назад», - подчеркнул Артем Федорко. Успешно работает программа поддержки кредитов, которые берут застройщики по линии Минстроя. По этой программе банкам направлено 1 млрд. руб., потом банки транслировали средства строительным компаниям. Нужно отметить, что за помощью по этой линии обратились 170 застройщиков из 39 субъектов РФ.
В стране сейчас, по данным информационной системы, которая управляется ДОМ.РФ, возводится 100 млн. кв. м жилья. Есть все предпосылки к тому, чтобы в 2021 году объем увеличится до 105 млн. кв. м и даже более.
При этом уже сейчас более 40% жилых домов возводятся по эскроу, и эта доля все время, естественно, растет. «Ни один дом, который строится по новому механизму, не стал проблемным», – отметил Артем Федорко. В выступлении он назвал это важнейшим результатом реформы.
Мода на комфорт
Отдельно на дискуссии обсудили создание комфортной среды. Причем это касается как микрорайонов многоэтажной городской застройки, так и территорий под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сейчас в стране возводится 40 млн. кв. м индивидуальных домов, доля этого класса увеличивается. И Минстрой прорабатывает меры поддержки ИЖС.
Как рассказал Владимир Якушев, мейнстримом становятся комплексное развитие территорий и современные подходы к планированию. «Работа по созданию комфортной социальной среды для жителей – это навсегда! Люди уже почувствовали вкус к достойной жизни», - обратил внимание министр. Такая мода не проходит.
Даже небольшая квартира, но в зеленом микрорайоне, с хорошей транспортной доступностью, в доме с безопасным двором лучше, чем более просторная, но без этих преимуществ. Согласно данным госорганов, даже переселенцы из аварийных (!) зданий не хотят покидать обжитую территорию, если им предлагают жилье в районах, где соцобъекы запланированы, но еще не построены.
Совместно с ДОМ.РФ министерство разработало стандарт социального развития территорий, но он пока носит рекомендательный характер.
Владимира Якушева поддержал Артем Федорко: «Стандарты комплексного развития территорий, которые мы разрабатывали с Минстроем, - это точка, где совпадают интересы граждан, бизнеса и государства». Комфортное жилье лучше и дороже продается. Нужно ли внедрять их принудительно?
Возможно, все определит невидимая рука рынка. Но уже сейчас микрорайоны с великолепной планировкой построены и возводятся в Пензе, Красноярске, Тюмени, Воронеже.
«Есть стереотип, что комфортное жилье только в Москве и Санкт-Петербурге, но это не так!», - завершил министр выступление.
В регионах и у соседей
Как всегда на подобных встречах важно сверить часы.
О своем опыте рассказала генеральный директор ООО «Суварнедвижимость» (Республика Татарстан) Эльвира Галяутдинова.
Она подтвердила положительную роль господдержки на примере холдинга, в руководстве которым она участвует. За короткое время доля продаж с использованием ипотеки выросла с 60% до 90%.
«Компании нашего холдинга создают объекты разных классов и назначений. Это жилье различного уровня, транспортные развязки, школы. Работая с конечным потребителем, мы видим, как растут запросы покупателей жилья. Видим, что люди хотят не просто общественных территорий, а «концептуальных пространств». Люди хотят участвовать в выработке решений о судьбе кварталов, где они живут, в частности, касающиеся архитектурных решений общественных зданий», - обобщила она опыт.
По словам спикера, в период пандемии требования покупателей жилья выросли. Причем это затрагивает и сегмент доступного жилья. Люди хотят гибких многофункциональных пространств, а также создания точек приложения трудовых ресурсов неподалеку от дома.
Мэр Кишинева Ион Чебан рассказал о трансформации столицы Молдовы. Благодаря содействию российских коллег в возглавляемом им городе начали разработку плана пространственного развития. В Кишиневе сегодня живет 900 тысяч человек. При этом градостроительные вопросы оказались, очевидно, запушенными. Достаточно сказать, что предыдущий генплан Кишинева был создан еще в советское время.
