Проектно-кредитная альтернатива Л.Каплана
Маслом по сердцу Как рассказал директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, на него произвело большое впечатление недавнее высказывание Президента России Дмитрия Медведева о том, что государственные антикризисные инвестиции в поддержку фондового рынка оказались неэффективными. «Олигархи «съели» инвестиции, вовсе не собираясь отвечать своим имуществом за неспособность вернуть западные займы», - заключил Л.Каплан. Те же олигархи в 2007-2008 гг. перегрели строительный рынок, используя заемные средства для раскрутки ипотечного кредитования – которое, по его мнению, вообще так именовалось неверно, поскольку ипотека – это залог готовой недвижимости. Выйти из сложившейся ситуации, по убеждению Л.Каплана, возможно путем внедрения проектного кредитования, при котором коммерческий банк кредитует проект застройщика под строгим контролем, выделяя средства поэтапно с осуществлением постоянного мониторинга. «Еще 9 лет назад мы предлагали форму инвестирования строительства за счет совместного участия банков и дольщиков», - напоминает директор «Союзпетростроя». Эта форма, по его мнению, с переходом к саморегулированию и совершенствованием законодательства о долевом строительстве может быть сегодня еще более успешно внедрена в практику – более того, гарантирует от рисков всех участников строительства. Проектное кредитование, распространенное во многих европейских странах, в России может быть внедрено в особой форме. Банк может предоставить кредит на 20-25% стоимости строительства. Начав на эти средства строительство объекта или реанимировав замороженный объект, застройщик затем, уже на той стадии, когда перспективы завершения работ очевидны, объявляет о привлечении средств дольщиков в соответствии с законом №214-ФЗ. Этот способ потенциально привлекателен для банков, поскольку не требует залога, отмечает начальник управления кредитных займов ОАО «Международный банк Санкт-Петербурга» Юлия Пекарская. Она напоминает о том, что реализовать заложенное имущество банку сегодня столь же трудно, как и любой строительной компании. В особенности это относиться к незавершенным объектам, которые Смольный своим недавним постановлением разрешил относить к предметами залога. «Союзпетрострой» обращался со своей инициативой во все федеральные инстанции, вплоть до главы правительства и президента страны. Сейчас гора сдвинулась с места, ибо в Москве поняли, что реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жилье» можно лишь, если кредитовать непосредственных участников строительного процесса. В этом Л.Каплана убеждает только что полученный ответ из аппарата федерального правительства, в котором сообщается, что предложения «Союзпетростроя» переданы на рассмотрение в Министерство регионального развития. Как подтвердил исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, инициативы «Союзпетростроя» решено обсудить в Российском союзе строителей. В ССОО также на следующей неделе состоится дискуссия на тему о проектном кредитовании. Проектно-кредитная революция Выдвинутая «Союзпетростроем» альтернатива в случае одобрения потребует существенного перераспределения средств федерального бюджета. Предполагается, что источником финансирования для проектного кредитования на всероссийском уровне станут средства специального агентства, которое потребуется создать при Минрегионразвития, а также ресурсы уполномоченных банков. Состав пула этих банков предлагается сформировать путем конкурса. При этом средства агентства, как считает Л.Каплан, должны предоставляться на возвратной и платной основе и служить как непосредственным кредитным ресурсом, так и источником рефинансирования средств коммерческих банков. Создание механизма, обеспечивающего государственный контроль над проектным кредитованием, также позволит непосредственно субсидировать потенциальных покупателей жилья. Для стимулирования покупательского спроса на готовые квартиры предлагается компенсировать покупателям разницу между предоставляемыми на кредитами и действующим уровнем инфляции, что, по расчетам «Союзпетростроя», составит 10-11%. Помимо создания специального агентства, переход к внедрению проектного кредитования потребует разработки специальной инструкции Банка России по использованию кредитных ресурсов коммерческих банков в этих целях. Кроме того, в Положение Банка России «О формировании резервов на возможные потери по ссудам» предлагается внести в качестве оценки категории риска не финансовое положение заемщика, определить которое бывает не всегда легко, а качества проекта, оцененное экспертным советом управляющей компании или экспертным советом при