Зарубежная недвижимость: главная надежда – на россиян
«Зарубежные риэлторы и застройщики в 2009 г. делают ставку на российскую экономику», - к такому выводу пришли эксперты компаний GreenField Property International, EG Progress Consulting GmbH, World Econom Estate и Costa Real на круглом столе «В поисках новых инвестиционных возможностей: перспективы рынков недвижимости Европы, США и экзотических стран в 2009 г.», организованном журналом «Ваш дом за рубежом». В надежде реализовать упавшую в цене недвижимость, продавцы предлагают потенциальным российским покупателям скидки, бонусы, мебель и ознакомительные туры в подарок.
Новые фавориты российского спроса
По данным генерального директора компании GreenField Property International Валентины Нагиевой, Россия для зарубежных застройщиков и риэлторов после ноября 2008 г. является приоритетным рынком сбыта недвижимости за границей, поскольку европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 г. началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 по февраль 2009 г. При этом спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 г. зарубежной недвижимости, по данным компании GreenField Property International, выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия.
В 2008 г. абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ.
Представленная статистика свидетельствует, по словам В.Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы.
Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Манящая экзотика
Интересно, что в кризис появилась новая тенденция – растет интерес инвесторов к недвижимости экзотических странах. «По нашим данным, увеличение спроса и предложения наблюдается в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане», - рассказывает В.Нагиева.
Островки стабильности
Какими бы заманчивыми ни были перспективы развития рынков экзотической недвижимости, сегодня сверхприбылям российский инвестор предпочитает небольшой, на гарантированный доход. Кризис обошел стороной не многих. Среди них рынок недвижимости Германии.
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, сегодня экономика Германии продолжает оставаться стабильной. Эта ситуация продлиться еще как минимум 1-2 года. По данным эксперта, новой тенденций на рынке недвижимости Германии сегодня становиться интерес российских инвесторов к коммерческой недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро.
«Еще полгода назад покупатели из России интересовались как коммерческой, так и жилой недвижимостью. Сегодня 90% заявок наших клиентов – на приобретение доходных, многоквартирных домов, офисных помещений и торговых центров. При этом российских инвесторов, в основном это крупные московские компании, интересуют уже сданные в аренду объекты на срок от 15 лет и выше. Стоимость таких объектов достаточно высока. Например, цена доходного дома составляет от 6 млн. евро. В тоже время доходность коммерческой недвижимости в Германии по российским меркам скромна – 7% годовых и ниже в зависимости от локализации объекта», - рассказывает Я.Егорова.
По данным эксперта с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость интерес для российских покупателей представляют крупные центры Германии: Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин. В немецкой столице самые низкие цены на жилую недвижимость – от 800 евро за 1 кв. м.
В остальных указанных городах стоимость 1 кв. м – от 2 тысяч евро. Первичное жилье в Германии дороже вторичного, поэтому даже в Берлине стоимость жилья в новых комплексах не меньше, чем 3,5 тысяч евро за 1 кв. м. «Интересно, что сами немцы охотно раскупают первичное жилье еще на нулевом этапе строительства по такой цене. Стоимость таких объектов через полгода, когда дом будет построен, вырастает до 7,5 тысяч евро за 1 кв. м.», - говорит Я.Егорова.
Залоговая недвижимость: главное успеть
По данным экспертов, участники рынков недвижимости Испании и США на сегодняшний момент предлагают покупателям уникальную возможность: приобрети по сниженной цене ликвидные объекты, рост стоимости которых в перспективе неизбежен. И, если на рынке Испании все только начинается, то в штате Флорида (США), предложения в данном сегменте недвижимости с каждым днем становится все меньше.
«Одним из самых привлекательных объектов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость – объекты, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости, - рассказывает руководитель петербургского представительства компании Costa Real Светлана Сергачева. – Чаше всего цена, по которой объект выставляется на продажу, равняется сумме долга бывшего владельца банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до 2 недель.
Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно высок. Так, совсем недавно бунгало английского инвестора было продано покупателю из России за 115 тысяч евро при его начальной стоимости 188 тысяч. Другой наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м от моря по цене 120 тысяч евро. До кризиса она стоила 164 тысяч. Стоимость аренды таких апартаментов – от 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день».
Согласно официальным данным правительства Испании, в I квартале 2009 г. стоимость недвижимости на первичном рынке упала на 34%. «На падающем рынке активность российских покупателей достаточно высока», - рассказывает С.Сергачева.
По данным эксперта, сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. кв. м непроданных объектов по всей стране. Среди них, квартиры как на первичном рынке, нереализованные застройщиками, так и на вторичном, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами.
Сегодня британцы уходят из Испании в связи с тем, что им сейчас выгоднее отказаться от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40% ниже стартовой цены. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенное, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт – к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40%.
Снижение цен на первичном рынке недвижимость в Испании привело к тому, что строители не начинают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% и 20-30% у гольф-полей.
Ценовое дно на рынке недвижимости: штат Флорида
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Я.Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. «По данным аналитиков, там сейчас – ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные объекты: квартиры-кондо, кондо-отели, а так же заложенную в банке недвижимость. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать их необходимо физически находиться в Америке», - говорит она.
Дом на побережье сегодня выставляется на продажу по цене в 2-3 раза ниже его первоначальной стоимости. Например, 2-этажный дом на берегу Мексиканского залива продается за 100 тысяч долларов при начальной цене – 400 тысяч. По мнению аналитика, эта покупка особо интересна тем, что при минимальной цене продажи, дом имеет максимальную доходность при сдаче в аренду. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы.
«Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 300 тысяч долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Наполняемость таких объектов в период кризиса – 80%», - заключает Я.Егорова.
Инвестиционные возможности Болгарии
По данным генерального директора компании World Econom Estate Ирины Федоровой, недвижимость в Болгарии сегодня является одной из самых дешевых в Европе. Стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тысячи евро. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельными земельными участками составляет от 170-180 тысяч евро.
«Не секрет, что болгарские застройщики сегодня нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50% от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает И.Федорова.
Однако массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, по данным компании, не имеет собственного бизнеса и приобретает объекты по цене от 20 тысяч евро в рассрочку. Так, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 400-600 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тысяч евро.
Зарубежные банки минимизируют риски
«В 2009 г. существенно изменилась условия выдачи ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает В.Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Кредитные учреждения не хотят брать в залог недвижимость, поскольку выгодно реализовать залоговые объекты сегодня сложно. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с 2008 г., изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране предоставляют заемные средства на 50% от стоимости недвижимости, раньше – на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании GreenField Property International, российским покупателям недоступна ипотека в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия и др.), однако при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия), российские граждане могут получить кредит.
На сегодняшний момент граждане РФ лишены возможности получить займ в Чехии.
Испанские банки идут на компромисс
«Сегодня покупатели недвижимости в Испании, в том числе и из России, могут привлекать заемные средства на более выгодных условиях, чем в 2008 г., - рассказывает С.Сергачева. – Чтобы стимулировать покупательскую активность, в 2009 г. испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор равна 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%).
В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена до 3,7%, против 7,5% в 2008 г. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения займа в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств».
Особенности выдачи ипотеки в Америке
В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам в Америке составляют 5% годовых. Для граждан РФ первоначальный взнос равен 50 % от общей стоимости объекта.
«Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении займа гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, банки могут отклонить заявление на получение ипотечного кредита, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемых с российской точки зрения факторов», - говорит Я.Егорова.
Рассрочка от болгарских застройщиков
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков на первичном рынке в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет.
По данным компании World Econom Estate, ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. При этом рассрочку до 3 лет можно получить под 3,9% годовых. При рассрочке на 3 года - под 6,4% годовых на оставшуюся сумму. Для получения рассрочки, достаточно первоначального взноса в размере 10% от общей стоимости объекта.
