Зарубежная недвижимость: главная надежда – на россиян
«Зарубежные риэлторы и застройщики в 2009 г. делают ставку на российскую экономику», - к такому выводу пришли эксперты компаний GreenField Property International, EG Progress Consulting GmbH, World Econom Estate и Costa Real на круглом столе «В поисках новых инвестиционных возможностей: перспективы рынков недвижимости Европы, США и экзотических стран в 2009 г.», организованном журналом «Ваш дом за рубежом». В надежде реализовать упавшую в цене недвижимость, продавцы предлагают потенциальным российским покупателям скидки, бонусы, мебель и ознакомительные туры в подарок.
Новые фавориты российского спроса
По данным генерального директора компании GreenField Property International Валентины Нагиевой, Россия для зарубежных застройщиков и риэлторов после ноября 2008 г. является приоритетным рынком сбыта недвижимости за границей, поскольку европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 г. началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 по февраль 2009 г. При этом спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 г. зарубежной недвижимости, по данным компании GreenField Property International, выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия.
В 2008 г. абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ.
Представленная статистика свидетельствует, по словам В.Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы.
Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Манящая экзотика
Интересно, что в кризис появилась новая тенденция – растет интерес инвесторов к недвижимости экзотических странах. «По нашим данным, увеличение спроса и предложения наблюдается в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане», - рассказывает В.Нагиева.
Островки стабильности
Какими бы заманчивыми ни были перспективы развития рынков экзотической недвижимости, сегодня сверхприбылям российский инвестор предпочитает небольшой, на гарантированный доход. Кризис обошел стороной не многих. Среди них рынок недвижимости Германии.
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, сегодня экономика Германии продолжает оставаться стабильной. Эта ситуация продлиться еще как минимум 1-2 года. По данным эксперта, новой тенденций на рынке недвижимости Германии сегодня становиться интерес российских инвесторов к коммерческой недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро.
«Еще полгода назад покупатели из России интересовались как коммерческой, так и жилой недвижимостью. Сегодня 90% заявок наших клиентов – на приобретение доходных, многоквартирных домов, офисных помещений и торговых центров. При этом российских инвесторов, в основном это крупные московские компании, интересуют уже сданные в аренду объекты на срок от 15 лет и выше. Стоимость таких объектов достаточно высока. Например, цена доходного дома составляет от 6 млн. евро. В тоже время доходность коммерческой недвижимости в Германии по российским меркам скромна – 7% годовых и ниже в зависимости от локализации объекта», - рассказывает Я.Егорова.
По данным эксперта с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость интерес для российских покупателей представляют крупные центры Германии: Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин. В немецкой столице самые низкие цены на жилую недвижимость – от 800 евро за 1 кв. м.
В остальных указанных городах стоимость 1 кв. м – от 2 тысяч евро. Первичное жилье в Германии дороже вторичного, поэтому даже в Берлине стоимость жилья в новых комплексах не меньше, чем 3,5 тысяч евро за 1 кв. м. «Интересно, что сами немцы охотно раскупают первичное жилье еще на нулевом этапе строительства по такой цене. Стоимость таких объектов через полгода, когда дом будет построен, вырастает до 7,5 тысяч евро за 1 кв. м.», - говорит Я.Егорова.
Залоговая недвижимость: главное успеть
По данным экспертов, участники рынков недвижимости Испании и США на сегодняшний момент предлагают покупателям уникальную возможность: приобрети по сниженной цене ликвидные объекты, рост стоимости которых в перспективе неизбежен. И, если на рынке Испании все только начинается, то в штате Флорида (США), предложения в данном сегменте недвижимости с каждым днем становится все меньше.
«Одним из самых привлекательных объектов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость – объекты, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости, - рассказывает руководитель петербургского представительства компании Costa Real Светлана Сергачева. – Чаше всего цена, по которой объект выставляется на продажу, равняется сумме долга бывшего владельца банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до 2 недель.
Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно высок. Так, совсем недавно бунгало английского инвестора было продано покупателю из России за 115 тысяч евро при его начальной стоимости 188 тысяч. Другой наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м от моря по цене 120 тысяч евро. До кризиса она стоила 164 тысяч. Стоимость аренды таких апартаментов – от 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день».
Согласно официальным данным правительства Испании, в I квартале 2009 г. стоимость недвижимости на первичном рынке упала на 34%. «На падающем рынке активность российских покупателей достаточно высока», - рассказывает С.Сергачева.
