Диагноз рынка недвижимости: отложенный спрос
Когда вернутся деньги… То состояние, которое сегодня переживает рынок недвижимости, является классическим случаем дефляции, или дефицита денег, и соответственно, кризис недвижимости закончится тогда, когда на рынок вернутся деньги, - считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров. Дефляция чревата ростом безработицы и социального напряжения, поэтому большинство правительств мира стараются гасить ее при помощи финансовых инъекций, побочным эффектом которых является инфляция. А в условиях инфляции начинается гонка сбережений. Вопрос в чем сберегать – в рублях или долларах – очень важен для рынка недвижимости. «Мы говорим о притоке или оттоке капитала, а на самом деле это одно и то же», - размышляет эксперт. С тех пор, как в 2006 г. произошла либерализация валютного регулирования, никто не может хотя бы на глазок оценить объем валютных сбережений российских граждан. Все долларовые запасы путешествуют из России в оффшоры и обратно вслед за владельцами, превращая попытки подсчитать индексы соотношения цен в рублевом и валютном эквиваленте, а также принять за точку отсчета количество денег, находящихся в банковских ячейках, в бесполезную трату времени. Даже если инфляция в США приведет к падению курса доллара, до тех пор, пока существуют такие «эмитенты», как экспортно-сырьевые компании, доллар не уйдет с российского рынка. В то же время, если в России не будет резкого скачка инфляции и процесс этот пойдет более-менее сглажено, деньги начнут возвращаться на рынок недвижимости, - полагает В.Костров. Однако возвращение это, скорее всего, может сказаться очередным рецидивом «маникально-депрессивной экономики», в результате которого доступ к покупкам по самым низким ценам получит все тот же ограниченный слой потенциальных покупателей. Рынок для 7% Гонка сбережений, возможно, как-то и объясняет отложенный спрос на элитное жилье, но о ней нельзя говорить применительно к покупкам жилья бизнес-класса, поскольку средний класс, в расчете на который оно строится, теряя работу и заработки, уже не может делать сбережений. И уж, тем более, таким образом не объяснишь отказ от покупки жилья эконом-класса. Каждая из этих групп потенциальных покупателей обладает собственной психологией, - считает директор по рекламе и PR АН «Балтрос» Светлана Аршинникова. В действительности ценник на самые дешевые квартиры в черте города от 2,5 млн. рублей в сочетании с термином «жилье эконом-класса» выглядит странно. Чтобы купить дом эконом-класса в коттеджном поселке, нужно иметь жилье в городе на продажу. У потенциальных приобретателей в этом секторе попросту нет собственных сбережений, либо их недостаточно даже для первоначального взноса, - замечает президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. В то же время, по его данным, к настоящему времени практически обнулился спрос на дорогие квартиры бизнес-класса. А в целом спрос на строящееся жилье сократился за время кризиса с 15-17 до 5-7%. Еще менее утешительное мнение по этому поводу высказал директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его словам, купить жилье на первичном рынке могут позволить себе лишь 2-2,5%. Если воспринимать отложенный спрос как потребность, которая не может быть реализована по причине низкого уровня доходов, то этот спрос колоссален, - соглашается генеральный директор АН «Адвекс-Московский», преподаватель Института недвижимости Максим Чернов. Самым эффективным инструментом его стимулирования, безусловно, является ипотека. Человек, взявший кредит, лоялен и не отвлекается от работы. Но делать ипотечный кредит доступным (со ставкой ниже уровня инфляции) в России пока нельзя по той простой причине, что деньги будут разворованы, - считает эксперт. Комната как единица измерения? Сегодня мечта практически любого представителя малого бизнеса – это покупка помещения на первых этажах строящихся жилых домов, - отмечает М.Чернов. А в результате дальше первого этажа порой ничего не строится. Тем самым 5-7%, на которые могут рассчитывать продавцы «первички», жилье, может быть, уже и не нужно. Для них это – знак богатства или способ вложения денег, - предполагает П.Костров. До революции в Петербурге существовал вполне развитый рынок недвижимости. Он был поделен собственниками – владельцами доходных домов, - напомнил М.