Марина Бардовская
Без развития стройиндустрии невозможна реализация тех амбициозных проектов в сфере жилищного, транспортного, энергетического строительства, которые заявлены сегодня в России. По данным региональных органов по ценообразованию, в структуре стоимости строительства, доля стройматериалов в 2000-2008 гг. в среднем составила 63,9%, а доля строительно-монтажных работ – не более 27,67%. Не случайно, поэтому, в ходе пресс-конференции заместителя главы Министерства регионального развития Сергея Круглика, посвященной итогам развития отрасли в I полугодии 2008 г., теме индустрии строительных материалов было уделено особое внимание.
Все хорошо, прекрасная маркиза…
Согласно приведенным данным, в I полугодии 2008 г. произошел незначительный спад производства цемента на 2,6% по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. – в основном за счет снижения темпов жилищного строительства (Москва – 49,3%, Московская область – 93%, Санкт-Петербург – 80,4% и в других регионах РФ).
Основной причиной этого, по мнению, специалистов Минрегионразвития является продолжающий рост цен на жилье, и как следствие, спад покупательского спроса. Также немаловажным фактором стало увеличение импорта более дешевого цемента из Китая и Турции. В I полугодии 2008 г. в Россию ввезено более 3 млн. тонн цемента. Для сравнения, импорт цемента за весь 2007 г. составил 2,4 млн. тонн.
Интересно, при этом, что рост стоимости цемента в среднем по РФ за I полугодие 2008 г. составил 13%. Как отметил в связи с этим С.Круглик, «Традиционное объяснение причин роста цены на цемент (спрос превышает предложение) перестала «работать». Раз есть спад производства, значит рынок насыщен. И тем не менее цена продолжает расти, хоть и значительно меньшими темпами, чем в 2007 г.».
Среди других стройматериалов наблюдается устойчивый рост производства. Так, выпуск строительного стекла за I полугодие 2008 г. возросло на 13,9%, стекла листового термополированного – на 4,7%, мягких кровельных материалов – на 7,1%, изделий санитарных керамических – на 8,6%, стеновых материалов – на 12,7%, кирпича строительного – на 8,7%, сборного железобетона – на 6,7%, нерудных стройматериалов – на 17,1%, щебня и гравия – на 16%.
В последние годы наблюдается неуклонный рост создания новых предприятий по производству стройматериалов (за исключением цементных заводов). Так, за I полугодие 2008 г. введено в эксплуатацию 146 объектов производства и технологических линий, обеспечивающих выпуск широкого ассортимента конкурентоспособных материалов. Наиболее значимые объекты введены в Ленинградской области, Краснодарском крае, Татарстане, Нижегородской и Свердловской областях, Новосибирске и Амурской области.
Сложившееся положение, по мнению экспертов Минрегионразвития, свидетельствует о необходимости увеличения строительства новых и реконструкции действующих предприятий стройматериалов, в первую очередь цемента на условиях государственно-частного партнерства.Продукция стройиндустрии, произведенная в РФ, ориентирована в основном на внутренний рынок. Материалы основного общестроительного назначения (цемент, стеновые, нерудные материалы, сборные железобетонные изделия и др.) импортируются в незначительном количестве, и доля продукции отечественных производителей в объеме продаж на внутреннем рынке традиционно составляет 98-100%.
Несмотря на рост внутреннего спроса и соответствующий рост выпуска ряда отделочных материалов, на рынке наблюдается жесткая конкуренция с зарубежными производителями и поставщиками. При этом следует отметить, что по таким материалам, как керамическая плитка, линолеум, сухие строительные смеси, доля импортной продукции на российском рынке снизилась более чем в 2 раза. Сегодня доля отечественной продукции на рынке по линолеуму составляет 81,2%, керамической плитки – 72,2%, сухих строительных смесей – 90%. Наиболее экспортоориентированным материалом является асбест (50% от всего объема производства). По остальным материалам доля экспорта в объеме производства составляет 5-14%.