СРО. Для участия в проектном кредитовании застройщик, разумеется, должен быть членом СРО. Поскольку строительство не может быть прибыльным с первого дня запуска проекта, предлагается предусмотреть отсрочку по возврату проектного кредита на 2-летний срок. Порядок применения проектного кредитования предполагается прописать как в федеральном, так и в местном законодательстве. Не забыть про «овраги» Как полагают в «Союзпетрострое», ни один способ финансирования жилищного строительства не позволит с такой эффективностью оживить замерший сегодня рынок жилья, как проектное кредитование. Пропагандисты метода во многом рассчитывают на психологический эффект: для стимулирования спроса на рынке необходимо преодолеть недоверие населения, продемонстрировав ему возможность вложения средств с минимальными рисками. Впрочем, любая новация, как хорошо известно, внедряется в России с трудом и через колоссальное сопротивление незаинтересованных инстанций и конкретных лиц. Одним из наиболее серьезных препятствий может стать торможение инициатив на этапе федерального законодательного процесса, притом не только при разработке и принятии вышеупомянутого специального закона. Как признает Л.Каплан, в нынешнем виде закон №214-ФЗ не только не стимулирует строительство, но и создает дополнительные риски для застройщиков. Действующий закон по существу позволяет одному из потенциальных приобретателей жилья, отказавшись от покупки или выставив надуманные претензии застройщику. Как отметил гендиректор ЗАО «Рикэл» Александр Фурман, такие действия уже стали бизнесом для отдельных мошенников, «мигрирующих» из проекта в проект с целью откровенного вымогательства. Несмотря на то, что переход к саморегулированию должен быть полностью завершен к концу этого года, в стране зарегистрировано лишь 8 строительных СРО, а технические регламенты еще не приняты Госдумой, напоминает депутат ЗакС Анатолий Костерев. При этом ряд законопроектов, поступивший из регионов, содержит изменения в уже утвержденный и применяемый порядок формирования СРО. К тому времени, когда федеральная законодательная власть, одновременно занятая разработкой прочих антикризисных мер, доберется до законопроекта о внедрении проектного кредитования, многие строительные организации могут прекратить существование. Кроме того, формированию нового федерального агентства будут препятствовать другие структуры, ставшие невостребованными. Наконец, надежды на психологический эффект от экспериментального применения нового метода кредитования подрываются публично оглашаемыми федеральными чиновниками мизерными оценками себестоимости строительства, что поддерживает в населении упования на резкое падение цен на недвижимость. Между тем, как отмечает гендиректор ООО «УинДорс» Евгений Бершицкий, расчеты на падение себестоимости в связи с снижением цен на стройматериалы некорректны, поскольку в этих ценах частично заложена валютная составляющая. Кроме того, в реальную стоимость строительства входят официальные расходы и теневые поборы на уровне регионов, часто узаконенные региональными законодательствами. Как заместитель главы Стройкомитета Алексей Кайдалов, так и представители АБСЗ воспринимают инициативы «Союзпетростроя» с определенной осторожностью, рассматривая проектное кредитование как лишь одну из альтернатив ипотеке. Эффективность этой и иных инициатив (в частности, возобновления практики жилищно-накопительных кооперативов или создание стройсберкасс) покажет будущее. Не стоит забывать и об еще одном факторе неопределенности – перспективах развития мирового кризиса, которые сегодня не в состоянии оценить самые авторитетные российские и мировые аналитики. Константин Черемных.jpg)
Союз строительных компаний «Союзпетрострой» совместно с Ассоциацией коммерческих банков Северо-Запада готов в кратчайшие сроки разработать всю необходимую методическую документацию для внедрения в практику проектного финансирования – альтернативы рухнувшей ипотеке. Об этом было объявлено на круглом столе «Пути преодоления кризисных явлений в строительном комплексе». Речь пока идет о внедрении альтернативного метода финансирования строительства в качестве эксперимента. Однако в «Союзпетрострое» уже разработали предложения по повсеместному введению проектного кредитования.
Гаражная программа Санкт-Петербурга будет представлена на рассмотрение правительства к середине октября. Между тем, уже сейчас ее основные положения ясны: город планирует постепенно избавиться от плоскостных боксовых гаражей, заменив их многоуровневыми паркингами. Этот процесс должен протекать максимально безболезненно для владельцев гаражей, а точнее, арендаторов городских земель.