Чернов. При этом единицей измерения емкости рынка считалась не квартира, а комната. Комнаты делились на углы, а иногда сдавалось даже полкойки, то есть какой-нибудь рабочий мог сдать в субаренду на пол дня своему приятелю, работающему в другую смену. При этом съемщик не должен был согласовывать такие вопросы с хозяином. И сегодня в Петербурге сдается в аренду примерно одна пятая существующего жилищного фонда, то есть порядка 250-300 тысяч квартир, - сообщил С.Бобашев. Существенным препятствием для вовлечения этой части жилфонда в оборот является, по его мнению, устаревшее жилищное законодательство, не позволяющее ухудшать условий проживания. Тем не менее, условия проживания все равно ухудшаются, - настаивает М.Чернов. Семьи растут, не имея при этом возможности разъехаться из коммуналок и малогабаритного жилья. Сдающееся жилье могло бы оживить рынок и сдвинуть с мертвой точки ожидания наиболее выгодных покупок, - считает С.Бобашев. Но к вопросу обмена недвижимости, мало кто притрагивался и до кризиса. Кроме того, сдающееся в аренду жилье можно было бы использовать в качестве залогов для покупки жилья на первичном рынке, который до сих пор служит своего рода придатком по отношению к вторичному, поскольку его основное назначение сегодняь – это создание возможности улучшить условия проживания для тех, кто уже имеет жилье. Маневренная отморозка Строительный рынок хотя и не умер, но заморожен почти абсолютно, - считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его мнению, даже если объемы строящегося жилья в Петербурге сократятся с 3 млн. до 300-400 тысяч кв. м, и спрос по-прежнему будет опережать предложение, говорить о неизбежности близящегося роста цен все равно нельзя. «Есть только предпосылки для роста, но грамотного объяснения того, как все будет развиваться, я лично не вижу», - заявил эксперт. Есть ли какие-нибудь доказательства того, что сегодняшний кризис не будет развиваться по японскому сценарию с длительным периодом спада? Что будет через полгода, как скажется период заморозки на уверенности потенциальных покупателей, инвесторов и застройщиков? Эти вопросы требуют всесторонней оценки. В частности, даже при открытой кредитной линии инвесторы часто предпочитают отказываться от ранее намеченных планов. Хорошо, если рынок удастся разморозить вовремя. А что если компании, заморозившие свои объекты, сократившие штаты и оставшиеся без работы, попросту начнут закрываться? Если ГосДума РФ поддержит поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, то замороженные объекты все же будут достраиваться. Но при этом следует учесть, что в этом случае не весь строительный комплекс станет подконтрольным правоохранительным органам, - отметил М.Чернов. Достроенное, но не распроданное жилье, лучше всего использовать в качестве маневренного фонда для тех, кто хочет и имеет возможность приобрести жилье, - предлагает С.Бобашев. Все-таки это лучше, чем ничего, и чем вмешательство прокуратуры. Н.Черемных
Что такое отложенный спрос – отсутствие денег или отсутствие уверенности в завтрашнем дне? Можно ли его измерить, и если да, то в чем? И как, в конечном счете, излечиться от этого недуга, охватившего рынок недвижимости? Ответить на эти вопросы попытались участники круглого стола «Отложенный спрос: мифы и реальность», организованного Институтом недвижимости и ГК «Бюллетень Недвижимости».
В Петербурге остро ощущается недостаток зеленых насаждений. Зеленью занято только 30 тыс. га городской площади. Это 32 процента территории города. Причем в ведении Управления садово-паркового хозяйства находится только треть посадок. За остальные отвечают Жилищный комитет, различные ведомства и муниципальные образования. Как говорится, у семи нянек…Зеленая крона Петербурга
Все работы по текущему содержанию и ремонту зеленых насаждений в Петербурге проводятся на основании Генеральной схемы озеленения города. Там представлены все административные районы: указано, где и какие парки и скверы будут построены вновь, какие будут реконструированы, когда это должно произойти, а также сколько бюджетных денег потребуется на эти работы.
Цифры и факты
На озеленение Петербурга из городского бюджета в 2007 году выделено 669 млн рублей. Кроме того, на возмещение ущерба, причиненного зелени строительством, бизнесмены перечислят в казну более 320 млн рублей. Таким образом, «зеленый бюджет» на год составит около 1 млрд рублей. Это на 112 млн рублей меньше, чем в 2006 году. Если учесть, что деньги в рамках бюджетного финансирования поступают с задержками, не удивительно, что процесс обеспечения города цветами и саженцами иногда буксует.