Продолжающийся рост цен в базовых отраслях экономики (в первую очередь, в топливно-энергетическом комплексе) приводит к росту цен в стройиндустрии, что негативно сказывается на конкурентоспособности продукции отечественных производителей. Это относится прежде всего к предприятиям цементной и стекольной промышленности, использующих энергоемкие технологии и часто эксплуатирующих устаревшие оборудование. Доля энергоресурсов для этой продукции выше среднего показателя по отечественной промышленности в целом и значительно выше мирового уровня.
Соотношение между ценой производителя и ценой приобретения в среднем по России достигает двукратного значения, что обусловлено транспортными, снабженческо-сбытовыми, налоговыми и прочими высокими начислениями.
В целом во II квартале 2008 г. по сравнению с I кварталом стоимость основных стройматериалов, по данным региональных органов по ценообразованию, выросла в среднем на 5%. Рост за I полугодие 2008 г. составил 8,3%. При этом, как отметил С.Круглик, говорить о значительном росте цен не приходится, поскольку по большинству видов стройматериалов рост цены не превысил значений инфляции.В целом, по его мнению, стройиндустрия России развивается нормально: с одной стороны видна динамика роста объемов, с другой – растет географический охват, и производство материалов на местах позволяет снижать транспортные издержки. Но это отнюдь не означает, что проблем в отрасли не существует.
…за исключеньем пустяка
В соответствии с аналитическими данными специалистов Минрегионразвития, можно выделить целый конгломерат проблемных вопросов, которые требуют своего разрешения в ближайшем будущем. В противном случае, стройиндустрия не сможет обеспечить решение тех задач, которые стоят перед строительной отраслью страны. Остановимся на ряде наиболее «болевых точек».
Отставание в разработке необходимой градостроительной документации и долгосрочных перспективных планов социально-экономического развития регионов и РФе в целом. Это не позволяет осуществлять достоверный прогноз структуры капстроительства зданий, сооружений и объектов, и адекватно оценивать наиболее вероятные требования к продукции предприятий стройматериалов со стороны строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций.
Высокий уровень физического износа основных фондов при низком техническом уровне оснащения производств и невысокой производительности труда на многих предприятиях. При этом производство отечественного оборудования для предприятий стройматериалов практически приостановлено.
Низкая инновационная активность предприятий стройматериалов. Материально-техническая база большинства научно-исследовательских и проектно-конструкторских организаций к настоящему времени разрушена. Произошла значительная утечка научных кадров. Российские коммерческие организации не проявляют интереса к отечественному научно-инженерному потенциалу, предпочитая импорт технологий как более быстрый способ модернизации производства. В результате деятельность российских научных и проектно-конструкторских организаций не оказывает существенного влияния на состояние предприятий стройматериалов.
Значительная степень зависимости от цен на продукцию и услуги естественных монополий (РАО «ЕЭС России» и ОАО «Газпром») при большой топливно-энергетической составляющей в себестоимости производства многих видов стройматериалов, а также отсутствие достаточного количества специализированного подвижного состава (ОАО «РЖД»), особенно в период сезонного увеличения спроса на стройматериалы.Длительные процедуры прохождения согласований на технические условия на электро- и газоснабжение, создание подъездных железнодорожных путей и подключение к объектам коммунальной инфраструктуры при создании новых производственных мощностей.
Отсутствие достаточных объемов собственных средств предприятий стройматериалов и доступа их к заемным средствам в целях проведения эффективной инвестиционной политики. Связно это с тем, что для инвестиционных проектов развития производства стройматериалов в большинстве случае характерны: высокая капиталоемкость и длительный период окупаемости (5-7 и более лет); высокие экологические риски; высокие инфраструктурные и сырьевые риски, связанные с неопределенностью в отношении поведения естественных монополий и слабым развитием инфраструктуры.
