Воссоздавая историю. «Новый Невский» меняет Тележную улицу
Исторический центр Петербурга - это не только шумные парадные кварталы. Свернув с Невского проспекта можно почти сразу оказаться в местах, где идет своя размеренная жизнь. Такой тихой локацией в десятке метров от главной магистрали города можно считать Тележную улицу. Она имеет свою интересную историю возникновения и развития. В настоящее время Тележная улица неоправданно подзабыта, но девелоперы готовы вновь оживить и преобразить ее.
Стать Новым Невским
Напомним, нынешний Невский Проспект, а тогда «Першпективная (т.е. прямая) дорога», начал строиться при Петре I, когда города практически еще и не было, для связи Адмиралтейства и Александро-Невской лавры. Работы одновременно велись на встречу друг другу с двух сторон, но дороге не суждено было соединиться. В районе современной площади Восстания пришлось делать изгиб. Чтобы ее «распрямить» в 1730-х было решено строить дублера – «Новую Першпективную дорогу». Та же, которая уже была возведена от изгиба к монастырю, стала называться «Старой Першпективной дорогой». Проект «распрямления» не был реализован до конца. Но сама частично построенная новая дорога превратилась позже в Тележную и Гончарную улицу. При этом до наших времен сохранился в обиходе топоним «Старо-Невский проспект», который знают все петербуржцы.
Свое название Тележная улица получила из-за своего фактических особенностей. По ней проходили тележные подъезды с товаром к Старо-Александровскому рынку и к ярмаркам у Александро-Невской лавры. Сам архитектурный облик Тележной улицы окончательно сформировался в конце XIX-начале XX века за счет возведенных на ней доходных домов преимущественно в стиле неоклассицизма. На первых этажах многих из них располагались магазины. Она была одной из самых популярных торговых улиц города.
После Октябрьской революции на Тележной появились вкрапления советской застройки. Тем не менее, улица во многом сохранила свою историческую идентичность. К сожалению, а это беда многих локаций центральной части города, в настоящее время некоторые здании на ней находятся в неудовлетворительном состоянии. Городские власти намерены их сохранить. По одному из вариантов - за счет передачи их частным инвесторам и дальнейшей реставрации и воссоздания.
Импульс для развития
За сохранение при технологической возможности исторических зданий на Тележной улице выступают и девелоперы. Также они отмечают, что в данной локации еще есть пятна для возведения новых объектов, не имеющих никакой ценности и резонирующих с окружающими строениями. В частности, таким местом можно считать территорию неработающей лесопильни (Тележная, 37). По документам участок уже переведен под жилую застройку.
Отметим, что в настоящее время по адресу Тележная улица, 32 группа компаний «ПСК» возводит жилой комплекс бизнес-класса «Новый Невский». На данный момент это единственный ЖК данного сегмента, расположенный в 50 метрах от Невского проспекта. Спроектировала его архитектурная мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Жилой комплекс состоит из двух семиэтажных корпусов на 120 квартир (от одной до пяти комнат) площадью от 47 до 183 кв.м. с высокими потолками, составляющих единый архитектурный ансамбль. На верхних этажах здания расположены большие эксклюзивные квартиры с террасами площадью до 45 кв.м. В доме предусмотрен подземный паркинг на 89 машиномест, внутренняя дворовая зеленая зона, первый этаж займет коммерческая недвижимость. В настоящее время на объекте завершены монолитные работы, началась отделка фасадов. Жилой комплекс планируется сдать в конце 2021 года.
Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь считает, что ЖК «Новый Невский» должен дать толчок для дальнейшего развития Тележной улицы. «Уверен, что в ближайшие годы ждет преображение данной несколько подзабытой локации. Конечно же, говоря о строительстве в историческом месте, важно, чтобы новые проекты сохраняли и подчеркивали его архитектурное прошлое. Если возведенное здание вызывает ощущение, что здесь оно было всегда, то проект удался. В частности, благодаря партнерам-архитекторам все наши объекты в исторических районах Петербурга, такие как ЖК «Дипломат» на Исполкомской, 17, ЖК Nobelius на Выборгской, 4, не только вписались в окружающую локацию, но уже стали ее изюминкой»,- подчеркнул он.
Отметим, что эксперты рынка недвижимости Тележную улицу считают достаточно интересной и привлекательной для проживания, в том числе в сравнении с некоторыми другими локациями «тихого центра». Данная улица близка к Невскому проспекту, имеет удобную транспортную доступность на личном и общественном транспорте, нет проблем с объектами социальной (школы, детсады) и торговой инфраструктуры. Кроме того, рядом находится большая зеленая зона - Митрополичий сад Александро-Невской лавры. Специалисты полагают, что при более четко сформированной градостроительной политике Смольного по историческому центру, реализацию многих девелоперских планов можно ускорить.
Инвестиции для жизни
Кстати, за последние месяцы в Петербурге заметно усилился интерес покупателей к жилью высоких бюджетных категорий в исторических районах. При этом количество предложений на рынке несколько сократилось. В том числе, это связано с ограниченным количеством новых проектов. Цены на элитную недвижимость за прошедшее полугодие существенно не выросли. Кроме того, многие застройщики предлагают на квартиры в данных объектах скидки, рассрочку, привлекательные ипотечные ставки.
