Явление ипотечного арбитра
.jpg)
Экономический кризис в России, спровоцированный острым дефицитом банковской ликвидности, обрушил рынок ипотечного кредитования. Самая острая и трудноразрешимая из возникших в связи с этим социальных проблем состоит в том, что значительное число заемщиков оказались не в состоянии в срок выплачивать кредиты по ипотечным займам. Пока государство пыталось спасти фондовый рынок, проблема приобрела опасный характер и для банков-кредиторов. На прошлой неделе в городе стало известно о новой инициативе, призванной помочь как кредиторам и заемщикам, так и малонаселенным регионам, где не хватает кадровых ресурсов.
Новая ипостась брокеров
Когда пришел кризис, оказалось, что для специалистов, накопивших солидный опыт в содействии ипотечным сделкам, открывается столь же перспективная, хотя и ровно противоположная миссия. «Кто может быть лучшим коллектором, чем брокер?» - задал риторический вопрос президент ипотечной компании «Уником» Павел Штепан. У банкиров и чиновников, приглашенных на круглый стол в ИТАР-ТАСС, не оказалось возражений.
Как выяснилось, «Уником» наряду с ООО «Юринфо», в руководство которого также входит П.Штепан, выиграл конкурс на право создания на своей базе регионального консультационного центра в рамках программы МАССИЗ. Об этой программе мало осведомлена не только общественность, но и чиновники. Тем не менее, с 9 июня она будет активно внедряться в практику в Петербурге в рамках известного форума «Жилищный проект».
По словам руководителя программы, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ) Владимира Лопатина, программа МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заимствований), учрежденная всего месяц назад, будет выполнять универсальную функцию. В одних случаях ее исполнители ограничатся обычным консультированием по проблемным ипотечным кредитам. В другом случае, если услуги исполнителя востребованы не потребителем, а банком, будет выполняться коллекторская функция. То есть не представители банка, а исполнители программы от их имени займутся вопросами возвращения кредитов, либо возможностью реструктуризации задолженности.
Впрочем, иногда, как пояснил В.Лопатин, исполнители программы могут выступить и в роли антиколлектора. В одном из сибирских городов его коллеги выступали в суде от лица потребителей против банка, одномоментно вздувшего ипотечную ставку с 15 до 38%. «Таким образом, мы будем действовать как универсальный арбитр, или посредник», - пояснил В.Лопатин.
Этим перечень функций МАССИЗ, однако, не исчерпывается. В том случае, если неплатежеспособный заемщик соглашается реализовать ипотечную квартиру или объект залога, он может напрямую обратиться за содействием к тому же исполнителю МАССИЗ. Более того, по словам В.Лопатина, региональные консультационные центры будут вместе с региональными чиновниками формировать для подобных случаев маневренный фонд.
Таким образом, неплатежеспособный заемщик при помощи программы будет окружен самыми разнообразными услугами со всех сторон, а опытный и разумеется, сертифицированный брокер опять заработает на его проблемах.
Банкирам нужен посредник
Самой заинтересованной стороной в возникновении «универсального арбитра» являются банки. Им крайне не выгодно появление балансе труднореализуемых залогов и ипотечных квартир, в связи с чем вводят собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов.
Как напомнил глава офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, любая просрочка кредита переводит его в другую категорию риска, и банк вынужден создавать резерв по каждому просроченному кредиту. При этом, в соответствии с недавно принятым законом «О банкротстве физических лиц», банк не имеет права без решения суда реализовывать заложенное имущество. Но даже при наличии такой возможности продажа этого имущества в условиях сегодняшнего рынка крайне затруднительна.
Отечественная ипотечная практика, несмотря на ссылки на западный опыт, изначально развивалась по упрощенному варианту – без создания ступенчатой и гибкой системы залога (участок земли, затем участок земли с фундаментом и так далее в процессе строительства дома). В связи с этим, по словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, реализация залога – это в большинстве случаев реализация готового объекта.
Коллекторская деятельность до кризиса не была востребована банками в таком масштабе, как сегодня – по причине и меньшего объема проблемных кредитов, и возможности реализации залога или квартиры. Согласно данным главы Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, в Петербурге сейчас не менее 40 тысяч проблемных ипотечных кредитов, и это число может в ближайшие месяцы удвоиться. По словам В.Лопатина, организаторы МАССИЗ уже получили от одного из крупных федеральных банков «огромный пакет» с именами должников.