По данным эксперта, сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. кв. м непроданных объектов по всей стране. Среди них, квартиры как на первичном рынке, нереализованные застройщиками, так и на вторичном, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами.
Сегодня британцы уходят из Испании в связи с тем, что им сейчас выгоднее отказаться от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40% ниже стартовой цены. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенное, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт – к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40%.
Снижение цен на первичном рынке недвижимость в Испании привело к тому, что строители не начинают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% и 20-30% у гольф-полей.
Ценовое дно на рынке недвижимости: штат Флорида
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Я.Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. «По данным аналитиков, там сейчас – ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные объекты: квартиры-кондо, кондо-отели, а так же заложенную в банке недвижимость. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать их необходимо физически находиться в Америке», - говорит она.
Дом на побережье сегодня выставляется на продажу по цене в 2-3 раза ниже его первоначальной стоимости. Например, 2-этажный дом на берегу Мексиканского залива продается за 100 тысяч долларов при начальной цене – 400 тысяч. По мнению аналитика, эта покупка особо интересна тем, что при минимальной цене продажи, дом имеет максимальную доходность при сдаче в аренду. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы.
«Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 300 тысяч долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Наполняемость таких объектов в период кризиса – 80%», - заключает Я.Егорова.
Инвестиционные возможности Болгарии
По данным генерального директора компании World Econom Estate Ирины Федоровой, недвижимость в Болгарии сегодня является одной из самых дешевых в Европе. Стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тысячи евро. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельными земельными участками составляет от 170-180 тысяч евро.
«Не секрет, что болгарские застройщики сегодня нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50% от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает И.Федорова.
Однако массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, по данным компании, не имеет собственного бизнеса и приобретает объекты по цене от 20 тысяч евро в рассрочку. Так, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 400-600 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тысяч евро.
Зарубежные банки минимизируют риски
«В 2009 г. существенно изменилась условия выдачи ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает В.Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Кредитные учреждения не хотят брать в залог недвижимость, поскольку выгодно реализовать залоговые объекты сегодня сложно. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с 2008 г., изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране предоставляют заемные средства на 50% от стоимости недвижимости, раньше – на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании GreenField Property International, российским покупателям недоступна ипотека в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия и др.), однако при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия), российские граждане могут получить кредит.
На сегодняшний момент граждане РФ лишены возможности получить займ в Чехии.
Испанские банки идут на компромисс
«Сегодня покупатели недвижимости в Испании, в том числе и из России, могут привлекать заемные средства на более выгодных условиях, чем в 2008 г., - рассказывает С.Сергачева. – Чтобы стимулировать покупательскую активность, в 2009 г. испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор равна 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%).
В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена до 3,7%, против 7,5% в 2008 г. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения займа в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств».
Особенности выдачи ипотеки в Америке
В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам в Америке составляют 5% годовых. Для граждан РФ первоначальный взнос равен 50 % от общей стоимости объекта.
«Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении займа гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, банки могут отклонить заявление на получение ипотечного кредита, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемых с российской точки зрения факторов», - говорит Я.Егорова.
Рассрочка от болгарских застройщиков
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков на первичном рынке в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет.
По данным компании World Econom Estate, ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. При этом рассрочку до 3 лет можно получить под 3,9% годовых. При рассрочке на 3 года - под 6,4% годовых на оставшуюся сумму. Для получения рассрочки, достаточно первоначального взноса в размере 10% от общей стоимости объекта.
Марина Бардовская
Кризис российской ипотеки, которого с конца 2007 г. так опасаются эксперты финансового рынка, похоже, пока не грозит ни банкам, ни заемщикам. Однако некоторые признаки неблагополучия все же имеют место быть. Они вызваны разными причинами, среди которых: продолжающийся американский ипотечный кризис, спровоцировавший потрясения не только в США, но и в Западной Европе, быстрый рост цен на жилье в начале 2008 г. (в Петербурге за I полугодие он составил около 30%), увеличивающийся объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, выданным российскими банками, невозможность или крайняя затрудненность фондирования и секьюритизации ипотечных пулов российских банков за рубежом. Немаловажную роль играет и общее нестабильное состояние фондового и валютного рынков, в том числе связанное с конфликтом Россия-Грузия. Так, только в день признания Россией независимости Абхазии и Южной Осетии индекс РТС упал на 4 пункта, индексы акций некоторых ведущих российских компаний показали снижение от 9 до 12%. Впрочем, российский фондовый рынок в 2008 г. лихорадило уже не раз. В целом мнение экспертов сводится к тому, что сейчас ипотечный рынок в России развивается поступательно, но долгосрочных оптимистичных прогнозов давать нельзя.