Отставание в проведении геологоразведочных работ на прирост и пополнение разведанных запасов природного сырья. Отсутствие у потенциального инвестора гарантий приобретения права пользования земельным участком, необходимого для освоения недр по лицензии, приобретенной по результатам конкурса или аукциона. Из-за несовершенства ряда положений Федерального закона «О недрах» и Земельного кодекса РФ собственники земельных участков после проведения торгов в большинстве случаев отказываются от выполнения своих предварительных согласий на отвод участка для целей недропользования.
Низкая степень самообеспечения стройкомплекса субъектов РФ по многим стройматериалам и, соответственно, зависимость от из других регионов. Неэффективность существующей нормативной правовой базы для создания условий по использованию в качестве сырья техногенных отходов других отраслей экономики, а также отсутствие эффективного механизма экономического стимулирования утилизации топливосодержащих отходов в качестве дополнительного топлива в технологических процессах. Отсутствие единой государственной научно-технической политики в сфере производства стройматериалов, а также региональных программ по его развитию.
Состояние научно-исследовательской и опытно-конструкторской работы по созданию новых высокоэффективных технологий отрасли. В последние 10 лет в производстве стройматериалов происходит процесс сворачивания исследований, перспективных научно-исследовательских работ и экспериментальных конструкторских решений. Научно-технический прогресс на российских предприятиях стройматериалов основывается на зарубежных разработках и закупках импортного оборудования. Из-за отсутствия финансирования разработка и формирование системы национальных стандартов ведется с отставанием, что сдерживает развитие производства современных высокоэффективных изделий и конструкций и их внедрение в практику строительства. Строительство и производство стройматериалов попадает в техническую и технологическую зависимость от иностранных разработчиков. В настоящее время у российского стройкомплекса нет современной дееспособной научно-технической базы, способной решать текущие и перспективные задачи отрасли.
Нехватка инженерно-технических кадров и рабочих среднего звена их низкий квалификационный уровень. Разрушена система профессионального образования рабочих.
Отсутствие государственной поддержки в вопросах ликвидации этих и других негативных факторов может привести к тому, что производство строительных материалов станет сдерживающим фактором развития капстроительства, в том числе в части реализации нацпроектов.
Прекрасное далеко
Для решения системной проблемы производства стройматериалов невозможно обойтись без комплексного подхода на долгосрочную перспективу.В целях осуществления координирующей деятельности по развитию промышленности стройматериалов в Минрегионразвития РФ создается база данных, в которой содержится информация о действующих и планируемых предприятиях, мощностях, ассортименте выпускаемой продукции и др.
Одним из наиболее эффективных путей преодоления проблем отрасли является разработка и реализация стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 г. Как сообщил С.Круглик, концепция этой стратегии уже подготовлена Минрегионразвития. Главная задача разработанного документа – сориентировать рынок стройиндустрии на перспективные нужды развивающейся отрасли – как по структуре, так и по географии производства.
С.Круглик подчеркнул, что в концепции не предполагается указывать предпринимателям, какие предприятия, какой специализации, где, как и когда вводить. Задача документа – сформировать у бизнеса видение перспектив строительного комплекса страны на обозримое будущее, понимание задач, которые ставит государство, чтобы, исходя из этого, определиться с интересными и выгодными направлениями инвестирования средств.
Возможными формами прямой государственной поддержки предприятий стройиндустрии, по мнению замминистра, могут являться вложение средств в развитие инфраструктуры, содействие в урегулировании вопросов с электроснабжением, газоснабжением и пр., а также, в отдельных случаях, когда это соответствует интересам государства, частичное покрытие процентных ставок по кредитам.
«Думаю к концу 2008 г. концепция будет уже принята. В настоящее время она проходит различные согласования и утверждения», сообщил С.Круглик.
Разработка комплексных мер обусловлена необходимостью развития стройиндустрии в РФ и обеспечения соответствия объемов производства, качества и ассортимента продукции спросу на отечественном рынке, решения вышеозначенных системных проблем.
