Явление ипотечного арбитра
.jpg)
Экономический кризис в России, спровоцированный острым дефицитом банковской ликвидности, обрушил рынок ипотечного кредитования. Самая острая и трудноразрешимая из возникших в связи с этим социальных проблем состоит в том, что значительное число заемщиков оказались не в состоянии в срок выплачивать кредиты по ипотечным займам. Пока государство пыталось спасти фондовый рынок, проблема приобрела опасный характер и для банков-кредиторов. На прошлой неделе в городе стало известно о новой инициативе, призванной помочь как кредиторам и заемщикам, так и малонаселенным регионам, где не хватает кадровых ресурсов.
Новая ипостась брокеров
Когда пришел кризис, оказалось, что для специалистов, накопивших солидный опыт в содействии ипотечным сделкам, открывается столь же перспективная, хотя и ровно противоположная миссия. «Кто может быть лучшим коллектором, чем брокер?» - задал риторический вопрос президент ипотечной компании «Уником» Павел Штепан. У банкиров и чиновников, приглашенных на круглый стол в ИТАР-ТАСС, не оказалось возражений.
Как выяснилось, «Уником» наряду с ООО «Юринфо», в руководство которого также входит П.Штепан, выиграл конкурс на право создания на своей базе регионального консультационного центра в рамках программы МАССИЗ. Об этой программе мало осведомлена не только общественность, но и чиновники. Тем не менее, с 9 июня она будет активно внедряться в практику в Петербурге в рамках известного форума «Жилищный проект».
По словам руководителя программы, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ) Владимира Лопатина, программа МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заимствований), учрежденная всего месяц назад, будет выполнять универсальную функцию. В одних случаях ее исполнители ограничатся обычным консультированием по проблемным ипотечным кредитам. В другом случае, если услуги исполнителя востребованы не потребителем, а банком, будет выполняться коллекторская функция. То есть не представители банка, а исполнители программы от их имени займутся вопросами возвращения кредитов, либо возможностью реструктуризации задолженности.
Впрочем, иногда, как пояснил В.Лопатин, исполнители программы могут выступить и в роли антиколлектора. В одном из сибирских городов его коллеги выступали в суде от лица потребителей против банка, одномоментно вздувшего ипотечную ставку с 15 до 38%. «Таким образом, мы будем действовать как универсальный арбитр, или посредник», - пояснил В.Лопатин.
Этим перечень функций МАССИЗ, однако, не исчерпывается. В том случае, если неплатежеспособный заемщик соглашается реализовать ипотечную квартиру или объект залога, он может напрямую обратиться за содействием к тому же исполнителю МАССИЗ. Более того, по словам В.Лопатина, региональные консультационные центры будут вместе с региональными чиновниками формировать для подобных случаев маневренный фонд.
Таким образом, неплатежеспособный заемщик при помощи программы будет окружен самыми разнообразными услугами со всех сторон, а опытный и разумеется, сертифицированный брокер опять заработает на его проблемах.
Банкирам нужен посредник
Самой заинтересованной стороной в возникновении «универсального арбитра» являются банки. Им крайне не выгодно появление балансе труднореализуемых залогов и ипотечных квартир, в связи с чем вводят собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов.
Как напомнил глава офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, любая просрочка кредита переводит его в другую категорию риска, и банк вынужден создавать резерв по каждому просроченному кредиту. При этом, в соответствии с недавно принятым законом «О банкротстве физических лиц», банк не имеет права без решения суда реализовывать заложенное имущество. Но даже при наличии такой возможности продажа этого имущества в условиях сегодняшнего рынка крайне затруднительна.
Отечественная ипотечная практика, несмотря на ссылки на западный опыт, изначально развивалась по упрощенному варианту – без создания ступенчатой и гибкой системы залога (участок земли, затем участок земли с фундаментом и так далее в процессе строительства дома). В связи с этим, по словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, реализация залога – это в большинстве случаев реализация готового объекта.
Коллекторская деятельность до кризиса не была востребована банками в таком масштабе, как сегодня – по причине и меньшего объема проблемных кредитов, и возможности реализации залога или квартиры. Согласно данным главы Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, в Петербурге сейчас не менее 40 тысяч проблемных ипотечных кредитов, и это число может в ближайшие месяцы удвоиться. По словам В.Лопатина, организаторы МАССИЗ уже получили от одного из крупных федеральных банков «огромный пакет» с именами должников.