По словам Сергея Мохнаря, с марта, с момента начала пандемии продажи квартир бизнес-класса увеличились на 15%. Данная категория недвижимости стала хедлайнером покупательского спроса, другие сегменты показали более скромный результат или вовсе просели. «Это означает, что недвижимость бизнес-класса в период непростой экономической ситуации в стране становится наиболее привлекательным и понятным инструментом сохранения и преумножения инвестиций. Кроме того, на фоне последних событий, связанных с пандемией, увеличился интерес граждан и к покупке семейных квартир. Качественное и большое жилье готов предложить именно бизнес-класс»,- подчеркнул директор департамента развития ГК «ПСК».
Большую часть послания Федеральному Собранию РФ Президент Владимир Путин традиционно посвятил социальным вопросам и внешней политике страны. Вместе с тем в обращении оказалось немало посылов строительному бизнесу.
Ставки вниз?
Солидная часть президентского послания была посвящена ипотечному кредитованию и способам сделать его более доступным для граждан. «Правительству и Центральному Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 8% и ниже», – заявил Владимир Путин.
Ипотечные ставки растут с конца 2018 года. Центробанк в прошлом году дважды увеличивал ключевую ставку до 7,75% годовых. Ранее эксперты прогнозировали исключительно рост ставок, сегодня же они дают более позитивные прогнозы.
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что на данный момент объективных причин для снижения ставок нет, однако все может измениться: «Ставки традиционно растут в начале года и снижаются – к концу. Но ждать резкого снижения не стоит».
Исполнительный директор агентства недвижимости «Домплюсофис» Юлия Роженцева полагает, что корректировка ипотечных ставок произойдет после снижения покупательской активности: «Сегодня спрос на жилье очень высок. Люди не понимают, что будет после 1 июля 2019 года, когда стройрынок окончательно перейдет на проектное финансирование, поэтому и пытаются решить квартирный вопрос сейчас. Возможно, тренд на снижение ставок появится после 1 июля».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что без господдержки значительного снижения ставок не будет: «Несколько лет назад отлично сработала программа «Ипотека с господдержкой», она могла бы помочь и сейчас. На это требуется десятки, а может быть, и сотни миллиардов рублей».
Всё в семью
Владимир Путин признал, что так называемая детская ипотека, в рамках которой семья с двумя и более детьми может взять кредит по льготной ставке 6%, возложенных надежд не оправдала. «Причина в том, что государство субсидировало льготную ставку только первые 3–5 лет кредита, тогда как ипотека, как правило, выплачивается значительно дольше», – пояснил он и предложил установить льготу на весь срок действия ипотечного кредита.
Для реализации обновленной программы из бюджета потребуется 7,6 млрд рублей уже в этом году, 21,7 млрд – в следующем, и 30,6 – в 2021-м. «Мы знаем, где взять эти деньги», – заверил Владимир Путин.
Помимо этого, он призвал ввести единовременную выплату в размере 450 тыс. рублей семьям с тремя и более детьми. «Если прибавить к этой выплате материнский капитал, то многодетные семьи смогут получить 900 тыс. рублей. Для многих регионов эта сумма составляет существенную часть стоимости квартиры», – пояснил он.
Владимир Путин подчеркнул, что регионам не обязательно ограничиваться федеральными требованиями, можно оказывать населению дополнительную поддержку. И Ленинградская область не осталась в стороне. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко сообщил, что областной бюджет будет компенсировать еще 2% в рамках «детской ипотеки». Таким образом, она составит даже не 6% годовых, а 4%. К федеральной выплате в 450 тыс. рублей при рождении третьего и последующих детей область добавит еще 150 тыс.
Менеджер отдела продаж компании Euroinvest Development Антонина Шорникова считает, что эти инициативы будут «большим толчком» для покупательского интереса: «Благодаря единовременной выплате у семей появится большая сумма. Это позволит гражданам либо приобретать квартиры большей площади, либо максимально снизить ежемесячный платеж по ипотеке».
Светлана Денисова отметила, что эффективность всех перечисленных Президентом мер поддержки семей можно будет оценить только в долгосрочной перспективе: «Мгновенных улучшений ждать не стоит».
Владимир Путин поднял вопрос ипотечных каникул: «Гражданам, лишившимся дохода, необходимо предоставлять отсрочку по платежам. Нужно дать им возможность сохранить единственное жилье. Но надо организовать все так, чтобы и финансовым организациям не навредить».
Управляющая филиалом ФОРА-банка в Петербурге Наталия Яшева отметила, что ипотечные каникулы уже предоставляют многие банки, но на своих условиях, а слова Президента показывают, что власти хотят стандартизировать эту практику: «Думаю, что данный законопроект будет реализован, но в компромиссном варианте. Банки сами не заинтересованы в том, чтобы клиенты выходили на просрочку. Возможность предоставления формализованных ипотечных каникул позволит выстроить временный вариант взаимодействия с клиентом».
Без НДС, но с «социалкой»
Самым значимым для стройкомплекса стало предложение Владимира Путина освободить застройщиков от необходимости платить налог на прибыль и НДС за социальные объекты, которые они передают местным властям. «Нужно освободить застройщиков от этого бремени и тем самым стимулировать именно комплексное развитие городов и поселков», – заявил российский лидер.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов считает, что предложение Президента должно было быть воплощено в жизнь еще несколько лет назад, когда строительство социнфраструктуры почти полностью переложили на плечи бизнеса: «Сегодня застройщики фактически дарят детсады и школы региональным властям, поэтому логично снять с них хотя бы часть налогового бремени».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что предложение Президента в первую очередь пойдет на пользу людям, а не бизнесу: «Строительство соцобъектов – серьезная нагрузка на застройщиков. Отмена НДС и налога на прибыль значительно ситуацию не изменят, однако это лучше, чем ничего».
Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.
Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.
Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.
Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.
Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.
«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.