Помимо дополнительных расходов, которые потребовались бы банкам для развития своих коллекторских служб и рисков, возникающих при аутсорсинге этой функции, взыскание долгов может неблагоприятно сказаться на имидже банка. Как признала руководитель Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» Татьяна Хоботова, любому банку удобнее, чтобы коллекторскую работу – и репутационные риски вместе с ней – взяла бы на себя квалифицированная сторонняя структура.
В расчете на охват
Формально расшивкой ипотечных задолженностей может заниматься любая брокерская структура. Однако, по наблюдению В.Лопатина, не всякий брокер имеет навыки квалифицированного коллектора. С другой стороны, банки также очень осторожно относятся к предложению им подобных услуг.
В рамках программы брокеры из региональных центров в течение 4 дней прослушивают курс обучения работе с проблемными заемщиками, получая соответствующий сертификат. В дальнейшем они организуют обучение на месте. Как поясняет В.Лопатин, инициаторы программы стремятся к максимальному охвату регионов, а там более длительный курс не всякому брокеру или риэлтору по карману.
В Москве и Санкт-Петербурге региональные центры образуются из опытных специалистов. В Северной столице, по данным В. Лопатина, 180 сертифицированных брокеров. В провинции ситуация несколько иная: на фоне кризиса в некоторых регионах распадаются или существенно снижают активность и профессиональные риэлторские структуры. По свидетельству вице-президента АРСПб Павла Созинова, в некоторых областных центрах ситуация стала совсем нецивилизованной. Таким образом, организаторам программы явно не обойтись без помощи региональных властей.
Профессия – консультант
Для разрешения проблемы задолженности по ипотечным кредитам АИЖК в конце 2008 г. уже было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Однако жесткие критерии, установленные госагентством, позволяют воспользоваться его услугами, по оценке В.Лопатина, лишь 20% проблемных заемщиков.
Впрочем, АРИЖК числится первым в списке структур, давших старт программе МАССИЗ. Второй структурой-инициатором является Федеральная служба по труду и занятости (Роструд). Вслед за ним названы три общественных организации – Ассоциация российских банков, Российская гильдия риэлторов и НЛСИБ.
Однако инициатором программы, взявшим на себя роль оператора и создателя всероссийской сети партнеров, выступает частная структура – ООО» «Центр управления ипотечными заимствованиями» («ЦУИЗ). Кроме В.Лопатина, его учредителями являются совладельцы ГК «Аврора» Леонид Масалов и Андрей Демченко, которые ранее работали на высоких должностях в Федеральной службе по финансовым рынкам (бывшая ФКЦБ), где миссией было, в частности, содействие выходу российских компаний на IPO и консультированием российских эмитентов ценных бумаг. Ту же деятельность они продолжили и в частном бизнесе. Компания осуществляла помощь участникам рынка ценных бумаг и управляющим компаниям ПИФ и НПФ при их создании, осуществлении деятельности и привлечении финансовых ресурсов.
После того, как перегретый фондовый рынок схлопнулся, компаньоны в конце 2008 г. учредили ООО «Центр корпоративного коллекторства». В федеральных СМИ отмечалось, что неплательщиками по облигациям занялись те же лица, которые консультировали эмитентов. Оплату услуг они тогда рассчитывали в размере 20% от взысканной суммы.
По словам В.Лопатина, «зеленый свет» инициативе МАССИЗ дал президент АРБ Гарегин Тосунян, к которому учредители прежде всего обратились. И именно на базе Института банковского дела при АРБ было развернуто обучение брокеров по коллекторской квалификации уже в сфере ипотечного кредитования.
Привлечение Роструда в первых публикациях о программе МАССИЗ было интерпретировано заботой инициаторов программы о трудоустройстве брокеров. Впрочем, как следует из разъяснений на сайте «Уникома», чиновники будут заняты несколько иной миссией, а именно – содействовать трудоустройству граждан, обратившихся за помощью в региональные консультационные центры, в т.ч. переселению этих граждан в другие регионы, испытывающие недостаток в трудовых ресурсах.