Пессимисты и оптимисты
По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Виктора Титова, «положение у нас сегодня сложное: на рынок ипотеки, кроме американских дел, может повлиять поведение фондового рынка и непривычная общеполитическая ситуация». На круглом столе о развитии ипотеки, организованном Ассоциацией, были озвучены три разные точки зрения о ее будущем.
Первая, пессимистическая, основана на данных московского Института глобализации, который предсказывает, что рынок жилья в России может «обвалиться» еще до конца 2008 г. Причиной этого станет резкое снижение доходов населения из-за инфляции; следствием этого снижения будет ухудшение финансового положения всего среднего класса, который до сих пор и был основным потребителем ипотечных продуктов. Так, по данным института, опубликованным в «Ведомостях», за I квартал 2008 г. было заключено в 2,23 раза меньше ипотечных сделок, чем за тот же период 2007 г.
Другой, традиционно осторожный прогноз дает Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), глава которого Александр Семеняка считает, что беда российских банков – в острой нехватке «длинных» денег и в невозможности рефинансировать кредиты за границей. Из-за этого, в ситуации отсутствия внутрироссийского рынка секьюритизации ипотечных активов, банки должны перестраховываться и максимально ужесточать требования к заемщику – увеличивать ставки по кредитам и объемы первого взноса, уменьшать предельный возраст заемщика, не принимать в качестве обеспечения кредитоспособности никаких «серых» доходов (что было весьма распространено еще в 2006-2007 гг.). Но, по мнению главы АИЖК, ипотечный рынок в России, вследствие своей неразвитости, более «послушен» и регулируем, чем в Америке и Западной Европе, и меньше поддается потрясениям, а значит, в ближайшем будущем кризиса ожидать не стоит.
Заметим, однако, что само АИЖК уже в начале 2008 г. повысило свои процентные ставки по выкупу ипотечных активов у банков в среднем на 2%, а с 15 сентября намерено выкупать ипотечные закладные у своих региональных партнеров не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Этим Агентство планирует компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам. Такой подход заставил партнеров обратиться в АИЖК с письмом, в котором эти его действия оцениваются как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК». Все это может привести к тому, что операторы АИЖК не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Это значит, что, в ситуации, когда негосударственные рефинансирующие компании («КИТ Финанс», «ВТБ 24») сократили объемы выкупа ипотечных закладных, региональные банки могут лишиться последней возможности рефинансировать выданные ими кредиты.
Но вернемся к общему раскладу мнений. Третьей, оптимистичной точки зрения на ипотеку придерживается Центральный банк (ЦБ) России. По данным ЦБ, в I полугодии 2008 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 293 млрд. рублей, и это «положительный результат». Из них 7,4% было выдано в Петербурге, 7% - в Москве. Минимальные суммы кредитов разнятся: так, в Ленобласти суммы начинаются от 1,6 млн. рублей, в Петербурге – от 2,2 млн., а в Москве не берут кредиты меньше 3 млн. рублей. По прогнозам экспертов из банка «ДельтаКредит», за весь 2008 г. петербуржцы получат кредиты на сумму около 70-75 млрд. рублей. Для сравнения: по данным Санкт-Петербургского АИЖК в 2007 г. общий объем ипотечных сделок в городе составил 47 млрд. рублей.
В Петербурге все спокойно
По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, у которых в сумме насчитывается 563 ипотечных программы. Максимальный срок возврата кредита – 50 лет. Ставки по рублевым продуктам составляют от 10 до 20 % годовых, ставки по кредитам в долларах и евро – 9-23%. Есть также возможность получить кредит в японских йенах и швейцарских франках под 7% годовых , но, по мнению начальника отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала «Газпромбанка» Александра Анищенко, получатель такого кредита берет на себя и дополнительные риски, так как курсы этих валют колеблются довольно динамично, что может увеличить издержки заемщика в разы.
При этом, по данным Ассоциации, ряд петербургских банков повышает ставки по кредитам и сворачивает некоторые кредитные программы. Однако представители банков, собравшиеся на круглый стол в АБСЗ, уверенно заявляли о светлом будущем ипотеки, как в целом в России, так и в их конкретных банках. Так, Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, рассказала, что Сбербанк в I полугодии 2008 г. выдал в СЗФО 9 тысяч кредитов на общую сумму 13,8 млрд. рублей. Доля Петербурга составила 7,5 млрд. рублей. Банк надеется в 2008 г. увеличить свою долю на петербургском рынке ипотеки с 12 до 20%. 24 марта банк незначительно снизил ставки по кредитам на приобретение жилья – теперь они составляют 11,5-13,75% по рублевым кредитам, и 9,5-12% по кредитам в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных (с залогом имеющейся или строящейся недвижимости) кредитов составляет 80%. Минимальный первый взнос по кредиту – 10%.
