Карантин скорректировал стройку
Рынок жилого строительства в Петербурге стремится к равновесию. По итогам первой половины 2020 года введена в эксплуатацию небольшая доля от запланированного на год объема жилья, но и выведенные на продажу новые проекты не отличаются обширными площадями.
За первое полугодие в Петербурге, по данным Комитета по строительству, введено 724,8 тыс. кв. м жилья — вместе с объектами индивидуального строительства. При этом план 2020 года — 3,7 млн кв. м.
Предложение уравновешивает спрос
Согласно официальным данным, в период карантина в стране была остановлена четверть строек, в том числе в Москве и Подмосковье, где объемы строительства жилья очевидно велики.
Однако в Петербурге строительство не останавливалось. И, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», снижение спроса наблюдалось только в марте, на начальном этапе ограничений из-за коронавируса. Покупатели на время притихли, в том числе из-за закрытия офисов продаж. Однако целый ряд компаний продавали квартиры через цифровые сервисы. Затем включилась ипотека с господдержкой, началось снижение ипотечных ставок в коммерческих банках. По данным КЦ, в июне около 80% сделок прошло с использованием ипотеки, а согласно информации из Смольного, 90% таких сделок — по льготной программе.
По подсчетам аналитиков, объем спроса в Петербурге и ближних районах Ленобласти в первой половине года составил 1,85 млн кв. м — даже больше, чем в некоторые предыдущие годы. Причем во втором квартале за счет активных мая и июня реализовано около 830 тыс. кв. м жилья.
Одновременно постепенно сокращается предложение — с прошлого года, когда вступили в силу требования по эскроу-счетам. Объявление режима самоизоляции не улучшило динамики. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за полугодие на рынок выведено всего 1 млн кв. м жилья — против 2,59 млн кв. м в первой половине прошлого года. В результате сейчас объем предложения в городе и ближних районах области составляет всего около 3,9 млн кв. м. Однако, по мнению аналитиков, в сегодняшних условиях этого объема достаточно.
Элитные старты
Новых проектов за полугодие на рынок выведено немного. Причем это небольшие проекты высокого класса, а также уже введенные в эксплуатацию объекты. Прочий объем свежего предложения приходится на новые очереди, корпуса, секции в уже реализуемых проектах.
Компания «Л1» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Поэт» на проспекте Просвещения, 43, литера А, в Выборгском районе. Адрес строительный, фактически дом расположится на Поэтическом бульваре. В составе проекта — три 25-этажные башни на 637 квартир. В трех подземных паркингах запроектированы стоянки на 2183 автомобиля.
ГК «Балтийская коммерция» открыла продажи в клубном доме класса «премиум» «Октавия» на Малой Зелениной, 8, строение 1. В доме будет 38 квартир площадью от 90 кв. м, двухуровневый подземный паркинг, тренажерный зал, индивидуальные кладовые, а также бизнес-зона.
На рынок выведен ЖК бизнес-класса Alter на Магнитогорской, 11, литера В, в Красногвардейском районе от компании AAG. Это три 12-этажные башни, объединенные стилобатом, в стилистике американского ар-деко. В комплексе 220 квартир с европланировками, подземный паркинг, торговая галерея с коммерческими объектами на первом этаже.
Также открылись продажи квартир в клубном доме «Созидатели» компании RBI на 12-й Красноармейской улице, 26, в Адмиралтейском районе. В проекте шесть корпусов переменной этажности с максимальной высотой в восемь этажей, причем корпуса второй и третий подразумевают воссоздание прежнего исторического облика построек. Запроектировано 229 квартир, во втором корпусе — мини-клуб.
Компания «Базис СПб» (входит в казахстанскую «Базис-А») также в Приморском районе, на Белоостровской улице, 9, в бывшей промзоне завода Климова, вывела на рынок ЖК «Белый остров». В проекте четыре корпуса переменной этажности (11–12 этажей), объединенные стилобатом на 535 квартир. В подземной части паркинг на 435 автомобилей. Дом строится по BIM-технологии и проходит сертификацию по международному стандарту экологического строительства LEED.
