Воссоздавая историю. «Новый Невский» меняет Тележную улицу
Исторический центр Петербурга - это не только шумные парадные кварталы. Свернув с Невского проспекта можно почти сразу оказаться в местах, где идет своя размеренная жизнь. Такой тихой локацией в десятке метров от главной магистрали города можно считать Тележную улицу. Она имеет свою интересную историю возникновения и развития. В настоящее время Тележная улица неоправданно подзабыта, но девелоперы готовы вновь оживить и преобразить ее.
Стать Новым Невским
Напомним, нынешний Невский Проспект, а тогда «Першпективная (т.е. прямая) дорога», начал строиться при Петре I, когда города практически еще и не было, для связи Адмиралтейства и Александро-Невской лавры. Работы одновременно велись на встречу друг другу с двух сторон, но дороге не суждено было соединиться. В районе современной площади Восстания пришлось делать изгиб. Чтобы ее «распрямить» в 1730-х было решено строить дублера – «Новую Першпективную дорогу». Та же, которая уже была возведена от изгиба к монастырю, стала называться «Старой Першпективной дорогой». Проект «распрямления» не был реализован до конца. Но сама частично построенная новая дорога превратилась позже в Тележную и Гончарную улицу. При этом до наших времен сохранился в обиходе топоним «Старо-Невский проспект», который знают все петербуржцы.
Свое название Тележная улица получила из-за своего фактических особенностей. По ней проходили тележные подъезды с товаром к Старо-Александровскому рынку и к ярмаркам у Александро-Невской лавры. Сам архитектурный облик Тележной улицы окончательно сформировался в конце XIX-начале XX века за счет возведенных на ней доходных домов преимущественно в стиле неоклассицизма. На первых этажах многих из них располагались магазины. Она была одной из самых популярных торговых улиц города.
После Октябрьской революции на Тележной появились вкрапления советской застройки. Тем не менее, улица во многом сохранила свою историческую идентичность. К сожалению, а это беда многих локаций центральной части города, в настоящее время некоторые здании на ней находятся в неудовлетворительном состоянии. Городские власти намерены их сохранить. По одному из вариантов - за счет передачи их частным инвесторам и дальнейшей реставрации и воссоздания.
Импульс для развития
За сохранение при технологической возможности исторических зданий на Тележной улице выступают и девелоперы. Также они отмечают, что в данной локации еще есть пятна для возведения новых объектов, не имеющих никакой ценности и резонирующих с окружающими строениями. В частности, таким местом можно считать территорию неработающей лесопильни (Тележная, 37). По документам участок уже переведен под жилую застройку.
Отметим, что в настоящее время по адресу Тележная улица, 32 группа компаний «ПСК» возводит жилой комплекс бизнес-класса «Новый Невский». На данный момент это единственный ЖК данного сегмента, расположенный в 50 метрах от Невского проспекта. Спроектировала его архитектурная мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Жилой комплекс состоит из двух семиэтажных корпусов на 120 квартир (от одной до пяти комнат) площадью от 47 до 183 кв.м. с высокими потолками, составляющих единый архитектурный ансамбль. На верхних этажах здания расположены большие эксклюзивные квартиры с террасами площадью до 45 кв.м. В доме предусмотрен подземный паркинг на 89 машиномест, внутренняя дворовая зеленая зона, первый этаж займет коммерческая недвижимость. В настоящее время на объекте завершены монолитные работы, началась отделка фасадов. Жилой комплекс планируется сдать в конце 2021 года.
Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь считает, что ЖК «Новый Невский» должен дать толчок для дальнейшего развития Тележной улицы. «Уверен, что в ближайшие годы ждет преображение данной несколько подзабытой локации. Конечно же, говоря о строительстве в историческом месте, важно, чтобы новые проекты сохраняли и подчеркивали его архитектурное прошлое. Если возведенное здание вызывает ощущение, что здесь оно было всегда, то проект удался. В частности, благодаря партнерам-архитекторам все наши объекты в исторических районах Петербурга, такие как ЖК «Дипломат» на Исполкомской, 17, ЖК Nobelius на Выборгской, 4, не только вписались в окружающую локацию, но уже стали ее изюминкой»,- подчеркнул он.