Помимо дополнительных расходов, которые потребовались бы банкам для развития своих коллекторских служб и рисков, возникающих при аутсорсинге этой функции, взыскание долгов может неблагоприятно сказаться на имидже банка. Как признала руководитель Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» Татьяна Хоботова, любому банку удобнее, чтобы коллекторскую работу – и репутационные риски вместе с ней – взяла бы на себя квалифицированная сторонняя структура.
В расчете на охват
Формально расшивкой ипотечных задолженностей может заниматься любая брокерская структура. Однако, по наблюдению В.Лопатина, не всякий брокер имеет навыки квалифицированного коллектора. С другой стороны, банки также очень осторожно относятся к предложению им подобных услуг.
В рамках программы брокеры из региональных центров в течение 4 дней прослушивают курс обучения работе с проблемными заемщиками, получая соответствующий сертификат. В дальнейшем они организуют обучение на месте. Как поясняет В.Лопатин, инициаторы программы стремятся к максимальному охвату регионов, а там более длительный курс не всякому брокеру или риэлтору по карману.
В Москве и Санкт-Петербурге региональные центры образуются из опытных специалистов. В Северной столице, по данным В. Лопатина, 180 сертифицированных брокеров. В провинции ситуация несколько иная: на фоне кризиса в некоторых регионах распадаются или существенно снижают активность и профессиональные риэлторские структуры. По свидетельству вице-президента АРСПб Павла Созинова, в некоторых областных центрах ситуация стала совсем нецивилизованной. Таким образом, организаторам программы явно не обойтись без помощи региональных властей.
Профессия – консультант
Для разрешения проблемы задолженности по ипотечным кредитам АИЖК в конце 2008 г. уже было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Однако жесткие критерии, установленные госагентством, позволяют воспользоваться его услугами, по оценке В.Лопатина, лишь 20% проблемных заемщиков.
Впрочем, АРИЖК числится первым в списке структур, давших старт программе МАССИЗ. Второй структурой-инициатором является Федеральная служба по труду и занятости (Роструд). Вслед за ним названы три общественных организации – Ассоциация российских банков, Российская гильдия риэлторов и НЛСИБ.
Однако инициатором программы, взявшим на себя роль оператора и создателя всероссийской сети партнеров, выступает частная структура – ООО» «Центр управления ипотечными заимствованиями» («ЦУИЗ). Кроме В.Лопатина, его учредителями являются совладельцы ГК «Аврора» Леонид Масалов и Андрей Демченко, которые ранее работали на высоких должностях в Федеральной службе по финансовым рынкам (бывшая ФКЦБ), где миссией было, в частности, содействие выходу российских компаний на IPO и консультированием российских эмитентов ценных бумаг. Ту же деятельность они продолжили и в частном бизнесе. Компания осуществляла помощь участникам рынка ценных бумаг и управляющим компаниям ПИФ и НПФ при их создании, осуществлении деятельности и привлечении финансовых ресурсов.
После того, как перегретый фондовый рынок схлопнулся, компаньоны в конце 2008 г. учредили ООО «Центр корпоративного коллекторства». В федеральных СМИ отмечалось, что неплательщиками по облигациям занялись те же лица, которые консультировали эмитентов. Оплату услуг они тогда рассчитывали в размере 20% от взысканной суммы.
По словам В.Лопатина, «зеленый свет» инициативе МАССИЗ дал президент АРБ Гарегин Тосунян, к которому учредители прежде всего обратились. И именно на базе Института банковского дела при АРБ было развернуто обучение брокеров по коллекторской квалификации уже в сфере ипотечного кредитования.
Привлечение Роструда в первых публикациях о программе МАССИЗ было интерпретировано заботой инициаторов программы о трудоустройстве брокеров. Впрочем, как следует из разъяснений на сайте «Уникома», чиновники будут заняты несколько иной миссией, а именно – содействовать трудоустройству граждан, обратившихся за помощью в региональные консультационные центры, в т.ч. переселению этих граждан в другие регионы, испытывающие недостаток в трудовых ресурсах.