Не очень отличаются показатели другого крупного игрока рынка ипотеки в Петербурге – «Газпромбанка». Тот же минимальный первый взнос – 10%, ставки – от 11 до 15%. Петербургский филиал банка, хоть и позиционирует себя как кредитное учреждение, в основном работающее с корпоративными клиентами, в 2008 г. предполагает увеличение объемов выдачи розничных кредитов на покупку недвижимости в 2 раза, из них более 80% - ипотечные кредиты. Правда, по словам А.Анищенко, новых кредитных продуктов банк пока выводить не будет, так как «существует некая неопределенность на рынке». Что касается прогнозов на будущее, то эксперт явно затруднился с их формулировкой, но отметил, что повышение процентных ставок АИЖК уже сказывается, а далее еще больше будет влиять на рыночную конъюнктуру.
Как выяснилось, иногда банки пытаются в рекламных целях обыграть царящую на рынке нервозность. Так, АКБ «Национальный резервный банк» (НРБ) объявил о замораживании процентных ставок по ипотеке на уровне 9,6 – 13% по кредитам в иностранной валюте и 11,75-14,5% по рублевым кредитам. Но оказалось, что мораторий на повышение ставок будет длиться менее полутора месяцев, с 21 июля до 1 сентября 2008 г. Замглавы отдела кредитования петербургского филиала банка Елена Литвинова полагает, что повышения ставок по кредитам «в разы» ожидать не стоит – заявление, которое трудно назвать обнадеживающим. Впрочем, банк все еще берет в расчет так называемую «серую» зарплату заемщика – после консультации с руководством компании, где он работает. Ни «Сбербанк», ни «Газпромбанк», ни другие крупные игроки ипотечного рынка этого себе не позволяют. Причем, по данным Е.Литвиновой, такая политика оправдывает себя – кредитный портфель петербургского филиала НРБ по ипотеке составляет 1 млрд. рублей, и пока не имеет ни одного дефолта.
Интересно, что все банковские специалисты, собравшиеся за круглым столом, в один голос утверждают, что доля иногородних заемщиков у них весьма мала: так, в петербургском филиале «Газпромбанка» она составляет не более 10%, «Сбербанк» приводит примерно те же цифры. «Иногородние – это в основном жители Нового Уренгоя, Тюмени, Ухты», - заметил А.Анищенко. Тем не менее, банк стремится создать для этих клиентов наиболее удобные условия – такой заемщик может договориться о получении кредита по телефону.
«Комплексный обед»
Ни один из банков впрямую не говорит о тревожных тенденциях на рынке ипотеки, но косвенные свидетельства ухудшения ситуации все же имеют место. Так, вице-президент АБСЗ Виктор Титов увлеченно рассказал на круглом столе о возможности создания некоего комплексного ипотечного продукта – смеси ипотечного кредита и стройсберкассы.
Между тем, еще год назад банкиры отзывались об идее стройсберкасс весьма небрежно, не считая их конкурентами ипотечным кредитам. Очевидно, сейчас ситуация другая – видя уменьшение круга потенциальных заемщиков, банки ищут способ удержать свои объемы кредитования на приемлемом уровне. «Как это сделать? Нужно законодательно разрешить банкам создавать накопительные счета для тех, кто в будущем хочет взять ипотечный кредит. Тогда граждане смогут скопить денег на первый взнос, без которого кредитов нигде не получить. Причем эти вклады должны подпадать под систему страхования вкладов, и не на 400 тысяч рублей максимум, а на несколько миллионов. Надо давать людям возможность накопить деньги, а потом использовать эти средства как первый взнос. Ведь основной тормоз развития ипотеки – то, что даже на взнос в 5-10%, у людей нет средств», - сказал В.Титов.
По его словам, такое предложение обсуждается сейчас в Агентстве по страхованию вкладов, а Ассоциация региональных банков готовит его в виде законодательной инициативы. По словам Е.Ениной, у Северо-Западного банка уже есть опыт подобной работы и есть даже уже реализованные строительные проекты, которые финансировались в том числе по такой схеме.