По экспертным оценкам, к 2010 году количество личных автомобилей в Петербурге достигнет 1,35 млн единиц. Но уже сегодня ощущается значительная нехватка парковочных мест: ими обеспечено не более 43 процентов автомобилей при норме в 60–70 процентов.
В соответствии с Генпланом
Весной этого года была проведена комплексная инвентаризация коллективных автостоянок (КАС). Результаты инвентаризации показали, что в настоящее время плоскостными боксовыми гаражами занято более 1000 га городских земель, на которых расположено более 325 тыс. гаражных боксов. По подсчетам Комитета по градостроительству и архитектуре, в Петербурге зарегистрировано 405 КАСов. Их подавляющее большинство в ближайшие 10 лет переедет с насиженных мест. Естественно, этот процесс будет идти постепенно: примерно четверть гаражей останутся на своих местах в течение ближайшего года, еще столько же – на протяжении 10 лет, с остальными (а их большинство) договор аренды земельного участка предполагается пролонгировать на три года. Кому как повезет. Менее всех стоит беспокоиться гаражникам Пушкинского района: из 11 зарегистрированных КАСов 8 простоят на месте еще 10 лет, а еще два вообще не предполагается вводить «в оборот» по Генплану до 2025 года.
Согласно действующему Генплану, большинство земель, занимаемых сейчас плоскостными автостоянками, относятся по функциональному назначению к категориям Ж5 (многоквартирная жилая застройка 9 этажей и выше), Д1 (многофункциональная общественно-деловая застройка), И1 (зона городского транспорта и инженерной инфраструктуры), У (зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения).
Тем не менее, из общей площади, занимаемой КАСами, 357 гектаров (118 700 боксов), по оценке специалистов КГА, – это реальные земельные ресурсы для строительства многоэтажных паркингов как минимум на 268 170 мест. Получается, что снос экономически невыгодных городу боксов увеличит количество машиномест более чем на 30 процентов. При существующем уровне «автомобилизации» это сможет обеспечить соответствие нормативам, но не сыграть на опережение. То есть обеспеченность машиноместами будет постоянно отставать от количества автомобилей на улицах города. Чтобы этого избежать, необходима комплексная программа, которая будет учитывать и интересы города, и интересы автовладельцев. На разработку проекта этой программы губернатор выделила специалистам профильных комитетов – Комитета по строительству, КГА и КУГИ – немногим более трех месяцев. Уже 15 октября проект должен быть представлен на заседании городского правительства.
На защите интересов
Суть будущей программы уже оглашалась неоднократно. Состоит она в том, чтобы вместо КАСов, расположенных на землях, которые предполагается ввести в градостроительный оборот, строились паркинги – на других специально выделенных для этого участках. Причем строить должны сами бывшие «касовцы». Фактически, КАСы должны превратиться в «КПП» (Коллективно построенные паркинги).
Процесс преобразования будет осуществляться примерно следующим образом: во-первых, районные власти проведут собрания с представителями КАСов, расскажут им правду о будущей градостроительной участи занимаемых ими земельных участков, и если город не собирается продлевать договор аренды больше, чем на три года, касовцам будет предложена альтернативная площадка для строительства паркинга.
«Этот участок будет предоставлен без обременений. Если снос срочный и не успеть построить паркинг, предоставим место под открытую автостоянку на время строительства из расчета количества народа в КАСе, – пообещал вице-губернатор Александр Вахмистров. – Если автовладельцы не захотят строить, то мы готовы в соответствии с имеющейся судебной практикой вернуться к вопросу компенсаций. Судов больше не будет, мы будем действовать, исходя из решений прошедших судов – они определили, за какой тип КАСа какая компенсация положена. Компенсируем и ничего предоставлять больше не будем».
Отдельно рассматривается вопрос с льготниками. Для них либо паркинги будут строиться за счет бюджета, либо город будет выкупать для них места в существующих и строящихся коммерческих паркингах.
В итоге практически каждый петербургский автовладелец будет должен для себя решить, брать ли деньги (небольшие – от 32 до 120 тыс. рублей) и искать место для парковки, или брать место для паркинга, но вкладывать деньги (суммы куда более значительные). Городским же властям главное, чтоб никто не ушел обиженным, поэтому на защиту частных гаражных интересов была поставлена государственная структура – ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей».