«Сегодня мы рассчитываем с помощью специалистов из России, Румынии, Франции создать современную документацию», - сказал мэр.
Приоритеты уже определены – консервация исторического центра Кишинева при условии его преображения. Сердце города надо сделать удобным для жизни, привлечь туристов, пандемия не вечна. Помимо этого, необходимо прописать судьбу для 18 пригородов (каждый по 3 тыс. га), а также современных районов столицы, чтобы развитие шло через строительство жилья с одновременным созданием социальной инфраструктуры.
Итак, можно сделать вывод, что государственная поддержка, меры регулирования застройки городов, а так же банковские кредиты остаются теми вечными моторами, что позволяют двигаться вперед рынку недвижимости. Так было всегда, и так останется, несмотря на все социальные и природные катаклизмы.
Члены Экспертного совета НОСТРОЙ обсудили возможность введения обязательного страхования членов СРО и меры по борьбе с «потребительским терроризмом» дольщиков.
Состоявшееся в Санкт-Петербурге заседание прошло под руководством нового председателя – вице-президента СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, сменившего на этом посту недавно избранного президента НОСТРОЙ Антона Глушкова. В поле зрения собравшихся попал широкий спектр вопросов, касающихся деятельности строительных компаний.
Нет потребительскому терроризму
Особое внимание на заседании уделили вопросам так называемого «потребительского терроризма» дольщиков, обретающим особую остроту в связи со введением в жилищном строительстве механизмов эскроу-счетов и проектного финансирования.
В последнее время растет количество исков от участников долевого строительства с требованием финансовых компенсаций за некачественно выполненные отделочные работы. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей», выбор способа компенсации между требованием об устранении недостатков и денежной выплатой предоставлен пострадавшей стороне. И дольщики требуют финансовых компенсаций, размер которых составляет 300–400 тыс. рублей и является, по мнению региональных застройщиков, чрезмерным, особенно при распространенной во многих округах стоимости квартиры в 1,5 млн рублей.
Члены Экспертного совета приняли решение поддержать проект поправок в Закон «О защите прав потребителей» о неприменении его к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве. Предполагается, что эта мера вернет в отношения застройщиков и дольщиков баланс интересов и простимулирует последних в качестве способа компенсации отдавать предпочтение требованиям об устранении недостатков.
Техзаказчик может не быть изыскателем
Согласно действующей нормативной базе, организации, выполняющие функции технического заказчика, должны состоять в СРО трех видов – изыскательской, проектной и строительной. Но при этом заключаемый с техническим заказчиком договор далеко не всегда предусматривает организацию и координацию работ по инженерным изысканиям. Кроме этого, практика включения задания на выполнение инженерных изысканий в договор подряда на подготовку проектной документации распространена достаточно широко.
В связи с этим Экспертный совет поддержал предложение о необходимости внесения поправки в ГрК об отмене для техзаказчиков обязательного членства в изыскательской СРО, за исключением случаев, когда организация работ по инженерным изысканиям является частью контракта.
Обязательная страховка
С самого начала работы СРО в строительной отрасли ими активно использовался механизм страхования ответственности своих членов. Мотивация была очевидной – наличие страховки позволяло строительным компаниям в разы снизить размер взноса в компенсационный фонд СРО. Но 372-ФЗ от 3 июня 2016 года ситуацию изменил, оговорив в Градкодексе фиксированные размеры взносов в компенсационные фонды возмещения вреда (ВВ) и обеспечения договорных обязательств (ОДО), без возможности их уменьшения при использовании страхования.
Таким образом, финансовые стимулы к обеспечению своей имущественной ответственности через страхование у членов СРО исчезли, и страхование сейчас используется намного реже. Вместе с тем Комитет НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка считает страхование передовым и эффективным инструментом и предлагает внести поправки в ГрК, переводящие требование о страховании членов СРО из разряда добровольных в обязательные. Указывается, что данная мера повысит и уровень защищенности интересов заказчика, который получит возможность компенсации неисполнения договора не только из фонда ОДО, но и из средств страховщика.