Ожидаемый результат от реализации стратегии – полное обеспечение потребности страны в основных видах стройматериалов соответствующего уровня качества, необходимых для освоения объемов инвестиций, определенных по инновационному сценарию развития Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 г.
Исходя из задач и показателей этого документа разработаны сценарные условия проекта стратегии развития индустрии стройматериалов на период до 2020 г. При этом рассмотрены два варианта развития экономики РФ: инновационный и инерционный.
В соответствии с первым из них, в 2008-2012 гг. в России намечается дальнейшее строительство предприятий по производству: цемента – 51, общей мощностью более 80 млн. тонн; стеновых материалов – 147, общей мощностью более 6 млн. шт. усл. кирпича; теплоизоляционных материалов – 24, общей мощностью более 3 млн. куб. м.; нерудных материалов – 21, общей мощностью более 7 млн.. куб. м.; сборного железобетона – 35, общей мощностью более – 3 млн. куб. м.; листового стекла – 3, общей мощностью более 34 млн. кв. м.; кровельных материалов – 3, общей мощностью более 89 млн. кв.м.
Чуть ли не в самый день пресс-конференции С.Круглика, смежное ведомство – Министерство экономического развития РФ – опубликовало программу социально-экономического развития РФ до 2020 г. Согласно инновационному сценарию развития российской экономики, аналитики Минэкономразвития прогнозируют к 2020 г. рост производства строительных материалов почти в 2,9 раза, по сравнению с 2007 г. При инерционном варианте развития эта цифра будет несколько ниже – 2,2 раза.
Так, согласно базовому, инновационному сценарию производство цемента увеличится до 161 млн. тонн, что на 270% больше, по сравнению с 2007 г. (инерционная версия – рост 188% до 112,4 млн. тонн). Как аналитики министерства, до 2020 г. в России будет введено новых мощностей по производству цемента общим объемом около 100 млн. тонн.
Кроме того, прогнозируется увеличение производства строительного кирпича на 260% до 34 млрд. штук; железобетонных конструкций на 380% - до 110 млн. куб. м; керамической плитки на 288% - до 400 млн. кв. м; кровельных материалов на 378% до 2,34 млрд. кв. м; стеновых материалов на 408% - до 75,5 млрд. штук ул. кирпича.
Как несложно заметить, цифры прогнозов Минэкономразвития и Минрегионразвития несколько отличаются друг от друга, но сходятся в одном: в ближайшую дюжину лет российскую стройиндустрию ждет мощнейший рывок (даже при инерционном сценарии развития событий). При этом, однако, при сходном описании специалистами ведомств существующих в отрасли проблем, пути их решения обозначаются без деталей, лишь общими словами.
Михаил Кулыбин
В канун профессионального праздника строителей по традиции принято говорить о достижениях, проблемах и задачах отрасли. 5 августа с таким отчетом в пресс-центре ИА Интерфакс выступил главный строитель города, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Отчет этот трудно разделить на заслуги тех людей, которые сегодня отмечают День строителя на 1300 строительных площадках Петербурга, и тех, которые как А.Вахмистров, с ностальгической улыбкой вспоминают атмосферу праздника в бытовке. Впрочем, как бы то ни было, проблемы и задачи у них все равно общие. И невозможно не согласиться со словами с вице-губернатора о том, что все, что строится сегодня в городе, в конечном счете, строится для петербуржцев.
В I полугодии 2008 г. в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию 544 жилых объекта на 10184 квартиры общей площадью 820,9 тысячи кв. м. В том числе: 107 объектов нового строительства на 9720 квартир (суммарной площадью 701,67 тысячи кв. м); 25 объектов реконструкции на 52 квартиры (13,26 тысячи кв. м); 412 объектов индивидуального строительства (105,96 тысячи кв. м). Кроме того построено более 1,3 млн. кв. м общегражданских объектов, среди которых 67 офисных зданий и бизнес-центров, 41 торговый и 33 производственно-складских объекта, 16 автозаправочных станций, 16 объектов здравоохранения и физической культуры, 6 гостиниц и др.