Первые ласточки
Полигоном для «обкатки» городской гаражной программы, скорее всего, станут КАСы, расположенные в Приморском районе, в зоне строительства Западного скоростного диаметра.
Как сообщил заместитель генерального директора ЗАО «ЗСД» Александр Филоненко, начало работ по освобождению земель для строительства ЗСД начнется в октябре нынешнего года. Списки гаражей, которые подлежат освобождению, направлены в районную администрацию и всем председателям КАС. Общее количество предполагаемых к демонтажу гаражей – около 1200. Подготовительные работы начинаются в октябре на участке от улицы Савушкина и далее на север, до Камышовой улицы.
Владельцы сносимых гаражей, в рамках провозглашенной городскими властями концепции, претендуют, во-первых, на выделение места для организации открытой автостоянки и, во-вторых, на земельный участок для строительства нового многоуровнего паркинга на льготных условиях. «Все затраты, которые связаны с проведением изыскательских работ в течение 11 месяцев делать за счет бюджетных средств: проект планировки и межевания территории, временный регламент застройки. Вот эти затратные части, которые ложатся в себестоимость реализации проекта, город возьмет на себя. Это приведет к удешевлению машиноместа в каждом построенном паркинге», – отметил Андрей Корчагин, директор ГУП «Центр городских автостоянок и гаражей».
Теперь одной из приоритетных задач для администрации Приморского района станет поиск участков как для размещения временных автостоянок, так и для капитального строительства. «Пятен в районе нет, но мы будем искать, выполняя поручение губернатора», – заверил замглавы администрации Приморского района Игорь Гудзенко.
Вероника Шеменева
На прошлой неделе правительство приняло постановление «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Преобразование территории Апраксина двора». Решение городских властей о пересмотре концепции реконструкции и развития этой, теперь уже стратегической, территории, принятое в октябре прошлого года, получит свое логическое завершение к началу сентября.
Апраксин двор занимает одно из самых лучших мест для реализации проекта комплексной, многофункциональной общественно-деловой застройки и, по мнению чиновников Смольного, на сегодняшний день представляет яркий пример неэффективного использования городской территории. «Мы считаем, – отметил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, – что преобразование этой территории носит настолько важный характер, что он достоин признания проекта стратегическим, и требует принятия срочных мер по его реализации. Комитет по инвестициям готов индивидуально сопровождать инвестора – победителя конкурса до ввода проекта в эксплуатацию».
Инвестору предстоит освоить квартал площадью 11,4 га. Общая площадь зданий Апраксина двора составляет 179 тыс. кв. метров, при этом площадь объектов в частной собственности – 66,4 тыс. кв. метров, в государственной —112,6 тыс. кв. метров, из них 35,7 тыс. кв. метров обременены инвестиционными договорами. Жилая площадь – 4,8 тыс. кв. метров. Примерный объем инвестиций в проект составит более 10 млрд рублей.
Конкурсантам предлагается
Условия конкурса просты. Прежде всего, функциональное назначение должно сочетать в себе три вида использования, к примеру, торговля, развлечение, деловая зона. Кроме того, должно быть предусмотрено строительство паркинга, а общий объем инвестиций должен составить не менее 10 млрд рублей. Срок реализации проекта не более 5 лет. Участникам конкурса предстоит представить в конкурсную комиссию Концепцию создания и бизнес-план проекта, а также подтвердить финансовое обеспечение.
В Концепции необходимо будет прописать связь объектов, их функциональное назначение, составить генплан территорий, схему распределения транспортных и человеческих потоков, предложения по инженерному обеспечению.
Бизнес-план должен включать в себя график и источники финансирования проекта. Победителем будет признан тот, кто предложит лучшее исполнение условий, наиболее реалистичный проект и финансовую целесообразность.
При оценке будут применяться следующие критерии: использование объектов недвижимости и повышение социально-экономического потенциала прилегающей территории, наиболее оптимальные сроки реализации, включая инженерную подготовку территории и разработку документации, финансовая устойчивость проекта.
