Перспективная набережная

РАД в рамках процедуры банкротства ООО «Мозель» выставил на продажу 1,2 га на Октябрьской набережной. 

---

Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу посредством публичного предложения 1,2 га под строительство многоквартирного жилого комплекса в Невском районе Петербурга. Заявки на участие в аукционе принимаются с 21 марта. Торги проводятся в рамках процедуры банкротства бывшего крупнейшего импортера алкоголя – ООО «Мозель». Начальная минимальная цена за лот составляет 350 млн рублей. 

Как рассказали в пресс-службе РАДа, участок расположен на первой линии Октябрьской набережной, вблизи крупных магистралей города – Дальневосточного проспекта и Народной улицы по адресу ул. Крыленко, д. 1а, лит. М. На данной территории будущий инвестор может построить около 23 тыс. кв. м жилья. При этом максимальная высота застройки должна составить не более 75 м (ориентировочно 25 этажей).  

Как говорят в РАД, объект расположен в активно развивающемся квартале. Рядом есть вся необходимая социальная инфраструктура – детский сад, школа, поликлиника, магазины, кафе и т. д. Отметим, что Октябрьская набережная давно полюбилась девелоперами. В непосредственной близости от земельного участка строится ЖК «Светлый мир «О’Юность…» от компании «Севен Санс Девелопмент». Недавно о начале реализации ЖК «Цивилизация» в этой локации заявила «Группа ЛСР».  Компания «БФА-Девелопмент» готовит к выходу на рынок ЖК «Идеальный город».  Кроме этого, в Невском районе Петербурга будет строить «Дом на набережной» Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского стоимостью 4 млрд рублей. 

«Главным преимуществом данного участка, является выход на набережную. Используя этот фактор, будущий инвестор может реализовать здесь проект жилья бизнес-класса с видовыми квартирами. Участки под жилищное строительство в черте КАДа, а тем более рядом с Невой, являются дефицитом. Поэтому мы рассчитываем, что инвесторы проявят интерес к данному объекту», – прокомментировала  Ольга Желудкова, начальник департамент по работе с проблемными и непрофильными активами банков РАДа.

Эксперты рынка, опрошенные «АСН-инфо» также положительно оценивают данную локацию, отмечая, что на продаваемый участок будет спрос. 

«Петербург – это город рек и каналов, и набережная – это вкусная локация. Невский район давно освоен, здесь хорошо развита инфраструктура. Уверен, что желающих побороться за этот участок будет множество, – прокомментировал Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.  По его словам, активность девелоперов будет зависеть от того, есть ли готовый градплан участка и утвержденный ППТ. «В первую очередь, данный участок будет интересен тем девелоперам, которые уже реализуют свои проекты в этой локации. Они знакомы с территорией, знают ее подноготную, лучше других представляют реальную инженерную картину на территории. Возможно, что при согласовании каких-то иных своих проектов ими делались какие-то эскизные и прочие проработки. Кроме этого, увязка со своим проектом по-соседству дает синергетический эффект и т.д.», – заключил Андрей Тетыш.  

Со своей стороны, Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отметила, что у Невского района большие перспективы с точки зрения редевелопмента промышленных зон. «Однако этот район слабо обеспечен станциями метро, нуждается в увеличении транспортной доступности, новых маршрутах для общественного транспорта, т.к. население за минувшее десятилетие заметно увеличилось», – прокомментировала она.

По ее словам, жилье в промзонах вдоль Октябрьской набережной должно быть диверсифицировано по классам ведь близость к воде – это только один из факторов, который будет влиять на классность жилья. «Большое значение имеет напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной:  по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует, и говорить о том, что там будет построено только жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье», – рассказала Светлана Денисова. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 

–Девелоперам почти всегда интересны проекты в промышленных зонах при адекватной инвестиционной нагрузке, потому что эти площадки обеспечены сетями, обладают большими инженерными ресурсами и высокой транспортной доступностью, по сравнению с  территориями в заКАДье. Продается жилье в таких проектах живее и легче, чем новый девелопмент на удаленных территориях. Ограничение застройки пригорода Петербурга будет способствовать интересу девелоперов к промзонам в черте города. Это городские локации, обеспечивающие близость к спортивным учреждениям, музеям, театрально концертным залам, детским развивающим кружкам, что так необходимо людям.

Спорные времена

Чем ближе дата принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, тем больше вокруг нового документа возникает споров.

---

Ограничение по высотности и плотности застройки, озеленение территорий, новые формулировки – все вызывает вопросы. 

Представители строительного сообщества Северной столицы обсудили проект новых ПЗЗ на заседании круглого стола, организованном ООО «Негосударственный надзор и экспертиза». Оставлять документ в нынешнем виде нельзя, считают они. Интересно, что представитель ведомства, которое разрабатывает ПЗЗ, – Комитета по Градостроительству и архитектуре – на мероприятие не пришел. 