Как сообщил вице-губернатор, ориентиром в области жилищного строительства для городских властей на 2008 г. является цифра в 2,75 млн. кв. м. «Я никогда раньше не ошибался в прогнозах и думаю, что мы построим даже больше: порядка 2,8 млн. кв. м жилья», - заявил А.Вахмистров. Что же касается коммерческой недвижимости, по прогнозу вице-губернатора к концу 2008 г. объем ее ввода может составить от 2,5 до 3 млн. кв. м. «Цифры говорят сами за себя. Порядка 15 млн. кв. м жилья построено в Петербурге за последние 7 лет. А в целом жилой фонд Петербурга составляет 105 млн. кв. м. То есть за последние 7 лет построено почти 15% всего жилья города. Если говорить о торговых площадях, то из всех существующих на сегодняшний день в городе 3,8 млн. кв. м за последние 7 лет построено 2,8 млн. кв. м», - заметил А.Вахмистров.
Цифры могли бы быть на порядок больше, если бы не проблемы с инженерной подготовкой территорий, считает вице-губернатор. Все еще остается целый ряд зон, сложных с точки зрения энергетического обеспечения. Впрочем, подвижек в этом направлении, по словам А.Вахмитрова, не заметить невозможно. В рамках соглашения «Чубайс — Матвиенко» на 2008 г. запланирован ввод 12 объектов, среди которых 8 объектов реконструкции и 4 новых. Строятся подстанции, в том числе и за счет городского бюджета. В целом, по его словам, «проблема уже не представляется столь критической, как в прошлом».
Новым импульсом для решения проблемы инженерной инфраструктуры послужило комплексное освоение территорий. Противникам комплексной застройки в связи с «московской экспансией» вице-губернатор напомнил, что такие питерские компании как БСК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, ЛЭК и ЛСР прочно обосновались на стройплощадках столицы задолго до того, как крупные московские игроки пришли на петербургский рынок. Кроме того, I полугодие 2008 г. ознаменовалась серией торгов по полному пакету – это почти все кварталы Северо-приморской части и ряд кварталов на юго-западе Петербурга. Налаживается работа по выставлению на торги расселенных за счет городского бюджета зданий.
«Конкуренция должна быть, мы не должны резервировать рынок для «своих», а «чужих» не пускать. Это в корне неправильная позиция», - полагает А.Вахмистров. Совсем другое дело, по его мнению, – это работа по выстраиванию различных секторов рынка. «Нам бы хотелось иметь в активе много больших массивов, чтобы был выбор для крупных игроков, и много отдельных пятен для застройщиков поменьше», - отметил он.
Кроме того, городское правительство задумывается и над возможностью привлечения для решения дорогостоящей и долгосрочной проблемы инженерной подготовки территорий и бюджетных средств — в рамках государственно-частного партнерства. Своего рода пилотным проектом ГЧП в этой сфере должен стать договор концессии по строительству южных водопроводных и водоочистных сооружений в пос. Металлострой.
В сентябре 2008 г. должны быть выставлены на торги 5 первых кварталов из программы развития застроенных территорий. Она, помимо открытия новой ниши на рынке генподрядных и делевоперских услуг, по словам вице-губернатора, направлена на ликвидацию ветхого и морально устаревшего жилого фонда и обновление инфраструктуры и решение «квартирного вопроса» для жителей кварталов, вошедших в программу.
Среди объектов бюджетного строительства 2008 г. – недавно достроенные палатный блок и блок вспомогательных служб I очереди онкологической больницы в пос. Песочное; ведутся работы по строительству лучевого корпуса. Завершены работы по строительству Дворца бракосочетаний на ул. Савушкина. Открылся после реконструкции детский загородный центр «Зеркальный».