Инициатива предприимчивых брокеров высоко востребована. Как полагает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, банки и чиновники обрадованы ей, поскольку «все равно деваться некуда». Ситуация с проблемными кредитами слишком серьезна: их объем оценивается не менее чем в 10-15%, а механизм взыскания долга через суд долог и обременителен. От подачи искового заявления банком до вынесения решения о взыскании проходит не менее 4-6 месяцев. За этот период размер долга возрастает, что вынуждает банки подавать новый иск.
Российская Федерация, с одной стороны...
По мнению С.Бобашева, структура, которая берется за решение столь масштабной задачи во всероссийском масштабе, берет на себя не самую благодарную миссию, хотя она и компенсируется прибылью от сделок по продаже ипотечной и залоговой недвижимости.
Действительно, инициатива МАССИЗ не пользуется единодушным одобрением у экспертов и участников рынка. Так, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, называет инициативу «не совсем понятной». В своих комментариях в «НиС» Дмитрий Синочкин отмечает, что инициаторы новой услуги не могут внятно объяснить ее суть.
Высказываемые сомнения вполне объяснимы. Как отмечают сами инициаторы МАССИЗ, миссия брокеров, переквалифицировавшихся в коллекторы, сталкивается не только с техническими проблемами, но также с юридическими и моральными. Не понятно, например, как интерпретировать создание «универсального арбитра», работающего на коммерческих началах, с точки зрения антимонопольного законодательства?
В СМИ уже высказывались сомнения в правомерности наделения частной компании полномочиями по разрешению государственной проблемы, притом за счет самих заемщиков. Хотя индивидуальная ипотечная сделка является, несомненно, частным делом гражданина, а риски принимает на себя банк, трудно не вспомнить о том, что в докризисный период ипотека продвигалась федеральными чиновниками в качестве самого эффективного инструмента выполнения нацпроекта «Доступное жилье». По мнению главы экспертного совета фонда «Русский предприниматель» Андрея Кобякова, государство, взяв на себя обязательства по разрешению жилищной проблемы, должно нести за их исполнение прямую ответственность.
Моральный аспект проблемы вряд ли возможно свести исключительно к репутационным проблемам банков. Ничуть не оспаривая «техническую» компетентность соучредителей ООО «ЦУИЗ», трудно обойти вопрос о об их непосредственной причастности к созданию тех самых «пузырей» на фондовом и строительном рынках, схлопывание которых создало тяжелые проблемы. Как считает профессор ИНЖЭКОН Сергей Максимов, объяснять нынешнюю болезненную коррекцию рынка мировыми проблемами некорректно: отечественный ипотечный рынок перегревался самостоятельно и в любом случае был обречен на кризис.
Вряд ли инициаторы программы не задумываются об этих обстоятельствах. По крайней мере, иначе трудно объяснить их решение заручиться поддержкой еще и со стороны партии «Единая Россия». Так, в Санкт-Петербурге функцию политического координатора программы будет выполнять Рабочая группа регионального отделения партии по защите прав вкладчиков, заемщиков и дольщиков.
Можно понять желание финансового блока российского правительства делегировать непопулярные функции частному исполнителю. Труднее осмыслить решение возложить репутационные риски на самую крупную в стране партию, к тому же включающую в себя большинство региональных руководителей. Если проблемы юридического характера преодолеваются государственной волей, то более уместной формой ее изъявления представляется официальный договор: Российская Федерация, с одной стороны, и ООО «СУИЗ», с другой стороны, договариваемся о том, что одна сторона избавляется от правовой, организационной и репутационной головной боли, а другая берет ее на себя.
Константин Черемных
На Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. По ее данным, начало 2008 г. ознаменовалось положительными для рынка событиями. В 1-3 квартале регистрировался значимый для петербургского рынка рост объемов ввода номерного фонда в эксплуатацию – в сравнении с аналогичным периодом 2007 г. и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 гг. Так, в 2008 г. было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007-м г. – 872 номера. На 2009 г., по данным аналитика, запланирован ввод 1031 нового номера.
В первой половине года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza , Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (бренды W Hotel , Sheraton , Le Meridien и др.). Одновременно, в связи с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.
Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4 звезды на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).
При этом наблюдалось расширение номерного фонда в знаковых гостиницах за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hote l, Талион Империал Отель и ряд других). Активно развивалось онлайн-бронирование. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.
Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Знаменательным событием явилось открытие СПА-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове. И наконец, активно развивался конгрессно-выставочный туризм, влияющий на увеличение притока бизнес-туристов.
Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга, как и практически все отрасли экономики, почувствовал сильное влияние экономического кризиса. По словам Е.Игнатий, это вылилось, во-первых, в замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц. Загрузка отелей резко снизилась. Отмечается миграция клиентов в отели более низкой «звездности»: те, кто привык останавливаться в 3-4-звездочных гостиницах, теперь выбирают 2-3-звездочные отели. Турпоток в целом также показал заметное снижение – как пояснила эксперт, в связи с высокой стоимостью туров и низким качеством гостиничного и туристического сервиса. Резко снизилась востребованность конференц-залов и банкетных площадок. Сократилось количество инвестиционных сделок. В сложившейся ситуации, считает Е.Игнатий, требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации (yields), будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.
При этом, по мнению аналитика, кризис принесет с собой и некоторые положительные моменты. Е.Игнатий считает, что снижение спроса на услуги отелей заставит их пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиентоориентированной. Это должно привести к повышению конкурентоспособности отельного бизнеса и повышению качества гостиничных услуг в России. По мнению эксперта, гостиничным операторам и девелоперам стоит сейчас сконцентрироваться на наиболее привлекательных туристических центрах, пересмотрев планы региональной экспансии. Если же у оператора есть на балансе старые советские гостиницы в регионах, то они будут нуждаться в немедленной реновации, иначе их заполняемость перестанет оправдывать затраты на эксплуатацию. И вообще в целом всем стоит обратить максимальное внимание на улучшение сервиса и качества предоставляемых услуг. Необходимо применять новые маркетинговые ходы и искать дополнительные каналы продаж. Возможно, кому-то надо отказаться от вывода всей линейки брендов. Кроме того, как полагает аналитик, успешным будет смещение приоритетов в сторону рекреации - СПА-отелей, гольф-отелей.
Необходимость реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. И наконец, подчеркнула эксперт, те, у кого имеются средства, сейчас имеют возможность выгодной покупки активов, за счет поглощения слабых игроков.
Эксперт также перечислила наиболее важные события на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2008 г. В частности, она напомнила, что руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня «три звезды», рассчитанную на 133 номера. В Петроградском районе юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тысячи 651 кв. м. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата «бизнес-класс» на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.
Кроме того, на российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.
Продолжает усиливать свои позиции в Петербурге и Rezidor Hotel Group. Открытие трехзвездного отеля Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на февраль 2009 г. Общая площадь здания составит 13 тысяч кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брендом Missoni.
Елена Зеликова
Волна инициатив по возрождению исторических усадеб затронула примерно 12-15% от 187 объектов культурного наследия, находящихся под охраной государства в регионе, - сообщила на пресс-конференции в ИА Росбалт главный специалист Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре правительства Ленобласти Ольга Набокина. Основу географии этого движения, по ее словам, составляют усадьбы Гатчинского, Лужского и Тосненского районов. А среди активистов этого процесса, помимо музейных работников и государственных организаций, имеющих «усадебную» прописку – частные инвесторы и волонтеры.
«В последнее время заниматься усадьбами стало модно – во многом благодаря тому, что у нас появились люди с большими деньгами. Но, к сожалению, за благими намерениями принять участие в возрождении усадеб часто скрываются планы по устройству на их территории современных особняков», - считает главврач 1-ой городской психоневрологической больницы им. П.П.Кащенко, расположенной на базе усадьбы Сиворицы, глава МО «Большеколпанское» Олег Лиманкин.
По его словам, отрицать тот факт, что усадьбам нужны богатые владельцы невозможно. «Но будет ли у нас когда-нибудь культивирован этот процесс так, как в Европе, когда государство берет на себя часть затрат по реставрации и содержанию, а их владельцы взамен гарантируют их доступность для населения – организацию экскурсий и т.п.? Вот в чем вопрос», - заявил О.Лиманкин.