Выведен на рынок клубный дом «Приоритет» компании «Еврострой» на Воскресенской набережной, 32а (ранее набережная Робеспьера), в Центральном районе. В семиэтажном здании запроектированы 40 видовых квартир площадью от 93 до 262 кв. м, лобби-бар, тренажерный зал, салон красоты, ресторан, кинозал на 6–8 человек, сигарный салон, магазин, а также круглосуточная служба портье. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 45 автомобилей.
Setl Group открыла продажи в ЖК «Московские ворота 2» класса «бизнес-лайт». Он будет состоять из пяти 14–19-этажных корпусов. Запроектированы видовые квартиры с панорамными окнами.
Компания «Арсенал-Недвижимость» («Арсенал-Каменка») вывела на рынок ЖК Modum на Глухарской улице в Приморском районе с собственным бассейном и фитнес-центром.
Два объекта из перечня новых, прежде чем попасть на рынок, сданы в эксплуатацию. Компания «Строительный трест» предлагает квартиры в клубном доме «Адмирал Ушаков» на улице Одоевского, 21/1, в Василеостровском районе. Это десятиэтажное трехсекционное здание в стиле функционализма на 120 квартир. Также построен отдельно стоящий механизированный паркинг на 68 автомобилей. Большинство своих объектов «Строительный трест» выводит в продажу либо на высокой стадии готовности, либо уже после ввода в эксплуатацию.
Компания «Прагма» вывела на рынок готовый дом комфорт-класса «Прагма Парк» на улице Тамбасова, 1, в Красносельском районе. Построен дом переменной этажности (9–10 этажей) на 195 квартир с подземной парковкой на 91 автомобиль. На первом этаже располагаются коммерческие помещения.
Продолжение следует
Между тем, по информации КЦ «Петербургская Недвижимость», в первой половине года застройщики прикупили 170 га земли под новое строительство. Заключено 14 сделок. Общая площадь в два раза больше, чем приобретенных участков за весь прошлый год.
По расчетам, на новых пятнах можно построить около 1,2 млн кв. м жилья.
Власти Санкт-Петербурга пытаются форсировать реализацию проекта по созданию Судебного квартала, в который должен переехать из Москвы Верховный суд России. Имевшиеся до сих пор планы неизменно срывались.
На фото: Нереализованный проект Судебного квартала на Тучковом буяне
Петербург передаст в федеральную собственность три вновь выбранных земельных участка под строительство Судебного квартала. Они располагаются возле Большеохтинского моста и Смольного собора, на Смольнинской набережной, севернее Орловской улицы и на Охте.
Губернатор Петербурга Александр Беглов распорядился передать федералам земли под реализацию проекта до 1 декабря 2019 года. Какие именно участки пойдут под застройку, стало известно на прошлой неделе, по итогам заседания «малого правительства» города. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев пояснил, что основной участок располагается в петле развязки ранее планировавшегося Орловского тоннеля. А именно: на месте опять-таки ранее планировавшегося комплекса «Оборона и блокада Ленинграда», который предполагалось построить к сентябрю 2019 года. Еще два участка – бывшая территория ГУП «Водоканал СПб», уже освобожденная и переданная городу. Таким образом, на левом берегу Невы судьи будут работать, на правом – жить.
По некоторым сообщениям, такое размещение административных объектов и жилья для сотрудников судебных органов может реанимировать идею строительства Орловского тоннеля под Невой, который должен был соединить Смольную и Свердловскую набережные. От этого проекта городские власти также отказались – еще в 2012 году.
Ранее комплекс зданий Судебного квартала планировалось разместить на месте несостоявшегося проекта «Набережная Европы», на Тучковом буяне в Петроградском районе. Проект выполнили мастерские Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Он включал два административных здания и четыре жилых дома на 600 квартир. В начале 2017 года были подведены итоги торгов на строительство жилья и технического блока для судей и сотрудников Верховного суда. Победила компания «Каскад-Энерго» из Калуги. Цена контракта составила 5,82 млрд рублей при стартовой цене 6,2 млрд. Завершить строительство намечалось к 30 сентября 2019 года. Однако затем стройка была приостановлена на неопределенный срок. При этом вокруг участка постоянно шли споры: некоторые депутаты ЗакС и общественники боролись за придание ему статуса зеленой зоны. Наконец, в апреле 2019 года, во время визита Президента РФ Владимира Путина в Петербург, было объявлено об окончательном решении создать на этом месте парк.