Отметим, что эксперты рынка недвижимости Тележную улицу считают достаточно интересной и привлекательной для проживания, в том числе в сравнении с некоторыми другими локациями «тихого центра». Данная улица близка к Невскому проспекту, имеет удобную транспортную доступность на личном и общественном транспорте, нет проблем с объектами социальной (школы, детсады) и торговой инфраструктуры. Кроме того, рядом находится большая зеленая зона - Митрополичий сад Александро-Невской лавры. Специалисты полагают, что при более четко сформированной градостроительной политике Смольного по историческому центру, реализацию многих девелоперских планов можно ускорить.
Инвестиции для жизни
Кстати, за последние месяцы в Петербурге заметно усилился интерес покупателей к жилью высоких бюджетных категорий в исторических районах. При этом количество предложений на рынке несколько сократилось. В том числе, это связано с ограниченным количеством новых проектов. Цены на элитную недвижимость за прошедшее полугодие существенно не выросли. Кроме того, многие застройщики предлагают на квартиры в данных объектах скидки, рассрочку, привлекательные ипотечные ставки.
По словам Сергея Мохнаря, с марта, с момента начала пандемии продажи квартир бизнес-класса увеличились на 15%. Данная категория недвижимости стала хедлайнером покупательского спроса, другие сегменты показали более скромный результат или вовсе просели. «Это означает, что недвижимость бизнес-класса в период непростой экономической ситуации в стране становится наиболее привлекательным и понятным инструментом сохранения и преумножения инвестиций. Кроме того, на фоне последних событий, связанных с пандемией, увеличился интерес граждан и к покупке семейных квартир. Качественное и большое жилье готов предложить именно бизнес-класс»,- подчеркнул директор департамента развития ГК «ПСК».
На прошлой неделе состоялся Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Собравшиеся эксперты подвели итоги уходящего года. Но главное внимание было уделено существующим проблемам в сфере строительства и недвижимости, а также перспективам их преодоления.
По словам координатора «Деловой России» по СЗФО Дмитрия Панова, 2019 год ознаменовался консолидацией усилий общественных организаций, так или иначе связанных со строительной отраслью. «Совместные усилия позволили добиться того, что голос строителей был услышан на самом высоком уровне. Большой победой отраслевого сообщества стали параметры критериев высокой строительной готовности, подпадание под которые позволяло достраивать проект по старой долевой схеме. Уровень в 30% готовности (напомню, изначально планировалось установить планку 70%) позволил создать переходный период, необходимый для постепенного освоения схемы с использованием проектного финансирования от банков и эскроу-счетов», – подчеркнул он.
С этим согласился вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. «Выстраивается система взаимоотношений и с вице-премьером РФ Виталием Мутко, и с Минстроем РФ, позволяющая донести до власти нужды и чаяния строительного комплекса. Это особенно важно сегодня, когда перед отраслью ставятся гигантские задачи в рамках реализации нацпроекта в жилищной сфере», – отметил он, поддержав мысль о необходимости дальнейшей консолидации усилий отраслевого сообщества в деле решения стоящих перед ним проблем.
Трудности перехода
Проблем же в отрасли накопилось немало. Пожалуй, самой злободневной из них остается переход на новую систему финансирования жилищного строительства. «Порядка трех четвертей проектов будут достроены по старой долевой схеме. Имеющегося у строителей задела хватит на один-два года. Между тем сейчас резко упало число получаемых застройщиками разрешений на строительство. Это говорит о том, что многие еще не очень понимают, как работать по новым правилам. Чтобы избежать провала по объемам ввода жилья на горизонте трех-четырех лет, нужно уже сегодня интенсифицировать переход на новую схему и нарабатывать необходимый опыт», – отмечает Дмитрий Панов.
Антон Мороз с сожалением констатировал, что ряд инициатив отраслевого сообщества, даже получивших поддержку на уровне Минстроя РФ, заторможен Центробанком. Речь идет прежде всего о формировании исчерпывающего перечня документов, которые должны представлять застройщики для получения проектного финансирования в банках, а также об идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере роста строительной готовности объектов.