Менеджер, построй себе сам
Интересный поворот на круглом столе получил разговор о социальной ипотеке – для очередников, инвалидов, молодых семей и военных. Сейчас такой вид госпомощи доходит до граждан в трех вариантах – как дотирование государством платежей по кредитным процентам, как субсидирование части стоимости жилья и как продажа социального жилья по льготным ценам. По данным Жилищного комитета, в 2008 г. в рамках госпрограмм в Петербурге улучшат жилищные условия 1,5 тысячи семей (из них 816 уже получили госпомощь, в сумме – 619 млн. рублей). Банки активно работают с такими заемщиками. Так, «Сбербанк» в 2008 г. уже выдал по всей России 1,5 млрд. рублей в рамках социальной ипотеки. Помощь получили 1300 семей – в 2 раза больше, чем в 2007 г., в том числе в Петербурге Северо-Западным банком «Сбербанка» было выдано 127 таких кредитов на сумму 150 млн. рублей. Банк зафиксировал ставки по социальной ипотеке в размере от 11,75 до 12,75% годовых и отменил для таких заемщиков комиссию за обслуживание счета.
«Газпромбанк» и другие игроки рынка также не отказываются от таких клиентов. Однако, по словам А.Анищенко, у малообеспеченных семей практически нет шансов купить квартиру с помощью государственной субсидии, так как у них нет ни средств, ни возможности получить кредит, чтобы доплатить остальную часть стоимости жилья. А субсидия не может быть больше собственных средств заемщика. «Возможно, городу стоит видоизменить эту программу? Может быть, стоит просто строить социальное жилье на окраинах?» - заметил он.
Но оказалось, что в некоторых регионах страны пошли еще дальше: по данным АБСЗ, в Екатеринбурге и Воронеже люди вернулись к идее строить себе жилье самостоятельно: организуются молодежные строительные отряды, которые строят дома со стоимостью в 3 раза дешевле рыночной. «Представляю себе, как менеджер среднего звена пойдет сам себе строить жилье после работы, - недоверчиво отозвался об идее вице-президент АБСЗ. – Как они будут строить, у них же дома рухнут». Однако альтернативы он так и не предложил.
Елена Зеликова
В течение последних 5 лет Приморский район Санкт-Петербурга развивается наиболее интенсивными темпами. Именно здесь жилищное строительство приобрело массовый масштаб впервые с 1980-х гг. К двум сложившимся в районе промзонам добавились еще две – Конная Лахта и Южная Каменка, не считая проектируемой ОЭЗ «Ново-Орловская». Ударные темпы развития района, где сегодня проживает каждый девятый петербуржец, омрачаются лишь одним обстоятельством – отставанием развития транспортной инфраструктуры, в особенности путепроводов. Промедление в развитии дорожно-мостовой инфраструктуры обходится издержками для всех деловых и социальных категорий. И они будут возрастать, пока остро необходимые развязки – не в трех точках, а, по крайней мере в пяти – не дадут вздохнуть «закупоренному» железнодорожными трассами району.
«Ворота» без створок
На одном из последних заседаний Градостроительного Совета рассматривался оригинальный, решенный как ансамбль, замечательно смотрящийся со всех сторон проект застройки треугольника между пр. Испытателей, Богатырским и Коломяжским. При этом вносились предложения по гармонизации ансамбля, дебатировалась высотность застройки, не забыли о парковочных местах и о правильном сочетании внутриквартальных проездов и аллей. И только один вопрос остался за рамками обсуждения – о том, как будущие жители «ворот Приморского района» будут из этого района выбираться.
Вскользь упоминалось, что не сегодня-завтра будет сооружен путепровод по Коломяжскому пр., и уйдет в прошлое столь архаическое явление, как шлагбаум в черте города – у железнодорожной станции «Новая Деревня». Впрочем, днями ранее заместитель главы Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Сергей Кельбах разъяснял, что до окончания реконструкции Приморского пр. об этом мечтать не приходится.
Между тем, жители домов по ул. Савушкина предлагали другое место для путепровода – по Омской ул. Но ансамбль в треугольнике трех проспектов абсолютно исключает эту возможность – как в качестве альтернативы, так и в качестве дополнительной переправы через железнодорожную линию. Поскольку даже при острой потребности в дополнительной транспортной связи изменения в Генплан вносить будет поздно: ось трассы упрется либо в новую застройку, либо в спортивный объект «Газпрома» по пр. Испытателей – единственной нити, связывающей северную часть Приморского района с соседним, Выборгским.