На фото: Нереализованный проект музея «Оборона и блокада Ленинграда»
Источник фото: Никита Крючков
Мнение
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев:
– Под строительство Судебного квартала планируется передать один основной участок в так называемой петле развязки Орловского тоннеля – в том месте, где планировалось построить новое здание Музея блокады. Еще два участка находятся друг напротив друга, примыкая к территории «Водоканала». Это бывшая территория «Водоканала», освобожденная и уже переданная городу. Там будут располагаться судебный департамент и паркинг. Жилье планируется построить на Охте.
В Госдуму РФ внесен законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика. Эксперты по-разному оценивают перспективы этой инициативы.
В Госдуму внесен законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». Авторы документа – сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко.
Предлагаемое изменение позволит гражданам, заключающим договоры участия в долевом строительстве, получить дополнительный доход в виде процентов от средств, размещенных на счетах эскроу, говорится в пояснении к документу. По мнению инициаторов, закон должен устранить главный на сегодня риск использования эскроу для дольщиков: средства, размещенные на таких счетах на весь период строительства, будут так или иначе защищены от инфляции, а в случае стабильной экономической ситуации в стране – даже приумножены.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают законопроект. Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова считает, что, поскольку денежные средства, находящиеся на счете эскроу, являются «замороженными» (до возникновения предусмотренных договором и законом оснований не могут быть переданы ни депоненту, ни бенефициару), начисление процентов за пользование банком денежными средствами в целом является обоснованным.
При этом она отмечает и недостатки, несмотря на краткость присущие законопроекту. «Возникает вопрос о том, что является «средневзвешенной процентной ставкой» для целей ст. 860.7 ГК РФ. Вероятно, имеются в виду средневзвешенные процентные ставки кредитных организаций по депозитным операциям. Однако остается неопределенным, идет ли речь о средневзвешенной ставке для банковской системы в целом, или округа, или конкретной финансовой организации, а также кто, в каком порядке определяет соответствующие ставки и где публикует», – говорит эксперт.
А по мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» схемы использования эскроу-счетов. «Меня инициатива смущает с точки зрения скорее экономики процесса, нежели юриспруденции. Дело в том, что банки, привлекая деньги дольщиков на счета эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она, добавляя, что вряд ли у законопроекта есть перспективы.
Кстати
Это не единственная законодательная инициатива в этой сфере, появившаяся на прошлой неделе. Депутаты Госдумы РФ Николай Николаев, Александр Якубовский и ряд других внесли законопроект о внесении ряда изменений в 214-ФЗ и отдельные законодательные акты РФ.
Документом предусматривается запрет возможности использования денежных средств дольщиков по исполнительным документам, за исключением ряда случаев. Перечень вариантов возможного использования средств дольщиков дополняется подготовкой проектной документации и выполнением инженерных изысканий в границах участка, правообладателем которого является застройщик, а также созданием сетей инженерно-технического обеспечения.
Законопроект дополняет единый реестр проблемных объектов перечнем оснований для исключения проблемных объектов, а именно: ввод в эксплуатацию; принятие Фондом защиты дольщиков решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства; вынесение Арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства и ликвидации застройщика.
Кроме того, предполагается, что информация о проекте в ЕИСЖС должна будет содержать данные о генподрядчике и о сроке передачи объекта дольщикам. Первую проектную декларацию в ЕИСЖС нужно будет размещать с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи. Право доступа к ЕИСЖС получат органы МСУ.
Устанавливается единый срок внесения изменений в проектную декларацию. Согласно документу, это будет происходить ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Также предлагаются изменения, уточняющие вопросы банкротства и работы конкурсного управляющего, деятельности Фонда защиты прав граждан и др.