Инициатива предприимчивых брокеров высоко востребована. Как полагает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, банки и чиновники обрадованы ей, поскольку «все равно деваться некуда». Ситуация с проблемными кредитами слишком серьезна: их объем оценивается не менее чем в 10-15%, а механизм взыскания долга через суд долог и обременителен. От подачи искового заявления банком до вынесения решения о взыскании проходит не менее 4-6 месяцев. За этот период размер долга возрастает, что вынуждает банки подавать новый иск.
Российская Федерация, с одной стороны...
По мнению С.Бобашева, структура, которая берется за решение столь масштабной задачи во всероссийском масштабе, берет на себя не самую благодарную миссию, хотя она и компенсируется прибылью от сделок по продаже ипотечной и залоговой недвижимости.
Действительно, инициатива МАССИЗ не пользуется единодушным одобрением у экспертов и участников рынка. Так, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, называет инициативу «не совсем понятной». В своих комментариях в «НиС» Дмитрий Синочкин отмечает, что инициаторы новой услуги не могут внятно объяснить ее суть.
Высказываемые сомнения вполне объяснимы. Как отмечают сами инициаторы МАССИЗ, миссия брокеров, переквалифицировавшихся в коллекторы, сталкивается не только с техническими проблемами, но также с юридическими и моральными. Не понятно, например, как интерпретировать создание «универсального арбитра», работающего на коммерческих началах, с точки зрения антимонопольного законодательства?
В СМИ уже высказывались сомнения в правомерности наделения частной компании полномочиями по разрешению государственной проблемы, притом за счет самих заемщиков. Хотя индивидуальная ипотечная сделка является, несомненно, частным делом гражданина, а риски принимает на себя банк, трудно не вспомнить о том, что в докризисный период ипотека продвигалась федеральными чиновниками в качестве самого эффективного инструмента выполнения нацпроекта «Доступное жилье». По мнению главы экспертного совета фонда «Русский предприниматель» Андрея Кобякова, государство, взяв на себя обязательства по разрешению жилищной проблемы, должно нести за их исполнение прямую ответственность.
Моральный аспект проблемы вряд ли возможно свести исключительно к репутационным проблемам банков. Ничуть не оспаривая «техническую» компетентность соучредителей ООО «ЦУИЗ», трудно обойти вопрос о об их непосредственной причастности к созданию тех самых «пузырей» на фондовом и строительном рынках, схлопывание которых создало тяжелые проблемы. Как считает профессор ИНЖЭКОН Сергей Максимов, объяснять нынешнюю болезненную коррекцию рынка мировыми проблемами некорректно: отечественный ипотечный рынок перегревался самостоятельно и в любом случае был обречен на кризис.
Вряд ли инициаторы программы не задумываются об этих обстоятельствах. По крайней мере, иначе трудно объяснить их решение заручиться поддержкой еще и со стороны партии «Единая Россия». Так, в Санкт-Петербурге функцию политического координатора программы будет выполнять Рабочая группа регионального отделения партии по защите прав вкладчиков, заемщиков и дольщиков.
Можно понять желание финансового блока российского правительства делегировать непопулярные функции частному исполнителю. Труднее осмыслить решение возложить репутационные риски на самую крупную в стране партию, к тому же включающую в себя большинство региональных руководителей. Если проблемы юридического характера преодолеваются государственной волей, то более уместной формой ее изъявления представляется официальный договор: Российская Федерация, с одной стороны, и ООО «СУИЗ», с другой стороны, договариваемся о том, что одна сторона избавляется от правовой, организационной и репутационной головной боли, а другая берет ее на себя.
Константин Черемных
Проблема безопасности в строительстве многогранна. Она затрагивает такие сложные вопросы, как состояние строительной техники, ответственность менеджмента, контроль со стороны надзорных органов, страхование рисков и человеческий фактор. В Петербурге отправной точкой для начала активных действий по обеспечению безопасности в строительстве стала трагедия на Камышовой улице.С 1 июля в строительной отрасли отменят привычное лицензирование. Специалисты беспокоятся, что это может вызвать очередную волну техногенных аварий.