Уже сегодня транспортная пробка на этой трассе по утрам тянется на протяжении почти километра. Пробивка Богатырского пр. в сторону переезда не разрешит проблемы, считает начальник сектора строительства Приморского района Николай Михеев. Он напоминает, что в районе ныне застраивается еще 5 жилых кварталов, так что поток транспорта на восток станет только интенсивнее. Одновременно активно осваиваются возникшие в советский период промзоны, где незавершенные объекты обретают новых владельцев. Так, крупнейший дистибьютор продуктов «Холдинг 78» задумал строительство автопарка в промзоне «Коломяги». Ближайшие логистические мощности холдинга, по словам представителя компании Сергея Анисимова, расположены в промзоне «Парнас». Этой фирме, как и многим другим, необходимо непрерывное сообщение с Выборгским районом.
Элита в проходном дворе
Пока в администрации Приморского района с нетерпением ждут строительства новых путепроводов, простаивающий в «пробках» транспорт ищет обходные пути, что отнюдь не радуют жителей кварталов, где прокладываются полулегальные «автотропы».
В начале августа Комиссия по транспортному комплексу ЗакСа провела специальные слушания, посвященные экологическим проблемам Суздальских озер. Именно по узким улочкам малоэтажной застройки Шувалова, выходящим на Выборгское шоссе, и просачиваются транспорт из соседнего района – если можно применить такой термин к многотонным грузовикам.
Глава комиссии Игорь Риммер настаивал на применении жестких мер к водителям, игнорирующим ограничительные знаки. Однако глава 3 отдела УГИБДД Александр Ионков напомнил, что в функции его ведомства не входит регулирование транспортного потока. По согласованию с представителями администрации было решено организовать одностороннее движение на участке Большой Озерной ул. от шлагбаума на ул. Сегалева, где и «просачиваются» грузовики, до Верхнего озера. Но транзитный поток при этом не пощадит два других озера, сместившись на проходящую между ними Эриванскую ул.
Владелец дома на углу Елизаветинской и Софийской ул., пригласил представителей ГИБДД и района побывать у него в гостях в рассветную пору, когда по улочке между двух озер проносится караван мусоровозов, держащих курс на Новоселки.
Казалось бы, где Новоселки и где Шувалово? Но другого пути у машин «Спецтранса» действительно нет, кроме объезда по Приморскому пр. и Горскому шоссе. И как ни расширяй приморскую трассу, мусоросборщикам БКА и СПЧ до нее еще нужно как-то добраться. По Планерной? Но там путепровод загружен еще больше. Его тоже собираются расширить, но только после ввода Коломяжского.
«Мусорный поток» возник из той же переменчивости планов городских хозяйственных органов. Как напоминает Н.Михеев, в начале 1980-х гг. полигон для утилизации отходов предполагалось устроить почти у самого Юнтоловского разлива, к югу от заказника. Но в период перестройки власти уступили экологам, и там началось жилищное строительство. Уже в наше время неоднократно поднимался вопрос о закрытии полигона в Новоселках, однако уже по иным причинам, в частности, из-за разделения региона на два субъекта федерации, Новоселки так и остались безальтернативным кладбищем городских ТБО.
Сейчас власти Приморского района заняты ликвидацией стихийной свалки у переезда на Планерной, где освободится место для новых промышленных и складских объектов. Здесь планируется и обустройство мусоросортировочного комплекса полного цикла. Но даже если представить себе суперсовременный комплекс, не приносящий ни малейшего ущерба ни Лахтинскому разливу, ни Юнтоловскому заказнику, транспортная проблема только усугубляется. И будущим обитателям южных кварталов СПЧ, выставляемых ныне на торги, впору задуматься об этом, равно как и самим участникам торгов.
Пятна отдельно, дороги отдельно?
Депутат городского ЗакСа Терентий Мещеряков заверял жителей малоэтажной застройки Шувалова и Озерков, что от транспортного потока из Приморского района их «на 90%» избавят транспортные развязки на Светлановской пл. и на Поклонной горе.
Выделение средств на строительство развязки на Поклонной горе предусматривалось еще Перечнем приоритетных мероприятий по реконструкции и развитию улично-дорожной сети, утвержденным в феврале 2004 г. Проект включал и строительство эстакады на Поклонногорской ул. с переездом над Выборгской железной дорогой; еще один путепровод планировался у станции «Удельная». Но осенью 2005 г. строительство этих объектов, которых ждали оба района, было отложено.