«Идея создания исчерпывающего перечня документов не прошла Центробанк, позиция которого заключается в невозможности вмешательства во внутренние бизнес-процессы игроков банковского рынка. Между тем затребование совершенно избыточных, на наш взгляд, документов стало удобным способом для обоснования отказа в предоставлении кредита. Позиция застройщиков заключается в том, что они должны четко понимать, какие именно документы должны быть представлены в банк. Мы намерены вновь поднять этот вопрос на совещании под руководством Виталия Мутко», – сообщил Антон Мороз.
Он отметил также, что НОСТРОЙ продолжает отстаивать идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Применительно к крупным проектам с большим числом корпусов есть понимание, что в следующем году вопрос о раскрытии эскроу по мере ввода отдельных зданий будет решен. Но очевидно, что застройщиков интересует прежде всего раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности объектов», – говорит эксперт.
По словам заместителя директора головного отделения Сбербанка по Петербургу Андрея Горбунова, пока банк не видит особых перспектив у этого предложения, поскольку еще не наработан опыт работы с эскроу-счетами. При этом он отметил, что, в принципе, Сбербанк не против заняться вместе с застройщиками предварительной проработкой реализации этой идеи на практике и, возможно, запустить пилотный проект.
Как отметил вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», старший вице-президент по инвестициям концерна «ЮИТ» Михаил Возиянов, реформа дает дополнительный толчок монополизации отрасли. «Очевидно, что банкам комфортнее иметь дело с крупными застройщиками, имеющими большой «запас прочности». Соответственно, небольшим компаниям, особенно региональным, становится все сложнее сохранять присутствие на рынке», – считает он.
В свете нацпроекта
Антон Мороз констатировал, что на общероссийском уровне целевые показатели нацпроекта на 2019 год вряд ли будут достигнуты. «Между тем с каждым годом планка будет подниматься все выше – и выполнять задание будет все сложнее», – подчеркнул он.
Эксперт перечислил ряд направлений, которые, по его мнению, способны помочь решению стоящих задач. «Минстрой при поддержке НОСТРОЙ разработал программу развития индивидуального жилищного строительства. В этой сфере есть огромные перспективы. По данным опроса, до 64% граждан хотели бы жить в собственном доме. Сформированную программу предполагается включить в нацпроект», – отметил Антон Мороз.
Он также выделил вариант участия государства в строительстве жилья – арендного, социального – в том числе в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). «Ну и задача номер один: стабильное общеэкономическое развитие, улучшение покупательной способности граждан», – резюмировал эксперт. «Поскольку не получается добиться роста реальных доходов населения, в целях стимулирования спроса целесообразно субсидировать процентную ставку по ипотеке», – добавил Михаил Возиянов. «В рамках комплексных проектов развития портов (Усть-Луга, Высоцк, Приморск) возможно строительство жилья в рамках ГЧП», – со своей, стороны, отметил первый замглавы Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов.
По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза архитекторов, генерального директора АБ «А.Лен» Сергея Орешкина, цель нацпроекта по увеличению объемов строительства вступает в противоречие со все большим увеличением требований к девелоперам по социнфраструктуре, зеленым насаждениям, высотности и пр. «Законодательство крайне нелояльно к застройщикам. Сложно сказать, как долго они смогут выдерживать такое ужесточение нормативов», – отметил он.
Et cetera
Эксперты считают, что в строительной сфере существует масса иных проблем, решение которых назрело. Из ключевых они выделяют развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – что сложно осуществить без серьезного участия государства.
При этом отмечалось, что работа в этом направлении ведется. «Большие планы у Минстроя и в сфере развития инженерии. На эти цели в 2020 году в регионы планируется направить 50 млрд рублей. Создание сетей за счет государства станет большим подспорьем для девелоперов», – отметил Антон Мороз.
Заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков выделил огромную важность развития транспортной инфраструктуры. «Некоторое время назад Москва приступила к опережающему развитию в этой сфере. Это дало значительный эффект. По подсчетам специалистов, один рубль, вложенный в развитие транспортной инфраструктуры, приносит четыре рубля инвестиций в экономику города. Развитие метро, запуск Центрального кольца, создание транспортно-пересадочных узлов, реализация иных проектов в этой сфере существенно повысили привлекательность депрессивных прежде территорий, повысили интерес девелоперов, простимулировали ряд инициатив», – рассказал он.
Генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City Юрий Грудин также акцентировал внимание собравшихся на необходимости координации действий бизнеса и городской власти. «Без этого невозможны комплексное освоение территорий, успешная работа в сфере редевелопмента бывших промзон, работа в историческом центре города», – уверен он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов выделил необходимость развития социнфраструктуры параллельно с жилищными проектами, поскольку не обеспеченное ею жилье не привлекательно для граждан. «Ленобласть активно участвует в федеральной программе «Стимул», которая работает в этой сфере. Кроме того, реализуется региональный проект «Соцобъекты в обмен на налоги». Эти два инструмента позволяют развивать социальную инфраструктуру, не перекладывая затраты на эти цели на покупателей», – подчеркивает эксперт.
Михаил Возиянов отметил актуальность доработки законодательства. «Существуют серьезные нестыковки между Законом № 214-ФЗ и Налоговым кодексом РФ. Это – тоже проблема, о которой забывать нельзя», – считает он. Возвращаясь к высказанной собравшимися мысли о необходимости консолидации усилий отраслевых общественных организаций, эксперт выразил следующее мнение: нужно выработать комплексный план из нескольких важнейших вопросов, требующих скорейшего решения, и сконцентрировать усилия на них.
Кстати
Организаторами Рождественского саммита выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и «Деловой России». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Территория в исторической части Выборга преобразилась: укреплена береговая линия, реконструированы инженерные сети, сформированы новые зоны отдыха, благоустроен пляж.
Проект благоустройства территории Смоляного мыса в 2018 году стал победителем Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды среди малых городов и исторических поселений. Проект получил федеральный грант в размере 50 млн рублей. Также по программе «Формирование комфортной городской среды» на реализацию идеи было выделено 50 млн рублей из областного бюджета и еще 7 млн – из муниципальных средств.
Эта часть береговой линии Выборгского залива – излюбленное место отдыха горожан и туристов, проект ее благоустройства был выбран жителями в ходе открытого голосования. Сегодня территория преобразилась: укреплена береговая линия, полностью переложены сети. Сформированы новые зоны отдыха: открыт тренажерный зал под открытым небом, благоустроен пляж, организованы смотровые и сэлфи-площадки, парковки, сформирована единая система пешеходных и транспортных связей, включая пешеходный променад и велодорожку на протяжении всей набережной.
Сейчас завершен первый этап реконструкции Смоляного мыса, работы будут продолжены в 2020 году. В целом проект предполагает создание комфортных условий для развития яхтинга и водного туризма. В частности, планируется построить новый причал для маломерных судов.
«Сегодня знаменательный день для Выборга и всей Ленобласти, потому что Выборг стал первым городом в регионе, который выиграл Всероссийский конкурс и успешно реализовал свой проект, – отметила первый заместитель председателя Комитета по ЖКХ Ленобласти Екатерина Кайянен. – Необходимо сказать огромное спасибо всем горожанам за то, что они принимали самое активное участие в обсуждении и реализации этого проекта».
Справка
Всероссийский конкурс лучших проектов создания комфортной городской среды организован по поручению Президента РФ Владимира Путина и впервые проведен в 2018 году. Мероприятие вызвало большой интерес и поддержку жителей регионов. В связи с этим было принято решение проводить конкурс ежегодно уже в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», с призовым фондом 5 млрд рублей в год. В конкурсе могут участвовать малые города с численностью до 100 тыс. человек, а также исторические поселения федерального и регионального значения. За два года среди малых городов и исторических поселений России экспертами было отобрано 160 проектов-победителей, которые реализуются на территории 63 субъектов РФ. В Ленобласти победителями конкурса уже стали Выборг и Луга. Не менее пяти городов региона поборются за призовые места конкурса в 2020 году.