По его мнению, не следует игнорировать заслуг бюджетных учреждений, которые на протяжении многих лет способствовали сохранности усадеб – администраций санаториев, профилакториев, домов отдыха, больниц и пр. «Когда больница ушла из Таицкой усадьбы Гатчинского района, здание осталось бесхозным. Кобрино постигла еще более тяжелая участь после того, как ее оставила другая больница», - отметил О.Лиманкин.
Несмотря на то, что усадьбы Рождественское и Суйда находятся под опекой музейного агентства Ленобласти, эти памятники стали пользоваться вниманием региональных властей во многом благодаря стараниям местного депутата в ЗакСа Ленобласти Виктора Ворогушина, собравшего парламентариев на базе «Рождественского» для проведения выездного заседания. «Теперь депутаты знают наши проблемы не понаслышке и не стремятся отгородиться от нас фразами наподобие «Ну, хорошо, присылайте свои бумажки, мы посмотрим», - рассказала заведующая этими музеями Ирина Авикайнен.
Она также заметила, что возглавляемые ею музеи, между прочим, не обладают имущественными правами на занимаемые помещения и парки. «Часть усадебных построек была приватизирована теми, кто с советских времен проживал в административных и хозяйственных постройках. А в остальном усадьбы принадлежат Академии наук. Управление паркового хозяйства «Суйда» имеет договор аренды с АН РФ, и мы занимаем здания только благодаря хорошим отношениям с этим УПХ», - сообщила она. О. Набокина в свою очередь подтвердила, что на территориях усадебных парков в течение последних 20-15 лет появилось много частных строений.
Показательным случаем попадания памятника в руки профессионала является пример усадьбы братьев Бурцевых в Тосненском районе Ленобласти. Как рассказала журналистам владелица усадьбы – искусствовед, автор книги «Сто дворянских усадеб Санкт-Петербургской губернии» Нона Мурашова, усадебный дом и часть прилегающего парка площадью в
Несмотря на то, что усилиями семьи и близких владелицы усадьба Бурцевых спасена от дальнейшего разрушения – проведены все противоаварийные работы, вложены средства в устройство
«На этой «даче» выросли мои внуки, которые привыкли называть ее самой красивой руиной на всю округу. Меня по-прежнему поддерживают местные власти и все те, кто помогал мне с покупкой, областные КГИОП и ВООПИиК. Но за те 7 лет, что я хожу по инстанциям, появился новый Земельный Кодекс и новые структуры, такие как «Роснедвижимость», у которой раз за разом находятся новые причины для отказа о постановке на кадастровый учет», - пожаловалась Н.Мурашова, предположив наличие некого сугубо практического императива в позиции некоторых ведомств, с точки зрения которых усадьбы и особенно большие парковые усадебные территории целесообразнее использовать под строительство.
Владелица одной из самых пышных усадеб Ленобласти – Марьино (Тосненский район) – Галина Степанова, опровергает мнение о том, что этот вид собственности имеет особенную привлекательность для бизнеса. По ее словам, она также долго не поддавалась на уговоры купить родовое гнездо Голицыных и Строгановых – именно потому, что отдавала себе отчет в том, что покупка обернется пожизненной благотворительной обязанностью. Даже, чтобы получить исторический материал, который необходим для обоснования реставрационных работ, ей приходится подолгу упрашивать руководство архивов Русского музея, Эрмитажа, ЛИИЖТа. «Вот наконец-то на днях я получила 11 копий из Академии художеств, заплатив за них 30 тысяч рублей. Материала много, но за каждую копию приходится бороться», - посетовала она.
«Я и не чувствую себя хозяйкой Марьино, и никогда так не думала об этом. Усадьба открыта для экскурсий. Каждый день туда приезжают автобусы с туристами, народ ходит, все копаются в надежде найти по случаю какой-нибудь артефакт, а я даже не знаю, кто является организатором этих экскурсий», - рассказала Г.Степанова.
«Кроме того, есть очень много проблем, которые могут быть решены только на федеральном законодательном уровне, - подытожила О. Набокина. – И в первую очередь нам необходимо положение о реестре объектов культурного наследия, а также положение об историко-научной и историко-археологической экспертизе». По ее словам, это те документы, без которых невозможно ни прояснить вопросов собственности (в том числе и в области прав на усадебные земли, которые сейчас являются землями поселений), ни навести порядок в части требований охраны памятников.
Наталья Черемных