Расслабленность отрасли
По трагедии на Камышовой улице до сих пор идет разбирательство с участием прокуратуры. Но выводы о причинах несчастья уже сделаны. Как рассказал генеральный директор строительной компании «Энергомашстрой» Василий Бирюков, главной причиной стала халатность крановщика и механика. «Это подтвердили Госгортехнадзор и трудовая инспекция», – отметил он. По его словам, «трагическую роль сыграл именно человеческий фактор». «От дурака защититься очень трудно. Поверьте мне, старому строителю. За 30 лет работы я всякое повидал. Но этот случай оказался за гранью моего понимания», – сказал Василий Бирюков, подчеркнув при этом, что у злополучного крановщика были все необходимые «корочки».
Но, по мнению Василия Бирюкова, «роль сыграла и некая расслабленность в отрасли». «За строителями должен быть постоянный жесткий контроль, как в армии», – отметил он. Василий Бирюков сообщил, что после трагедии все объекты Энергомашстроя проверяли разные контролирующие органы. «В отчетной справке экспертов, представленной губернатору, написано, что к компании замечаний нет. В справке прокуратуры те же выводы», – подчеркнул Василий Бирюков.
Система работает четко
Это подтвердил и начальник управления Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров. По его словам, в случае с падением крана на площадке Энергомашстроя «была цепь случайностей и безответственностей конкретных людей». «Поэтому голословно обвинять в случившемся всю строительную отрасль – неправильно», – подчеркнул он.
Вячеслав Захаров заявил, что система государственной приемки и контроля в городе работает очень четко. «Несмотря на изменения в Градостроительном кодексе, она осталась прежней. Просто теперь госкомиссия заменена выдачей заключения акта ответственности. Требования к застройщикам стали жестче, хотя сама система выдачи разрешений на работу упрощена», – заявил он.
По его словам, сильно выросли штрафы. «Теперь за работу без разрешений застройщик заплатит не 10 тыс. рублей, а до 1 млн рублей. Такой штраф уже не воспринимается как «мягкий укол», – подчеркнул он. По словам Вячеслава Бирюкова, есть еще одна мера воздействия, которую в городе пока не применяли. Это приостановка деятельности компании через суд на 90 суток с закрытием всех ее счетов. «Это крайняя мера. Организации предпочитают до нее не доводить. Резонно считают, что с государством лучше договариваться», – подчеркнул эксперт.
Внутренний контроль
В свою очередь, генеральный директор компании «М-Индустрия» Денис Тихонов заявил, что вопрос внешнего контроля проблему безопасности в строительстве полностью решить не сможет. «Во-первых, у каждого крановщика не поставишь инспектора. Во-вторых, по роковому совпадению оба могут оказаться «одинаково небрежны», – отметил он. Поэтому нужен внутренний жесткий контроль. А еще нужно понять, что «в каждой преступной халатности есть корни экономической целесообразности». «Время – деньги. Все торопятся. И с этим ничего не поделаешь. Поэтому технологический процесс нужно организовать таким образом, чтобы ни одно звено цепи – будь то крановщик или маляр – не дало сбоя. А это задача внутреннего менеджмента – дело его ответственности перед профессией и людьми», – отметил Денис Тихонов.
Человеческий фактор
При этом эксперты отмечают, что ситуацию с безопасностью на стройках усугубляет низкая квалификация рабочих. По словам директора Союзпетростроя Льва Каплана, сегодня в Петербурге работает до 70 тысяч гастарбайтеров. «Мы проводили анализ и выяснили, что среди «гостей», которые выходят на стройки города, практически нет обладателей профильных специальностей. Есть врачи, филологи, доценты, но только не строители. И эти люди тоже подвергаются риску на стройке. А ведь вопрос безопасности касается не только тех, кто будет жить в доме, построенном непрофессионалами, но и самих строителей. Эту проблему надо заострять», – заявил Лев Каплан.
Специалисты отмечают, что рабочих рук в строительной индустрии города реально не хватает, поэтому берут всех, кто проявляет желание работать.