Сообщая об этом, пресса ссылалась на мнение топ-менеджера ЗАО «ВАД» о том, что Кольцевая дорога решит все проблемы. А директор по развитию ОАО «ПСБ-Инвест» Николай Вечер заверял, что отсрочка строительства развязок мало повлияет на инвестиционную привлекательность района. Ибо «строительство жилья на севере города уже не идет такими темпами, как раньше», а «выделение новых пятен не зависит от строительств дорог». Смыслом этого высказывания хочется поинтересоваться в КГА. Ведь если выделение новых пятен не зависит от строительства дорог, значит, никакого градостроительного планирования в городе не существует.
Откорректированный перечень приоритетных развязок, утвержденный постановлением №1965 в декабре 2005 г., предусматривал ассигнования на путепровод на Поклонной горе в 2008 г. Год наступил, но работы так и не начались. Теперь депутат Т.Мещеряков уверяет, что Поклонногорскую развязку наконец начнут строить в 2009 г., благо проект давно готов. Глава Выборгского района Константин Шмелев называет уже 2010 г.
По словам начальника отдела мониторинга Генплана КГА Александра Мюльберга, градостроители никак не могут непосредственно повлиять на ответственное ведомство - КБДХ. В свою очередь, замглавы КБДХ С.Кельбах поясняет, что от планов строительства путепровода у станции «Удельная» его ведомство вообще отказалось, а в Поклонногорский проект «пришлось внести изменения».
Коррекция проекта закономерна: за 3 года успела застроиться и южная сторона Поклонногорской ул., и тот участок Фермского шоссе, куда должен был выйти путепровод со стороны «Удельной». Теперь уже несомненно, что расширение Поклонногорской и ее вывод в Приморский район – где теперь надо обойти и «Никитинскую усадьбу» - произойдет не иначе, как за счет старой малоэтажной застройки, которая, однако, находится в собственности и обойдется недешево.
Новому главе Выборгского района придется пожинать результаты вереницы решений своих предшественников, равно как и «невмешательство» КГА, разрешившего отвести под застройку южную сторону Поклонногорской ул. По словам Т.Мещерякова, сейчас район проверяет правомерность выделения земельных участков у Верхнего озера: здесь на розданных в 1990-х гг. землях выстроены капитальные здания прямо на инженерной инфраструктуре, перекладка которой необходима для сооружения развязки на Поклонной горе.
Хорошо бы подсчитать, во сколько обошелся простой тут грузового и частного транспорта за 4 года, сколько выхлопа обогатило близлежащие «живописные виды», и как это сказалось на цене и статусе недвижимости. И еще: насколько возрастет общая стоимость строительства развязки на Поклонной вместе с путепроводом через железную дорогу и расширением трассы, с учетом всех обстоятельств?
Как считает глава Ассоциации предприятий дорожного комплекса Санкт-Петербурга Юрий Агафонов, дальнейшая экономия на развитии транспортной инфраструктуры Приморского района недопустима – в особенности с учетом стремительной автомобилизации, обгоняющей расчет транспортных нагрузок. По его мнению, никакой район нельзя считать благоустроенным, если не решена проблема транспортного доступа.
В поисках «отдушины»
Для Приморского района затягивание строительства восточных путепроводов – еще большая головная боль. Быстрых подвижек не ожидается и на юге: если реконструкция развязки на Планерной входит в ближайшие планы КБДХ, то путепровод-дублер на Туристской ул. начнет строиться только в 2014 г.
На картах Генплана все выглядит оптимистично. Помимо названных проектов, предполагается организовать транспортную связь с Выборгским районом по продолжению Суздальского пр. По словам представителей ЗАО «Озерки», застраивающего комплекс «Новая Скандинавия», этот вопрос городские чиновники с компанией обсуждали. Речь шла о том, чтобы новый переезд был построен за счет самого ЗАО «Озерки» и ЗАО «ЮИТ Лентек», развивающей собственный проект по другую сторону железной дороги.
Привлечение бизнеса к развитию транспортной инфраструктуры – разумная идея, однако в том случае, если бизнес сам в этом заинтересован. Между тем вся прелесть «Новой Скандинавии» состояла в тишине и покое живописного места у озера. Для «ЮИТ-Лентек» путепровод более актуален – тем более что компания намерена участвовать и в развитии промзоны «Ново-Орловская», которую и будет обслуживать новая трасса. Однако строительство самой промзоны пока тормозится, о чем говорит только что утвержденное Смольным перераспределение лимитов финасирования на инженерную инфраструктуру. Освобожденные средства решено «бросить», в частности, на обеспечение новых участков для автопрома. Один из них – территория будущего завода Hyundai в Каменке – в нескольких километрах к северу от Шувалова.