Соответствующий проект поправок в ГрК, представленный членам Экпертного совета председателем Комитета Никитой Загускиным, был участниками заседания поддержан.
Малиновым звоном отныне встречает приходящих церковь Апостола Петра в Лахте.
Это не метафора: именно так, по словам настоятеля, о. Андрея Мунтяна, называется перезвон, который по окончании реставрации будет возвещать о начале каждой службы.
Реставрация шла шесть лет и завершилась в преддверии празднования дня Святого Апостола Петра – 12 июля 2019 года. За это время специалисты проектно-строительного бюро «Жилстрой» отреставрировали сам храм, восстановили колокольню и недостающую утраченную главку, благоустроили территорию. Воссоздание церкви велось, как сообщил глава КГИОП Сергей Макаров, «по историческим рецептам», то есть с максимальным использованием сохранившегося исторического материала.
«Мы покупали в Ленобласти старые, столетние деревянные дома, разбирали и использовали материал для восстановления недостающих фрагментов. При нехватке древесины – рубили в Карелии по всем правилам, зимой, во избежание излишней влажности», – рассказывает Сергей Макаров.
Удалось сохранить значительную часть исторического сруба и конструкций здания, практически на 80%. Здание не разбиралось, его части вывешивались на домкратах с подведением недостающих венцов. Обшивка и часть конструкций были промаркированы и собраны по исторической технологии строительства – прямой и голландский зуб, врубка в лапу, ласточкин хвост, пазы и шипы.
Помимо восстановления строительных конструкций, храму вернули исторический цвет, обнаруженный в результате расчисток поздних наслоений. При советской власти в церкви находился кинотеатр «Звезда», окрашеный в веселенький голубой цвет. Теперь церковь вновь обрела колер желтой охры. При расчистке реставраторов ждали сюрпризы: обнаружился фрагмент исторической оконной коробки с надписью «Сей храм заложен 1893 году. Сооружен 1894 году». Историческое свидетельство музеефицировано и заключено под стекло в рамку.
В 1937 году церковь была закрыта, а после войны приспособлена под кинотеатр. Именно тогда храм лишился колокольни, интерьеров и главки основанного шатра. К западному фасаду пристроили кассу, крыльцо и кинобудку. В 1991 году храм вернули Русской Православной Церкви. Проект реставрации выполнен в ООО «НРФ «Мир», стоимость работ за 2013–2019 годы составила 191 млн рублей.
Как отметил вице-губернатор Николай Линченко, реставрация храма Апостола Петра – лишь один из пунктов городской программы по воссозданию памятников деревянного зодчества. Она также включает, к примеру, дачу Громова в Лопухинском саду в Петроградском районе, особняки Гаусвальд на Каменном острове и Бремме на Васильевском острове, и многие другие, которые надо было спасать «уже вчера».
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– У правительства города существует программа реставрации памятников деревянного зодчества. Концепция предложена архитектурным бюро «Студия 44». Сегодня в Петербурге расположен 271 деревянный объект культурного наследия. Из тех, что находятся непосредственно на территории города, 17 признаны аварийными, 19 стоят в руинах, подвержены пожарам и продолжают разрушаться, 31 объект полностью утрачен. Срочного ремонта и реставрации требуют 55 домов, в первоочередном списке – 23 объекта.
Справка
По легенде, храм построен в память подвига императора Петра Великого, рядом с местом, где он в ноябре 1724 года спасал матросов с тонущего бота, в результате чего сам простудился и умер. В 1892 году дачники и местные жители выступили с предложением об увековечивании подвига царя. Был создан Комитет по сбору пожертвований, землю под строительство предоставил владелец лахтинского имения граф Стенбок-Фермор, проект выполнили местные жители, академики архитектуры Василий Васильевич и Василий Иванович Шаубы, отделку – дачник, академик живописи Адольф Шарлемань.