Одноразовый кран
Отдельного внимания, по мнению экспертов, заслуживает состояние парка строительной техники. По статистике, до 90 процентов сложных машин и механизмов на стройках города изношено. Потенциальную опасность представляют собой так называемые «одноразовые» строительные краны. Как рассказал Денис Тихонов, сегодня с помощью этих агрегатов строится половина Москвы и Сочи. «Эти краны имеют необходимые сертификаты, хотя их путь в Россию – дело темное. Практика показывает, что они одноразовые. Фирмы, которые закупили их под один-два проекта, рано или поздно закончат свои стройки и…выставят механизмы на продажу. И кто-то их купит. Не исключено, что эти краны попадут в Петербург. Так что, если на проблему не обратить внимание сейчас, новой волны техногенных катастроф не избежать», – заключил Денис Тихонов.
Полис ответственности
Показательно, что после трагедии на Камышовой число обращений строительных компаний Петербурга к страховщикам увеличилось. Как рассказал исполнительный директор петербургского филиала Военно-страховой компании Николай Малов, «до техногенной катастрофы многие директора строительных фирм пренебрегали страхованием из соображений экономии и просто из-за самоуверенности». Но теперь ситуация меняется. «Страховая ответственность за эксплуатацию опасных объектов, к которым относится и строительный кран, в Петербурге сегодня мизерная – до 100 тыс. рублей. Мы считаем, что ее нужно увеличить. Но не по каждому отдельному крану, а по компаниям (их у нас в городе работает около 12 тысяч). У каждой из них должен быть полис ответственности с порогом не менее млн. При этом компании придется делать страховой взнос в объеме тыс. на год. Не такая уж большая цена вопроса в масштабах строительного бизнеса», – заключил специалист.
Круговая порука
Еще одним барьером на пути безответственного и опасного строительства должен стать переход строительной отрасли от лицензирования к саморегулированию. По мнению Льва Каплана, «сегодня в отрасли практически отсутствует экономическая ответственность за последствия опасного ведения строительных работ». «В России выдано более 240 тысяч лицензий (в том числе, 18 тысяч в Петербурге), а отозвано чуть более 100, и то – по суду. Лицензии полностью себя изжили. Их можно купить даже в переходе метро. И никто не несет ответственность за их исполнение», – отметил директор Союзпетростроя.
Он отметил, что при переходе к саморегулированию, функции страхования гражданской ответственности подрядчиков и застройщиков перед третьими лицами возьмет на себя компенсационный фонд. «Система круговой поруки – очень действенный стимул для контроля за строительными компаниями города», – заключил он.
Наталья Ковтун
Подведены итоги конкурса «Строитель года — 2006». Победителем в номинации «Строитель года» (за личный вклад в развитие инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга) признан Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО «Строительный трест».В церемонии награждения приняли участие: вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, президент Российского союза строителей Виктор Никитович, и.о. представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Лукьянов, председатель Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Роман Филимонов, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев и многие другие. Всего в празднике приняли участие около 300 представителей федеральной власти, правительства Санкт-Петербурга, застройщиков, банкиров, общественных организаций, учебных заведений и СМИ. Мероприятие было включено в деловую программу Международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Напомним, что ежегодный профессиональный конкурс «Строитель года» проводится в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2006 № 889, что придает ему особый статус общегородского мероприятия. Цель данного конкурса – выявление представителей строительного комплекса, достигших наивысших результатов в работе, развитии рынка недвижимости и формировании инвестиционного климата. Инициаторами проведения конкурса являются Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Ассоциация банков Северо-Запада, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), Союз строительных объединений и организаций (ССОО), Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой».
Конкурс проводится в два этапа. На первом всем участникам инвестиционно-строительного комплекса предлагалось заполнить и представить экспертной комиссии анкеты. Голоса, отданные в этих анкетах, подсчитывались, и по результатам этого подсчета определялась пятерка претендентов на победу в каждой из номинаций. Имена победителей и лауреатов определялись в ходе голосования экспертного совета конкурса, возглавляемого вице-губернатором Александром Вахмистровым. Анкетирование проводилось по 20 номинациям. Однако затем оргкомитетом конкурса было принято решение не вручать награды в номинации «Лучшее предприятие малого бизнеса в сфере строительства».
Генеральным партнером конкурса в этом году выступала группа компаний «Роспайп».