Строительной технике для реализации проекта Hyundai придется следовать по тому же маршруту, что и мусоровозам – по Выборгскому, а затем по Горскому шоссе. Инвесторам ждать накладно, а на Приморском шоссе в период строительства развязки на Планерной просторнее не станет. Притом здесь технике придется разъезжаться со строителями многочисленных проектов Конной Лахты. Когда строился узкий переезд над КАД по некогда тихой окраинной дороге от Горского шоссе на Ольгино, эти обстоятельства не принимались в расчет.
На картах Генплана отображены два новых выезда к участкам строительства новых автозаводов с юга, минуя главную выездную трассу Выборгского района. Один из них – по той же Планерной в противоположном направлении. Маловероятно, что поток транспорта по этой трассе порадует жителей местной элитной застройки, посетителей будущего зоопарка, не говоря уже об экологах. Задуман также выезд по продолжению Комендантского пр., но и здесь Генплан предусматривает многоэтажную застройку – впрочем, на постпроектный период, то есть после 2015 г. По этой трассе к тому же переезда через КАД с выходом на Горское шоссе не запланировано. Путепроводы, как напоминает А.Мюльберг, повышают стоимость новых автодорог в несколько раз.
Что делать? Руководитель 1-й мастерской НИПЦ Генплана Борис Николащенко предлагает единственное решение, позволяющее не менять Генплан и в то же время сэкономить на путепроводах. Если продолжить существующую автодорогу вдоль западной стороны железнодорожных путей Выборгского направления от ул. Сегалева на север, то она пройдет под планируемым путепроводом на Суздальском и беспрепятственно выйдет к развязке на КАД. Продолжив эту мысль, можно предложить и вывод этой трассы, точно таким же способом минуя КАД, непосредственно на Горское шоссе, для чего – по крайней мере сегодня – нет никаких препятствий. Впрочем, принимая во внимание планы дальнейшего промышленного развития района, этой «отдушины» будет явно недостаточно.
Начиная с головы
Об остроте транспортной проблемы Приморского района свидетельствует и то, что на слушаниях по проекту Правил землепользования и застройки в Выборгском районе два часа из четырех выступали возмущенные жители Озерков, Шувалова и Парголова, предлагавшие даже вовсе отказаться от промышленных проектов в Конной Лахте и Каменке, поскольку они перегружают Выборгское шоссе.
Характерно, что организаторы слушаний разошлись во мнениях, называя городское ведомство, ответственное за разрешения проблемы. А.Мюльберг напомнил, что планирование строительства путепроводов определяет КБДХ. А заместитель главы районной КЗЗ Игорь Мясников ссылается на Концепцию развития транспортно-логистической инфраструктуры, разработанную Комитетом по транспортно-транзитной политике.
Между тем еще одно ведомство – Комитет по инвестициям и стратегическим проектам – принимает делегацию из Японии с участием представители компаний, специализирующихся в строительстве дорог и мостов. На вопрос о возможном участии японских фирм в проектах развития инфраструктуры в рамках государственно-частного партнерства, глава информационного управления КИСП Марина Дунаева ограничивается фактом участия компании Mitsui в конкурсе на строительство «Надземного экспресса». В Петербурге форма государственно-частного партнерства почему-то распространяется только на самые масштабные и дорогостоящие проекты. Между тем в Ленобласти разрабатываются проекты ГЧП по строительству мостовых сооружений куда меньшего значения, чем путепроводы, необходимые для обеспечения стратегических инвестпроектов.
ГЧП в Европе являются обычным способом решения проблем городского хозяйства. Привлечение японских компаний, коллеги которых настроены на развитие не только автопроизводства, но и логистики, помогло бы сэкономить средства на развязки, учитывая японский опыт сбережения энергоресурсов и рециклинга материалов. Недостает только единства стратегии города в «комплексных вопросах», как именует транспортную проблему Приморского района заместитель главы КГА Виктор Полищук.
Между тем В.Матвиенко возлагает сегодня особую ответственность на Градостроительный совет. Привлечение к его работе культурно-артистической общественности, как показала практика, эффекта не принесло. Зато тем дальше, чем отчетливее обнаруживается зияющее отсутствие абсолютно необходимого действующего лица – господина Транспортного потока, которому при каждом споре, сдерживая амбиции и творческий полет, должны уступать господин Капитал и госпожа Эстетика. Иначе самые привлекательные треугольники с полукруглыми ансамблями на деле окажутся бермудскими.
Константин Черемных