«Если бы не помощь губернатора Валентины Матвиенко, которая только в этом году выделила из личного резервного фонда 17 млн рублей на благоустройство, наши «зеленые зоны» не были бы такими благоустроенными», - отметил начальник отдела садово-паркового хозяйства КБДХ Александр Мезенко. Всего, по его словам, до 2010 года в Петербурге планируют отремонтировать 47 зеленых объектов на площади 343 га. В их числе парки Сестрорецка и Пушкина, Конногвардейский бульвар, сад им. Фрунзе и многие другие. На этот год запланировано 17 адресов, причем реконструкция 13 объектов будет закончена полностью. Благоустройство еще четырех парков, начатое в этом году, обещают закончить в 2008-2009 годах. Это Малоохтинский парк, зеленая зона вдоль Петергофского шоссе, парк «Куракина дача» и Парк Победы. Уже в конце мая завершатся конкурсы на комплексное благоустройство третьей очереди парка в пойме Муринского ручья, 20-го квартала в Купчино и третьей очереди южно-приморского парка Победы. «Проекты благоустройства этих территории разработаны частными компаниями. Оценивать их будет специальная городская комиссия», - сообщил чиновник.
Вандалы и экология
Недостаточное и несвоевременное финансирование работ по озеленению - это лишь небольшая часть проблемы, с которой сталкивается отрасль. Гораздо больше хлопот специалистам, по словам Александра Мезенко, доставляют горожане-вандалы, которые не стесняются воровать цветы прямо с клумб. Например, к 300-летию Петербурга на стрелке Васильевского острова высадили 2000 роз. Сегодня от них почти ничего не осталось.
«Украденные цветы нужно срочно менять на новые. Понятно, что импортеры не могут быстро обеспечить маленькую партию рассады. На помощь приходят местные цветоводы. В Петербурге работает несколько фирм, занимающихся производством рассады для городских улиц», - говорит чиновник.
По словам директора по развитию ЗАО «Петрофлора» Ирины Юневой, для того, чтобы свести к минимуму акты вандализма по отношению к цветочным насаждениям, нужно проводить серьезную социальную рекламу и знакомить местных жителей с особенностями флористики. Такой опыт имеется у коллег из Амстердама.
Отдельная проблема - влияние на городские растения плохой экологии мегаполиса. «Например, возле Московского вокзала каждые два-три года мы высаживаем липы. Но они быстро гибнут из-за большого количества выхлопных газов, хотя горожане этого не замечают. Между тем, каждое дерево стоит больших денег», - подчеркнул Александр Мезенко. Эксперты считают, что не стоит забывать о тополях, многие из которых уничтожают «незаслуженно». Оказывается, такие виды тополей, как берлинский, не дают пуха и не наносят вреда человеку в виде различных аллергий, но являются самыми лучшими «санитарами» города.
Кадры решают все
За зелеными насаждениями нужен квалифицированный уход. Но подготовка кадров для отрасли - это еще одна большая трудность. Как рассказала заведующая кафедрой садово-паркового и ландшафтного строительства Лесотехнической академии Ирина Мельничук, «в нашей стране нет профессиональных специалистов садово-паркового хозяйства». «Есть ландшафтные архитекторы, которых готовит ГАСУ, есть ландшафтные инженеры-строители. Но нет профессионалов, которые бы совмещали в себе знания инженеров, архитекторов, ботаников и биологов. И если не будет создана специальная кафедра по подготовке универсальных специалистов по уходу и защите зеленых насаждений, отрасль уже в ближайшие годы почувствует значительный урон», - отметила эксперт.
Кроме того, флористы говорят о необходимости создания специальных питомников в пределах Северо-Западного региона, где можно доращивать растения. «На территории Петербурга и Ленобласти много заброшенных земель, которые можно было бы использовать для возрождения питомников. Город мог бы освободиться от зависимости - от львиной доли заграничных поставок цветов и саженцев. Но поднимать питомники без квалифицированных кадров будет невозможно», - считает генеральный директор ОАО «Цветы» Магомедгаджи Варисов.
А пока бизнесмены предпочитают приобретать цветы за рубежом. Значительная часть рассады поступает из Германии, Голландии и Дании. Особенно это касается луковичных растений: крокусов, хионодоксов, мускарей. Эти многолетние цветы не требуют ежегодной замены и пригодны для создания красочных панно на больших площадях.