В целом, до конца 2008 г. за счет средств городского бюджета планируется построить более 500 тысяч кв. м жилья и более 30 объектов различного назначения. Будут введены в эксплуатацию 2 спортивно-оздоровительных комплекса с бассейнами на наб. р. Фонтанка и на пр. Кузнецова. 2 новых жилых дома для одиноких пожилых граждан будут построены в Выборгском и Невском районах. К 1 сентября будут построены 4 новых детских сада в Приморском и Куротном районах, а также отремонтированы 13 школ.
Несмотря на спад в стране ипотечного кредитования, в I полугодии 2008 г. количество взятых в Петербурге кредитов превысило 11 тысяч, а к концу года, их число должно достичь 18 тысяч. В сложившейся ситуации городские пытаются принять меры по поддержке ипотечного кредитования, пересмотреть и усовершенствовать действующие жилищные программы. Примером такой работы может служить, по мнению вице-губернатора, городская программа по предоставлению доплаты гражданам за недостающие квадратные метры. «Население активно пользуется ей, даже больше чем другими программами, ее идея проста и понятна всем», - сказал А.Вахмистров.
Добавить оптимизма к празднику вполне способны те меры городского правительства, которые предпринимаются в части предотвращения появления новых пострадавших в процессе долевого строительства. Год назад в Комитет по строительству поступило большое количество жалоб граждан, обеспокоенных срывом сроков строительства по 6 объектам компании «Жилстройинвест». На сегодняшний день все эти дома построены и введены в эксплуатацию. Еще на 2 проблемных объектах – доме на Ленской ул, застройщиком по которому является ООО «Трансстрой», и достроенном доме ЖСК «Свой Дом» в Пушкине – идет оформление документации для ввода в эксплуатацию. В 9-м квартале Пушкина по трем жилым корпусам (8, 9, 10) право на достройку передано организованным дольщиками ЖСК. В целях оказания помощи дольщикам принято решение о выделении из городского бюджета 146 млн.рублей на строительство инженерных сетей и благоустройство территории. Возобновлено строительство на Ленинском пр, 93. Для выполнения работ по достройке с ТСЖ «Ленинский, 93» заключены договора по генеральному подряду, авторскому и техническому надзору. А Комитетом по строительству проработан вопрос о строительстве внешних инженерных сетей дома за счет городского бюджета. На эти цели будет выделено 32 млн. рублей.
В ближайшее время под эгидой Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга начнет действовать Технический совет, призванный контролировать строительство на стадии нулевого цикла, что особенно актуально для развития подземного строительства. Кроме того, разделить ответственность со строителями за работу в историческом центре призвано еще одно государственное учреждение – Центр экспертно-технического сопровождения. Первостепенной его задачей станет контроль над исполнением проектных решений строящихся или реконструируемых объектов, расположенных в объединенной охранной зоне. Возможно, что свою работу новое ГУ начнет уже в сентябре 2008 г.
В то же время Госстройнадзор отмечает массовые нарушения утвержденных им проектов, а также на работу и ввод в эксплуатацию без разрешения. Помимо того, в 2008 г. ему довелось создать немаловажный прецедент, доведя дело (по решению арбитражного суда) до приостановления деятельности застройщика медицинского комплекса на Комендантском пр. С 2 тысяч объектов, проверенных в I полугодии 2008 г., Служба собрала штрафов на сумму более чем 37,7 млн. рублей. А при экспертизе смет городских проектов за тот же период времени – сэкономила для городского бюджета более 3,3 млрд. рублей.
К началу 2009 г., с принятием городского закона о Правилах землепользования и застройки исчезнет необходимость во временных регламентах. Строители избавятся от массы бюрократических препон и субъективного отношения чиновников в ходе согласований, необходимость которых отпадет. ПЗЗ – это новый этап развития Генплана, призванный устранить множество противоречий во взаимоотношениях власти, строителей и горожан и, одновременно, – основательный фундамент для развития градостроения. Следующим таким шагом, по мнению А.Вахмистрова, должна стать разработка законов о стандартах качества в строительстве.
Наталья Черемных