Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей выводит на петербургский рынок принципиально новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Первым объектом станет IN2IT на пересечении Дунайского и Витебского проспектов. Эксперты считают идею перспективной.

Знакомьтесь, инвест-отель

О том, что Plaza Lotus Group начинает революцию на рынке коммерческой недвижимости и предлагает инвесторам новый формат, рассказала операционный директор компании Ольга Смирнова: «Этот формат является авторской разработкой нашей компании, одна из отличительных черт – низкий порог входа для инвесторов. Это следующая эволюционная ступень развития гостиничного предложения на рынке. Минимальный порог входа в проект составляет всего 300 тыс. рублей. За эти деньги можно приобрести 3 кв. м площади, которые затем передать в управление УК. Затем собственник может увеличивать свою долю в проекте, в частности, стать собственником юнита (от 18 кв. м) или нескольких, с переходом в другую категорию инвесторов. Разработаны три инвестпрограммы с гарантированной доходностью от 9% до 17,58% годовых. Кроме того, предусмотрена услуга обратного выкупа, когда приобретенные на старте строительства «квадраты» можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию».

Первым объектом сети нового формата станет инвест-отель IN2IT. Он будет построен на пересечении Дунайского и Витебского проспектов, рядом со станцией метро «Купчино». Общая площадь гостиничного комплекса класса «три звезды» составит 81,72 тыс. кв. м (1521 юнитов). Строительство и продажи первой очереди на 533 номера стартуют в ближайшие дни. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2020 года. Вторую очередь на 988 юнитов начнут возводить в будущем году (сдача – 2021 год). Генеральным подрядчиком выступает компания «ЮИТ». Инвестиции в проект составят 4,3 млрд рублей.

Планов громадье

Суммарный объем инвестиций Plaza Lotus Group в создание сети отелей в Санкт-Петербурге составит около 30 млрд рублей, сообщила генеральный директор компании Марина Павлюкевич. Она напомнила, что реализация этого проекта позволила Plaza Lotus Group получить статус стратегического инвестора Петербурга. «Всего будет построено 6 отелей. Проекты реализуются в разных частях города, и каждый будет иметь свои особенности. Проект на проспекте Большевиков планируется сориентировать на молодежь, приблизить к формату кампуса. По нему идут переговоры с вузами города. Проекты на Синопской набережной и улице Александра Невского рассчитаны на клиентов из бизнес-среды, деловой туризм. На Кораблестроителей и на Приморском проспекте отличительными чертами отелей станут видовые характеристики», – рассказала Марина Павлюкевич.

Она сообщила, что все проекты будут запущены к 2019 году, а ввод в эксплуатацию намечен в пределах 2024-го. Она добавила также, что концепцию инвест-отеля намечено распространить и на другие проекты сети.

Плюсы и… плюсы

Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», высоко оценили проект, который обещает быть успешным благодаря хорошей локации. «Гостиница формата «три звезды» в шаговой доступности от метро будет востребована. Тем более, что район подходит для делового туризма – недалеко от «Экспофорума» и аэропорта», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров. И после строительства в Купчино ТПУ с Южным автовокзалом востребованность объекта только вырастет.

Еще более позитивно аналитики оценили саму концепцию проекта. «Низкий порог входа, безусловно, заинтересует инвесторов. Кроме того, при  заявленном наборе сервисов и характеристик (и при условии, что они будут впоследствии реализованы) проект будет востребован не только у местных, но и у региональных инвесторов», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

С ней согласен Алексей Фёдоров. «На рынке существует гигантский неудовлетворенный спрос на инвестиционные продукты в недвижимости для небольших частных инвесторов. Именно этот спрос позволяет формату апартаментов уже несколько лет вырастать вдвое каждый год. Новый формат делает следующий логический шаг, предлагая еще более мелкие лоты, что увеличивает ликвидность предложения. Учитывая надежность компании, можно ожидать хороший спрос на этот проект», – считает он.

Генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов тоже высоко оценивает идею, но считает, что ей еще предстоит побороться за успех. «Это новый и, определенно, интересный формат. Для его успеха потребуется большая работа с потенциальными покупателями и инвесторами», – говорит он. Эксперт напоминает, как на первых порах с трудом пробивал себе путь формат апарт-отелей, являющийся сейчас лидером роста. «Теперь то же самое необходимо сделать относительно инвест-отелей. Но тут предстоит даже еще больше работы, ибо в апартаментах мы говорим про помещение целиком, а в инвест-отеле – про долю, как будто бы пай. Экономически активная часть инвесторов легче и проще поймет данную схему, с массовым же потребителем придется работать очень долго и подробно, так как вопросы юридического характера и собственности у них будут оставаться еще долго», – отмечает Николай Антонов.

Специфика форматирования

Ольга Смирнова напомнила, что проект реализуется именно в гостиничном сегменте, а не является апарт-комплексом. В то же время она признала, что теоретически собственник юнита может в нем жить. «В номерах предусмотрены кухонные уголки, но это связано с достаточно большой востребованностью такого формата со стороны потенциальных постояльцев», – отметила она, подчеркнув при этом, что IN2IT ориентирован именно на кратко- и среднесрочное проживание.