Хозяин должен быть один
Чтобы сохранить зеленые насаждения в Петербурге, было решено с 2006 года проводить их регулярную инвентаризацию. Считают все - деревья и вдоль дорог, и в парках, и внутри кварталов. В перечень вошли около 2,5 тыс. адресов. Но о судьбе некоторых из них идут горячие споры между горожанами и властью. Дело в том, что некоторые «зеленые зоны» собираются уничтожать в связи со строительством новых объектов. Горожане опасаются, что те деньги, которые инвесторы выделяют для посадки новых деревьев, не всегда расходуют по прямому назначению. По словам заместителя председателя КБДХ Германа Вихарева, «муниципальные образования дают невразумительные ответы о судьбе перечисленных денег». «Часто говорят, что потратили их на обустройство тротуаров и благоустройство территории. Но ведь на эти цели выделяются средства по другим статьям бюджета», - подчеркивает чиновник.
Эксперты считают, что порядок с финансированием будет только тогда, когда у зелени появится один хозяин. «Нужно передать все зеленые насаждения Управлению садово-паркового хозяйства КБДХ. А вместе с этим увеличить и финансирование отрасли. Только в этом случае Петербург обретет настоящую «зеленую крону» над головой», - заключил специалист.
Кстати:
В Петербурге создают реестр зеленых насаждений. Пока не решен вопрос с финансированием этой работы. Но в администрации есть данные на 2,5 тысячи зеленых зон города, даже графические.
Справка:
Объем финансирования капитального ремонта зеленых насаждений из бюджета Петербурга в 2007 году вырос на 98 процентов и составил 332 млн рублей. Субсидии на лесоохранные и лесовосстановительные мероприятия выросли на 7,4 процента - до 34,1 млн рублей. Расходы на проведение работ по защите зеленых насаждений города увеличены в 4 раза - до 16 млн рублей. Расходы на текущее содержание и ремонт зеленых насаждений общего пользования снизились на 6 процентов - до 669 млн рублей.
Марианна Рахман
Небоскреб, который собирается строить Газпром на правом берегу Невы, пока остается проектом на бумаге. Но он уже диктует спрос на прилегающие территории – взвинчивает цены на землю, складские и офисные помещения в районе Малой Охты. Эксперты считают, что благодаря этому влиянию некогда депрессивный район может стать центром деловой активности города. Будущие соседи «Охта-Центра» всерьез заявляют о намерении строить больше и выше.
В частности, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов генерального директора «ВМБ-Траст» Александра Гришина, «высота необходима девелоперам для компенсации затрат на покупку земли и снос существующих там сооружений». Если учесть, что только за один месяц стоимость одного пятна под застройку в районе Малой Охты выросла на 30 процентов – от млн до 120 млн, то становится понятно стремление девелоперов увеличить высоту своих архитектурных проектов. «У инвестора отсутствует чувство прекрасного, так как бизнес ориентирован на извлечение прибыли», – говорит Александр Гришин. А для высотных и прочих ограничений, по его мнению, существует городская власть. «Вся ответственность за высоту башни «Охта-Центра» ляжет на нее. Только администрации решать – утверждать или не утверждать такую высоту», – заявил он.
Доминанты подрастут
По словам управляющего УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в стадию реализации вступил проект «Новый квартал» на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Проект предполагает в течение 5-8 лет освоение территории общей площадью 330 тыс. кв. метров. Уже в этом году войдет в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуар» площадью 17 тыс. кв. метров. «Это здание хорошо знакомо горожанам. Его стеклянный фасад разрисован театральными костюмами в стиле «шапито», – пояснил специалист. Он отметил, что проект предполагает строительство нескольких зданий, не превышающих 50 метров, а высотной доминантой будет здание высотой 68 метров в глубине квартала – метрах в пятидесяти от набережной Невы. «Если Газпрому позволят в качестве исключения строить небоскреб на Охте, то наша компания также захочет увеличить высоту своей доминанты. Нам не надо 400 метров – дайте 150 метров. На фоне «Охта-Центра» наша высотка все равно будет выглядеть «маленьким пеньком», – заявил Игорь Водопьянов, подчеркнув при этом, что «не знает только, к кому с этим вопросом обратиться».