По итогам проведения конкурса с инвестором будет заключено соглашение по реализации проекта, на основании которого ему будет предоставлено право использования помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для реставрации и реконструкции и приспособления их к современному использованию. Организатором конкурса выступит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
КУГИ должен расторгнуть имеющиеся договоры аренды зданий и помещений и договоры аренды земельных участков, арендодателем по которым выступает Санкт-Петербург. По мере расторжения договоров аренды зданий и помещений заключать с инвестором договоры хранения зданий и помещений. Совместно с КГИОП подготовить перечень объектов культурного наследия и перечень объектов недвижимости для реставрации и реконструкции. Совместно с КИСП и КГА разработать и утвердить конкурсную документацию для проведения конкурса. Заключить с инвестором договор аренды объектов инженерной инфраструктуры на территории Апраксина двора. КИСПу поручается подготовить проект Соглашения и заключить его в установленном порядке. КЭИО совместно с КУГИ должен подготовить перечень объектов инженерной инфраструктуры, находящейся в собственности Санкт-Петербурга и подлежащей предоставлению инвестору в аренду.
Изменений в архитектуре не будет
Подводя итог обсуждению, Валентина Матвиенко отметила, что сегодня Апраксин двор – «блошиный рынок», какие есть в каждом крупном европейском городе, но такого рода объект не может находиться в центре Петербурга. Она добавила, что на севере города строится комплекс для подобного рынка. По мнению губернатора, так как реализация проекта требует очень большой суммы, должен быть привлечен серьезный инвестор. Перестройки и изменений в архитектуре исторического комплекса не будет, но нужно провести серьезную работу по преобразованию имеющихся зданий под современные условия.
Валентина Матвиенко акцентировала внимание на том, что власть уважает права частной собственности, поэтому передела собственности, находящейся на территории Апраксина двора, не будет. Губернатор добавила, что если собственники будут заинтересованы, то они могут принять участие в проекте или же заключить договор на рыночной основе.
Конкурс планируется провести в конце августа – начале сентября текущего года.
Инвесторы в рамках концепции
В любом случае на Апраксином дворе не может быть одного инвестора, так как в квартале уже работают инвесторы, а город распорядился только той частью территории, которая находится в его собственности. Поэтому будущему хозяину Апраксина двора так или иначе придется вести диалог со старожилами. Свое слово город уже сказал – сразу после заседания правительства вице-губернатор Юрий Молчанов провел совещание с инвесторами Апраксина двора (впервые с сентября 2006 года). Инвесторам было предложено компенсировать затраты, понесенные при реализации их инвестпроектов, и полюбовно «уйти со двора». Инвесторы в своем кругу 4 июля обсудили это предложение и решили остаться.
«Мы не видим необходимости в расторжении инвестдоговоров, поскольку добросовестно их исполняем в соответствии с действующим законодательством, – подчеркнул руководитель Ассоциации арендаторов и предпринимателей «Апраксин двор» Юрий Козлов. – Инвесторы поддерживают желание города улучшить состояние Апраксина двора и сделают все от них зависящее для реализации этих планов». Что же касается взаимодействия с будущим крупным инвестором, то к обсуждению этой темы инвесторы действующие готовы будут вернуться после оглашения результатов конкурса.
«Учитывая, что было заявлено, что памятники, находящиеся на территории Апраксина двора, будут сохраняться, то предмета ни для разногласий, ни для совместной работы с будущим победителем конкурса пока нет, – считает Андрей Богданов, генеральный директор ООО «ФАРМАЮНИОН», компании, реализующей инвестдоговор с городом по корпусам 50 и 51. – Если верить, что собственники «не будут обижены», то инвесторы, как собственники вложенных средств и труда, тоже не должны быть обижены и смогут завершить инвестиционные проекты, которые в точности соответствуют принятой правительством концепции сохранения исторических памятников в квартале. Мы занимаемся реставрацией и реконструкцией корпусов, все свои действия согласуем с КГИОП и КГА, то же самое придется делать и новому стратегическому инвестору.
Каким образом мы будем взаимодействовать с единым инвестором, пока сказать сложно, все будет зависеть от того, какую именно концепцию он предложит, и кто станет победителем».
Напомним, что в настоящее время известен, по крайней мере, один участник будущего конкурса – ООО «Рюрик Менеджмент», управляющая компания шведской инвестиционной группы RURIC AB. Юрий Козлов сообщил, что действующие инвесторы в рамках консорциума, созданного с участием крупных российских и зарубежных инвестиционных компаний, тоже предполагают свое участие в торгах по Апраксину двору.
Лилиана Глазова, Вероника Шеменева