Тяга к высокому 

Задал тон разговору генеральный директор «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергей Цыцин: «Градостроительные нормативы – дело хорошее только в том случае, когда правила помогают, как костыли, а не мешают, как барьеры. У нас чаще бывает так, что нормативы превращаются в барьеры для инвесторов, проектировщиков, застройщиков и даже КГА, потому как мы потом сидим и все вместе ломаем голову над последствиями». 

Первое, что необходимо исправить в ПЗЗ, по мнению господина Цыцина – коэффициент использования территории (КИТ). Согласно действующей редакции правил для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до девяти этажей он составляет 1,7, выше девяти – 2,3. По оценкам экспертов, в историческом центре этот показатель составляет 3,5. 

«А если «уменьшить» метровые стены, то он вообще будет 4,5. Нужно пересмотреть КИТы, ведь нам нравится центр города и не нравятся его окраины как бы ни старались архитекторы», – считает Сергей Цыцин. 

Сергей Цыцин негативно высказался о высотном регламенте в проекте ПЗЗ – ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 м: «Это же будет невыразительная, однородная среда – удар по градостроительному облику Петербурга. Отсутствие вертикальных доминант станет барьером для качественной архитектуры». 

Кстати, по словам директора по строительству «Строительного треста» Леонида Кузнецова, в Петербурге стали тщательнее рассматривать высотные проекты. В частности, как в действующих, так и в новых ПЗЗ существует пункт о том, что «максимально допустимая высота зданий и сооружений, расположенных на застроенных территориях, допускается не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале».

«Недавно Госстройнадзор нам отказал в выдаче разрешения на строительства дома на пр. Тореза, ссылаясь именно на этот пункт, – сказал Леонид Кузнецов. – Когда мы запросили методику определения этого параметра, сказали, что ее не существует. Мы узнавали у коллег, никто раньше с этим не сталкивался. Но, видимо, сейчас будут».

По мнению президента НГ «Негосударственный надзор и экспертиза» Александра Орта, методику эту необходимо либо подробно разъяснить, либо исключить ее из ПЗЗ вовсе.

С ним согласен и генеральный директор компании «47 трест» Михаил Зарубин: «В Кировском районе недалеко от станции метро «Кировский завод» есть трехэтажные старые дома. Основываясь на этой логике, там нужно строить новые четырехэтажные. На это никто не пойдет». 

Замена понятий 

В числе вызывающих вопросы изменений в ПЗЗ эксперты назвали и нормативы по минимальным отступам от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами. Как объяснила руководитель отдела комплексной экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер, в проекте ПЗЗ отступ определяется по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы <…>, но не менее 10 м в случае необходимости обеспечения нормативной инсоляции и освещенности. «А кто будет определять этот случай? По какому принципу?» – не понимает Алина Плетцер. 

Также она обозначила несколько новых понятий в ПЗЗ, определение которых в документе не разъясняется. Например, вместо «минимальной площади земельного участка» планируется ввести «предельный размер земельного участка».  «То есть этот параметр теперь подразумевает и максимальный размер участка? Вообще непонятно, почему в КГА решили это понятие изменить», – сетует госпожа Плетцер. 

Еще один новый термин в проекте ПЗЗ – «перестройка». Он добавился к уже имеющимся «пристройке» и «надстройке». Что он означает, спикеры объяснить не смогли.

«Еще непонятно, для чего участок нужно засыпать 1,5 м земли, – добавляет генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольга Сафронова. – В КГА нам объяснили – это нужно для посадки деревьев и кустарников. А почему просто нельзя было написать: «Сажайте деревья»? Ведь то, что застройщик засыплет участок землей, не обязывает его потом сажать там деревья».

Кроме того, по новым ПЗЗ нельзя будет включать в площади озеленения места, покрытые георешеткой. Это приведет к тому, что девелоперы покроют пожарные проезды и все автостоянки асфальтом, так как он намного дешевле георешеток, считают эксперты. 

Говоря о дате принятия ПЗЗ, спикеры разошлись во мнении. Одни говорили, что это случится уже в апреле, другие – в сентябре. 

Мнение:

Александр Орт, президент группы компаний «ННЭ», член совета «НОЭКС»:

– Нельзя форсировать события и срочно утверждать ПЗЗ, не обращая внимания на его недочеты. Иначе будет ситуация как в 2004 году с Градкодексом: сначала издали тонкую книжечку, а в этом же году к ней добавилась книжка в два раза толще с поправками. Поторопимся с ПЗЗ и примем весной – уже в декабре получим много дополнений.