Деловые центры
На самом деле в районе Малой Охты много проектов строительства деловых кварталов, которые могли бы в отсутствие небоскреба Газпрома претендовать на роль деловых центров городского масштаба. Так, генеральный директор девелоперской компании Setl-City Василий Селиванов анонсировал крупный инвестиционный проект «Деловой квартал» на Малоохтинском проспекте. По словам специалиста, здесь будет около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А. «Здание-доминанта будет достигать 97 метров в высоту. Первая очередь квартала будет сдана в 2010 году, вторая – в 2012 году», – сообщил он.
Кроме того, на Охте реализуются единичные проекты строительства и развития бизнес-центров. Как рассказала директор по развитию «Ниеншанц Финансовая Компания» Ольга Дмитриева, их деловой центр в этом районе предоставляет не только офисные помещения (28 тыс. кв. метров), но и складские (16 тыс. кв. метров). «От желающих снять в аренду в пакете 20-30 кв. метров в офисе и 100-120 метров на складе нет отбоя. В неделю поступает по десять заявок, и удовлетворить их все сложней. Люди согласны арендовать склады на втором и третьем этажах», – заявила она.
Офисный бум
Все эксперты сошлись во мнении, что необходимость в офисных площадях в городе весьма существенна. Сейчас в Петербурге около 1 млн кв. метров офисов. Но 300-400 кв. метров являются офисными помещениями «с большой натяжкой». «Городу нужны не только офисы класса А, но и недорогие – класса С. Только это должен быть настоящий класс С, а не старые помещения без ремонта», – говорит Ольга Дмитриева.
При этом специалисты подчеркивают, что никакого коллапса на рынке офисной недвижимости появление небоскреба «Охта-Центр» не вызовет, поскольку его высотная доминанта будет сдаваться под офисы самого Газпрома и его дочерних компаний. Спрос на офисы все равно будет. Как заявил генеральный директор девелоперской компании «Вечер» Николай Вечер, «проект Газпрома является скорее не коммерческим, а социально-политическим, поэтому все разговоры о демпинге арендных ставок «Охта-Центра» не имеют под собой оснований». Он отметил, что в ближайшие пять лет на Охте не будет большого количества офисных площадей. «Те проекты по строительству офисных помещений, которые развиваются в районе, будут вводиться очередями и никакого скачка цен на данной территории не последует», – отметил специалист.
Проблемы района
Пока общественность активно обсуждает перспективу строительства небоскреба на Охте, девелоперы пытаются решить те проблемы, которые возникают в этом районе уже сейчас, независимо от того, появится там башня или нет. Главные из них – проблема с транспортом, электрическими мощностями и созданием инженерной инфраструктуры.
По словам Игоря Водопьянова, «Новый квартал» пока обеспечивают электричеством мощности располагавшегося здесь ранее завода. «Но по мере расширения застройки придется искать новые мощности», – отметил специалист. Он также подчеркнул, что негативно сказывается отсутствие поблизости метро. «Мы даже планировали пускать бесплатные автобусы до нашего квартала. Но это, скорее всего, не выход, поскольку им придется стоять в пробках, как всем прочим автомобилям. Так что пока проблема транспортного обеспечения – главная для всех, кто строится в этом районе», – заключил он.
Транспортный коллапс?
Эту мысль поддержал и председатель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Петербурга Сергей Федоров. Он заявил, что эксперты Ассоциации просчитали «транспортную составляющую» и пришли к следующему выводу – транспортная проблема в этом районе будет острой независимо от того, будет ли реализован проект «Охта-Центра». «По прогнозам, к 2011-2012 году поток машин на Большеохтинском мосту и без небоскреба Газпрома увеличится более чем на 6 тыс. автомобилей, а потребность в парковочных местах – на 5 тыс. единиц. А если «Охта-Центр» будет построен, эти показатели составят 10 тыс. автомобилей и 8,5 тыс. парковочных мест соответственно», – отметил Сергей Федоров. Он добавил, что хотя Орловский тоннель, который планируется построить в 2008 году, будет пропускать около 50 тыс. машин в сутки, в любом случае территория нуждается в серьезной инфраструктурной подготовке. Между тем развитие дорожной сети и связи набережной с городом, кроме планируемого строительства Орловского тоннеля, здесь не предусмотрено. По мнению Сергея Федорова, это может «привести к транспортному коллапсу, поскольку все проекты будут запущены примерно в одно время».
Наталья Ковтун