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Евгения Тучкова выражает в этом некоторые сомнения. «В Петербурге уже сформировался кластер гостиниц вдоль оси «аэропорт – центр», который предлагает широкий выбор форматов для проживания – от бюджетных гостиниц до отелей высокого класса. Несмотря на высокий автомобильный трафик Витебского проспекта и виадука, локацию отличает хорошо развитая инфраструктура, близость к метро. Вскоре она пополнится новым отелем под управлением международного гостиничного оператора. Поэтому, скорее всего, проект будет востребован не столько туристами, сколько теми, кто заинтересован в более продолжительной аренде жилья», – говорит она.

Николай Антонов считает, что инвест-отели отчасти смогут составить конкуренцию апарт-проектам в смысле борьбы за инвесторов. «Но в «апарте» ты по определению единоличный собственник коммерческого помещения – твердой единицы. И могут быть вопросы по доходу, управлению, заполняемости, но инвесторы в полной мере понимают, что они получают "твердый метр"», – считает он, добавляя, впрочем, что подобные проекты нужны и интересны – необходимо давать людям возможность инвестировать, сохранять и приумножать средства в наше неспокойное время.

Кстати

По данным СМИ, сеть отелей Plaza Lotus Group возведет на участках, которые были переданы компании в качестве компенсации за срыв реализации проекта апарт-отеля в здании Конюшенного ведомства. Напомним, холдинг получил этот объект в 2010 году, в 2014-м началась реконструкция, но в 2015-м Смольный свернул проект, вернув здание в городское ведение и пообещав скомпенсировать инвестору понесенные затраты. В итоге Plaza Lotus Group организовала инвестиционное товарищество для реализации проекта по строительству сети отелей. Он признан стратегическим, что позволяет выделять участникам объединения землю под застройку без проведения торгов. В товарищество вошли шесть компаний: ООО «Новый век», ООО «Новые территории девелопмент», ООО «УК «Аурум менеджмент», ООО «Вечная крепость», ООО «Стайл-Строй» и ООО «Плаза Лотос Групп». Каждая компания получила землю под строительство отеля в одном из районов Петербурга.

Одна из компаний миллиардера Бориса Ротенберга за 150 млн рублей купила 43 га земли в Пулково. Там собираются построить центр для подготовки спортсменов-гонщиков.

Компания со сложным названием АНО «Организация по развитию автоспорта «Северный морской путь «Автоспорт и Гонки» (SMP Racing) приобрела 12 участков площадью 43 га на Пулковском шоссе, за развязкой на аэропорт «Пулково». Стоимость сделки составила около 150 млн рублей.

Согласно данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, это бывшие активы обанкротившегося ООО «Грофорт». Восемь лет назад компания заявляла о планах построить на бывших землях совхоза «Шушары» технико-сервисный парк «Пулковские звезды», а также аутлет и торговый комплекс. Но проект не был реализован – строительство даже не началось. А в 2014 году компания обанкротилась.

Новый собственник земли, SMP Racing, принадлежит миллиардеру Борису Ротенбергу. Известно, что сам бизнесмен увлекается автогонками и через SMP Racing поддерживает российских гонщиков, которые принимают участие в крупных мировых ралли. Кроме того, при поддержке SMP Racing в разных регионах страны проходит Российская серия кольцевых гонок.

«Учитывая специфику фирмы-покупателя, можно предположить, что на Пулковских высотах построят гоночную автотрассу для спортивных соревнований высокого уровня, в том числе международных. Или центр подготовки спортсменов», – предположила в беседе со «Строительным Еженедельником» коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. Позже версию с центром подготовки гонщиков подтвердил СМИ и сам Борис Ротенберг. Но детали проекта он не раскрыл.

Эксперты полагают, что гоночная трасса в проекте все-таки будет. «Пока не понятно, будет ли это трасса. И если да, то какого формата – для кольцевых автогонок как «Нюрбургринг», ралли или другие? В любом случае проект потребует серьезных вложений. Например, стоимость строительства автодрома в Сочи для Формулы-1 оценивается в 120 млн долларов», – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Тушин.

По словам руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексея Фёдорова, говорить об окупаемости таких инвестиций вряд ли приходится – скорее, это имиджевый проект. «В Петербурге постепенно создается инфраструктура для тренировок и соревнований во всех видах спорта. И создание гоночной трассы и школы пилотов укладывается в эту тенденцию. В настоящее время в городе лишь одна профессиональная трасса – Автодром в Шушарах», – отмечает Алексей Фёдоров.

«Если бы там появилась трасса высокого международного уровня, вложения могли бы и окупиться. Хотя сумма инвестиций в этом случае начиналась бы от 1 млрд рублей. Окупить такой проект возможно, если у него будет достаточно большое количество мероприятий, резидентов, арендаторов и т. д. Если сюда удастся затащить международное гоночное соревнование – это будет отличным решением, которое давно интересно Петербургу», – заключила управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.